N. R.G.V. 1595/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
PRIMA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Bologna nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott. Antonella Allegra Consigliere dott. Annarita Donofrio Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento in grado di appello iscritto al n. r.g. 1595/2024 promosso da:
rappresentata e difesa dall'avv. FIORE Parte_1
CIRO, elettivamente domiciliata in PIAZZA ORAZIO MARUCCHI 5, ROMA,
APPELLANTE contro rappresentata e difesa dall'avv. FELISETTI SIMONA Controparte_1 elettivamente domiciliata in GALLERIA CAVOUR 7, 42121 REGGIO NELL'EMILIA, APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.- ha convenuto in giudizio innanzi al Parte_1 Controparte_1
Tribunale di Reggio nell'Emilia chiedendo accertarsi l'ingiustificato rifiuto ad accettare la proposta di acquisto a lui sottoposta, conforme a precedente incarico a vendere conferito all'agenzia per un immobile di sua proprietà, con violazione di
Pagina 1 quanto pattuito alla clausola n. 4 dell'incarico, oltre l'ingiustificato anticipato recesso dall'incarico conferito, con conseguente risarcimento dei danni.
Si costituiva in giudizio contestando la fondatezza delle domande Controparte_1
avversarie e chiedendone il rigetto.
Il Tribunale di Reggio Emilia con sentenza n. 675/2024, pubblicata in data
12.06.2024, rigettava la domanda.

2. Avverso detta sentenza ha proposto appello Parte_1
chiedendo l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in primo grado.
Con il primo motivo di gravame contesta la sentenza per aver ritenuto il non CP_1
obbligato ad accettare la proposta d'acquisto raccolta dal mediatore in esecuzione dell'incarico e conforme allo stesso, precisando che il contratto concluso sarebbe una mediazione c.d. atipica e la pattuizione ivi contenuta all'art.

