REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE OTTAVA CIVILE
dr. Gisella Dedato Presidente relatore dr. Adolfo Ceccarini Consigliere dr. Caterina Garufi Consigliere
nella causa civile iscritta al n. 1578 Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno
2022, ha emesso la seguente
SENTENZA
TRA
, rappresentato e difeso da sé stesso e dall'Avv. Parte_1
Montone Rosamaria, come da procura in atti
APPELLANTE
E
, rappresentato e difeso Controparte_1 dall'Avv. Musso Armanni Corrado, come da procura in atti
APPELLATO
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 14221/2021 del Tribunale di Roma, pubblicata il 09/09/2021
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così riassunto, per quel che qui interessa, la vicenda per cui è causa: “Con atto di citazione ritualmente notificato all'epigrafato assumendo di essere CP_1 Parte_1 condominio, ha impugnato la delibera del 20.6.2017 ove, al punto n. 3 dell'o.d.g.,
l'assemblea ha statuito di dare mandato ad un legale per procedere al recupero dei crediti nei confronti della società e aventi causa. Parte_2
L'attore ha dedotto di non avere ricevuto la comunicazione del verbale della predetta assemblea e, comunque, che la stessa sarebbe affetta da nullità in quanto non
r.g. n. 1 adottata con le maggioranze di legge (mancanza della maggioranza per teste).
Instauratasi la lite, si è costituito in giudizio il , il quale ha contestato CP_1 in fatto ed in diritto la domanda ex adverso spiegata, eccependo, in particolare, il difetto di legittimazione attiva dell'attore, la sua carenza di interesse ad agire e la decadenza dal diritto di impugnare ex art. 1137 c.c.
(…).
Istruita documentalmente la causa, il Tribunale, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così deciso:
“rigetta la domanda attorea.
Condanna parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano, ai sensi del dm. 55/2014, tenuto conto del valore indeterminabile della controversia, della sua bassa complessità e dell'istruttoria meramente documentale, in euro € 6.738,00 per onorari, oltre rimborso forfettario spese generali al 15% ed i.v.a. e
c.p.a. come per legge.”
Queste le motivazioni poste a fondamento della decisione:
(..) deve rilevarsi come l'eccezione relativa al difetto di legittimazione attiva dell'attore, risultando fondata, sia in grado di assorbire ogni ulteriore questione sollevata dalle parti.
Nonostante tale difetto sia stato eccepito dal sin dalla propria CP_1 costituzione, infatti, parte attrice non ha mai fornito prova della propria legittimazione attiva.
Come già rilevato da questo stesso Tribunale in altro giudizio intervenuto tra le medesime parti (rg. 27930/2018) è legittimato ad impugnare la delibera dell'assise assembleare solo colui che rivesta la qualità di proprietario nell'ambito del condominio. Pertanto, “laddove l'ente condominiale convenuto eccepisca il difetto di legittimazione attiva dell'attore, incombe su quest'ultimo l'onere di dimostrare la propria qualità di condomino.
Detta prova, trattandosi di materia immobiliare ed ai sensi dell'art. 1350 c.c., deve assumere necessario carattere documentale, sicché deve escludersi che essa possa essere surrogata dai riferimenti operati dal condominio, dalle delibere o dai bilanci in cui compaiono il nominativo dell'attore.
Invero, la qualità dominicale dei beni immobili soggiace, per evidenti esigenze di certezza nelle relazioni giuridiche intersoggettive, a precisi e rigorosi oneri formali il cui rispetto ne concretizza la titolarità”.
r.g. n. 2 È opportuno anche ricordare sul punto come, proprio in materia condominiale, non operi il principio della cd. apparenza del diritto (tale principio difetta nei rapporti tra il che è un ente di gestione dei singoli partecipanti, essendo strumentale CP_1 essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede), con la conseguenza che condomino può essere considerato solamente colui che, in ragione della titolarità esclusiva della proprietà di un bene inserito in un edificio a cui servizio sono predisposti beni e servizi comuni, ne acquista, ai sensi dell'art. 1117 c.c. ovvero in forza di differente previsione di eventuale ulteriore valido titolo, la comproprietà "pro quota".
