1 R.G. n. 4343/2022

CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
III SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati: dott. Giulio Cataldi Presidente;
dott. Michele Caccese Consigliere relatore ed estensore;
dott. Maria Casaregola Consigliere;
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al numero di R.G. 4343/2022, avente ad oggetto appello avverso la sentenza del Tribunale di Santa Maria C.V. n. 859/2022, pubblicata in data 11/3/2022, vertente
TRA
(C.F. ), difeso, in virtù di Parte_1 C.F._1
procura in atti, dall'avv. Walter Monaco (C.F. ) C.F._2
APPELLANTE
E
(C.F. ), residente in CP_1 C.F._3
Cellole (CE), località Longanella snc
APPELLATO-CONTUMACE
CONCLUSIONI
L'appellante ha concluso come da verbale di udienza del 14/5/2025, da intendersi qui integralmente richiamato e trascritto.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
§ 1. Con sentenza n. 859/2022 pubblicata in data 11/3/2022, il Tribunale di Santa
Maria C.V., pronunciando sulla domanda proposta da , nei Parte_1 confronti di volta ad ottenere la pronuncia di sentenza ex art. CP_1
2932 c.c. per il trasferimento, in suo favore, della proprietà di un terreno agricolo sito un agro di Cellole, nella contumacia di parte convenuta e previo espletamento 2 R.G. n. 4343/2022 di prova testimoniale, ha rigettato la pretesa attorea, dichiarando non ripetibili le spese di lite.
§ 2. Le ragioni giuridiche della suindicata decisione possono riassumersi nei seguenti termini:
- l'attore ha dedotto e documentato di aver versato al promittente venditore la somma complessiva di € 11.000,00, a fronte del prezzo pattuito CP_1 di € 13.000,00;
- dal testo del contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 3/7/2013, risulta che queste avevano previsto il pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente mediante il versamento di un acconto di € 2.000,00, contestualmente alla stipula del contratto preliminare, con l'obbligo di versare ulteriori acconti periodicamente, residuando la somma di € 1.500,00 da corrispondere al momento della stipula del definitivo atto di trasferimento;

- emerge per tabulas che parte attrice non ha versato tutto l'importo pattuito, atteso che la somma da corrispondere al momento del rogito risulta pari ad €
2.000,00, mentre nel preliminare era stato pattuito un saldo, al momento della stipula dell'atto notarile, pari al minore importo € 1.500,00;
- in base all'orientamento della Corte di Cassazione, ai fini del vittorioso esperimento dell'azione ex art. 2932 c.c., la mera offerta non formale di esecuzione della prestazione da parte dell'attore è sufficiente “soltanto se le parti abbiano previsto il versamento del prezzo o del residuo dello stesso contestualmente alla stipula del definitivo”, essendo invece necessaria l'offerta reale ove il pagamento debba precedere la stipula del definitivo (Cass.
29/10/2018, n. 27342);
- di conseguenza, poiché nella specie l'attore è inadempiente in ordine al pagamento della somma di € 500,00, non può accogliersi la domanda, non avendo lo stesso formulato sul punto offerta reale.
§ 3. Il ha proposto appello avverso la suindicata decisione, convenendo in Pt_1
CP_ giudizio il dinanzi a questa Corte e deducendo, quali motivi di impugnazione:
- che il primo Giudice ha errato nel rilevare d'ufficio il parziale inadempimento di esso esponente;

