N. R.G. 258/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda Civile, composta da:
dott. Giuseppe Serao Presidente Rel.
dott. Daniela Fedele Consigliere
dott. Lucia Cannella Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n.° 258/2023 R.G. posta in decisione all'udienza collegiale del
25.6.2025, promossa da
ved. (c.f. ), residente in Parte_1 Parte_2 C.F._1
AS, Via Garibaldi n. 42, assistita e rappresentata – per delega a margine dell'atto di citazione introduttivo del primo grado valida per ogni stadio, fase e grado del giudizio - dall'avv. Bruno Giampaoli (c.f. ) presso e nello C.F._2
studio del quale in Brescia, via Sostegno n.80 elegge domicilio, il quale dichiara di voler ricevere le comunicazioni e/o le notifiche di legge alla propria pec:
Email_1
APPELLANTE contro
(C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._3 CP_2
) entrambi residenti in [...], CodiceFiscale_4
rappresentati e difesi giusta delega in calce alla comparsa di risposta nel giudizio di I
grado meglio emarginato ed ivi allegata telematicamente, dall'Avv. DE Giorgio
Vigo –C.F. ed elettivamente domiciliati presso lo studio CodiceFiscale_5
dell'avv. in Brescia (25122, Via Vittorio Emanuele II n. 42. CP_2
APPELLATI
e contro nato a [...] il 8.121974 CF residente a Controparte_3 C.F._6
AS (BS), Via Garibaldi n. 42 rappresentato e difeso dalla avv. Palma Diego
(c.f. ) e dall'avv. Chiara TT presso il cui studio in Bescia Via C.F._7
Vittorio Emanuele II n 43, è elettivamente domiciliato ai fini del presente procedimento giusto mandato allegato ex art. 83 III comma c.p.c. alla comparsa di costituzione e risposta in cui al primo grado di giudizio, valido anche per il presente giudizio.
APPELLATO
In punto: appello a sentenza n.° 347/2023 del Tribunale di Brescia pubblicata in data
14.2.2023.
CONCLUSIONI
Per parte appellante Pt_1
“in riforma della impugnata sentenza n. 374/2023 del Tribunale civile di Brescia,
dichiararsi illegittime e/o annullarsi le delibere adottate dagli appellati nella assemblea
del 10.10.2020 tanto se questa sia ritenuta assemblea di un condominio esistente tra le parti n causa riguardante il brolo del di AS, quanto sia Controparte_4
ritenuta assemblea della comunione esistente tra le stesse parti del brolo stesso;

- in via istruttoria:
a) ammettersi le seguenti prove orali dedotte in primo grado nella2° e nella 3° memoria
ex 6°co. dell'art. 183 cpc, dirette a provare lo stato e la destinazione dei luoghi e le
alterazioni ad esso fatte ex adverso:
1) Vero che per conto della attrice fino al 2017 ho coltivato il brolo, oggetto di causa,
eseguendo piantumazioni di prodotti orticoli (insalata, carote, pomodori, melanzane ed
altri che il Teste indicherà etc.), nonché curando piante da frutto (viti, ciliegi, meli,
albicocchi, fichi) di cui raccoglievo i prodotti?Teste , . Tes_1 Testimone_2
2) Vero che, frequentando settimanalmente l'abitazione della attrice nel CP_4
nel 2017 ho visto essere state tagliate le piante da frutto che fino ad allora
[...]
esistevano nel brolo (ciliegi, fichi, meli, albicocchi) nonché le piante di viti del vigneto,
che occupava la parte del brolo tra il campo da tennis e le scuole ed i cui pilastrini di
sostegno di cemento erano stati tolti, lasciati a terra, molti rotti e poi trasportati
altrove? Teste Testimone_3
3) Vero che nel 2018 (o in quella data che il Teste indicherà) ho spostato i residui di
demolizione ed il legname che figurano nelle fotografie n. 10.1, 10.2, 10.3 prodotte da
parte attrice e da mostrare al Teste, ed ho montato sul sedime una casetta di legno
prefabbricata fornita dalla attrice ricoverandovi illegname fotografato? Testi
[...]
e . Tes_4 Tes_1 Testimone_5
4) Vero che dopo alcuni mesi (nella data che il Teste indicherà) la attrice mi ha fatto
spostare la casetta prefabbricata ed il legname contenutovi (di cui al cap.3 sopra esteso) in un'arcata del portico che si apre sul giardino antistante la sua abitazione nel CP_4
fotografata nel documento prodotto dal convenuto e da
[...] Controparte_3
mostrarsi al Teste? Testi e . Testimone_4 Tes_1 Testimone_5
b) ammettersi CTU che, esaminato il legname ricoverato nella casetta prefabbricata
fotografata nei documenti prodotti da con la sua 2° memoria ex art. Controparte_3
183, 6°co. cpc, indichi la data del taglio ed il tipo di piante, precisando altresì se ugual
tipo e di ugual dimensione esistevano nel brolo, essendola piantumazione del brolo
censita negli atti della Sopraintendenza di Brescia.
