N. R.G. 5818/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
SEZIONE SECONDA
Specializzata in materia d'impresa
La Seconda Sezione Civile della Corte d'Appello di Roma, riunita in camera di consiglio e composta da
AM DI Presidente
Maria Delle Donne                      Consigliere
LI OF                          Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 5818 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 7.10.2025, vertente
TRA
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. Lorella Parte_1 P.IVA_1
Karbon.
ATTORE IN RIASSUNZIONE -APPELLANTE
E DI (C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._1
IE LL.
CONVENUTO IN RIASSUNZIONE-APPELLATO
CONCLUSIONI
L'attore ha così concluso:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, in accoglimento del presente gravame,


3. In via preliminare dichiarare l'ammissibilità dell'appello, proposto ritualmente per la riforma dell'Ordinanza pronunciata dal GOT del Tribunale di Velletri in data 04.04.2017 e sottoposta a correzione di errori materiali, scritti in calce al provvedimento originario in data 22.06.2017;


4. Nel merito, per l'effetto, annullare la suddetta ordinanza che, in accoglimento del ricorso ex art. 702 bis cpc, proposto dal Sig. condanna il Comune di a stipulare con il ricorrente, contratto Parte_2 Pt_1 di locazione per un chiosco bar sito in ad un canone di affitto pari ad €. 878,98 mensili e a rifondere Pt_1 in favore dello stesso, le spese di lite che liquidava in €. 2.000,00, oltre accessori come per legge.
Il tutto con condanna alle spese del doppio grado di giudizio e al pagamento dei compensi professionali, oltre oneri riflessi (oneri assistenziali e previdenziali obbligatori per dipendenti EE.LL) nella misura del 23,8% come da legge.”.
Di ST MO ha così concluso:
“Voglia:
In via preliminare: dichiarare improcedibile l'appello proposto dall'ente comunale, in virtù del combinato disposto dell'art. 288 cpc e dell'art. 121 disp. Att. Cpc e/o per il mancato assolvimento dell'onere indicato dall'art. 347, co. 2, c.p.c., ovvero, ne dichiari l'inammissibilità per carenza degli elementi essenziali.
In via preliminare gradata: dichiarare inammissibile l'appello proposto dal in quanto non Parte_1 indica espressamente le parti del provvedimento che vuole impugnare, ma si limita ad individuare i vizi di cui
(a suo dire) è affetta la sentenza e non individua il cd. “progetto di sentenza alternativo” ed, infine, non ha una ragionevole probabilità di essere accolto.
Nel merito: rigettare l'appello perché infondato sia in fatto, che in diritto e, per l'effetto confermare la ordinanza decisoria del Tribunale di Velletri, che ha definito il primo grado di giudizio.
Con vittoria di spese di giudizio, rimborso forfettario ex DM n. 55/2014, spese, IVA e CPA, di tutti i precedenti gradi del giudizio, compreso quello di legittimità, come per legge”.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
La Corte, visti gli atti e sentito il relatore, osserva quanto segue.

1. proponeva ricorso ex art. 702 bis c.p.c., dinanzi al Tribunale di Parte_3
Velletri, nei confronti del chiedendo di accertare e dichiarare l'obbligo Parte_1
del Comune di stipulare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., con il ricorrente, in virtù della clausola contenuta nella Convenzione rep. 778 del 19.9.2000, il contratto di locazione avente a oggetto un manufatto in muratura, sito in in località Santa Maria dell'Orto, adibito a Pt_1
chiosco-bar.
La Convenzione, originariamente conclusa tra il e (a cui era Pt_1 Parte_3
subentrato il fratello , aveva a oggetto la realizzazione e l'utilizzo di un chiosco- CP_1
bar in muratura, in località Santa Maria dell'Orto, in con l'occupazione di suolo Pt_1
pubblico di mq 200, di cui mq 52 circa per la realizzazione del manufatto in muratura e mq
150 circa a servizio del manufatto stesso e per l'installazione dei tavoli nel periodo estivo.
L'art. 5 della Convenzione stabiliva la durata della stessa in anni quindici a partire dal
19.9.2000, con facoltà di di poter esercitare la prelazione per la locazione del Parte_3
manufatto a un canone di affitto da stabilire in base alle condizioni di mercato e alle disposizioni di legge vigenti al momento.
aveva esercitato il diritto di prelazione, con nota inviata al Comune Parte_2
di in data 1.9.2015, e in data 21.9.2015 il Comune di constatato che Pt_1 Pt_1
l'immobile era in buono stato e conforme al progetto, aveva acquisito al patrimonio comunale il manufatto, concedendo una proroga della convenzione fino al 31.12.2015 a
[...]
il quale aveva però confermato nel verbale di acquisizione la propria volontà di Pt_3
esercitare il diritto di prelazione.
Si costituiva in giudizio il eccependo preliminarmente il difetto di Parte_1
giurisdizione del Tribunale adito in favore di quello amministrativo, e chiedendo il rigetto nel merito del ricorso.