Ciò premesso l'attore, a sostegno della propria qualità di condomino del
Condominio di Via Tomacelli, 103 in ha allegato di essere proprietario di una CP_1 porzione di cantina (di circa mq. 55), già di proprietà della sua dante causa la Soc. dell'Arancio s.r.l., ma ha omesso di produrre prova documentale di tale affermazione.
È significativo, peraltro, che nel precedente giudizio avente numero rg. 27930/2018, il aveva prodotto, come si evince dalla relativa sentenza allegata dal Pt_1
(sent. n. 16931/2019 pubbl. il 04/09/2019), una visura storica CP_1 dell'immobile dalla quale risulterebbe, invece, che il bene indicato al catasto di CP_1 foglio 477 mapp. 5 sub. 531 piano S, mq 55 - oggetto della comunicazione effettuata ai fini dell'anagrafe condominiale, prodotta anche nel presente giudizio (all. 1 alla memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c. n.2) - è intestato alla Controparte_2
per quanto sopra chiarito, sono i documenti offerti dall'attore nel presente
[...] giudizio ed in particolare la scheda dell'anagrafe compilata dai condomini ed inviata all'amministratore perché non risulta dimostrato che quanto dichiarato corrisponda alla reale ed attuale titolarità del bene.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, tenuto conto dell'istruttoria meramente documentale, come da dispositivo.”
Avverso tale sentenza ha proposto appello , rassegnando le Parte_1 seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, respinta e disattesa ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e conclusione:
- nel merito, ritenere fondati i motivi esposti nell'atto di appello e per l'effetto, in riforma integrale della impugnata sentenza, dichiarare nullo e/o comunque annullare il punto 3 della delibera del 20.06.2017.
Con condanna alle spese del doppio grado del giudizio”
Il , (RM), ha rassegnato le seguenti Controparte_1 CP_1
r.g. n. 3 conclusioni: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, contrariis reiectis: in via preliminare: dichiarare l'inammissibilità dell'appello per violazione degli artt. 342 e 348 bis c.p.c.; in via principale: rigettare l'appello perché infondato in fatto ed in diritto e per
l'effetto confermare la sentenza di primo grado.
In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui la Corte di Appello dovesse accogliere l'appello di e dichiarare la legittimazione attiva Parte_1 dell'avv. Parte_1
- dichiarare l'inammissibilità della domanda spiegata dall'avv. Parte_1 per difetto di interesse;

[...]
- in via gradata, dichiarare inammissibile la domanda per intervenuta decadenza;

- in via ulteriormente gradata, rigettare in ogni caso nel merito la domanda perché infondata in fatto ed in diritto.
In ogni caso, con condanna degli attori, in solido tra loro, alla refusione delle spese e dei compensi del presente grado di giudizio, oltre rimborso forfetario, IVA e
C.P.A. come per legge.”
La causa all'udienza del 24/04/2025 è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge di cui all' art. 190 c.p.c.
Con il primo motivo di appello, ha censurato la sentenza, per Parte_1 non averlo ritenuto condomino, nonostante tale status fosse stato già accertato giudizialmente con sentenze passate in giudicato (ordinanza del 31 marzo 2017 del
Tribunale di Roma e sentenza n. 14200/20 del Tribunale di Roma) e nonostante il suo dante causa, soc. Dell'Arancio s.r.l., avesse comunicato in data 26 ottobre 2016 all'amministratore di aver alienato una quota della cantina sita nel condominio all'esponente, tanto che era stata aggiornata l'anagrafe condominiale.
L'appellante ha censurato la sentenza anche per aver ritenuto necessario, ai fini della prova della qualità di condomino, il deposito dell'atto di acquisto, nonostante ciò sia in contrasto “sia con la legge ordinaria, sia con la legge sulla privacy, in quanto nell'atto (che oltretutto riguarda più persone e tra l'altro con condizioni particolareggiate per ognuna), vi possono essere appunto delle condizioni che le parti interessate non intendono rendere pubbliche”.
