REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
Dott. Salvatore Grillo Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia Consigliere
Dott.ssa Lucia Sardone Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello, iscritta al n.r.g. 388/2024
TRA
(c.f. ), in persona dell'Amministratore p.t., Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Diciollo ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Foggia, alla Via Zara n. 15, giusta mandato in atti - APPELLANTE -
E
(c.f. , rappresentata e difesa dall'Avv. Raffaele di Leo, ed Controparte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Trinitapoli, alla Via Cavour n. 50, giusta mandato in atti - APPELLATA -

pagina 1 di 12 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con ricorso ex art. 702 bis e segg. c.p.c., depositato l'11/05/2021, , chiedeva che il Controparte_1
Tribunale di Foggia adìto condannasse il , in persona Parte_1 dell'Amministratore p.t., al pagamento, in proprio favore, della somma di € 25.742,01, a titolo di risarcimento per i danni da ella subiti, o di quella somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, oltre gli interessi legali, ed oltre una somma ritenuta equa ex art. 96 c.p.c., con condanna del detto
Condominio al pagamento delle spese processuali.
Affermava la di essere proprietaria di un appartamento sito in Manfredonia, località CP_1
Ippocampo, alla via Grecale s.n.c., posto al piano terra con giardino attiguo, facente parte del complesso condominiale convenuto;
che in data 29 maggio 2019, la allora amministratrice del
, comunicava a persona di fiducia di ella ricorrente che nel detto appartamento si era Parte_1 verificato una fuoriuscita di acqua;
che, giunta sul posto la persona incaricata, rilevava che non si trattava di fuoriuscita di acqua, ma di uno sversamento di liquami fognari fuoriusciti dal wc del locale bagno, dovuto all'intasamento di un tratto della condotta fognaria che tale circostanza CP_2 aveva causato ingenti danni alle murature, alla pavimentazione, all'impianto elettrico, ai mobili, agli arredi ed agli elettrodomestici;
che, per tale motivo ella aveva fatto ricorso alla procedura ex CP_1 art. 696 bis cpc, per la nomina di un CTU per la descrizione dei danni e per l'indicazione del tempo necessario per l'esecuzione dei lavori necessari;
che il detto procedimento (a cui partecipavano le odierne parti con i rispettivi consulenti di parte), si concludeva con il deposito della relazione peritale da parte del CTU il quale dichiarava la sussistenza di: “quanto lamentato nel ricorso introduttivo circa gli eventi accaduti e le cause che hanno determinato i danni che sono stati riscontrati nell'immobile di parte ricorrente”, determinando i danni in complessivi € 20.551,08, IVA inclusa.
Attivato il procedimento di negoziazione assistita, con esito infruttuoso, la adiva il Tribunale, CP_1 con il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. di cui innanzi detto, per il risarcimento dei danni subiti.
All'udienza di comparizione il convenuto non si costituiva, per cui ne veniva dichiarata la Parte_1 contumacia e, con l'ordinanza in questa sede impugnata, il Tribunale accoglieva la domanda della ritenendo esclusivo responsabile dei danni dalla stessa subìti il convenuto, tenuto CP_1 Parte_1
a rispondere, quale custode delle parti comuni, in via autonoma, ex art. 2051 c.c; condannava, pertanto,
pagina 2 di 12 l'Ente condominiale al pagamento della somma di € 20.551,08, oltre interessi, oltre spese di lite e quelle sostenute per il ricorso ex art. 696 bis c.p.c..
Avverso la suddetta ordinanza proponeva appello il , chiedendone la Parte_1 integrale riforma con accoglimento delle seguenti conclusioni: “A) Accertare e dichiarare che la causa dell'allagamento e dello sversamento di liquami fognari nell'appartamento della sig.ra CP_1
non è addebitabile al , ma in capo ai condomini, ai sensi e per
[...] Parte_1 gli effetti dell'art. 1123 c.c., che si servono del tratto di fogna in questione, tra cui la sig.ra CP_1
; B) Accertare e dichiarare la ricorrenza del caso fortuito nell'evento in questione, tale da
[...]
