CORTE D'APPELLO DI SASSARI SEZIONE CIVILE RG. 429/2024 All'udienza collegiale del giorno 12.9.2025 i Magistrati: Dott. Maria Grixoni Presidente Dott. Cinzia Caleffi Consigliere rel. Dott. Cristina Fois Consigliere chiamata la causa promossa da: (C.F. rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. CORDA GIUSEPPE oggi sostituito dall'avv. G. Marogna appellante contro
in Controparte_1 persona del legale rappresentante p.t., (P. IVA ), P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. MARIANE GIANNETTO appellata

la Corte invita le parti a precisare le conclusioni;
i procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettivi atti. Dato atto di quanto sopra la Corte si ritira in camera di consiglio.
Il Presidente
Dott.ssa Maria Grixoni

Conclusa la camera di consiglio, la Corte pronuncia la seguente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.:

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Corte d'appello di Cagliari Sezione distaccata di Sassari composta dai Magistrati: Dott. Maria Grixoni Presidente Dott. Cinzia Caleffi Consigliere rel. Dott. Cristina Fois Consigliere ha pronunziato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente SENTENZA nella causa di secondo grado iscritta al n. 429/2024 RG promossa da: (C.F. elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1
TARO o studio dell'avv. CORDA GIUSEPPE che lo rappresenta e difende in forza di procura allegata in atti appellante contro
in Controparte_1
), P.IVA_1 elettivamente domiciliata in C.SO VITTORIO VENETO N. 37 OLBIA presso lo studio dell'avv. MARIANE GIANNETTO che la rappresenta e difende in forza di procura allegata in atti appellata Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione La conveniva in Controparte_1 giud e, dedotto di Parte_1 essere proprietaria dell'immobile sito in Olbia (SS), loc. Pittulongu, via Giuanne Secche, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 26, Part. 3154, Sub 20, domandava il rilascio del predetto appartamento occupato sine titulo dal convenuto nonché il risarcimento dei danni. L'attrice allegava a sostegno della domanda che nell'anno 2005 aveva acconsentito che il prendesse possesso dell'appartamento in attesa della Pt_1 sottoscrizione del contratto di compravendita immobiliare e che, nonostante i ripetuti solleciti, il convenuto non aveva provveduto a regolare la propria posizione mediante l'acquisto del bene o la stipula di un contratto di locazione. Per tale ragione, la società attrice insisteva per il rilascio immediato dell'immobile nonché per il risarcimento del danno da occupazione illegittima, parametrando l'importo dovuto al valore locatizio stimato in euro 500,00 mensili a decorrere dal mese di gennaio 2005 sino all'effettiva data del rilascio, oltre al rimborso delle spese sostenute per le utenze domestiche e per gli oneri condominiali. Si costituiva in giudizio resistendo alla domanda ed eccependo, Parte_1 in particolare, che:
- le parti avevano concluso per iscritto un contratto di permuta secondo cui la società attrice avrebbe ceduto al convenuto l'appartamento per cui è causa, quale corrispettivo per le forniture di materiali edili del valore di lire 160 milioni;

- il predetto contratto era andato perduto a causa di un atto vandalico subito dal convenuto a seguito dell'intrusione di estranei nel proprio ufficio dove lo stesso era custodito. Per tali ragioni, il convenuto chiedeva il trasferimento del diritto di proprietà dell'immobile a suo nome nonché la restituzione delle somme equivalenti al maggior valore dei materiali edili corrisposti all'attrice eccedenti l'importo di lire 160 milioni. Il Tribunale di Tempio Pausania, istruita la causa documentalmente, mediante prova orale e consulenza tecnica, con sentenza n. 976/2024, pubblicata il 5.11.2024, accoglieva la domanda di parte attrice e condannava Pt_1
a rilasciare immediatamente l'immobile nonché a corrispon
[...] società attrice, a titolo di occupazione sine tutolo, la somma di euro 76.169,37 oltre interessi, regolando le spese di lite e di c.t.u. secondo soccombenza. In particolare, il tribunale – qualificata la domanda come azione di restituzione e non di rivendicazione – in difetto di prova della sussistenza di un valido titolo atto a giustificare la detenzione o il possesso del bene, condannava il Pt_1 alla restituzione dello stesso, sostenendo che la prospettazione dei fatti r dal convenuto non trovava riscontro nella prova orale, in quanto le deposizioni rese dai testi, comunque legati da stretti rapporti di parentela o di fiducia con il
, erano smentite da quelle rese dagli altri testimoni, considerato altresì Pt_1
non aveva “prodotto agli atti alcuna denuncia della perdita del Pt_1 contratto” e non era “stato neppure in grado di fornire alcun documento relativo ai presunti rapporti di fornitura intercorsi con la società attrice”. Da ultimo, il primo giudice – precisato che “ il danno derivato dall'indisponibilità di un bene naturalmente fruttifero” era in re ipsa e corrispondeva “al mancato conseguimento dei frutti che l'immobile è suscettibile di produrre secondo la sua natura, e di quello costituito sia dagli esborsi sopportati per il pagamento delle utenze a servizio del bene” e che il canone di locazione medio mensile dell'immobile era stato quantificato dal c.t.u. in euro 489,89 – riconosceva alla società attrice l'importo in euro 75.443,06 “a titolo di mancata percezione dei canoni di locazione, dal 9.2.2012, data di formale richiesta di restituzione e di messa in mora” sino alla data di deposito della sentenza, oltre alla somma di euro 726,31, dovuta a titolo di spese documentate per consumi elettrici.
