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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. IV° CIVILE – I° Collegio
così composta:
dott. Michele Cataldi Presidente
dott. Giuseppe Staglianò Consigliere rel.
dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
S e n t e n z a ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile di II grado iscritta al n. 1943 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 18-9-2025, vertente tra
(C.F. ), elettivamente domiciliato a Velletri, E_ C.F._1
Vicolo dell'Oro n. 4, presso l'Avv. Antonio Poli, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

Appellante 2
e
( , nella qualità di erede di Controparte_1 C.F._2 _1
, elettivamente domiciliata a Velletri, Via Pietro Fantozzi n. 2, presso lo studio
[...]
dell'Avv. Michela Del Monaco, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

( ) e Parte_2 C.F._3 Parte_3
( ), nella loro qualità di esercenti la potestà genitoriale sui minori C.F._4
( e Persona_2 C.F._5 Persona_3
( ), quali eredi di , elettivamente domiciliati a C.F._6 Persona_1
Velletri, Via Pietro Fantozzi n. 2, presso lo studio dell'Avv. Michela Del Monaco, che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

Appellati costituiti nonché
e , nella loro qualità di genitori esercenti la Controparte_2 Controparte_3
potestà genitoriale sul figlio minore;
Controparte_2
Appellati non costituiti
Oggetto: declaratoria di acquisto di immobile e pagamento del prezzo.
Conclusioni: come da scritti difensivi.
Svolgimento del processo 3
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. conveniva in giudizio Persona_1 dinanzi al Tribunale di Velletri il proprio fratello, sig. , assumendo che, E_ quest'ultimo, in data 30/1/2012, in occasione di un tentativo di conciliazione svoltosi a
Velletri dinanzi all'Organismo di Mediazione “Conciliamus anche on line s.r.l.”, avente ad oggetto una lite insorta tra i predetti in riferimento ad un terreno indiviso sito a
Velletri, Via Appia Sud, ubicato al km. 47,155, distinto in Catasto al foglio 116 (rispetto al quale il sig. aveva precedentemente proposto al fratello l'esercizio Persona_1 _1 del diritto di opzione), aveva sottoscritto un verbale, redatto dal mediatore e debitamente sottoscritto anche dal sig. e dal suo legale, del seguente Persona_1 tenore: “…il sig. acquista la quota pro-indiviso di proprietà di E_ _1
, insistente sul terreno, distinta in catasto al foglio n. 116 particella n. 169 salvo
[...] ulteriore verifica dei dati catastali e il sig. vende a . Persona_1 E_
Entrambi propongono e accettano che il prezzo della compravendita venga stabilito all'unanimità ed in modo definitivo ed inappellabile entro 30 gg. dal conferimento dell'incarico, da un collegio di tecnici di tre membri di cui uno nominato da _1
, un altro nominato da ed il terzo scelto dal mediatore tra i tecnici
[...] Persona_1 di sua fiducia” (contestualmente nominato nella persona del geom. , il Controparte_4 quale avrebbe dovuto “convocare gli altri tecnici nominati per la determinazione del prezzo”.
In tale occasione entrambi i fratelli avevano proceduto anche alla nomina dei rispettivi tecnici di fiducia.
Successivamente, il tecnico incaricato dall'Organismo di mediazione, geom. CP_4
aveva determinato il valore del terreno “pro indiviso” nella misura di Euro
[...]