A, ed in subordine escludere la Parte_1Parte_1 responsabilità esclusiva del Condominio, ma concorrente con quella della sig.ra ; C) Controparte_1
Per l'effetto rigettare integralmente ogni richiesta risarcitoria formulata dalla sig.ra Controparte_1
e in subordine, in caso di responsabilità concorrente, sulla base dell'accertamento dei danni nell'appartamento, disporne la loro quantificazione mediante apposita espletanda CTU e/o secondo il prudente apprezzamento dell'On.le Collegio, anche ai fini conciliativi del presente giudizio;
D)
Riformare il capo relativo alle spese del giudizio di primo grado e dell'ATP con integrale loro compensazione tra le parti.
pagina 3 di 12 In via istruttoria, chiedeva ammettersi interrogatorio formale di nonché prova Controparte_1 testimoniale ed ammissione di CTU per la quantificazione dei danni.
pagina 4 di 12 Si costituiva , la quale chiedeva il rigetto dell'appello. Controparte_1
All'udienza collegiale del 21.05.2025, la causa veniva posta in riserva per essere decisa.
Il ha posto a base del gravame motivi “in via preliminare” e “nel merito”. Parte_1
Più specificatamente, in via preliminare ha chiesto dichiararsi la nullità dell'ordinanza impugnata, per violazione del diritto di difesa (art. 24 Costituzione) e per violazione dell'art. 291 c.p.c.
Sostiene l'appellante che il giudice di prime cure, nella mancata costituzione in giudizio di esso
, avrebbe dovuto approfondire meglio la questione, in quanto avrebbe dovuto avvedersi Parte_1 che, dalla lettura del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, redatto dal legale della CP_1 nonché al momento del deposito dello stesso, l'amministratore di esso convenuto era Parte_1 indicato nella persona della Dott.ssa , mentre, successivamente, la notifica del Parte_2 suddetto ricorso veniva notificata ad altro amministratore (nel frattempo nominato in sostituzione del precedente).
Tale “difformità” avrebbe dovuto indurre il Tribunale a chiedere alla ricorrente chiarimenti in merito.
Sostiene, inoltre, che la appellata, non solo si è ben guardata dal produrre una PEC del 16.09.2021, inviata dal nuovo amministratore al difensore di ella con cui riferiva di non avere ancora CP_1 formalmente assunto l'incarico; di non avere ricevuto tutta la documentazione inerente al Condominio dall'amministratore uscente, e che: “l'allegato file ricorso è illegibile per cui si chiede il reinvio”.
Prosegue affermando di avere appreso della esistenza del giudizio solo qualche settimana prima dell'udienza del 14.02.2024, fissata per la decisione.
Il motivo è infondato.
Risulta allegato agli atti di causa del giudizio di primo grado, il verbale di assemblea del 17 agosto
2021, del appellante, con cui il presidente dell'assemblea al punto sub n. 4), proponeva la Parte_1 nomina di un nuovo amministratore, nella persona di FGM di ED BI EL e l'assemblea, a maggioranza, (millesimi 849,8), “con i soli voti contrari di e , Persona_1 Persona_2 nomina nuovo amministratore del , la ditta FGM del Rag. ED Parte_1
BI EL”. Nella medesima assemblea veniva stabilito, anche, il compenso da corrispondere all'amministratore entrante.
Per giurisprudenza costante, la nomina dell'amministratore ha efficacia verso i terzi dal momento in cui viene adottata la relativa deliberazione dell'assemblea.
pagina 5 di 12 La Suprema Corte (Cass.civ. Sez. II – Sent. 22.08.2012 n. 14599/2012), ha statuito sul punto: “ la nomina del nuovo amministratore che sostituisca il dimissionario, per spiegare efficacia, deve avvenire con una formale deliberazione di nomina del suo successore, nelle forme di cui all'art. 1129 c.c., comma 1; l'unica, in sostanza, che possa agevolmente e con certezza essere conosciuta dagli estranei, quando debbano negoziare con il Condominio o agire in giudizio nei suoi confronti. Discende, infatti, dal principio generale di tutela dell'affidamento nei rapporti intersoggettivi che non si possa prescindere dall'emanazione dell'atto formale previsto dalla legge per il conferimento, l'estinzione e la modificazione dei poteri rappresentativi, affinchè la sua efficacia possa essere opponibile ai terzi (in tal senso, v. già Cass. 25 maggio 1994 n. 5083; conforme Cass. 27 marzo 2003 n. 4531)”.
