R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. US AO Presidente
Dott. NI EL Consigliere rel.
Dott. Lucia Cannella Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 146/24 R.G. rimessa al Collegio per la decisione all'udienza del 3 dicembre 2025 promossa da
OGGETTO:
, rappresentata e difesa dall'avv. MINA Parte_1
EG - Ipoteca - AN elettivamente domiciliato in VIA SOLFERINO, 51 I° PIANO Trascrizione e pubblicità 25121 BRESCIA presso il difensore avv. MINA AN, come da procura di beni immobili e mobili allegata

APPELLANTE
c o n t r o pagina 1 di 18 , rappresentata e difesa dall'avv. COTRONEO Parte_2
EP e dall'avv. DE FRANCESCHI GIACOMO
( , ( ), C.F._1 Controparte_1 C.F._2
elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. COTRONEO EP,
come da procura a margine/ in calce
APPELLATA
rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_2
MP TA LO e dall'avv. MP TA
GI ( ) , elettivamente domiciliato in presso C.F._3
il difensore avv. MP TA LO, come da procura allegata
APPELLATA
Controparte_3
e del socio illimitatamente responsabile
[...]
rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_3 Parte_3
elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. , come Parte_3
da procura allegata
APPELLATO
, rappresentata e difesa dall'avv. FERRARO MARCO e CP_4
dall'avv. GUGLIOTTA MAURIZIO ( ), elettivamente C.F._4
domiciliata in presso il difensore avv. FERRARO MARCO, come da procura allegata pagina 2 di 18
APPELLATA
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia ( Terza Sezione Civile) 8
gennaio 2024.
CONCLUSIONI
Dell'appellante
“In via principale di merito:

1. accertare e dichiarare che la trascrizione
della sentenza n. 3541 del 31.12.2019 emessa dal Tribunale di Brescia in
accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. (trascritta in data 9 maggio
2013) formulata dalla Sig.ra prevale sulla Parte_1
trascrizione dell'atto di acquisto degli immobili oggetto di causa (abitazione,
area e box pertinenziali siti in RI BS via Boschetti di Sotto 6
identificati come segue: Catasto RI sezione urbana NCT Comune di
RI (BS); foglio 79, particella 445, sub 9 via Boschetti di Sotto NC,
piano T-SI, categoria A/2, classe 6 vani 4,5, rendita Euro 429,95 quanto
all'appartamento e Catasto fabbricati sezione urbana NCT Comune di
RI Foglio 79, Particella 455, sub 49, via Boschetti di Sotto NC ,
piano SI, cat. C/6, cl. 4 cons. mq 33, rendita Euro 61,35 quanto
all'autorimessa.) da parte della Sig.ra effettuato con atto Parte_2
del 2.7.2013 n. 42597 rep. e 14954 racc. Notaio Dr.ssa in CP_4
IN BS (in atti doc. 2 fascicolo attoreo) trascritto in data 9.7.2013 (in
atti doc. 3 fascicolo attoreo); pagina 3 di 18

2. ordinare per l'effetto alla Sig.ra generalizzata in atti di Parte_2
rilasciare in favore dell'attrice, entro e non oltre 30 giorni dall'accoglimento
della presente domanda, l'immobile dalla stessa occupato (ubicato ed
identificato come da descrizione di cui al punto 1 che precede) libero da
persone e vuoto di cose;



3. condannare la convenuta a versare all'attrice un importo Parte_2
a titolo di indennità per il pregiudizio subito per effetto dell'occupazione da
parte della convenuta dell'immobile di cui è proprietaria da quantificarsi ex
art. 2041 c.c. o in subordine: condannare la convenuta al risarcimento del
danno patito dall'attrice per effetto dell'occupazione abusiva dell'immobile di
cui è proprietaria da parte della convenuta, da quantificarsi sulla base del
criterio del canone locativo di mercato enunciato dalla Corte di Cassazione
S.U. n. 33645/2022;


4. accertare e dichiarare che la trascrizione della sentenza n. 3541 del
31.12.2019 emessa dal Tribunale di Brescia in accoglimento della domanda
ex art. 2932 c.c. formulata dalla Sig.ra prevale Parte_1
sull'iscrizione dell'ipoteca volontaria concessa a favore di Banca CP_2
sugli immobili oggetto di causa (abitazione, area e box pertinenziali siti
[...]