Osserva la Corte che le censure sono infondate.
In primo luogo, si osserva che non è stato provato lo status di condomino di
Parte_1
r.g. n. 4 Non si rinviene in atti alcun accertamento passato in giudicato in merito alla detta qualità di condomino.
La richiamata ordinanza del 31 marzo 2017 del Tribunale di Roma, essendo stata emessa all'esito del procedimento di reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c., è inidonea al passaggio in giudicato.
In merito alla sentenza n. 14200/20, si osserva che il Tribunale di Roma, accogliendo l'impugnazione di ha dichiarato nulla la Parte_3 delibera assunta dall'assemblea del nella Controparte_3 seduta del 12 giugno 2018.
Nella motivazione affronta la questione relativa alla qualità di condomino di
-evidentemente in forza dell'eccezione di difetto di legittimazione Parte_1 attiva proposta dal condominio, in quanto non risulta che abbia Parte_1 chiesto un accertamento sul punto, e, d'altronde, la domanda con cui il singolo chieda al giudice di accertare la propria qualità di condomino all'interno di un edificio, essendo volta ad accertare la contitolarità di diritti reali va proposta contro gli altri condomini (in regime di litisconsorzio necessario) e non contro l'amministratore (Cass. sentenza n.
16679/2018) - affermando che “(..) va chiarito che in merito alla domanda promossa, risulta sine ullo dubio che l'attore sia a tutti gli effetti partecipante al Parte_1 condominio di , per essere proprietario di porzione di cantine già Controparte_3 di proprietà della venditrice società rancio s.r.l.”. Pt_2
Ebbene, non ha provato, come sarebbe stato suo onere, il Parte_1 passaggio in giudicato della sentenza in esame.
In ogni caso, si è trattato di un accertamento incidenter tantum, con effetti limitati al processo in corso, e, dunque, senza effetto di giudicato esterno.
In sostanza, tale accertamento, che non è stato oggetto di specifica domanda, è stato funzionale alla decisione sulla questione principale e, in quanto tale, non è coperto da giudicato.
Né tantomeno, a fronte dell'eccezione di difetto di legittimazione attiva da parte del condomino, colui che agisce in qualità di condomino può limitarsi a dedurre e documentare che il suo dante causa ha comunicato l'alienazione dell'unità immobiliare sita nel condominio all'amministratore, il quale, a seguito di ciò, ha aggiornato l'anagrafe condominiale.
Ed invero, la qualità di condomino non si acquista sol perché si venga inseriti nell'anagrafe condominiale, essendo necessario essere proprietario o comproprietario di r.g. n. 5 un'unità immobiliare sita nel complesso condominiale, donde a fronte dell'eccezione di mancanza di titolarità di un'unità immobiliare nel condominio, è necessario provare tale titolarità, attraverso il deposito dell'atto di acquisto.
Né infine colui che pretende di agire quale condomino può opporsi a ciò invocando la tutela della privacy, non operando tale tutela in materia di trasferimenti immobiliari, sol se si consideri, fra l'altro, il sistema di pubblicità immobiliare, che agevolmente consente di accertare i vari passaggi di proprietà.
Con il secondo motivo di appello, ha censurato la sentenza per Parte_1 non avere accolto l'eccezione dal medesimo proposta in ordine al difetto di legittimazione del Condominio e al difetto dello ius postulandi dell'Avv. D. De Bonis a suo avviso fondata, in quanto il condominio si è ritenuto autorizzato a stare in giudizio e a nominare un difensore in forza della delibera del 6.03.2018, nonostante con essa non vi era stata alcuna autorizzazione, e comunque era stata successivamente annullata con sentenza n. 16931/2019.
Per tal motivo, secondo l'appellante, il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare la contumacia del ed estromettere l'Avv. D. De Bonis, in quanto privo di ius CP_1 postulandi.