Nel caso di specie, se è vero che nell'intestazione del ricorso ex art. 702 bis c.p.c, (del 10.05.2021), redatto nell'interesse di , l'amministratore in carica era ancora la Dott.ssa è Controparte_1 Parte_3 altrettanto vero che, nel momento in cui la notificava a mezzo PEC il detto ricorso, CP_1
(10.09.2021), in uno al provvedimento di comparizione del giudice ed alla relata di notifica, la
[... assemblea del aveva già provveduto alla nomina del nuovo amministratore, (FGM Parte_1
), in sostituzione del precedente, (V. delibera assembleare del giorno 17.8.2021, Parte_4 prodotta in atti); motivo per cui il predetto amministratore EL, al momento della notifica dell'atto introduttivo del giudizio, aveva già la rappresentanza processuale dell'ente di gestione, a nulla rilevando, come sostiene il , che non fosse ancora avvenuto il passaggio di consegna delle Parte_1 scritture contabili dal vecchio al nuovo amministratore, atteso che: “ la consegna (relativa alla situazione di cassa del ) costituisce atto riferibile alle sole parti che lo hanno Parte_1 sottoscritto....cfr di recente Cass. 28 maggio 2012 n. 8498). (Cass.civ. Sez. II – Sent. 22.08.2012 n.
14599/2012).
A sostegno della propria tesi l'appellante afferma che, in ogni caso, la propria mancata costituzione nel giudizio di primo grado era giustificata dal fatto che, con la richiamata PEC del 16.09.2021 (inoltrata al legale della , l'amministratore in carica aveva informato il detto legale che: “….l'allegato file CP_1 ricorso è illegibile pertanto si chiede il reinvio (pag. 5 dell'atto di appello).
Alla PEC del 10.09.2021, trasmessa dalla all'amministratore, erano allegati n. 3 files: il primo CP_1 riguardava il ricorso ex art. 702 bis c.p.c; il secondo, il provvedimento del giudice con l'indicazione pagina 6 di 12 della data di udienza di comparizione delle parti;
il terzo la relata di notifica, con l'indicazione dei files allegati.
Conseguentemente, ammesso pure che l'amministratore non fosse stato messo in condizione di leggere il solo file contenente il ricorso, come da egli stesso affermato, (in quanto non aveva in dotazione il programma per leggere i files firmati in CADES (p7m), sicuramente, però, era stato in grado di leggere il file relativo sia alla relata di notifica, ma, soprattutto, di leggere il file contenente il provvedimento del Tribunale, in cui era indicato il n.r.g. del relativo giudizio, il giudice assegnatario, l'udienza di comparizione, (10.11.2021), l'orario fissato e l'invito, per il resistente, a costituirsi in giudizio sino a 10 giorni prima della detta udienza.
Rebus sic stantibus è evidente che l'amministratore veniva compiutamente edotto del fatto che, a carico del (di cui era stato nominato amministratore un mese prima), era stato avviato un Parte_1 procedimento civile, ad opera di , presso il Tribunale di Foggia, con udienza già fissata Controparte_1 ed invito a costituirsi.
Elementi, tutti, questi, che, nell'esercizio dei suoi poteri, avrebbero dovuto indurlo ad indire urgentemente l'assemblea dei condomini (aveva a disposizione ben due mesi prima dell'udienza per farlo), per renderla edotta della pendenza del giudizio e per deliberare sulle determinazioni da assumere in merito.
Tanto non è stato fatto.