2. Il Tribunale di Velletri, con ordinanza del 4.4.2017, preliminarmente rigettava l'eccezione di difetto di giurisdizione del giudice ordinario, trattandosi di causa avente a oggetto il mancato riconoscimento del diritto di prelazione per la conclusione del contratto di locazione. Nel merito il giudice accoglieva il ricorso, ritenendo che il ricorrente avesse esercitato correttamente il proprio diritto di prelazione per la locazione del manufatto, la cui facoltà
era prevista dall'art. 5 della Convenzione.
Il Tribunale condannava quindi ex art. 2932 c.c. il Comune di Valletri a stipulare con
[...]
il contratto di locazione per il chiosco bar. Pt_3

3. Il proponeva appello per i seguenti motivi. Parte_1
Con il primo motivo lamentava il mancato accoglimento dell'eccezione di difetto di giurisdizione.
Con il secondo motivo lamentava che il Tribunale non aveva considerato che legittimamente il aveva provveduto all'espletamento della procedura di evidenza Pt_1
pubblica anziché stipulare il contratto di locazione, in considerazione dell'elenco allegato alla determinazione dirigenziale SF 89 del 23.8.2010 da cui emergeva che il bene in questione era un parco che aveva natura demaniale e che era stato oggetto di concessione sia per la gestione del bar sia per la cura, manutenzione e custodia del parco.

4. La Corte d'Appello di Roma, con sentenza n. 6244/2019, accoglieva preliminarmente il motivo d'appello relativo alla giurisdizione, dichiarando il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore del giudice amministrativo.

5. proponeva quindi ricorso in Cassazione e la Corte di Cassazione Parte_2
a Sezioni Unite, con ordinanza n. 21957/21, accoglieva il ricorso, affermando che la controversia, avendo a oggetto l'esercizio di un diritto soggettivo, ossia del diritto di prelazione, spettava alla cognizione del giudice ordinario.

6. Il ha quindi riassunto il giudizio, chiedendo la riforma Parte_1
dell'ordinanza emessa dal Tribunale di Velletri con il conseguente rigetto del ricorso.
, costituendosi in giudizio, ha reiterato le eccezioni di improcedibilità e Parte_3
inammissibilità dell'appello.
In particolare ha eccepito l'improcedibilità dell'appello, a causa della omessa impugnazione dell'ordinanza di correzione degli errori materiali contenuti nell'ordinanza decisoria del 4.4.2017 emessa dal Tribunale di Velletri, nonché per l'omesso deposito della copia autentica dell'ordinanza del Tribunale. Inoltre ha eccepito altresì l'inammissibilità ex art. 342 c.p.c..
Nel merito ha chiesto il rigetto dell'appello, in quanto infondato.

7. Preliminarmente deve essere rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello principale ai sensi dell'art. 342 c.p.c.. Sulla base della descrizione dei motivi di appello si evincono chiaramente le parti della sentenza censurate, le specifiche ragioni a base delle censure e l'incidenza dei vizi riscontrati sulla decisione. La Corte di Cassazione si è
pronunciata a tal proposito affermando che l'onere di specificità dei motivi di appello deve ritenersi assolto quando, anche in assenza di una formalistica enunciazione, le argomentazioni contrapposte dall'appellante a quelle esposte nella decisione gravata siano tali da inficiarne il fondamento logico giuridico (Cass. n. 18307/2015).

8. Va poi ritenuta infondata l'eccezione afferente all'improcedibilità dell'appello per omessa impugnazione dell'ordinanza corretta del Tribunale e per omesso deposito della stessa.
La correzione dell'ordinanza ha riguardato l'erronea indicazione del nome dell'avvocato del ricorrente, del termine “scrittura privata”(da intendersi in luogo di “scrittura provata”),
del nome del ricorrente e della località in cui è sito il manufatto.
Secondo l'orientamento della Suprema Corte “non vale a riaprire o prolungare i termini di
impugnazione della sentenza che sia stata oggetto di eliminazione di errori di redazione chiaramente
percepibili dal contesto della decisione, in quanto risolventisi in una mera discrepanza tra il giudizio
e la sua espressione”(Cass. n. 19959/2023).
Nel caso di specie deve escludersi che le correzioni abbiano riaperto i termini di impugnazione della sentenza corretta, in quanto gli errori corretti non risultavano idonei a determinare un'obiettiva incertezza in ordine al contenuto effettivo della decisione.
Altresì non è meritevole di accoglimento l'eccezione relativa all'improcedibilità
dell'appello per mancato deposito nel presente grado di giudizio della copia autentica dell'ordinanza corretta.
E' stato affermato dalla Corte di Cassazione il principio secondo cui “La mancanza in atti
della sentenza impugnata non comporta la declaratoria d'improcedibilità dell'appello, non essendo
questa prevista dall'art. 347 c.p.c., sicché al giudice non è preclusa la decisione di merito ove il contenuto della sentenza impugnata sia desumibile in modo non equivoco dall'atto di appello” ( Cass.
n. 12751 /2021).
In ogni caso il ha provveduto al deposito dell'ordinanza corretta in Parte_1
allegato all'atto di riassunzione del presente giudizio.
E'infine infondata l'eccezione di inammissibilità dei documenti depositati dal Pt_1
nel primo giudizio di appello per violazione dell'art. 345 c.p.c., trovando invece applicazione l'art. 702 quater c.p.c..