Con la rifusione delle spese ed onorari di lite.”
Per parte appellata : Controparte_5
“Voglia l'Ecc.ma Corte Adita, ogni contraria istanza, eccezione e domanda, disattesa e
respinta, così giudicare:
NEL MERITO:
in via preliminare: per i motivi in fatto e diritto sopra esposti, dichiarare, anche
eventualmente in sede di discussione orale disposta ex art. 350 bis c.p.c., l'appello ex
adverso proposto manifestamente infondato;

in via principale:
rigettare l'appello promosso dalla signora nei confronti del signor Parte_1 [...]
e della signora , per tutte le ragioni indicate in atti;
CP_1 CP_2
in ogni caso: con vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio,
imposte ed ogni altro onere ed accessorio di legge.
in via istruttoria: dichiarare inammissibili e/o irrilevanti e, quindi, respingere le istanze
istruttorie dell'appellante, per tutti i motivi indicati in narrativa. Nella denegata ipotesi di loro ammissione, ammettersi le istanze istruttorie formulate
dalla odierna appellata nel giudizio di I grado e che qui per semplicità si ritrascrivono,
da ritenersi precedute dalle parole “vero che”:
1) “in occasione degli accessi al terreno (c.d. brolo) oggetto del presente giudizio, lo
stesso è adibito a zona svago, con spazi verdi ed area relax con divanetti e tavolini, in
uso ai comproprietari?” (testi: sig. residente in [...]
Settembre n. 18; sig. residente in [...]
36; sig. residente in [...]
Giulio Pluda n. 4; sig. residente in [...](Svizzera), vicolo alla Testimone_9
Cava n. 2B);
2) “in occasione degli accessi al terreno (c.d. brolo) oggetto del presente giudizio, lo
stesso è Firmato Da: DE Giorgio Vigo Emesso Da: InfoCert Qualified Electronic
Signature CA 3 Serial#: df043b3 adibito a zona svago, con un campo da tennis/basket,
oltre ad un'area giochi (con tappeto elastico, scivolo, altalene, ecc..) in uso ai
comproprietari?” (testi: sig. residente in [...]
n. 18; sig. residente in [...]; sig. Tes_7
residente in [...]; sig. Testimone_8
residente in [...](Svizzera), vicolo alla Cava n. 2B); Testimone_9
3) “quando viveva nell'abitazione adiacente al c.d. brolo, il sig. ed il CP_1
fratello unitamente ai cugini e ed alle rispettive Per_1 CP_3 Parte_3
famiglie, hanno utilizzato l'area di cui trattasi a fini ludici/di svago/relax?” (testi: sig.ra
e sig. entrambi residenti in [...]del Garda (BS), Testimone_10 Testimone_11
via S. Michele n. 26); 4) “quando viveva nell'abitazione adiacente al c.d. brolo, il sig. ed il CP_1
fratello , unitamente ai cugini e hanno fruito, sin da Per_1 CP_3 Parte_3
piccoli, dei giochi installati nel terreno di cui trattasi (scivolo, altalene, ecc..)?” (testi:
sig.ra e sig. entrambi residenti in [...]del Garda Testimone_10 Testimone_11
(BS), via S. Michele n. 26);
5) “quando viveva nell'abitazione adiacente al c.d. brolo, il sig. ed il CP_1
fratello , unitamente ai cugini e hanno fruito, sin da Per_1 CP_3 Parte_3
piccoli, di una sabbiera realizzata appositamente per il gioco dei bambini?” (testi:
sig.ra e sig. entrambi residenti in [...]del Garda Testimone_10 Testimone_11
(BS), via S. Michele n. 26).”
Per parte appellata Controparte_3
“dichiarare inammissibile e/o comunque rigettare in quanto infondato in fatti ed in
diritto e quindi respingere integralmente l'appello proposto avverso la sentenza n.