Con altro motivo l'appellante sostiene che: la condotta fognaria interessata dall'intasamento non era a servizio dell'intero , ma solo di alcuni appartamenti del relativo complesso, per cui, ai sensi Parte_1 dell'art. 1123 c.c., le spese per la riparazione avrebbero dovuto essere ripartite solo tra le parti che usufruivano di quel tratto di fogna;
l'ostruzione che si è verificata è stata imprevedibile ed eccezionale e che “…può ritenersi integrata la esistenza del caso fortuito per colpa della danneggiata…” in quanto la “…ha lasciato l'immobile in uno stato di completo abbandono…. e che se avesse CP_1 provveduto alla manutenzione delle piante e degli alberi presenti nel suo giardino ed avesse frequentato il suo appartamento (trattasi di residenza estiva), avrebbe evitato l'episodio dannoso o, quanto meno, ne avrebbe limitato gli effetti.”.
L'articolato motivo è infondato.
pagina 7 di 12 La rete fognaria di un complesso condominiale è considerata, ai sensi di legge, parte comune a tutti gli appartamenti, in quanto assolve la funzione di raccolta e smaltimento delle acque reflue dell'intero edificio. Questo include tutte le tubature che trasportano le acque dalle singole unità abitative, fino al punto di allaccio con la fognatura pubblica.
Le tubazioni verticali che servono più piani e le condutture orizzontali che raccolgono le acque da più unità, sono, ai sensi dell'art. 1117 c.c., proprietà comune del . Parte_1
Tanto precisato, si osserva che la rete fognaria in questione serve le unità abitative poste al primo piano del e quelle al piano terra;
nella relativa condotta comune affluiscono gli scarichi di tutti i Parte_1 predetti appartamenti, che, a loro volta confluiscono tutti nel collettore che li sversa nel tronco fognario della rete pubblica.
Risulta dagli atti di causa che, subito dopo il verificarsi dell'evento in danno della fu proprio CP_1
l'assemblea del Condominio appellante che si determinò ad approvare i lavori per la sostituzione delle tubazioni condominiali esistenti, a causa del verificarsi di continui intasamenti, senza eccepire che il tratto di fogna interessato dall'ostruzione fosse al servizio solo degli appartamenti posti al piano terra
(in cui rientra quello della . CP_1
Ciò è tanto vero che, nel corso della seduta assembleare tenutasi in data 09.06.2019, (vale a dire pochi giorni dopo il verificarsi dell'evento dannoso), presenti condòmini rappresentanti 874,77 millesimi dell'edificio ed avente come unico punto all'ordine del giorno: “Manutenzione straordinaria fogna tratti orizzontali;
preventivi per sostituzione tubazioni esistenti con altre di diametro maggiore, causa frequenti intasamenti.”, i condòmini, all'unanimità, decidevano di incaricare apposita Impresa “per il rifacimento fogna”.
E che si trattava di lavori riguardanti l'impianto fognario comune, rientrante tra i beni condominiali, con conseguente partecipazione di tutti i condomini, sia alle spese di conservazione e godimento, sia alla responsabilità per danni derivanti dal difetto di custodia dello stesso, risulta dalla documentazione
– non contestata da parte appellante - prodotta nel fascicolo di primo grado della (sub doc. 2.8- CP_1
9-10-11), che comprova che il deliberò e ripartì le spese, per lo spurgo di alcuni tratti Parte_1
A, e non solo tra i Parte_1 condòmini che si servivano di singole porzioni dell'impianto fognario, come, invece, affermato in appello dal . Parte_1
pagina 8 di 12 Del resto, anche lo stesso consulente di parte appellante, (nominato per individuare i lavori necessari per ripristinare l'appartamento della a seguito della fuoriuscita di liquami) nella propria CP_1 relazione (del 10.09.2019), affermava che: “dalla lettura della documentazione prodotta e sulla scorta delle informazioni assunte sia dal proprietario che dall'amministratore del Condominio ha accertato che a seguito di una occlusione della condotta di scarico condominiale presumibilmente verificatasi nel mese di maggio 2019 tale occlusione ha provocato lo sversamento di una massa di liquami dai sanitari a servizio dell'appartamento della riversandosi nei vani dello stesso appartamento..”. CP_1
Peraltro, il CTU nominato nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c., nel proprio elaborato peritale del febbraio 2021, rilevava che: “Nel corso del sopralluogo il sottoscritto ha riscontrato che sono stati effettuati lavori di rifacimento della condotta fognaria nel tratto che va dal pozzetto di CP_2 ispezione presente nel giardino dell'immobile di proprietà di parte ricorrente fino alla condotta fognaria pubblica localizzata in via Grecale. Da quanto appurato in loco non si sono più verificati sversamenti di liquami nell'appartamento di parte ricorrente successivamente all'esecuzione dei suddetti lavori, per cui si ritiene che l'intervento di rifacimento della condotta fognaria condominiale abbia eliminato le cause dei fenomeni infiltrativi lamentati nel ricorso.
