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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. IV° CIVILE – I° Collegio
così composta:
dott. Michele Cataldi Presidente
dott. Giuseppe Staglianò Consigliere rel.
dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
S e n t e n z a ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile di II grado iscritta al n. 1943 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 18-9-2025, vertente tra
(C.F. , elettivamente domiciliato in Roma, Parte_1 C.F._1
Via Marco Papio 15, presso l'Avv. Francesca Anselmi, rappresentato e difeso dall'Avv.
UC ME in virtù di procura in atti;

- Appellante - 2
e
(C.F. Controparte_1
, elettivamente domiciliato in Roma, Via Giovanni Nicotera n. 29, presso P.IVA_1
lo studio dell'Avv. Maurizio Gentile, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

-Appellato -
Oggetto: Richiesta di indennizzo per migliorie apportate al fondo.
Conclusioni: come da scritti difensivi.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, l' (nel prosieguo anche “ ”) CP_1 CP_1 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma assumendo che, in Parte_1 data 13/7/2011, aveva venduto a quest'ultimo, con patto di riservato dominio, due fondi rustici siti, rispettivamente, nel Comune di Castelplanio e nel Comune di Poggio San
CE.
L' faceva presente che, successivamente, il sig. si era reso inadempiente CP_1 Pt_1 agli obblighi contrattualmente assunti, omettendo il pagamento dei ratei pattuiti e maturando, sino all'ultimo estratto conto , redatto in data 16/3/2016, un debito CP_1 pari ad Euro 134.531,74.
Poiché ogni richiesta volta ad ottenere il pagamento di quanto dovuto era risultata vana, l'Istituto concludeva chiedendo, in via principale, di dichiarare risolto il contratto di vendita ex art. 1456 c.c. e, in via subordinata, ex artt. 1453 e 1455 c.c., con condanna del sig. all'immediato rilascio dei fondi oggetto del contratto;
inoltre di, Pt_1 accertare il diritto dell' ad ottenere il risarcimento dei danni, da quantificarsi in CP_1 3
base al valore del contratto o, in subordine, in via equitativa;
il tutto con condanna del convenuto alla rifusione delle spese processuali.
Costituitosi in giudizio, il sig. , in via pregiudiziale, eccepiva Parte_1
l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi del d.lgs. 28/2010; inoltre, nel merito, non si limitava solo a resistere, ma a sua volta proponeva, in via subordinata, domanda riconvenzionale affinché l' fosse condannata al pagamento, in suo favore, di una somma per le CP_1 migliorie da lui apportate al fondo, da quantificarsi nella misura di Euro 204.400,00 o in altra -maggiore o minore- ritenuta di giustizia;
infine, in via ulteriormente gradata, previo eventuale espletamento di una C.T.U., chiedeva che fosse operata la compensazione tra quanto eventualmente dovuto all' a titolo di risarcimento CP_1 danni e quanto a lui spettante per le migliorie, con attribuzione in suo favore dell'eventuale differenza;
il tutto con vittoria di spese processuali.
All'esito dell'istruttoria, meramente documentale, il Tribunale, con sentenza n.
19158/19, dichiarava risolto il contratto di compravendita ex art. 1456 c.c. e, per l'effetto, condannava il sig. a rilasciare i fondi in favore dell' ; al contrario, Pt_1 CP_1 il giudicante dichiarava inammissibile la domanda risarcitoria dell' e respingeva CP_1 la domanda riconvenzionale del convenuto, condannando quest'ultimo alla rifusione delle spese processuali.