374/2023 del 12.2.2023 emessa dal Tribunale di Brescia ed ogni avversa domanda,
eccezione ed istanza con totale conferma della sentenza impugnata;

in ogni caso con vittoria di spese ed onorari del presente grado di giudizio;

in via istruttoria: ci si oppone all'ammissione delle prove orali e della ctu dedotte in
citazione d'appello dall'appellante per i motivi di cui in narrativa della presente come
comparsa costitutiva, ribadendo le istanze e le opposizioni istruttorie formulate negli
atti di primo grado di giudizio, fa intendersi qui integralmente ritrascritte;
con ogni
ulteriore riserva del caso.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 14.10.2020, conveniva in giudizio, Parte_1 avanti il Tribunale di Brescia, e nonché, CP_1 CP_3 CP_2
chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “dichiararsi illegittime e/o
annullarsi le delibere adottate dai convenuti nelle assemblea del 10.9.2020 tanto se
questa sia ritenuta assemblea di un condominio esistente tra le parti in causa
riguardante il brolo quanto se sia ritenuta assemblea della comunione esistente tra le
stesse parti del brolo stesso”.
esponeva di essere comproprietaria per 4/16 di un terreno sito in Comune Parte_1
di AS (in seguito citato quale “brolo” da tutte le parti, spettante per 1/8 alla comproprietaria , per un altro 1/8 al comproprietario marito di questa CP_2
e per il restante 1/2 al comproprietario . CP_1 Controparte_3
L'attrice precisava che il , era figlio di primo letto del proprio defunto CP_1
marito ed era il coniuge di e che era figlio di CP_2 Controparte_3 [...]
fratello deceduto di . Pt_4 Pt_2
rappresentava che i predetti comproprietari, avevano convocato una assemblea Pt_1
che era stata indicata, inizialmente, essere assemblea dei condomini, ma in seguito essere ritenuta più esattamente assemblea dei comunisti che, tenutasi in seconda convocazione il 10.9.2020, aveva adottato deliberazioni ritenute illecite con le quali, per quanto qui rileva, era stata approvata la realizzazione di una piscina e nominato un professionista per “studio, realizzazione, progetto della piscina e riorganizzazione degli
spazi esterni all'interno del brolo, presentazione pratiche comunali e soprintendenza e
direzione lavori;
analisi dei costi ed eventuali deliberazioni”, nonché, di procedere alla
“mappatura delle piante esistenti all'interno del brolo” perché l'avviso di convocazione dell'assemblea dei comunisti non conteneva alcun riferimento a quest'ultimo riguardo. dichiarava di impugnare quanto così deliberato sostenendone la nullità per sua Pt_1
contrarietà, sia a quanto era stato scritto nell'avviso di convocazione dell'assemblea quale o.d.g., sia alle prescrizioni dell'art. 1108 c.c., esplicitandone gli specifici motivi nel senso che ciò: prevedeva un'innovazione che non costituiva miglioramento del fondo;
non ne rendeva più comodo o redditizio il suo utilizzo;
impediva la fruizione al comproprietario comportava una spesa eccessivamente gravosa;
riguardava Pt_1
un'opera eccedente l'ordinaria amministrazione;
determinava l'asservimento di fatto della porzione di area occupata dalla piscina agli appartamenti di Controparte_4
I convenuti si costituivano chiedendo il rigetto delle domande di . Parte_1
Con la sentenza impugnata il Tribunale accoglieva, soltanto, la censura relativa al punto
3) della delibera riguardante “la mappatura” perché non inserito nell'o.d.g. rigettando le domande di in ordine alla piscina e compensando, interamente, le spese di Parte_1
giudizio.
La sentenza veniva gravata da , a cui resistevano e Parte_1 CP_1 CP_2
, nonché, .
[...] Controparte_3
La causa era trattenuta in decisione all'udienza del 25.6.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza impugnata per mancata indicazione nell'ordine del giorno della convocazione assembleare della costruzione della piscina.
Il Tribunale ha affermato che l'appellante aveva contestato che l'o.d.g. contenuto nell'avviso di convocazione “non facesse riferimento alcuno alla tematica di
costruzione della piscina”; e ha dichiarato infondata siffatta affermazione, perché l'o.d.g. prevedeva, espressamente, “progetto per realizzazione piscina” e la “nomina
architetto” per lo “studio, realizzazione e progetto della piscina”.