Rettamente, pertanto, il giudice di prime cure, sulla scorta della richiamata CTU, ha ravvisato l'esclusiva responsabilità del in questione nei confronti della per i danni dalla Parte_1 CP_1 predetta riportati al proprio immobile, a causa del cattivo funzionamento della condotta fognaria, con obbligo dello stesso, quale custode delle parti comuni, a risponderne, ai sensi dell'art. 2051 c.c.
Né trova fondamento l'affermazione del secondo cui “l'ostruzione che si è verificata è Parte_1 stata imprevedibile ed eccezionale” , atteso che, come innanzi detto, l'ordine del giorno dell'assemblea tenutasi il 09.06.2019, riguardava la: “Manutenzione straordinaria fogna tratti orizzontali;
preventivi per sostituzione tubazioni esistenti con altre di diametro maggiore, causa frequenti intasamenti.”, dando concreta prova, in tal modo, che le ostruzioni si verificavano con una certa frequenza.
L'appellante , ancora nel tentativo di esonerarsi da responsabilità nella verificazione Parte_1 dell'evento dannoso ha, anche, paventato l'ipotesi – e, come tale, indimostrata - che le radici degli alberi esistenti nel giardino della non curati per lungo tempo, avessero danneggiato il tratto di CP_1 fogna interessato, (spingendo verso l'altro le tubazioni), creando, così, l'ostruzione che ha portato alla fuoriuscita di liquami dai servizi igienici del vano bagno della CP_1
pagina 9 di 12 A tal proposito, il richiamato CTU, sul punto, si è così espresso nel proprio elaborato peritale:”..
Sempre nel corso del sopralluogo del 01/10/2020 è stato ispezionato un pozzetto della vecchia condotta fognaria condominiale situato nel giardino dell'immobile di proprietà di parte ricorrente. In corrispondenza del suddetto pozzetto è stato eseguito un saggio consistente nell'inserimento nella vecchia tubazione fognaria di due tubi sonda del diametro di 1,6 cm, per verificare la sussistenza di eventuali occlusioni dovute in particolar modo alle radici degli arbusti presenti nel giardino dell'immobile di proprietà di parte ricorrente all'epoca dei fatti (allegato n. 5, foto n. 4). Il saggio eseguito non ha evidenziato alcun impedimento allo scorrimento dei tubi all'interno della vecchia tubazione fognaria condominiale. Per quanto sopra detto, il sottoscritto ritiene che sussista quanto lamentato nel ricorso introduttivo circa gli eventi accaduti e le cause che hanno determinato i danni che sono stati riscontrati nell'immobile di parte ricorrente.”
Nel reiterare la propria assenza di responsabilità, esso , con altro motivo, ha censurato il Parte_1 provvedimento di primo grado, anche relativamente alla quantificazione dei danni, a dire di esso esorbitante, in quanto il nominato CTU non avrebbe tenuto conto che l'immobile della è CP_1 interessato da fenomeni di risalita capillare: “per la particolare natura della zona, estremamente paludosa” e che, per quanto riguarda la quantificazione del valore dell'arredo, (mobili esistenti nell'appartamento), il CTU avrebbe dovuto tenere conto della sua vetustà.