4 - che impegna il proponente ad accettare una proposta di acquisto immobiliare conforme alle condizioni dell'incarico - non è vessatoria, non essendo sproporzionata né gravosa e dovendo trovare lettura congiunta con l'art. 9 del contratto che impone correttezza e buona fede nell'esecuzione dell'accordo. Allega altresì che la temporanea restrizione della libertà contrattuale del preponente deve ritenersi sufficientemente bilanciata dall'assunzione, da parte del mediatore, di una serie di oneri aggiuntivi (rinuncia al rimborso spese anche in caso di mancata conclusione dell'affare, accertamento delle circostanze sullo stato dell'immobile risultanti dai pubblici registri;
consulenza alle parti sino alla stipula dell'atto notarile;
promozione della vendita immobiliare).
Con il secondo motivo censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto non violati da parte del i principi di correttezza e buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375, CP_1
posto che, a fronte di tutti gli adempimenti assolti dal mediatore (visure, reperimento della documentazione, valutazione della commerciabilità del bene, pubblicizzazione, raccolta delle proposte di acquisto, gestione della trattativa), che comportavano la spendita di numerose risorse, umane ed economiche, la non accettazione del CP_1
risulta ingiusta e contraddittoria.
Pagina 2 Con il terzo motivo contesta la legittimità del recesso del con conseguente CP_1
diritto del mediatore al risarcimento del danno.
Con il quarto motivo lamenta la condanna a proprio carico al pagamento delle spese di lite, di cui richiede la restituzione nel caso di accoglimento del gravame.
3.- Si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello perché Controparte_1
inammissibile e infondato in fatto e in diritto, con conferma della sentenza impugnata e vittoria di spese, nonché la condanna dell'appellante ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
A tal fine deduce che la proposta d'acquisto e le condizioni di pagamento non erano conformi all'incarico di mediazione;
che la società di mediazione aveva disatteso i doveri di corretta e tempestiva informazione, per aver tardivamente comunicato la proposta d'acquisto del 9.01.2023 solo in data 17.01.2023, e per aver nella stessa data ricevuto in consegna due assegni intestati al proprietario datati 30.12.2022; che la società appellante era incorsa nella violazione prevista dall'art. 6, co. 8, d.lgs.
192/2005, per aver pubblicizzato la vendita dell'immobile in mancanza della relazione ACE/APE, con la conseguenza che il proprietario non avrebbe potuto né accettare la proposta né controproporre;
che l'annuncio pubblicitario dell'immobile conteneva notizie false e ingannevoli, posto che attribuiva allo stesso la classe energetica G (nonostante l'assenza della relazione ACE/APE) e riferiva erroneamente che era dotato di riscaldamento centralizzato a radiatori;
di non aver approvato specificamente la clausola di cui all'art. 4 tramite puntuale sottoscrizione con la conseguenza che la stessa è nulla in quanto vessatoria.
4.- L'appello va rigettato.
Il primo e secondo motivo possono essere trattati congiuntamente.
Premesso che la parte non ha l'obbligo di concludere il contratto, neppure alle condizioni previste nell'incarico conferito al mediatore (cfr., ex multis, Cass. nn.
11389/1997, 9904/1998, 11244/2003, 5095/2006), nel caso di specie, trattandosi di un contratto concluso mediante l'utilizzo di formulari, l'obbligo previsto alla clausola n. 4 non risulta oggetto di specifica trattativa individuale, né detta clausola è riportata tra le clausole vessatorie debitamente sottoscritte a margine.
Pagina 3 La presunzione di vessatorietà può essere infatti vinta dal professionista, in conformità a quanto espressamente previsto dall'art. 34, comma 4 del Codice del
Consumo, mediante la dimostrazione che la clausola censurata non sia stata unilateralmente imposta dallo stesso, ma abbia, di contro, formato oggetto di specifica trattativa individuale tra le parti, sempre che la medesima risulti caratterizzata dagli indefettibili requisiti dell'individualità, serietà ed effettività (Cass. civ., 20/03/2016, n. 6802; Cass. civ., 26/09/2008, n. 24262).
Sotto il profilo probatorio, inoltre, grava sul mediatore la dimostrazione che la clausola censurata non sia stata unilateralmente imposta dallo stesso, ma abbia, di contro, formato oggetto di specifica trattativa individuale tra le parti, sempre che la medesima risulti caratterizzata dagli indefettibili requisiti dell'individualità, serietà ed effettività (Cass. civ., 20/03/2016, n. 6802; Cass. civ., 26/09/2008, n. 24262).
L'agenzia non ha formulato alcuna prova specifica sul punto e, per tale motivo, deve dichiararsi la nullità della suddetta clausola.
Passando al terzo motivo di appello, dagli atti risulta che dopo aver CP_1
conferito in data 15.12.2022 mandato a vendere all'agenzia, in data 21.1.2023, dopo aver rifiutato la proposta di acquisto che gli era stata comunicata, ha dichiarato di volere recedere dal contratto, che aveva una durata annuale, per un “ripensamento” legato alla decisione di non vendere per alcuni anni per eseguire “necessarie opere di ristrutturazione e adeguamento edilizio” ferma restando la disponibilità al rimborso delle spese sostenute.
Tale recesso dopo poco tempo dal conferimento dell'incarico appare ingiustificato, considerate anche le vaghe ragioni del ripensamento operato come esposte nella missiva richiamata.
L'appellante, tuttavia, non ha dimostrato il danno conseguente all'illegittimo anticipato recesso, documentando le spese sostenute nel frattempo o l'attività in concreto svolta, limitandosi a chiedere soltanto a titolo risarcitorio la provvigione che avrebbe incassato da entrambe le parti nel caso di conclusione dell'affare, danno
Pagina 4 assolutamente sganciato dall'evento lesivo e comunque di importo assolutamente sproporzionato rispetto all'attività svolta solo per pochi giorni.
Il quarto motivo va rigettato in ragione del fatto che le spese di lite sono state regolarmente disciplinate secondo il criterio della soccombenza.
Al rigetto dell'appello consegue la condanna dell'appellante alle spese di lite liquidate come in dispositivo per la soccombenza con valori minimi per l'effettiva complessità della fattispecie.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto (Cass. SS UU
23535/2019; Cass. SS UU 4315/2020)


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
costituito, avverso la sentenza del Tribunale di Reggio Emilia n. 675/2024, ogni altra istanza, domanda ed eccezione respinta, disattesa ed assorbita, così provvede: rigetta l'appello; condanna l'appellante alle spese del grado che liquida in € 6.946,00 per compensi, oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR
115/2002.
Così deciso nella camera di consiglio della Prima sezione Civile della Corte
d'Appello di Bologna il 8.7.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Annarita Donofrio Giuseppe De Rosa
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