L'appellante non aveva però negato che nella lettera dell'o.d.g. non vi fosse “riferimento
alcuno alla tematica della costruzione della piscina” come ha affermato il primo giudice;
l'appellante aveva invece sostenuto che l'o.d.g. non aveva ad oggetto la
“costruzione” della piscina, ma solo l'effettuazione di uno studio di progettazione/fattibilità di una piscina, necessitante di ulteriori delibere.
Ciò perché, secondo l'appellante, non si può approvare una costruzione se non se ne indichino, almeno, “consistenza, ubicazione, costo” e poiché nessuna di queste indicazioni era stata oggetto di delibera, non poteva sostenersi, che fosse stata approvata la costruzione di un'indeterminata piscina, approvazione da aversi così per definitiva.
Con il secondo motivo lamenta la mancata osservanza dell'art. 1108 c.c..
La ritiene che i comproprietari di un terreno a destinazione agricola, quale è un Pt_1
brolo, non possono a maggioranza disporre che una sua porzione per altro nella fattispecie neppure identificata, né nelle sue dimensioni, né nella sua collocazione;
dal che la genericità della delibera che, in ogni caso la inficia, venga destinata all'uso esclusivo di solo alcuni comproprietari eseguendovi una costruzione comportante una spesa eccessivamente gravosa e determinante anche l'apparenza di un vincolo reale sull'immobile in comproprietà, a favore di proprietà esclusive dei deliberanti a maggioranza.
Poiché le parti appellate avevano negato la destinazione agricola del brolo,
affermandone la natura di luogo di svago per i proprietari delle unità immobiliari del l'appellante aveva dedotto prove sull'utilizzo agricolo del brolo Controparte_4 (coltivazione e piantumazione a frutteti) che riproponeva in sede di gravame e ritenute superflue dal Tribunale.
.................
Si ravvisa la necessità di una trattazione congiunta dei due motivi di appello
sovrapponibili e attinenti a profili strettamente connessi ed entrambi infondati.
Ad avviso del Collegio, non si comprende come l'appellante possa affermare che l'ordine del giorno in questione, non facesse riferimento alcuno alla tematica di costruzione della piscina, quando è dimostrato documentalmente il contrario.
Ed, infatti, come risulta dagli atti il punto al n. 1) dell'ordine del giorno prevede,
espressamente, “progetto per realizzazione piscina, delibere inerenti e conseguenti” ed il punto al n. 2) dello stesso “nomina architetto o altro professionista per Persona_2
studio, realizzazione progetto della piscina”.
Tale argomentazione, del resto, è stata condivisa anche dal primo giudice che ha correttamente motivato sul punto in sentenza.
Invero, come indicato dallo stesso Tribunale e come risulta dal doc. 4) prodotto dagli appellati, il punto al n. 1) dell'ordine del giorno, prevede, espressamente, “progetto per
realizzazione piscina, delibere inerenti e conseguenti” ed il punto al n. 2) la “nomina
architetto o altro professionista per studio, realizzazione progetto della Persona_2
piscina e riorganizzazione degli spazi esterni all'interno del brolo, presentazione
pratiche comunali e soprintendenza e direzione lavori;
analisi dei costi ed eventuali
deliberazioni”.
Peraltro, è chiaro che prima si debba sottoporre all'assemblea dei votanti la deliberazione della creazione di una piscina e poi, una volta verificatosi il presupposto giustificativo di delibere conseguenti ed inerenti, l'affidamento di un incarico ad un professionista che possa provvedere alle incombenze tecniche e progettuali del caso.
Dalla lettura dell'art. 1108 c.c., emerge chiaramente come i casi nei quali possa invocarsi l'applicabilità della stessa risultino tassativamente indicati.
In particolare, tale disposizione, prevede la possibilità di deliberare a maggioranza qualificata innovazioni, ovvero, atti eccedenti l'ordinaria amministrazione allorquando diretti: a) al miglioramento della cosa;
b) a renderne più comodo o redditizio il godimento.
La validità di tali delibere è soggetta ai seguenti limiti: c) pregiudizio nel godimento;
d)
pregiudizio all'interesse dei partecipanti;
e) eccessiva gravosità della spesa.
Gli unici casi in cui la norma in esame richiede l'unanimità sono limitati agli atti di costituzione di diritti reali sul fondo comune.