in RI BS via Boschetti di Sotto 6 identificati come segue: Catasto
RI sezione urbana NCT Comune di RI (BS); foglio 79,
particella 445, sub 9 via Boschetti di Sotto NC, piano T-SI, categoria A/2,
classe 6 vani 4,5, rendita Euro 429,95 quanto all'appartamento e Catasto pagina 4 di 18 fabbricati sezione urbana NCT Comune di RI Foglio 79, Particella
455, sub 49, via Boschetti di Sotto NC , piano SI, cat. C/6, cl. 4 cons. mq 33,
rendita Euro 61,35 quanto all'autorimessa.) con atto a ministero Notaio
Dr.ssa in IN BS n. 42598 rep. e n. 14955 racc. (in atti CP_4
doc. 10 fascicolo attoreo) trascritto in data 9.7.2013 con nota n. 23461 reg.
gen. e n. 3923 reg. part. e n. 144 presentazione (in atti doc. 11 fascicolo
attoreo) e dichiararne l'inopponibilità ed inefficacia nei confronti dell'attrice
con ogni conseguente statuizione di legge.


5. rigettare ogni domanda formulata nella presente sede nei confronti di parte
attrice in quanto infondata in fatto e diritto per le ragioni tutte esposte in
narrativa”; condannare gli appellati a restituire all'appellante tutte le somme
da quest'ultima versate in pagamento delle spese di lite liquidate nella
sentenza di primo grado, oltre interessi ex art. 1284 c.c.; spese ed onorari
rifusi per entrambi i gradi di giudizio”.
Dell'appellata Parte_2
“ In via principale, rigettare l'appello proposto da , in Parte_1
quanto infondato in fatto ed in diritto, e conseguentemente confermare la
sentenza n. 78/2024 emessa dal Tribunale di Brescia in composizione
monocratica, per tutti i motivi meglio esposti in narrativa;
in via subordinata,
accertare e dichiarare l'obbligo del Controparte_3
nonché del socio illimitatamente
[...]
responsabile nella persona del Curatore Fallimentare Controparte_3 pagina 5 di 18 legale rappresentante pro tempore, già Controparte_5
di risarcire la Sig.ra , per le ragioni ed
[...] Parte_2
i titoli meglio esposti in primo grado e nella presente comparsa in appello,
nonché accertare e dichiarare il concorrente obbligo della Dr.ssa CP_4
Notaio in IN , di risarcire l'odierna
[...] C.F._5
appellata, per le ragioni ed i titoli già esposti e, per l'effetto, condannare in
solido il Controparte_3
nella persona del Curatore Fallimentare legale rappresentante pro
[...]
tempore, ed il Notaio dr.ssa , a risarcire tutti i danni che la CP_4
sig.ra dovesse riportare a causa dell'accoglimento delle domande Pt_2
proposte dalla parte appellante, per la complessiva somma di € 291.804,10,
come analiticamente composta e conteggiata nella comparsa di costituzione e
risposta in primo grado, nelle successive note di precisazione conclusioni e
nella presente comparsa di costituzione in appello, oltre agli ulteriori importi
che la stessa dovrà eventualmente corrispondere sino alla data del rilascio dei
beni, eziologicamente connessi al cespite immobiliare oggetto di causa;
in
ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali di giudizio, oltre
rimborso forfettario 15%, IVA e C.P.A., a carico delle parti soccombenti.