71.246,25, mentre il tecnico nominato dal sig. utilizzando il metodo della Persona_1 stima analitica, lo aveva quantificato in Euro 139.131,06; però, in occasione del successivo incontro dinanzi all'Organismo di mediazione, il sig. aveva E_ dichiarato di non voler sottoscrivere il verbale, abbandonando la riunione assieme al suo tecnico di fiducia (arch. . Quindi la mediazione era stata dichiarata Per_4 conclusa con esito positivo, stante la precedente manifestazione del sig. E_ Per_ di voler acquistare la porzione “pro indivisa” del proprio fratello . 4
Tutto ciò premesso, nell'evidenziare il proprio interesse a “definire i rapporti economici finanziari con il proprio fratello, sig. , anche per poter E_ garantire un futuro al proprio nucleo familiare”, il sig. concludeva Persona_1 chiedendo: in via principale, che fosse accertato che, con la sottoscrizione del verbale di conciliazione del 30/3/2012, il sig. si era impegnato ad acquistare la E_ quota “pro indiviso” del terreno sito in Velletri, Strada Statale Appia km. 47,140, “per una superficie di mq. 654 distinto dall'allora Catasto Terreni al foglio 116, particella
169”, demandando ad una consulenza tecnica soltanto la fissazione del prezzo;
quindi, accertato che il predetto accordo non era stato portato a compimento a causa della condotta del sig. , l'attore chiedeva che fosse dichiarato il E_ perfezionamento e l'efficacia del contratto non concluso, disponendosi apposita C.T.U. per la determinazione del valore dell'immobile e, quindi, del prezzo che il convenuto sarebbe stato condannato a versare all'attore; in via subordinata, l'attore concludeva chiedendo lo scioglimento della comunione. Il tutto con la condanna del convenuto anche al risarcimento del danno, da determinarsi anche in via equitativa, oltre rivalutazione monetaria, interessi legali e spese processuali.
Per_ Costituitosi in giudizio, il sig. , nel riconoscere che il proprio fratello E_ gli aveva concesso “la possibilità di esercitare il diritto di opzione per l'acquisto del terreno” in questione, proponendo un'istanza di mediazione, contestava che con la sottoscrizione si fosse impegnato ad acquistare la quota “pro indivisa” del terreno oggetto di causa, in quanto nell'occasione aveva “solamente manifestato la volontà di acquisire la quota di esercitando il diritto di prelazione, essendo peraltro Persona_1 esclusivo proprietario di un terreno confinante con quello oggetto di causa, a condizione che fosse raggiunto tra le parti un unanime accordo circa il valore da attribuire al bene”, da determinarsi ad opera di un collegio di tecnici;
pertanto, avendo
“le parti comunque subordinato l'efficacia dell'accordo a tale condizione”, poi non realizzatasi, non poteva “di certo affermarsi che il verbale di mediazione sottoscritto po[tesse] avere efficacia”, risultando, invece, “improduttivo di effetti giuridici”, con la conseguenza che, una volta che il nominando C.T.U. avesse determinato il valore del terreno, egli sarebbe stato comunque libero di valutare la convenienza all'acquisto “per poi, in caso contrario, procedere alla sua eventuale vendita, così seguendo le disposizioni codicistiche”. 5
In ogni caso, poi, il convenuto sosteneva che il valore attribuito al terreno dai due tecnici non corrispondeva assolutamente a quello reale, sia perché ricadente nella c.d. zona D1 commerciale, sia perché non sussisteva la possibilità di costruirvi, sia perché su di esso non vi era la possibilità di installare un nuovo distributore, essendo al riguardo necessario un lotto di terreno di almeno di almeno 2.000 mq.; ne conseguiva che, per la determinazione del valore, sarebbe stato necessario attenersi alle indicazioni contenute nella D.G. del n. 242/2013. Controparte_5
Pertanto il convenuto concludeva chiedendo il rigetto della domanda, dichiarando, in ogni caso, di non opporsi alla richiesta di scioglimento della comunione sul terreno;
il tutto con vittoria di spese processuali.
All'esito dell'istruttoria, nel corso della quale veniva disposto l'espletamento di apposita
C.T.U., il Tribunale, con sentenza n. 514/2019, accertava l'intervenuta vendita della quota di proprietà del sig. da parte del sig. , condannando Persona_1 E_ quest'ultimo al pagamento, in favore del predetto, della somma di Euro 141.306,64 a titolo di prezzo, determinato ex art. 1349 c.c., oltre agli interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;
quindi, dopo aver rigettato “le ulteriori domande di parte attrice”, condannava il convenuto alla rifusione delle spese processuali.