Ciò posto, ad avviso della Corte, le contestazioni svolte da risultano Pt_1
insussistenti.
Sul punto, è evidente è che un terreno, di enormi dimensioni, già utilizzato per svago,
può ritenersi soggetto a miglioramento con l'acquisizione di un ulteriore bene dedicato allo svago/relax dei comunisti, quale sicuramente può essere una piscina, che non potrebbe far altro che apportare una maggiore valorizzazione economica al bene comune con conseguente vantaggio anche per l'appellante.
Relativamente all'assenza di pregiudizio nel godimento dell'area, il Collegio osserva che per la dimensione dell'area di oltre mq. 8500, non è dato comprendere quale eventuale pregiudizio potrebbe subire l'appellante, dal momento che la stessa, potrebbe utilizzare altre zone del brolo in questione In ogni caso, l'eventuale presenza della piscina nella vasta area in questione, non impedirebbe a di utilizzare il brolo anche, eventualmente, per coltivare la Pt_1
piccolissima porzione di orto che possiede.
Per completezza espositiva, neppure può rappresentarsi un utilizzo esclusivo di alcuni comproprietari a discapito di altri, in quanto, come noto, anche chi esprime voto contrario, potrà un domani beneficiare di quanto realizzato in forza della delibera cui si era opposto.
Parte appellante ritiene che l'opera di cui trattasi, sarebbe idonea ad alterare la pace e tranquillità dell'area a causa del rischio di rumori e schiamazzi senza fornire alcuna prova del preteso pregiudizio tenuto altresì' conto che tale area, è già adibita a svago/relax, ove i comunisti si recano per giocare a tennis/basket ed a svolgere altre attività all'aria aperta, attività che non hanno mai suscitato lamentele di alcun genere.
L'appellante asserisce poi, senza provarlo, che i costi professionali preventivabili per l'opera approvata in sede assembleare, non potranno ritenersi inferiori ad €. 6.000,00 (o a € 60.000,00 indicato in appello), nonostante il costo ad oggi approvato di cui al preventivo dell'arch. , ammonti ad €. 4.400,00. Per_2
Invero, l'onerosità maturerebbe in virtù di ulteriori costi, non oggetto della presente delibera, non approvati, non quantificati, in alcun modo e, quindi, attualmente solo potenziali ed eventuali e quantificabili, soltanto, quando la Soprintendenza dei Beni
Culturali, dovesse approvare il relativo progetto.
Infine, secondo la realizzazione della piscina determinerebbe l'asservimento Pt_1
dell'area agli appartamenti dell'adiacente palazzo, costituendo un peso fondiario che richiederebbe l'unanimità. Tale argomento è infondato perché l'eventuale utilizzo della piscina da parte dei proprietari degli appartamenti del circostante palazzo, all'interno del quale, peraltro,
pure si trova anche l'appartamento di non può creare “l'apparenza di un vincolo Pt_1
reale suscettibile di convertirsi in diritto” come sostiene attesa la tipicità dei Pt_1
diritti reali.
In virtù di tutto quanto sopra esposto, risulta evidente che le istanze istruttorie dell'appellante, siano del tutto superflue in quanto finalizzate unicamente a cercare di provare la pretesa allora natura agricola del bene, la quale, a nulla rileva ai fini della validità della delibera in oggetto
In conclusione, l'appello proposto da va, pertanto, rigettato con Parte_1
conseguente integrale conferma della sentenza impugnata.
L'appellante va condannato alla rifusione delle spese del grado (valore indeterminabile complessità bassa) nei confronti di ciascuna parte appellata, e CP_1 CP_2
, nonché, a , che si liquidano come da dispositivo.
[...] Controparte_3


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da della sentenza n.° 374/2023 emessa il 14.2.2023 Parte_1
dal Tribunale di Brescia, disattesa ogni diversa contraria istanza ed eccezione, così
provvede:
- rigetta l'appello di;
Parte_1
- condanna, a rifondere a e , nonché, a Parte_1 CP_1 CP_2 CP_3
le spese del grado di appello che liquida per ciascuna parte in € 6.946,00 (fase
[...]
studio € 2.058,00, fase introduttiva € 1.418,00, fase decisionale € 3.470,00), oltre rimborso spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

- dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n.° 115/2002 a carico dell'appellante . Parte_1
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 22 luglio 2025.
IL PRESIDENTE ESTENSORE
Dott. Giuseppe Serao