Il Tribunale, sostanzialmente, esclusa l'applicabilità dell'art. 5 del d.lgs. 28/2010, dopo aver ritenuto fondata la domanda con cui l' aveva chiesto la risoluzione del CP_1 contratto, e dopo aver altresì ritenuto l'inammissibilità della richiesta di accertamento del diritto al risarcimento danni per difetto di interesse dell'Istituto, con riferimento alla domanda riconvenzionale osservava che il sig. non aveva provato quale Pt_1 fosse l'effettiva consistenza dei fondi, né al momento della conclusione del contratto (e cioè allorché ne aveva acquisito la disponibilità) né in epoca successiva (per effetto delle attività su di essi intraprese), sicché non era possibile neanche valutare il loro eventuale incremento di valore;
in particolare, il giudicante di prime cure rilevava che il convenuto si era limitato a produrre soltanto una scheda del 30/3/2016, tratta dal sistema informatico dell'Agenzia delle Entrate, la quale indicava, in via generale, il valore per HA dei vigneti ubicati nei comuni ove si trovavano anche i fondi oggetto di 4
causa, nonché una perizia di parte con la quale era stato ipotizzato quale sarebbe potuto essere il loro valore una volta che fosse stato realizzato un vigneto;
da ultimo il
Tribunale riteneva del tutto inconferente la prova testimoniale richiesta dal sig. , Pt_1 perché vertente su circostanze pacifiche, già documentate e, comunque, irrilevanti.
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. proponeva appello Parte_1 avverso tale decisione, assumendone l'erroneità e l'ingiustizia.
Con un unico, articolato motivo di appello, il sig. lamentava la violazione e la Pt_1 falsa applicazione dell'art 2697 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché l'omessa motivazione sulla mancata ammissione della sua richiesta volta ad ottenere l'espletamento di una C.T.U..
In particolare, a dire dell'appellante, i documenti depositati nel primo grado di giudizio
(in particolare dal n. 5 al n. 12) avrebbero ben potuto essere considerati alla stregua di elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, tali da consentire al Tribunale, sulla scorta di un ragionamento presuntivo, di accogliere la richiesta di C.T.U., indispensabile per fornire la prova delle migliorie effettuate e per quantificare l'indennizzo a carico dell . CP_1
Secondo l'appellante, invece, il Tribunale si era limitato a ritenere non provata la domanda riconvenzionale, senza indicare il motivo del mancato accoglimento della domanda volta all'espletamento dell'invocata C.T.U., contrariamente a quanto invece ripetutamente affermato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Inoltre l'appellante assumeva di essersi trovato nell'obiettiva difficoltà di fornire prove certe al momento della sua costituzione in giudizio, situazione che, invece, si sarebbe potuta agevolmente superare con l'ammissione della C.T.U., in quanto volta ad accertare: la consistenza dei fondi al momento dell'acquisto; l'avvenuta piantumazione del vigneto dopo la data del 5/7/2016, comunicata alla Regione Marche;
a quantificare il valore dei terreni al momento dell'acquisto e a seguito della realizzazione del vigneto;

a stimare il valore delle migliorie secondo il criterio della minor somma tra lo speso e il migliorato, come previsto dal contratto e, infine, ad accertare le altre migliorie elencate nella perizia prodotta. 5
Pertanto l'appellante concludeva chiedendo, in parziale riforma dell'impugnata sentenza: in via principale, di accertare la somma dovuta per le migliorie apportate sui fondi acquistati e, per l'effetto, condannare l' al pagamento della somma di Euro CP_1
204.000,00 o di altra somma -maggiore o minore- ritenuta di giustizia;
in via subordinata, che quanto ritenuto spettante per le migliorie fosse compensato con l'eventuale credito vantato dall' , con attribuzione, in favore dell'appellante, CP_1 dell'eventuale differenza;
in ogni caso con la condanna dell'appellato alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria, il sig. reiterava la richiesta di C.T.U. già formulata in primo Pt_1 grado, chiedendo, in caso di suo mancato accoglimento, che fosse valutata “la possibilità di ammettere il giuramento suppletorio”.
Costituitasi in giudizio, l' si limitava a resistere, chiedendo il rigetto dello CP_1 spiegato gravame, con vittoria delle spese del grado.
All'udienza del 18/9/2025, dopo la precisazione delle conclusioni e all'esito della discussione, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Motivi della decisione
Preliminarmente va rilevato che il sig. non ha impugnato la statuizione con cui il Pt_1
Tribunale ha rigettato l'eccezione di improcedibilità della domanda ai sensi del d.lgs.
