N. R.G. 1040/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione prima civile nelle persone dei magistrati: dott. IC RE Presidente dott.ssa Serena Baccolini Consigliere dott.ssa EL IZ Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 1040/2024 promossa in grado d'appello
DA
, GIA' (C.F. ), Parte_1 Parte_2 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall' avv. MASSIMO ROSSI, con domicilio digitale eletto all'indirizzo pec come da delega in atti, Email_1
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , elettivamente domiciliata in VIA Controparte_1 P.IVA_2
CONSERVATORIO N. 15, MILANO, presso lo studio dell'avv. RICCARDO BACCI e dell'avv.
RA AR DI, che la rappresentano e difendono come da delega in atti,
APPELLATA
CONCLUSIONI
Per GIA' : Parte_1 Parte_2
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello, respinti l'appello incidentale e le domande ed eccezioni tutte formulate da in accoglimento della proposta impugnazione, respinta ogni Controparte_1 diversa domanda ed eccezione, pagina 1 di 18 nel merito: in parziale riforma della sentenza n. 8558/2023 resa dal Tribunale di Milano, Giudice
Onorario dott. Caterina Monaco, in data 25.10.2023 a definizione del giudizio n. 1915/2021 RG, pubblicata in pari data e non notificata, condannare per i motivi esposti in atto Controparte_1 di citazione in appello, al pagamento in favore della (già Parte_1 Parte_2
della somma, a titolo di provvigione, di € 299.130,87 o della diversa maggiore o minore misura
[...] che verrà determinata in corso di causa, anche secondo equità, oltre interessi di cui alla Legge 231/2002
e successive modifiche dalla data della domanda al saldo.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria: disporre CTU diretta a quantificare l'ammontare delle provvigioni dovute a
[...]
(già secondo gli usi attualmente in essere sulla piazza di Parte_1 Parte_2
Milano per le mediazioni immobiliari e per i procacciamenti di affari del medesimo valore di quello di cui è causa o comunque sulla base di quelle che risultano essere le percentuali applicate attualmente.
Ciò al fine di consentire al Giudice, occorrendo, anche una valutazione non solo secondo gli usi ma anche secondo equità.
Per Controparte_1
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, così giudicare:
In via principale e nel merito:
1)-respingere con qualsivoglia statuizione l'appello proposto da perché infondato Parte_1 in fatto e in diritto;

2) accogliere l'appello incidentale di riformando la sentenza n. 8558/2023 del Controparte_1
Tribunale di Milano, pubbl. il 25.10.2023 (RG n. 1915/2021- Rep. n. 9104/2023) dichiarando con qualsivoglia statuizione l'insussistenza di attività mediatoria della allora (oggi Parte_2
e del diritto a percepire le provvigioni ex art .1755 c.c. e per l'effetto Parte_1 condannare la a restituire e corrispondere a l'importo di € 80.516,83 Parte_1 CP_1 pagato per provvigioni, interessi e per spese di giudizio liquidati in primo grado, oltre rivalutazione e interessi sino al saldo, condannandola al pagamento delle spese di primo grado e del presente grado di giudizio;