- che, infatti, secondo la sentenza della Cassazione citata in motivazione, è insufficiente, ai fini dell'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., l'offerta 3 R.G. n. 4343/2022 non formale della prestazione dovuta, in caso di mancato integrale adempimento di quanto pattuito nel preliminare, a condizione, però, che la controparte formuli eccezione ex art. 1460 c.c.;
- che, inoltre, agli atti vi era la prova dell'avvenuto pagamento, a mezzo assegni bancari, di un importo complessivo di € 9.000,00, come dimostrato documentalmente e confermato dai testimoni escussi, sicché, tenuto conto dell'avvenuto pagamento di € 2.000,00 al momento del preliminare, residuava soltanto la somma di € 2.000,00, che offriva di versare alla controparte quale condizione del trasferimento ai sensi dell'art. 2932 c.c. CP_
§ 4. Il non si è costituito in giudizio.
§ 5. Così riassunti i termini della controversia, va in primo luogo dichiarata la contumacia dell'appellato il quale, nonostante la ritualità della CP_1 notificazione dell'atto di appello, con il rispetto dei termini a comparire, non si è costituito in giudizio (v. notificazione eseguita a mezzo servizio postale, mediante procedimento cd. per compiuta giacenza, con comunicazione di avvenuto deposito del plico, ai sensi dell'art. 8, L. n. 890/1982, presso l'ufficio postale, ricevuta e CP_ sottoscritta dal , sicché la stessa si ha per eseguita decorsi 10 giorni da detto deposito e, quindi, in data 20/10/2022, mentre l'udienza risulta fissata in citazione per il 28/4/2022).
§ 6. Nel merito, rileva la Corte che l'appello è fondato e deve, pertanto, essere accolto.
§ 6.1. Ha ben ragione l'appellante a dolersi del rigetto della domanda, motivato dal primo Giudice sul presupposto dell'inidoneità dell'offerta, contenuta nell'atto introduttivo del giudizio, di pagamento del residuo prezzo pattuito nel contratto preliminare, in ragione di € 2.000,00, in quanto per una parte di detta somma, pari ad € 500,00, esso istante era inadempiente rispetto a quanto pattuito nel contratto preliminare.
Infatti, proprio il principio affermato dalla Corte del diritto nella pronuncia richiamata dal Tribunale di Napoli avrebbe dovuto indurre quest'ultimo all'accoglimento dell'azione proposta dal Gallo, in quanto:
- in forza di tale principio, “ai fini dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà soltanto se le parti abbiano previsto il versamento del prezzo o del 4 R.G. n. 4343/2022 residuo dello stesso contestualmente alla stipula del definitivo”, mentre invece, se tale versamento debba precedere la conclusione del definitivo, “la parte è obbligata, alla scadenza del termine pattuito, anche se non coincidente con quella concordata per la stipulazione del contratto definitivo, al pagamento, da eseguirsi nel domicilio del creditore o da offrirsi formalmente nei modi previsti dalla legge, non sussistendo in tale ipotesi, nessuna ragione che giustifichi la sufficienza dell'offerta informale;
e; in caso contrario, colui che è tenuto al pagamento è da considerarsi inadempiente e non può ottenere il trasferimento del diritto, ove la controparte sollevi l'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.(così Cass. 29/10/2018, n.
27342);
- com'è evidente, il parziale inadempimento della parte istante nell'azione ex art. 2932 c.c., ai fini della sufficienza dell'offerta non formale del pagamento del residuo prezzo pattuito per la vendita, non può essere rilevato d'ufficio dal giudice, tenuto conto che il rimedio di autotutela di cui all'art. 1460 c.c. costituisce un'eccezione in senso stretto che non può essere sottratto alla disponibilità della parte interessata (cfr. Cass. 24/11/2021, n. 36531; Cass.
16/3/2011, n. 6168); CP_
- nella specie, stante la contumacia del , il parziale inadempimento del promissario acquirente, peraltro in ragione del limitato importo di € 500,00, non può in alcun modo considerarsi ostativo al trasferimento della proprietà dell'immobile promesso in vendita, nella prospettiva di cui al citato art. 2932, comma 2, c.c.;
- di conseguenza, l'offerta non formale del pagamento della suindicata somma, in uno all'ulteriore residuo importo, rispetto al prezzo convenuto, di € 1.500,00, è certamente idonea a soddisfare la descritta condizione prevista ai fini della pronuncia di sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso.
§ 6.2. Tutto ciò precisato, il ha prodotto nel giudizio di primo grado il Pt_1 contratto preliminare di compravendita, così come emerge in modo chiaro dalla sentenza oggetto di gravame, che offre una puntuale descrizione del testo della scrittura contrattuale, riportandone la data di conclusione, la descrizione dell'appezzamento di terreno promesso in vendita, le pattuizioni relative ai pagamenti previsti a carico del promissario acquirente prima della stipula del definitivo e la data fissata per quest'ultimo. 5 R.G. n. 4343/2022
Ora, anche se detta scrittura non risulta ridepositata nel presente grado, la stessa va senz'altro considerata ai fini della risoluzione della controversia, non essendovi alcun dubbio sulla circostanza della sua produzione nel giudizio dinanzi al
Tribunale. Sul punto, deve osservarsi che, come ritenuto dalla Suprema Corte, il giudice di appello ben può “porre a fondamento della propria decisione il documento prodotto in formato cartaceo non rinvenibile nei fascicoli di parte, apprezzandone il contenuto che sia trascritto o indicato nella decisione impugnata, o in altro provvedimento o atto del processo” (così Cass. 2/2/2025, n.
2478).
Trattasi, come pure precisato nel suindicato arresto, di corollario del principio di non dispersione o di acquisizione della prova, in base al quale il fatto storico rappresentato nei documenti prodotti “si ha per dimostrato nel processo, costituendo fonte di conoscenza per il giudice e spiegando un'efficacia che non si esaurisce nel singolo grado di giudizio” (così Cass. cit., nonché Cass. sez. un.