28/2010, né quelle con cui, ai sensi dell'art. 1456 c.c., è stata dichiarata la risoluzione del contratto e condannato l'odierno appellante al rilascio dei fondi in favore dell' ; ne consegue che, in relazione a detti profili, oramai deve ritenersi CP_1 intervenuto il giudicato.
Ciò premesso, l'appello è infondato.
Come correttamente affermato dal Tribunale, infatti, difetta idonea prova delle migliorie, nonché dell'eventuale “quantum” di esse, che l'appellante aveva l'onere di offrire.
Anzitutto, si osserva che non sono stati individuate con precisione le asserite migliorie 6
apportate dall'appellante ai fondi di cui si tratta, sotto il profilo della loro natura, quantità e consistenza.
Invero una chiara specificazione di tali interventi non può ricavarsi dalla documentazione prodotta, dalla quale non è possibile dedurre né l'esatta consistenza dei fondi nel momento in cui l'appellante ne acquisì la disponibilità, né quali siano state le asserite opere da lui realizzate.
Infatti, i “nulla osta alla realizzazione opere di miglioramento fondiario”, rilasciati dall' in data 15/1/2015 e 20/6/2016 (cfr. doc. 5 e 6 allegati alla comparsa di CP_1 costituzione e risposta nel primo grado di giudizio), costituiscono solo il presupposto necessario per poi procedere a investimenti di miglioramento fondiario, secondo il procedimento disciplinato dall'art. 6 del contratto di compravendita (vedi all. 1 dell'atto di citazione di primo grado), mentre la comunicazione della Parte_2
, datata 17/6/2016 (cfr. doc. 7 depositato dal convenuto nel
[...] giudizio di prime cure), è volta solo a riconoscere finanziabilità degli interventi progettati.
Analogamente, la “Dichiarazione di inizio lavori di ristrutturazione e riconversione vigneti”, resa dal sig. in data 4/7/2016 (vedi doc. 8 allegato comparsa di Pt_1 costituzione di primo grado), non è idonea a dimostrare alcunché di rilevante ai fini di causa e, comunque, si contraddistingue per la sua genericità, riferendosi solo ad un'asserita “prenotazione materiale vivaistico (barbatelle)”.
Stesse considerazioni, poi, possono essere formulate sia riguardo alla polizza fideiussoria stipulata dal sig. con la (doc. 9 allegato alla Pt_1 Controparte_2 comparsa di costituzione di primo grado), che costituisce solo un presupposto necessario per poter eventualmente accedere ai contributi forniti dalla Regione Marche, sia rispetto alla dichiarazione resa (all' e al sig. ) dal dott. CP_1 Pt_1 [...]
in qualità di Presidente della RE Cortesi MO Soc. Coop. Agricola, Per_1 dalla quale si evince la mera disponibilità di tale azienda a ricevere, per un numero minimo di 4 anni, il conferimento di tutte le uve prodotte dal vigneto, che viene descritto in “fase di piantumazione in zona vocata alla viticoltura” (cfr. doc. 10 prodotto dal convenuto nel giudizio di primo grado).
Inoltre, come già correttamente evidenziato nella sentenza impugnata, il documento n.
11 allegato alla comparsa di costituzione di primo grado è costituito da una semplice scheda estrapolata dal sistema informatico dell'Agenzia delle Entrate il 30/3/2016 che, 7
in via del tutto generica, indica il valore per HA dei vigneti ubicati nei comuni ove si trovano anche i fondi oggetto di causa.
Per quanto concerne, infine, la perizia di parte (cfr. doc. 12), essa, oltre a contenere mere considerazioni circa il possibile valore che tali fondi avrebbero potuto acquisire una volta realizzato il vigneto, costituisce un mero atto di parte e, quindi, esprime una semplice allegazione difensiva di contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio (Cass. S.U. n. 13902/2013; Cass. n. 20347/2017; Cass. n. 1614/2022).