Su tali censure il CTU, (alle cui conclusioni il Tribunale ha ritenuto di aderire con motivazione immune da censure e pienamente condivisibili, in quanto fondate sulla obiettiva ed attenta valutazione dei dati disponibili), in risposta alle osservazioni fatte sul punto dalla difesa di esso , precisava che: Parte_1
“Non è stato considerato il fenomeno di risalita capillare della muratura nell'immobile di parte ricorrente, come si evince dalla stima dei costi di ripristino dell'intonaco danneggiato dalle infiltrazioni, in quanto non si è scelto di utilizzare materiale deumidificante così come previsto negli interventi dovuti ad umidità di risalita.”, intendendo, in tal senso, che l'ammaloramento delle parti di immobile non era dovuto, appunto, ad umidità di risalita, tanto è vero che, per il ripristino dello stato originario non si prevedeva l'utilizzo di materiale deumidificante.
Per quanto riguarda, invece la eccepita “esorbitante quantificazione dei danni “, che il Parte_1 circoscrive solo ai mobili esistenti nell'appartamento, il CTU dichiarava:
pagina 10 di 12 “Nel fascicolo di parte ricorrente è contenuto un preventivo del 09/07/2019 della ditta VHD di Vissani
OB & C. Sas, sita a Passo di Treia (MC) in via San Marco Vecchio n. 7/b. Il suddetto preventivo riguarda il costo da sostenere per la sostituzione dei mobili e degli arredi danneggiati nel sinistro in esame. Il sottoscritto ha esaminato il preventivo in questione e ritiene che sia congruo nei prezzi e nella fornitura dei mobili e degli arredi, eccetto che per la fornitura di una cucina componibile. Infatti, dalle riprese video e fotografiche in atti e dal sopralluogo effettuato, non sono emersi danni ai mobili della cucina. Il totale del preventivo della ditta VHD di Vissani OB & C. Sas, escluso la fornitura della cucina componibile, risulta pertanto pari ad euro 6.030,00 (incluso IVA al 22%).
Tutti i motivi di appello testè esaminati, risultano quindi, infondati, mentre, inammissibili sono le richieste istruttorie dell'appellante, atteso che, se è astrattamente possibile che il contumace in primo grado possa articolare in appello mezzi istruttori e chiedere una CTU, è altrettanto vero che tale possibilità, nel caso di specie, non si ravvisa in capo al in quanto non risulta dimostrato né Parte_1 che la notifica del ricorso ex art. 702 bis c.p.c. sia stata nulla, né che la sua costituzione in primo grado sia stata impedita per causa ad esso imputabile. Parte_1
Per tutte le motivazioni innanzi esposte, l'interposto appello va, pertanto, rigettato, con condanna del appellante al pagamento, in favore di , delle spese del presente grado di Parte_1 Controparte_1 giudizio che sono liquidate come da separato dispositivo, sulla base dei parametri massimi dello scaglione di valore (esclusa la fase istruttoria) e tenendo conto del valore della controversia, della natura della stessa e delle questioni trattate.


P.Q.M

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La Corte d'Appello di Bari, III Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal
, in persona dell'Amministratore p.t., nei confronti di , Parte_1 Controparte_1 per la riforma della ordinanza, resa dal Tribunale di Foggia in data 21.02.2024, nel procedimento ex art. 702 bis c.p.c, recante il n. 3031/2021 Reg. Gen. Aff. Cont., così provvede:

1. Rigetta l'appello.

2. Condanna il appellante al pagamento, in favore di , delle spese del Parte_1 Controparte_1 presente grado che si liquidano in complessivi € 5.950,00, per compensi, oltre al rimborso forfettario, Cassa ed Iva come per legge.
Sussistono i presupposti affinché l'appellante versi all'Erario un importo pari a quello versato del pagina 11 di 12 contributo unificato versato per la proposizione del presente gravame.
Così deciso in Bari nella Camera di consiglio del 24/09/2025
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
Il Consigliere ausiliario relatore
Dott.ssa Lucia Sardone

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