atti processuali riferiti alla parte e relativi al primo grado Parte_2
del giudizio”
Dell'appellata Controparte_2
pagina 6 di 18 “Nel merito: Accertata e/o dichiarata l'infondatezza delle domande di
controparte e per l'effetto confermare integralmente la Sentenza n. 78/2024,
R.G. 13674/2020 del 9.01.2024 del Tribunale di Brescia e, pertanto, rigettare
l'appello. Nel merito in ogni caso: Rigettarsi le domande dell'Appellante, in
quanto trattasi di pretese infondate in fatto e in diritto, non provate oltre che
prescritte sia con riferimento alla domanda di opponibilità della nota di
trascrizione nei confronti dei terzi, sia con riferimento all'invero infondata
quanto non provata domanda di risarcimento del danno. In ogni caso: con
vittoria di spese, diritti ed onorari e compensi tutti della lite del primo grado e
del secondo grado”
Per l'appellata CP_4
“a) in via preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità del presente
appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. per manifesta infondatezza nel merito
e, conseguentemente, provvedere;
b) in via principale, nella denegata ipotesi
di mancato accoglimento della preliminare eccezione, rigettare il presente
appello in quanto infondato in fatto e diritto confermando integralmente la
sentenza di primo grado c) in via subordinata, nella denegata ipotesi di
mancato accoglimento della preliminare eccezione e di riforma della sentenza
impugnata con accoglimento della domanda avanzata dall'appellante nei
confronti della Sig.ra accertare e dichiarare che nessuna Pt_2
responsabilità è, comunque, ascrivibile al Notaio Dr.ssa in CP_4
pagina 7 di 18 relazione ai fatti per cui è causa e, conseguentemente, respingere ogni e
qualunque domanda avanzata nei confronti della professionista convenuto;
d)
in via ulteriormente subordinata, nella denegata ipotesi di mancato
accoglimento della preliminare eccezione e di riforma della sentenza
impugnata con accoglimento, anche solo parziale, della domanda avanzata
dall'appellante nei confronti della Sig.ra accertare e dichiarare la Pt_2
esclusiva e/o concorrente responsabilità della venditrice ex art. 1483, 1218 e
1476 c.c. per i danni oggi lamentati, conseguentemente disponendo in ordine
alla interruzione del nesso causale – ove mai dimostrato – tra evento e danno
patito o alla riduzione dell'importo mai riconosciuto a titolo di danni;
e) in
ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre spese generali,
CPA ed IVA del presente grado di giudizio”
Per l'appellato CP_3
“Rigettare ogni pretesa avanzata e dall'appellante principale e dagli
appellanti incidentali tanto di merito che istruttoria che cautelare, con
conferma, anche con diversa motivazione, della sentenza di primo grado n.
78/2024 del 9 gennaio 2024 del Tribunale di Brescia, notificata al domicilio
eletto in pari data, non accettato il contraddittorio su nuove domande o
inversione di oneri probatori, nemmeno a futuro verbale di causa, e come
anche indicato infra sub § 3.1., rifuse tutte le spese, ivi compreso, contributo
forfetario e c.p.a., oltre alle maggiorazioni ex art. 4 comma VIII^ DM n°
pagina 8 di 18 55/2014 anche per il giudizio di primo grado ex art. 346 cpc, in forza degli
esposti motivi di non condivisione”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con domanda giudiziale, trascritta il 9 maggio 2013, Parte_1
conveniva in giudizio e il suo socio Controparte_5
illimitatamente responsabile, , al fine di ottenere l'esecuzione CP_5
in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita avente ad oggetto gli immobili censiti al NCT del Comune di RI al fg. 79 part. 455 sub 9 (appartamento) e sub 49 (autorimessa), come previsto nel contratto preliminare concluso il 21 settembre 2010.
Nelle more del giudizio interveniva il fallimento di e di CP_5
società nella quale Controparte_6
era stata incorporata la società convenuta.
Il Tribunale, preso atto delle conclusioni congiunte delle parti, con sentenza n.
3541/2019, passata in giudicato, trasferiva a la Parte_1
proprietà degli immobili individuati come segue: “ Catasto RI Sezione
Urbana NCT Comune di RI: foglio 79 particella 455 sub 9 via
Boschetti di Sotto NC … quanto all'appartamento e Catasto fabbricati
sezione urbana NCT Comune di RI Foglio 79 Particella 455 sub 49
via Boschetti di Sotto NC…quanto all'autorimessa”.