Il Tribunale, sostanzialmente, riteneva che in occasione della sottoscrizione del verbale di conciliazione del 30/3/2012 si fosse già perfezionata la vendita del terreno oggetto di causa, con semplice rimessione della determinazione del prezzo ad un Collegio di 3 tecnici, senza però che l'accordo su di esso fosse raggiunto;
pertanto, nel ritenere che nel caso di specie fosse applicabile il disposto di cui all'art. 1349 c.c., il Tribunale disponeva l'espletamento di una C.T.U., le cui conclusioni si erano attestate sul valore già stimato dal tecnico di fiducia del sig. che dal verbale di conciliazione Persona_1 del 3/7/2012 risultava essere di Euro 139.000,00, cui andava aggiunto un aumento di valore, rispetto a quello di mercato, “stante la posizione specifica di , E_ proprietario del terreno confinante, sul quale è presente un impianto di carburanti”.
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. proponeva appello E_ avverso tale decisione, assumendone l'erroneità e l'ingiustizia. 6
Con un primo motivo di doglianza, l'appellante sosteneva che l'impugnata sentenza fosse affetta da vizio di extrapetizione, stante l'erronea definizione, da parte del giudicante di prime cure, del “thema decidendum”.
In particolare, il sig. evidenziava che nel caso di specie non era mai E_ intervenuto tra le parti un accordo sul prezzo di vendita, sicché non solo non si era concluso il contratto, ma non avrebbe neanche potuto farsi applicazione del disposto di cui all'art. 1349 c.c., che presuppone la pregressa conclusione di un contratto.
Pertanto l'azione avrebbe dovuto essere qualificata come diretta allo scioglimento della comunione ereditaria sul bene, di cui il C.T.U. aveva anche acclarato l'indivisibilità.
Con un secondo motivo di gravame, poi, l'appellante si doleva di un asserito travisamento dei fatti e delle emergenze istruttorie, che era sfociato anche in una contraddittorietà della motivazione.
Dopo aver ribadito che il contratto non si era mai concluso a causa della mancanza del consenso, l'appellante evidenziava che il Tribunale, in ogni caso, lo aveva erroneamente condannato al pagamento dell'intero importo del terreno, con gli interessi legali a decorrere dalla domanda.
Inoltre, sul piano fattuale, l'appellante evidenziava che le parti erano comproprietarie del terreno oggetto di causa e che il distributore di carburanti, a differenza di quanto affermato dal Tribunale, si trovava su di esso, e non su quello confinante di proprietà esclusiva dello stesso . E_
A ciò, poi, andava aggiunto che il Tribunale, benché avesse rilevato che il valore di stima calcolato dal C.T.U. fosse in linea con quello determinato dal tecnico di fiducia del sig. in occasione del verbale di conciliazione, pari ad Euro 139.000,00, Persona_1 poi nel dispositivo aveva incomprensibilmente condannato il convenuto al pagamento di Euro 141.306,64, “ritenendo quindi il valore di mercato del cespite pari ad euro
290.000,00”.
Infine, dopo aver riepilogato gli antecedenti di causa, e dopo aver sostenuto che la fattispecie da applicare nel caso di specie fosse “quella degli artt. 713 e segg. c.c. e degli art. 784 e segg. c.p.c., unitamente all'art. 195 delle disposizioni di attuazione del codice 7
di procedura civile”, l'appellante contestava la quantificazione del valore del terreno, ritenendola del tutto esorbitante;
quindi, nell'evidenziare non solo la presenza di alcune discrepanze tra l'elaborato tardivamente trasmesso alle parti e quello depositato nel fascicolo informatico, ma anche che non era evincibile con quale metodo di stima il
C.T.U. avesse valutato in Euro 100.000,00 l'incremento di valore che in applicazione dell'art. 14 bis della L.R. n. 8/2001 sarebbe derivato al terreno confinante di proprietà esclusiva, il sig. concludeva chiedendo l'accoglimento dell'appello e, per E_
l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza: 1) che fosse accertato che tra le parti non era mai intervenuto alcun accordo in sede di conciliazione e che non sussisteva alcun obbligo a carico dell'appellante di acquistare la metà indivisa del bene oggetto di causa, con conseguente revoca della condanna al pagamento della somma di Euro 141.306,64;
2) di procedere alla divisione del bene oggetto di comunione ereditaria, disponendo, al riguardo, una nuova C.T.U.. Il tutto con vittoria delle spese di lite.