La censura è infondata.
L'art. 1131 del c.c. rubricato “Rappresentanza” prevede che <Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni>>.
Detta norma è da considerarsi inderogabile in virtù dell'espressa previsione di cui all'art. 1138 c.c., quarto comma, per cui né l'assemblea dei condòmini, né il regolamento di condominio potrebbero legittimamente ridurre i poteri di rappresentanza attribuiti all'amministratore dalla legge.
r.g. n. 6 Pertanto, in forza di tale norma, l'amministratore oltre alla rappresentanza sostanziale possiede anche una rappresentanza processuale, al fine di esercitare i compiti previsti dalla legge e/o assegnati direttamente dai condòmini. Qualora la tutela da richiedere esorbiti dalla sfera e dalle sue attribuzioni, si dovrà escludere la sua legittimazione ad agire che dovrà essere subordinata ad un'espressa autorizzazione assembleare.
Al primo comma dell'art. 1131 c.c. viene espressa quella che comunemente è nota come “rappresentanza attiva” o meglio “legittimazione processuale attiva dell'amministratore”, tant'è che è espressamente previsto che, nella sua qualità,
l'amministratore può agire in giudizio sia contro i condòmini che contro i terzi, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, al fine di: a) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini; b) disciplinare l'uso delle cose comuni onde assicurare il godimento a tutti i partecipanti del condominio;
c) riscuotere dai condòmini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea; d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
La legittimazione processuale passiva dell'amministratore non incontra limite alcuno quando la domanda proposta contro il condominio riguarda le parti comuni dell'edificio e l'attività gestoria degli stessi., quindi la controversia rientra nelle normali attribuzioni dell'amministratore di condominio, come nel caso di specie.
Di recente, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 12806 del 14.05.2019, ha precisato che sussiste un'autonoma ed incondizionata legittimazione dell'amministratore per i giudizi che abbiano ad oggetto l'esecuzione di una delibera assembleare, o, come nel caso in esame, la resistenza all'impugnazione di una delibera proposta da un condòmino.
Pertanto, giacché l'amministratore deve difendere la validità delle delibere in relazione alla regolarità delle assemblee in cui sono state adottate, non necessita dell'autorizzazione assembleare per resistere nella lite né dell'autorizzazione per dare mandato a conferire la procura ad litem al difensore, che quindi lo stesso amministratore potrà nominare in completa autonomia.
La Cassazione ha ribadito, quindi, che, quando l'amministratore deve costituirsi nella cause che sono ricomprese nelle sue attribuzioni, tra cui, appunto, la resistenza all'impugnazione di una delibera proposta da un condòmino, non ha bisogno di autorizzazione assembleare né per stare in giudizio e neppure per conferire il mandato al difensore, ed un'eventuale delibera sul punto avrebbe il significato di mero assenso alla r.g. n. 7 scelta già validamente effettuata dall'amministratore.
Per quanto fin qui detto, non rileva l'annullamento, con sentenza n. 16931/2019, della delibera del 6.03.2018, in quanto l'amministratore poteva costituirsi e resistere senza essere autorizzato dall'assemblea, così come poteva conferire mandato al difensore.
Per quanto fin qui detto, l'appello deve essere rigettato.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo il D. M. n. 55/2010 (scaglione indeterminabile-complessità bassa, valori medi ed esclusa la fase istruttoria, perché non espletata).

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando, ogni altra conclusione disattesa, così provvede;

- rigetta l'appello proposto da Parte_1
- condanna al pagamento delle spese di lite, in favore del Parte_1 condominio di cui in epigrafe, che liquida in € 6.946,00, oltre spese forfettarie,
I.V.A. e C.P.A;
- dichiara la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R.
n.115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/12, per il pagamento da parte dell'appellante, in favore dell'erario, della somma pari al contributo unificato già corrisposto.
Così deciso, in Roma nella camera di consiglio del 16 luglio 2025.
Il Presidente estensore
Dr. Gisella Dedato
r.g. n. 8