16/2/2023, n. 4835).
L'istante, inoltre, ha specificamente allegato: l'avvenuta esecuzione di pagamenti,
a mezzo degli assegni bancari descritti in modo analitico nell'atto di citazione quanto a numero di ciascuno di essi, data di emissione ed importo;
l'offerta, come in precedenza esposto, di versamento in favore della controparte, quale condizione dell'invocato trasferimento della proprietà del terreno oggetto della promessa di vendita, della residua somma di € 2.000,00; nonché la circostanza CP_ dell'inadempimento del all'obbligo di stipulare il contratto definitivo, non comparendo dinanzi al Notaio prescelto ai fini del rogito il giorno indicato nella lettera raccomandata ricevuta in data 21/9/2016.
Tutto ciò premesso, avuto riguardo al costante insegnamento della Corte del diritto in tema di distribuzione degli oneri allegatori e probatori nelle azioni contrattuali, l'odierno appellante ha assolto ad ogni onere a proprio carico.
Più specificamente, è noto che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento o dell'inesatto adempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto 6 R.G. n. 4343/2022 adempimento; e lo stesso criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno, si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex articolo
1460 c.c., risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione” (cfr., fra le più recenti, Cass. 3/3/2025, n.
5629; Cass. 18/10/2024, n. 27111: trattasi di orientamento pacifico a partire da
Cass. sez. un. 30/10/2001, n. 13533).
§ 6.3. Va pertanto accertato il diritto dell'odierno appellante all'esecuzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, nonché l'inadempimento della controparte all'obbligo di stipulare il contratto definitivo di trasferimento della proprietà del terreno in oggetto.
§ 6.4. Ricorrono, altresì, i presupposti per rimediare in via giurisdizionale, ai sensi dell'art. 2932 c.c., al risultato non conseguito con l'attuazione fisiologica del contratto preliminare, mediante pronuncia di sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso.
§ 6.5. In particolare, l'attore ha prodotto in primo grado il certificato di destinazione urbanistica, il quale, come precisato dai giudici di legittimità, ponendosi sullo stesso piano della dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40, L. n. 47/1985, attestante l'inizio dell'opera prima del 2/9/1967, deve essere acquisito agli atti del giudizio “allo scopo di assicurare la trasferibilità del bene immobile oggetto di controversia” (cfr. Cass. 14/6/2019, n. 16068; Cass.
7/3/2019, n. 6684).
Lo stesso, inoltre, ha versato in atti visura ai fini dell'esatta individuazione catastale dell'appezzamento di terreno oggetto della promessa di vendita, che risulta così riportato nel Catasto terreni del Comune di Sessa Aurunca: foglio 121, particella 5008, qualità seminativo irriguo U, superficie are 70, centiare 16, nonché certificazione per Notar in data 4/8/2017 dalla quale Persona_1 emerge che il detto terreno è situato nel Comune di Cellole, località “Longanella” ed è confinante con stradone interno, canale di bonifica e beni demaniali.
§ 6.6. Pertanto, in accoglimento dell'appello, la sentenza impugnata deve essere riformata e, per l'effetto, va disposto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento della piena proprietà, in favore del , del terreno innanzi descritto, Pt_1 7 R.G. n. 4343/2022 subordinatamente al pagamento da parte del predetto al promittente venditore del residuo importo di € 2.000,00, con la precisazione che CP_1
l'effetto traslativo si verificherà con il passaggio in giudicato della presente pronuncia (cfr., fra le tante, Cass. 3/3/2025, n. 5638).
§ 7. La riforma della pronuncia di primo grado comporta la necessità della regolamentazione delle spese del doppio grado di giudizio, le quali, liquidate nella CP_ misura indicata in parte dispositiva, vanno poste a carico del in base al principio della soccombenza, secondo i parametri di cui al DM n. 55/2014, e successive integrazioni, con applicazione dello scaglione relativo alle cause di valore compreso fra € 5.200,01 ed € 26.000,00, tenuto conto del prezzo concordato per la vendita pari ad € 13.000,00.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , con atto di citazione notificato in data 20/10/2022, Parte_1 nei confronti di avverso la sentenza n. 859/2022 del Tribunale di CP_1
Santa Maria C.V., pubblicata in data 11/3/2022, così provvede:
a) dichiara la contumacia di CP_1
b) accoglie l'appello, con conseguente riforma dell'impugnata decisione;

c) per l'effetto, dispone, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento ad della piena proprietà del terreno sito nel Comune di Cellole Parte_1
(CE), località “Longanella”, confinante con stradone interno, canale di bonifica e beni demaniali, riportato in Catasto del Comune di Sessa
Aurunca (CE) al foglio 121, particella 5008, qualità seminativo irriguo U, superficie are 70, centiare 16;
d) subordina il trasferimento sub b) al pagamento, da parte di Parte_1 in favore di della somma di € 2.000,00; CP_1
CP_ e) condanna il al pagamento, in favore del , delle spese del doppio Pt_1 grado, che liquida,
- quanto al giudizio di primo grado, in € 264,00 peer esborsi, € 4.000,00 per compensi professionali ed € 600,00, oltre IVA e CPA come per legge;

- quanto al presente grado di appello, in € 382,50 per esborsi, € 4.500,00 per compensi professionali ed € 675,00, oltre IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Napoli il giorno 16/7/2025.
IL PRESIDENTE (dott. Giulio Cataldi) 8 R.G. n. 4343/2022
IL CONSIGLIERE ESTENSORE (dott. Michele Caccese)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.