ha proposto appello lamentando: i) l'errata qualificazione Parte_1 manda, avendo la società appellata proposto un'azione di rivendica e non un'azione di restituzione, con conseguente applicazione di un diverso regime probatorio;
ii) l'errata interpretazione della prova orale, in esito alla quale il tribunale avrebbe dovuto accertare che la società appellata aveva ceduto al convenuto l'appartamento per cui è causa, quale corrispettivo per le forniture di materiali edili;
iii) l'errata determinazione del quantum del risarcimento, osservando che il primo giudice non teneva conto del fatto che l'immobile non poteva essere locato all'importo indicato dal consulente, posto che lo stesso era privo del certificato di abitabilità. Si è costituita la Controparte_1 resistendo all'appello di cui ha chiesto il rigetto perché infondato. Sospesa l'efficacia esecutiva della sentenza, la causa, istruita documentalmente, è stata decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. L'appello è parzialmente fondato nei limiti di seguito indicati. In tema di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi a dimostrare l'avvenuta consegna in base ad un titolo poi venuto meno per qualsiasi causa. La Cassazione, con orientamento costante, ha difatti precisato che “L'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel "tradens" la qualità di proprietario;
da essa si distingue l'azione di rivendicazione, con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo, per il cui accoglimento è necessaria la "probatio diabolica" della titolarità del diritto di chi agisce” (Cass. n. 25052/2018). Con il primo motivo di gravame l'appellante ha lamentato che il tribunale qualificava erroneamente la domanda proposta dalla Controparte_1 come un'azione di restituzione mentre qu
[...] un'azione di rivendica della proprietà, omettendo di fornire la prova diabolica richiesta dalla giurisprudenza, mediante relazione notarile ventennale o visura ipocatastale ventennale. La censura è infondata. Nel caso di specie la non agiva per ottenere Controparte_1 il riconoscimento del solo per il rilascio dello stesso detenuto dall'appellante in forza di un precedente accordo, andato inadempiuto, secondo cui la proprietaria gli aveva consentito di entrare immediatamente nel possesso dell'immobile in attesa della stipulazione di un contratto di compravendita (cfr. pag. 1 atto di citazione “la società attrice è proprietaria dell'immobile sito in Olbia (SS), loc. Pittulongu, via Giuanne Secche, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 26, Part. 3154, Sub 20….detta unità immobiliare costruita nel 2004 risulta occupata dal 2005 ad oggi dal sig.
[...]
..nonostante i ripetuti solleciti a voler regolarizzare la Parte_2 posizione, sia con l'acquisto del bene, sia con la stipula di un regolare contratto di locazione, l'odierno convenuto è rimasto inadempiente”; vedi anche pag. 3 comparsa conclusionale in data 23.9.2024 “Tra il e la società Parte_1 attrice nella persona del suo legale rappresentante ercorrevano CP_1 trattative per la compravendita dell'immobile oggetto del presente giudizio e, visto lo stato avanzato delle trattative, si acconsentiva a che il Parente prendesse provvisoriamente possesso dell'immobile. Quest'ultimo si rendeva inadempiente agli obblighi assunti, omettendo di addivenire ad un regolare contratto di compravendita e al versamento del prezzo concordato”). Del resto, è lo stesso appellante a riconoscere che il bene gli era stato consegnato dalla proprietaria dell'immobile, in forza di Controparte_1 un accordo negoziale (cfr. pag. 3 comparsa di costituzione primo grado “è vero che l'Attrice e il Convenuto hanno raggiunto accordo per il reciproco trasferimento della proprietà di cose, da un contraente all'altro e in particolare un appartamento delle dimensioni di circa 70 mq. a fronte della dazione di materiali vari del valore di circa 160 milioni di vecchie lire…..il relativo accordo di permuta è stato successivamente regolarizzato con forma scritta”). Per tali ragioni, il motivo di censura non può trovare accoglimento. Con il secondo motivo di gravame l'appellante ha eccepito che il primo giudice riteneva inattendibili le dichiarazioni testimoniali rese in giudizio dai testi indicati dallo stesso per la sola sussistenza di rapporti di parentela o di fiducia nei suoi confronti, osservando che i testimoni, con dichiarazioni “affidabili e credibili”, confermavano invece che la società appellata, in forza di un contratto di permuta andato perduto, aveva ceduto l'appartamento per cui è causa, quale corrispettivo per le forniture di materiali edili da costruzione. La censura è infondata. Ferma la necessità della forma scritta ad substantiam del contratto di permuta avente ad oggetto un bene immobile ai sensi dell'art. 1350 comma 1 c.c., come correttamente osservato dal primo giudice, il non solo non provava di Pt_1 aver perso il contratto di permuta asserita ttoscritto con la società appellata ma neppure la sussistenza della fornitura di materiali quale corrispettivo del valore del bene (cfr. sentenza gravata: “Il ha riferito Pt_1 che l'immobile in parola gli era stato ceduto in conto materiali da costruzione, in forza di un contratto di permuta andato perduto. Tale prospettazione non appare tuttavia sufficientemente provata, essendo fondata in via esclusiva sulle deposizioni dei testi di parte convenuta, tutti legati al da rapporti di