Dal punto di vista oggettivo, poi, tale documento reca l'indicazione di un “parco macchine e attrezzature” (non riconducibile al concetto di “miglioria” e, verosimilmente, già oggetto di valutazione da parte della Regione Marche in vista del rilascio dei contributi regionali), mentre riguardo alle migliorie asseritamente apportate (unico aspetto che interessa in questa sede) si limita a far riferimento ad interventi che sono menzionati in via del tutto generica (per lo più descritti quali “opere di livellamento”, “sistemazione idrica” e confinazione) e, in ogni caso, completamente sforniti di prova (al riguardo non è stata prodotta neanche una semplice fattura, né è stata dichiarata una loro eventuale realizzazione in economia a livello familiare); tale carenza, peraltro, risulta ancor più pregnante ove si tenga conto dell'inequivoca previsione dell'art. 7 del contratto di compravendita, che prevedeva l'esclusione “dal rimborso [del]le quote delle migliorie e delle opere effettuate con il finanziamento diretto o indiretto di o di altri enti pubblici”. CP_1
Ne consegue che la documentazione prodotta dal sig. può tutt'al più dimostrare Pt_1
l'esistenza di un progetto di piantumazione di un vigneto, di cui però non è stata provata in alcun modo la realizzazione né l'effettiva consistenza.
Ne consegue che i presupposti fattuali per conseguire l'indennizzo delle asserite migliorie, consistenti nella modificazione dello stato dei fondi -rispetto all'epoca di acquisto della relativa disponibilità- e nel conseguente incremento di valore degli stessi, non risultano provati.
Ciò premesso, tali lacune non possono certamente essere colmate -come pretenderebbe l'appellante- attraverso l'espletamento di indagini peritali, in quanto esse, stante l'acclarato “deserto” probatorio (e, ancor prima, grave difetto di allegazione), non potrebbero che assumere carattere del tutto esplorativo, come tale vietato.
Infatti, secondo il costante insegnamento della Corte di Cassazione, cui questa Corte di merito aderisce, la consulenza tecnica d'ufficio non è un mezzo istruttorio in senso 8
proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze;
ne consegue che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato per esonerare la parte dall'onere probatorio su di essa gravante, sicché la relativa richiesta dev'essere disattesa qualora attraverso la C.T.U. la parte intenda supplire alla totale carenza delle allegazioni o delle offerte di prova, ovvero intenda -come nel caso di specie- ottenere l'espletamento di un'indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze mai provati (Cass. n. 30218/2017; Cass. n. 10373/2019; Cass. n. 8498/2025).
Da ultimo si osserva che dev'essere reputata inammissibile la richiesta, formulata dall'appellante in questo grado di giudizio, volta a valutare la “possibilità” del deferimento di un giuramento suppletorio.
Infatti, premesso che nel caso di specie, alla luce di quanto sopra rilevato, non si ravvisa l'esistenza di una “semiplena probatio” (come invece espressamente richiesto dall'art. 2736 c.c..), si osserva che l'appellante non ha neanche indicato le circostanze su cui esso sarebbe dovuto vertere, sicché non risulta possibile valutare né l'essenza dell'eventuale formula, né la sua idoneità alla definizione della lite.
Da quanto premesso deriva che l'appello, totalmente infondato, dev'essere rigettato.
Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, facendo applicazione dei valori medi stabiliti per lo scaglione da Euro 52.001,00 ad
Euro 260.000,00, con l'eccezione della voce “istruttoria/trattazione”, che viene liquidata nella misura minima.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31-1-2013, occorre dare atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. n. 115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte rigetta l'appello proposto da nei confronti dell' Parte_1 [...]
avverso la sentenza del Tribunale di Controparte_1
Roma n. 19158/19; condanna al pagamento, in favore dell' Parte_1 Controparte_1 9
delle spese del grado di appello, che vengono liquidate in Controparte_1
Euro 12.154,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge;
dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR n.
115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, lì 18/9/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott. Giuseppe Staglianò dott. Michele Cataldi