Costituitosi in giudizio, il sig. si limitava a resistere, chiedendo il rigetto Persona_1 dello spiegato gravame, con vittoria delle spese del grado.
Nel corso del giudizio, si costituiva il nuovo difensore del sig. , che si E_ riportava alle difese già articolate nell'atto di appello;
inoltre, con ordinanza del
2/12/2022, veniva dichiarata l'interruzione del giudizio a causa dell'intervenuto decesso dell'appellato.
Con ricorso ritualmente notificato, il sig. riassumeva il giudizio nei E_ confronti degli eredi del sig. riproponendo le stesse doglianze già Persona_1 precedentemente articolate.
In ragione di ciò, si costituivano in giudizio la sig.ra vedova Controparte_6 dell'originario appellato, ed i sigg. e , esclusivamente Parte_2 Parte_3 nella loro qualità di genitori esercenti la potestà sui minori e Persona_2 Per_3
eredi del sig. i quali si riportavano alle difese già formulate dal
[...] Persona_1 dante causa.
Al contrario non si costituivano in giudizio i sigg. e , Controparte_2 Controparte_7 convenuti nella loro qualità di genitori esercenti la potestà genitoriale sul figlio minore
, erede dell'originario appellato. Controparte_2 8
All'udienza del 18/9/2025, dopo la precisazione delle conclusioni e all'esito della discussione, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Motivi della decisione
Preliminarmente si osserva che gli odierni appellati, che si sono riportati alle originarie difese del loro comune dante causa, non hanno proposto appello incidentale avverso la statuizione con cui venne rigettata la domanda risarcitoria avanzata dal sig.
[...] per la mancata utilizzazione della somma non versata dal proprio fratello. _1
Ne consegue che, in relazione a detto profilo, oramai deve ritenersi intervenuto il giudicato.
Nel merito, il primo motivo di censura, con il quale l'appellante ha lamentato un preteso vizio di extrapetizione della sentenza di primo grado, è infondato.
Infatti, dall'esame dell'atto introduttivo di primo grado, si ricava che la domanda proposta in via principale dal sig. fu quella volta ad ottenere Persona_1
l'accertamento “dell'accordo non portato a compimento solo dal signor E_ con declaratoria di perfezionamento ed efficacia del contratto non concluso”; al contrario, la domanda di risoluzione dello scioglimento della comunione ereditaria venne proposta solo in via subordinata, sicché dev'essere condivisa la valutazione del giudicante di prime cure che, ravvisandone i presupposti, ha ritenuto di scrutinare la domanda principale, pervenendo al suo sostanziale accoglimento, ad eccezione del capo attinente al risarcimento del danno.
Ne consegue che, essendosi il Tribunale limitato a pronunziare nei limiti del domandato, va esclusa l'esistenza di un qualsiasi vizio di extrapetizione dell'impugnata sentenza.
Riguardo, invece, al secondo, articolato motivo di doglianza, questa Corte ritiene che esso possa essere accolto solo in parte.
Per quanto concerne l'affermazione dell'appellante secondo cui, nel caso di specie, non sarebbe mai intervenuta la conclusione di una vendita, si rileva che, al contrario, dal verbale di mediazione del 30/3/2012 è possibile ricavare l'avvenuto raggiungimento, in presenza di un pubblico ufficiale, di uno specifico accordo tra il sig. ed il Persona_1 proprio fratello , avente ad oggetto proprio la cessione e, rispettivamente, _1
l'acquisto della quota “pro indiviso” del terreno oggetto di causa, di cui vennero anche 9
riportati i relativi dati catastali (Foglio 116, particella 169); la circostanza che il prezzo di vendita non fosse stato ancora determinato non impedisce la configurabilità della cessione, in quanto i contraenti dichiararono espressamente (“propongono e accettano”) che esso sarebbe stato stabilito all'unanimità da un collegio di 3 tecnici, di cui due nominati dalle parti ed uno nominato dal “mediatore tra i tecnici di sua fiducia” (come poi effettuato).