Pt_1 parentela o di stretta fiducia, ed essendo smentita dalle deposizioni dei testi di parte attrice, i quali hanno riferito che l' , negli Controparte_1 anni 2003 – 2007, aveva richiesto la fornitura di marmi e graniti non al ,
Pt_1 ma alla Roma s.r.l., e che i cantieri presso i quali il convenuto ha riferit fornito materiale lapideo non facevano capo all'attrice. Ad ulteriore conferma dell'inattendibilità delle deposizioni dei testi di parte convenuta deve poi rilevarsi non solo che il non ha prodotto agli atti alcuna denuncia della perdita
Pt_1 del contratto, che egli non è stato neppure in grado di fornire alcun documento relativo ai presunti rapporti di fornitura intercorsi con la società attrice”). A tal fine appaiono, infatti, del tutto insufficienti le prove testimoniali rese nel corso del giudizio, in quanto, anche i testimoni indicati dal rendevano
Pt_1 dichiarazioni generiche senza riferire nulla rispetto alle quantità, qualità e prezzo delle forniture, in mancanza, peraltro, di qualsiasi documentazione comprovante quanto allegato dal (bolle di consegna o fatture).
Pt_1
Per tali ragioni, anc ondo motivo di gravame deve essere rigettato. Con il terzo motivo di censura l'appellante ha lamentato l'errata determinazione del quantum dell'indennizzo dovuto alla società appellata, giacchè il tribunale non teneva conto che l'immobile, privo del certificato di abitabilità, non poteva essere certamente locato all'importo indicato dal consulente. Il ha chiesto, pertanto, la rideterminazione dell'indennizzo. Pt_1
In disparte la preliminare considerazione che alla luce della più recente giurisprudenza il danno da occupazione sine titulo non è in re ipsa ma deve essere allegato e provato (Cass. n. 14268/2021) e che, tuttavia, in assenza di specifica censura sul punto si è formato il giudicato sull'an, il motivo di gravame sul quantum è fondato nei limiti di seguito precisati. Il c.t.u., descritta la composizione e le caratteristiche strutturali dell'immobile, concludeva affermando che lo stesso, sebbene si presenti come un'abitazione, è di fatto una cantina priva del certificato di abitabilità e che tale difformità non è sanabile (cfr. c.t.u. pag. 4: “È da segnalare, quindi, che l'immobile in oggetto si presenta come un'abitazione, ma è una cantina sia dal punto di vista catastale, sia come autorizzazioni edilizie. Inoltre, questa difformità tra lo stato autorizzato e lo stato reale dei luoghi non permette, almeno per il momento, l'ottenimento dell'Agibilità, perché si tratta di una difformità non sanabile”). Ciononostante, l'ausiliare determinava il canone di locazione - sulla base della media dei valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare e delle valutazioni delle agenzie immobiliari - in euro 489,89 mensili. Orbene, detto importo, tenuto conto che l'immobile nelle condizioni suddette non poteva essere regolarmente locato come abitazione, deve essere rideterminato in via equitativa in euro 100 mensili, trattandosi comunque di un bene rimasto per anni di fatto inutilizzabile da parte della società proprietaria. Di conseguenza, in accoglimento del terzo motivo di censura, Parte_1 deve essere condannato a corrispondere alla Controparte_1
a titolo di occupazione sine tutolo l'importo euro 100,00 mensili, a decorrere dal 9.2.2012 sino alla data di deposito della sentenza di primo grado - non avendo l'appellata censurato la statuizione sul punto - e, quindi, la somma complessiva di euro 15.400,00 (euro 100,00 x 154 mesi). Tenuto conto dell'esito del giudizio, le spese processuali di ambedue i gradi vanno compensate per ½ e poste a carico nella restante parte del e Pt_1 vengono liquidate secondo i parametri di cui al DM 147/2022, sulla base dello scaglione di valore della causa, compensi medi.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione in accoglimento parziale dell'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza n. 976/2024, pubblicata il 5.11.2024, del Tribunale di Tempio Pausania, che conferma per il resto:
- condanna a corrispondere alla Parte_1 [...]
per il titolo di cui è causa, la somma Controparte_1 CP_1
- compensa tra le parti le spese di lite in ragione di 1/2 per ambedue i gradi di giudizio e pone a carico dell'appellante la restante parte che liquida in complessivi euro 5.443,00, di cui euro 2.538,50 per il primo grado e euro 2.904,50 per il presente grado, oltre 15% spese generali e accessori di legge. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale. Sassari, 12.9.2025
Il Presidente
Dott. Maria Grixoni
Il Consigliere est.
Dott. Cinzia Caleffi