9. L'appello è tuttavia infondato nel merito.
ha regolarmente esercitato il diritto di prelazione riconosciuto dalla Parte_3
Convenzione come si evince dall'all. 3 al ricorso ex art. 702 bis c.p.c., in cui risulta anche il timbro di ricezione del Comune.
La Convenzione rep. 778 del 19.9.2000 all'art. 5 stabiliva che al termine della durata della stessa, fissata in 15 anni, il chiosco in muratura, che il stipulante aveva l'obbligo Parte_3
di realizzare ai sensi dell'art. 2, sarebbe divenuto di proprietà dell'ente attraverso apposito processo verbale attestante il buono stato e l'idoneità all'uso preposto del manufatto.
L'accordo faceva comunque salvo il diritto del di esercitare la prelazione per la Parte_3
locazione del manufatto in precedenza riconsegnato al Comune a un canone d'affitto stabilito in base alle condizioni di mercato e alle disposizioni di legge vigenti.
Non rileva quindi il riferimento al mancato esercizio da parte di , del diverso Parte_3
diritto di prelazione accordato all'esito della procedura di gara.
Né rileva l'esito del giudizio svoltosi dinanzi al TAR, avente a oggetto lo svolgimento della procedura a evidenza pubblica e concluso con la sentenza n. 6238/2018 la quale, nel rigettare il ricorso di , non esamina la censura relativa all'illegittimità della gara Parte_3
per l'intervenuto previo esercizio del diritto di prelazione da parte dello stesso ai sensi dell'art. 5 della Convenzione, ritenendola irricevibile per tardività, non essendo stato impugnato il bando di gara in quanto atto immediatamente lesivo dell'interesse del ricorrente.
In ogni caso, come chiarito anche dalla Corte di Cassazione, la valutazione del diritto soggettivo di prelazione non rientra nella giurisdizione del giudice amministrativo. Tale diritto di prelazione risulta legittimamente esercitato, poiché diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, il bene non rientra tra i beni di natura demaniale contemplati dall'art. 822 c.c..
Alcun valore può essere attributo al provvedimento n. SF 89 del 23.8.2010 del Parte_1
che, pur facendo riferimento al parco in questione come bene demaniale, ha valore
[...]
meramente ricognitivo e si limita ad approvare l'aggiornamento degli inventari dei beni mobili e immobili relativi all'esercizio finanziario 2008.
Quanto alla qualificazione del manufatto, ai fini della riconducibilità dei beni nel novero del patrimonio indisponibile, è necessario oltre all'acquisto in proprietà del bene medesimo,
anche la sua destinazione a pubblico servizio, attraverso l'atto di destinazione all'uso pubblico e l'effettiva destinazione (Cfr. Cass. n. 26990/2020).
Nel caso di specie difetta la prova della manifestazione della volontà dell'ente di destinare il manufatto al pubblico utilizzo, nonché dell'effettiva destinazione all'uso pubblico.
Infatti risulta agli atti il verbale di acquisizione del manufatto del 21.9.2015 al patrimonio del ma non è allegato né depositato alcun atto con cui il attribuisce al Pt_1 Pt_1
manufatto il vincolo di destinazione e che permette quindi al bene di rientrare nel novero di quelli appartenenti al patrimonio indisponibile dell'ente.
Anzi nella Determinazione del n. 1371 del 19.12.2016 con cui si emette il bando Pt_1
di gara per la gestione del bar, viene esplicitata la natura commerciale dell'unità
immobiliare.
In senso conforme si è espressa anche la sentenza della Corte d'Appello di Roma n.
4965/2025, nel giudizio avente a oggetto l'opposizione all'esecuzione dell'ordinanza di sgombero del chiosco bar e dell'area pertinenziale, e alla cui motivazione si fa integrale riferimento.
In assenza della destinazione pubblica il bene, pertanto, permane nell'alveo del patrimonio disponibile dell'ente, risultando assoggettato ai principi del diritto civile e l'attribuzione in godimento a terzi segue gli schemi del diritto comune. 10. Per quanto sopra esposto deve essere integralmente confermata l'ordinanza ex art. 702 bis c.p.c., anche in relazione alle spese di lite.
11. Le spese di lite degli ulteriori gradi di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidati, ai sensi del DM n. 55/2014, come da dispositivo, tenuto conto del valore indeterminato della controversia.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Conferma l'ordinanza ex art. 702 bis, così come oggetto di correzione materiale,
anche con riferimento alle spese di lite;

2) Condanna il al pagamento in favore di al Parte_1 Parte_2
pagamento delle spese di lite che liquida per il primo giudizio d'appello in € 6.000,00 per compensi, per il giudizio in Cassazione in € 4.000,00 per compensi ed € 1.073,00 per spese e per il presente grado di giudizio in € 5.000,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte d'Appello di Roma del 18.11.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
LI OF AM DI