Nel corso del giudizio promosso ai sensi dell'art. 2932 c.c., precisamente il 2 pagina 9 di 18 luglio 2013, con atto di compravendita, trascritto il 9 luglio 2013,
[...]
vendeva a le Controparte_5 Parte_2
seguenti unità immobiliari in Comune di RI: Catasto RI
Foglio 79 Sezione Urbana NCT particella 455 sub 9, Via Boschetti di Sotto, e particella 455 sub 49, Via Boschetti di Sotto;
in pari data sui predetti immobili veniva inscritta ipoteca a garanzia di mutuo fondiario a favore di CP_2
.
[...]
Nel 2020 conveniva in giudizio e Parte_1 Parte_2
chiedendo che, previo accertamento della validità e Controparte_2
della priorità della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. che rendeva opponibile all'acquirente il giudicato, la convenuta fosse condannata all'immediato rilascio dell'immobile nonché al risarcimento del danno.
La convenuta, autorizzata a chiamare in causa il
[...]
nonché il socio illimitatamente Controparte_3
responsabile e il Notaio che aveva rogato l'atto Controparte_3
chiedeva che, in caso di accoglimento della domanda, i terzi CP_4
chiamati fossero condannati al risarcimento dei danni.
Con sentenza n.78/24 il Tribunale di Brescia dichiarava che l'acquisto della proprietà degli immobili censiti al Catasto RI del Comune di
RI: foglio 79 particella 455 sub 9 Via Boschetti di sotto (
appartamento) e foglio 79 particella 455 sub 49 Via Boschetti di Sotto (
pagina 10 di 18 autorimessa) da parte della signora non era opponibile Parte_1
alla convenuta e all' , titolare Parte_2 Controparte_7
di ipoteca Registro generale n. 23461 Registro particolare n. 3923, e per l'effetto rigettava le domande di di condanna di Parte_1
convenuta in giudizio, al rilascio dei citati immobili e al Parte_2
risarcimento del danno.
Nel rigettare la domanda il primo giudice argomentava che la nota di trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. presentava l'errata indicazione del tipo di catasto e della via in quanto nella “ Sezione B -
Immobili” i cespiti erano ascritti al “ Catasto terreni” anziché al “ Catasto
RI” e gli stessi risultavano ubicati in “ Via Boschetti di mezzo” anziché
in “ Via Boschetti di Sotto”; nessuna indicazione era inoltre prevista in ordine alla loro consistenza.
Faceva rilevare che l'errore relativo al catasto era stato reiterato anche nella “
sezione D” dove compariva l'acronimo “ NCT” che stava per “ Nuovo Catasto
TE” e, inoltre, che la domanda giudiziale non era neppure rinvenibile tramite visura storica per immobile e ispezione ipotecaria “ per immobile” per
“ tipo di catasto”.
Per la riforma della sentenza ha proposto appello Parte_1
Il ha censurato l'omessa pronuncia sulla richiesta di maggiorazione CP_3
del compenso ai sensi dell'art. 4 comma 1 bis del D.M. 55/2014.
pagina 11 di 18 All'udienza del 3 dicembre 2025 la causa è stata rimessa al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nell'unico motivo l'appellante censura la sentenza gravata nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto che l'incertezza emergente dalla nota di trascrizione,
a causa degli errori di compilazione, non poteva essere ritenuta secondaria o marginale in quanto era stata tale da determinare “ una maggiore difficoltà di
reperimento della trascrizione da parte dei terzi che consultano i registri” e
l'impossibilità di rinvenire la trascrizione della domanda giudiziale tramite
visura storica per immobile … o ispezione ipotecaria “ per immobile” “ per
tipo di catasto fabbricati”.