Pertanto, stante il mancato raggiungimento dell'accordo da parte dei tecnici, risulta corretta la scelta del giudicante di prime cure che, a fronte della mancata determinazione del prezzo da parte del terzo, secondo quanto previsto dall'art. 1349, comma 1, c.c., ha proceduto direttamente a tale incombente, provvedendo alla nomina di un C.T.U..
Per quanto concerne, poi, le doglianze concernenti il contenuto dell'elaborato peritale, si osserva che le discrasie esistenti tra la prima stesura della relazione e quella definitivamente depositata in telematico non sono tali da renderle inconciliabili, ma si spiegano alla luce del fatto che il C.T.U. dovette prendere in considerazione le osservazioni critiche proposte da entrambe le parti a mezzo dei rispettivi C.T.P., arrivando, in alcuni casi, a condividerne il contenuto e, quindi, anche a riformulare alcune valutazioni in ragione di esse (ad esempio, vedasi il riferimento a quanto dedotto dal C.T.P. del convenuto riguardo all'impossibilità di spostare l'incremento edificatorio sul suo terreno confinante, che poi ha indotto il C.T.U. ad un nuovo esame).
Ciò premesso, neanche le ulteriori censure mosse nei confronti delle conclusioni rassegnate dal C.T.U., poi fatte proprie dal Tribunale, possono trovare accoglimento.
Infatti, dall'esame della relazione peritale, emerge chiaramente che il C.T.U. si è attenuto ai quesiti formulati dal giudicante, arrivando non solo a determinare il prezzo di mercato del terreno (ritenuto sostanzialmente invariato dall'epoca dell'accordo sino al momento dell'espletamento delle operazioni peritali), ma anche a valutare (come espressamente richiesto) se la qualità del sig. di proprietario esclusivo del E_ terreno confinante fosse in grado o meno di modificare il valore del terreno oggetto di causa nell'ipotesi di un suo acquisto da parte di costui.
Nello svolgimento dei compiti demandatigli, il C.T.U., a differenza di quanto paventato dall'appellante, risulta aver debitamente tenuto conto degli interessi di entrambe le parti processuali, fornendo i criteri posti a base della sua valutazione: infatti, muovendo dal valore indicativo stabilito dal Comune di Velletri (cui peraltro ha fatto riferimento anche l'odierno appellante), il consulente è giunto a quantificare il valore del terreno 10
nell'importo di Euro 41.306,64, evidenziando che esso, pur non avendo una possibilità edificatoria (perché ubicato a più di 30 metri dalla strada statale), è comunque situato in una posizione strategica per il commercio (come del resto comprovato dall'avvenuta installazione, su di esso, da lungo tempo, di un distributore di carburanti, attualmente concesso in gestione al sig. fino al 30/6/2034 da parte della società Persona_1 proprietaria, conduttrice del terreno stesso).
Riguardo, poi, all'eventuale incidenza, sul valore del terreno, della qualità del sig.
di proprietario esclusivo del terreno confinante (valutazione, come già E_ detto, espressamente demandata dal Tribunale al C.T.U.), il consulente, pur aderendo alle osservazioni del C.T.P. del convenuto (secondo cui, anche a seguito di accorpamento tra le proprietà, non potrebbe esserci un incremento edificatorio sul terreno già in proprietà esclusiva a causa delle previsioni del Regolamento edilizio locale), ha avuto modo di acclarare che, ai sensi dell'art. 14 bis della Legge regionale n.