Assume che, in contrasto con il granitico orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui la trascrizione nei registri immobiliari è informata al criterio nominativo, il primo giudice non aveva considerato che una semplice ispezione telematica per nominativo avrebbe consentito di identificare
[...]
come soggetto “ contro” il Controparte_5
quale era stata fatta la trascrizione.
Evidenzia il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte secondo cui il principio dell'autosufficienza della nota di trascrizione “ è applicabile solo
quando attiene al problema dell'identificazione degli elementi oggettivi della
trascrizione relativi cioè alla cosa cui si riferisce e alla natura del negozio
pagina 12 di 18 compiuto, mentre lo stesso principio non può in genere valere per quanto si
riferisce all'elemento soggettivo…costituente un prius nel processo logico di
accertamento della esistenza e validità della trascrizione” ( Cass. n.
7680/2019).
Fa rilevare, altresì che, ancora in contrasto con l'orientamento della Suprema
Corte in materia di validità della trascrizione, il primo giudice non aveva considerato che l'omessa indicazione dei dati catastali o a maggior ragione l'indicazione di dati catastali non corretti assumeva rilievo solo se tale da indurre incertezza sui soggetti, sui beni, sul rapporto cui la nota inerisce e sempre che non sia consentito individuare senza possibilità di equivoci gli elementi essenziali del contratto o della domanda ( Cass. n. 8460/2006).
Nel caso di specie l'acronimo NCT non stava ad indicare il nuovo catasto terreni, ma rappresentava una specificazione della “ Sezione Urbana” e la identità dei dati catastali dell'immobile e del terreno sul quale erano stati edificati, come poteva evincersi dall'atto di compravendita e dal contratto di mutuo rogati dal Notaio inoltre l'identità degli immobili indicati nella CP_4
Nota di trascrizione con quelli oggetto del contratto di compravendita e di mutuo era evincibile da questi ultimi
------------------
Non è contestato e, comunque, è documentalmente provato che la Nota di trascrizione della domanda giudiziale proposta da ai Parte_1
pagina 13 di 18 sensi dell'art. 2932 c.c., presenti delle irregolarità nella compilazione relative al tipo di catasto (TE anziché RI) e all'ubicazione delle unità
immobiliari ( Via Boschetti di mezzo anziché Via Boschetti di sopra).
Costituisce principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui, in tema di trascrizione, il conflitto fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo autore si deve risolvere in base alla priorità delle rispettive trascrizioni, la quale si può provare in giudizio solo mediante la produzione, in originale o in copia conforme, della nota di trascrizione,
siccome improntata al principio di autoresponsabilità secondo cui gli effetti connessi alla formalità si producono in conformità e stretta relazione al contenuto di tale nota, che indica gli elementi essenziali del negozio e i beni ai quali si riferisce ( Cass. n. 4874/2025).
Nel caso di specie, ferma l'esattezza dei dati riguardanti il titolo ( sezione A) e i soggetti ( sezione B), i dati relativi agli immobili presentano, invece, delle inesattezze in quanto in relazione al catasto viene indicato quello TE
anziché quello RI e in relazione alla ubicazione delle unità immobiliari viene indicata la Via Boschetti di mezzo anziché la Via Boschetti di sotto.
Si tratta, pertanto, di accertare se tali irregolarità afferenti gli elementi oggettivi della nota di trascrizione abbiano o meno determinato incertezza in ordine ai beni oggetto della domanda giudiziale.
Tale indagine non può prescindere dal fatto che la trascrizione delle domande pagina 14 di 18 giudiziali in tanto può produrre gli effetti previsti dall'art 2652 cod. civ., ossia i cosiddetti effetti prenotativi degli effetti della sentenza di accoglimento, in quanto esista una stretta e precisa correlazione tra la domanda, quale risulta riportata nella nota di trascrizione, e la pronunzia giudiziale che, definendo il processo, si vuole opporre ai terzi che abbiano nel frattempo acquistato diritti sull'immobile.
Poichè la trascrizione della citazione deve consentire a colui che acquisti un immobile di accertare che esiste altro soggetto che vanti pretese sull'immobile stesso, al fine di valutarne la fondatezza la nota di trascrizione della domanda giudiziale deve essere precisa e specifica e la sentenza, per potersi ricollegare alla trascrizione della citazione, deve presentare una perfetta coincidenza con la citazione stessa, si che si possa affermare che è stata accolta proprio quella domanda per cui e intervenuta la trascrizione ( cfr. Cass. 2178/78; 8066/92;
11213/24).
Nel caso di specie la sentenza, passata in giudicato, che accoglieva la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da dichiarava “ trasferita Parte_1
in capo a la piena proprietà …degli immobili Parte_1
attualmente individuati come segue: Catasto RI sezione urbana NCT
Comune di RI Foglio 79 Particella 455 sub 9 Via Boschetti di Sotto
NC … quanto all'appartamento e Catasto RI sezione urbana NCT
Comune di RI Foglio 79 Particella 455 sub 49 Via Boschetti di Sotto
pagina 15 di 18 NC… quanto all'autorimessa”.
Da quanto detto deriva che, l'indicazione nella nota di trascrizione di dati catastali non corretti e non coincidenti con quanto statuito nella sentenza non può che determinare l'invalidità della relativa nota di trascrizione attesa la non correlazione tra la nota stessa e la sentenza di trasferimento della proprietà
ai sensi dell'art. 2932 c.c.
La sentenza va pertanto confermata con diversa motivazione.
Il fallimento ha censurato l'omessa motivazione sulla domanda di maggiorazione del compenso ai sensi dell'art. 4 comma 1 bis del D.M.
55/2014.
Il vizio di omessa pronuncia, che integra un'ipotesi di violazione dell'art. 112
c.p.c., deve costituire oggetto di un puntuale motivo di appello, mediante il quale si segnali l'errore commesso dal giudice, sebbene la specificazione delle ragioni poste a suo fondamento si esaurisca nell'evidenziare la mancata adozione di una decisione sulla domanda proposta ( Cass. N. 10406/2018).
Considerato che per la formulazione dell'appello incidentale non è richiesta l'adozione di forme particolari, essendo sufficiente che dalla comparsa di costituzione risulti in modo non equivoco la volontà di ottenere la riforma della decisione, si deve ritenere che la censura relativa all'omessa pronuncia sulla domanda di aumento del compenso ai sensi della norma citata integri gli estremi dell'appello incidentale. pagina 16 di 18 L'appello incidentale è infondato.
Come precisato dalla Suprema Corte, tale maggiorazione ha, infatti, un senso se si tratta di consultare atti e documenti scritti aventi (inevitabilmente)
notevoli dimensioni quantitative e di numero ingente e sempre che le tecniche informatiche abbiano reso più facile e veloce la consultazione e la fruizione dell'atto, eventualità non ricorrenti nel caso di specie.
Per la sua prevalente soccombenza l'appellante va condannato a rifondere le spese del grado in favore di del Controparte_8 [...]
del Notaio e di Controparte_9 CP_4
che, per ciascuna parte processuale, si liquidano in Controparte_2
complessivi euro 8.470 ( di cui euro 2.518 per la fase di studio, euro 1.665 per la fase introduttiva e euro 4.287 per la fase decisionale) oltre rimborso forfettario 15% e accessori di legge.
Accerta che sussistono i presupposti per porre a carico dell'appellante principale e di quello incidentale l'onere del pagamento di una somma pari al contributo versato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando:
respinge l'appello principale e per l'effetto conferma la sentenza gravata con diversa motivazione;
pagina 17 di 18 respinge l'appello incidentale;

condanna l'appellante principale a rifondere in favore degli appellati e dell'appellante incidentale le spese del grado, liquidate come in parte motiva;

accerta che ricorrono i presupposti per porre a carico dell'appellante principale e di quello incidentale l'onere del pagamento di una somma pari al contributo versato.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025
IL CONSIGLIERE EST.
NI EL
IL PRESIDENTE
US AO
pagina 18 di 18