8/2001 (recante i “requisiti minimi e criteri di priorità per i nuovi impianti”), il titolare dell'impianto avrebbe la possibilità di instaurare attività ulteriori ed autonome di natura commerciale (anche integrativa), che sarebbero in grado di determinare un incremento di valore del terreno oggetto di causa pari a circa 100.000,00 Euro, ove incorporato a quello del sig. . E_
Pertanto, se è pur vero che il giudicante di prime cure, per une mero errore materiale, ha affermato nella parte motiva della sentenza che l'impianto di distribuzione di carburanti è ubicato sul terreno di proprietà esclusiva del sig. , anziché sul E_ terreno “pro indiviso” tra i due fratelli, è comunque vero che, alla luce delle opportunità introdotte dalle nuove norme in materia di impianti di distribuzione (L.R. n. 8/2001), il terreno oggetto di causa potrebbe incrementare il suo valore in misura superiore al doppio del valore attuale.
Ne consegue che va condivisa la decisione del Tribunale di calcolare il prezzo di vendita del terreno in questione nella misura di complessivi Euro 141.306, 64, corrispondente alla somma del suo valore di mercato -stabilito alla luce di quanto previsto dal Comune di Velletri- con l'acclarato incremento di valore derivante dal suo eventuale accorpamento con il terreno confinante ed alla probabile installazione, a corredo dell'originario impianto di distribuzione di carburanti, di nuove e autonome attività commerciali, oramai consentite dalle previsioni della legge regionale n. 8/2001.
Acclarato quanto sopra, va però rilevato che, come sostenuto dal sig. sin E_ dall'atto introduttivo del giudizio di appello (vedi pag 13 della citazione), la somma 11
indicata in sentenza (Euro 141.306,64), come del resto rilevabile anche dall'espletata
C.T.U., corrisponde al valore del terreno oggetto di lite nella sua interezza, sicché
l'odierno appellante, che ne è comproprietario al 50%, non può essere tenuto a versarla per l'intero agli altri comunisti, ma solo nella misura della metà.
Ne consegue che, in parziale accoglimento dell'appello e, per l'effetto, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, il sig. dev'essere condannato al E_ pagamento, in favore degli eredi del sig. , a titolo di prezzo per l'intervenuto Persona_1 Per_ acquisto della quota di proprietà del proprio fratello , della minor somma di Euro
70.653,32, in luogo della somma di Euro 141.306,64 determinata dal Tribunale, oltre interessi legali dalla domanda sino all'effettivo soddisfo.
Le spese di lite seguono la sostanziale soccombenza del sig. e sono E_ liquidate in solido in favore dei soli appellati costituiti, sulla scorta del minor importo dovuto dall'appellante e facendo applicazione dei valori medi stabiliti per lo scaglione da Euro 52.001,00 ad Euro 260.000,00 (D.M. n. 55/2014), con l'eccezione, per il grado di appello, della voce “istruttoria/trattazione”, che viene liquidata nella misura minima.


P.Q.M.


La Corte accoglie parzialmente l'appello proposto da nei confronti di E_
(nella qualità di erede di ), e Controparte_1 Persona_1 Parte_2 Parte_3
(esercenti la potestà genitoriale sui minori e ,
[...] Persona_2 Persona_3 eredi di ), e e (esercenti la potestà Persona_1 Controparte_2 Controparte_7 genitoriale sul figlio minore erede di ) e, per l'effetto, Controparte_2 Persona_1 condanna al pagamento, in favore dei predetti, in solido tra loro, della E_ minor somma di Euro 70.653,32, in luogo della somma di Euro 141.306,64 precedentemente determinata dal Tribunale, oltre interessi legali dalla domanda sino all'effettivo soddisfo;
condanna al pagamento, in favore di (nella qualità di E_ Controparte_1 erede di ), e (esercenti la potestà Persona_1 Parte_2 Parte_3 genitoriale sui minori e , eredi di ), in solido Persona_2 Persona_3 Persona_1 tra loro, delle spese di lite che, per il primo grado, vengono liquidate in Euro 14.103,00 per compensi professionali, e per il grado di appello in Euro 12.154,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge;
12
non luogo a provvedere sulle spese di lite nei confronti degli appellati non costituiti;
resta ferma, nel resto, l'impugnata sentenza.
Così deciso in Roma, lì 18/9/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott. Giuseppe Staglianò dott. Michele Cataldi