3) in subordine, in caso di conferma della sentenza impugnata quanto all'accertamento dell'attività mediatoria ex art. 1755 c.c. svolta a favore di e al diritto alla provvigione, ridurre con CP_1 qualsivoglia statuzione l'importo liquidato in sentenza dovuto da , condannando CP_1 Parte_1
pagina 2 di 18 a pagare a la differenza per provvigioni già percepita, oltre rivalutazione e interessi Pt_1 CP_1 sino al saldo, nonché le spese di primo e di secondo grado di giudizio
4)-in ulteriore subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di conferma della sentenza di primo grado, condannare al pagamento delle spese del presente grado di giudizio;
Parte_1
In via Istruttoria:
Anche in questa sede si rinnova l'opposizione (già proposta in primo grado) alla richiesta di CTU di controparte volta alla quantificazione delle provvigioni e non ammessa dal giudice di primo grado
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Giudizio di primo grado
, ora ha chiesto il pagamento della provvigione Parte_2 Parte_1 asseritamente spettantele per l'intermediazione prestata in favore della convenuta, Controparte_1
in relazione alla compravendita dell'immobile sito in Milano via Ausonio 19, acquistato dalla
[...] convenuta mediante l'acquisto dell'intero pacchetto azionario della società proprietaria, LO PA, società, quest'ultima, avente come attività esclusiva la gestione del predetto edificio, composto da plurime unità immobiliari tutte locate a terzi.
Si è costituita la convenuta, la quale ha contestato l'avversa domanda sia nell'an che nel quantum, chiedendone il rigetto. In particolare, ha dedotto che: l'affare era già stato in precedenza segnalato alla
da (coniuge della dott.ssa , azionista della società CP_1 Persona_1 Persona_2 [...]
) che aveva appreso la notizia da Senior Director di , la Controparte_1 Tes_1 Controparte_2 quale stava operando in qualità di advisor finanziario degli azionisti della società proprietaria dell'immobile sito Milano, via Ausonio 19; non aveva conferito alcun mandato e/o incarico CP_1 di mediazione o altro tipo di incarico a la quale comunque non aveva prestato Parte_2 alcuna attività di rilievo nell'operazione di trasferimento, a favore della , del 100% delle CP_1 azioni di LO S.p.A e della conseguente acquisizione del relativo patrimonio immobiliare;
la non possedeva i requisiti e le abilitazioni richieste per svolgere attività di Parte_2 intermediazione in operazioni di cessione di quote societarie;
per il breve coinvolgimento del sig. nei mesi di novembre e dicembre 2019, concretizzatosi nel veicolare il testo Parte_3 dell'accordo di riservatezza, nel fissare e presenziare alla visita dell'immobile in data 22.11.2019 e nel partecipare alle visite parziali del 9.12 e del 19.12.19 nelle quali era stato possibile visionare solo un appartamento dello stabile, gli era stato offerto un compenso di euro 20.000 ritenuto congruo all'attività
pagina 3 di 18 svolta e commisurato a quello riconosciuto dalla a consulenti di cui la società si era avvalsa CP_1 per attività ben più impegnative, quali la due diligence e la consulenza tecnica contabile.
Sentenza appellata
Con sentenza n. 8558/23 il Tribunale di Milano ha così statuito:
“

1- in parziale accoglimento della domanda proposta da parte attrice , Parte_1 condanna la convenuta, , a pagare all'attrice la somma di euro 50.000 oltre Iva ed CP_1 oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo effettivo;



2- condanna la convenuta a rifondere all'attrice la metà delle spese del presente giudizio, che liquida per la quota in euro 4.500 per compenso oltre 15% per spese generali, CPA e Iva come per legge, compensato il resto”.
L'iter motivazionale percorso dal giudice di prime cure è il seguente:
− va in primo luogo evidenziato che pacificamente, indipendentemente dalle modalità giuridiche nelle quali si è concretizzato (ossia l'acquisto da parte di delle azioni della società CP_1
LO PA proprietaria dell'immobile di 1800 mq sito in Milano via Ausonio 19), l'affare per cui è causa è stato fin dall'inizio prospettato come un'operazione di investimento immobiliare, avente ad oggetto l'edificio terra-cielo di via Ausonio 19, composto da plurimi appartamenti tutti messi a reddito. Tanto si desume dalla stessa brochure informativa dell'operazione, preparata dall'advisor finanziario e interamente dedicata ad illustrare le CP_2 caratteristiche e i punti di forza dell'immobile in questione (cfr. doc. 2 attore), nonché dalle comunicazioni inviate a per segnalare l'affare (segnatamente l'e-mail del 7/10/2019 - CP_1 doc. 5 convenuta- e quella dell'8/10/2019 -doc. 4 attore-), nelle quali sia sia Persona_1 chiedono a (legale rappresentante della Persona_3 Per_4 [...]
) e a (socio e membro del CdA della ) se CP_1 Persona_5 Controparte_1 alla odierna convenuta poteva interessare l'immobile di via Ausonio 19, e non le quote della società LO PA. La successiva corrispondenza, intercorsa tra , e CP_1 CP_2
(docc. 13-24 attore), conferma che l'interesse della società era Parte_2 CP_1 proprio rivolto all'acquisto dell'edificio in questione - le richieste di informazioni e di chiarimenti riguardano infatti quasi esclusivamente l'immobile, la sua storia, le dimensioni dei vari appartamenti, gli arredi in essi presenti, nonché la redditività dell'edificio e l'ammontare degli oneri condominiali - e non ad acquistare un pacchetto azionario eventualmente da rivendere (“Sussiste l'identità dell'affare ai fini del diritto alla provvigione ove i contraenti, in
pagina 4 di 18 luogo che perfezionare la vendita di un immobile, originariamente programmata, abbiano inteso ottenere il medesimo risultato economico mediante il trasferimento delle quote della società titolare, dovendo ritenersi che, anche in tal caso, l'operazione sia stata condotta in porto per effetto dell'opera del mediatore (Cass. 4381/2012 e da ultimo Cass. 11675/2023))”;
− in tale contesto risulta allora irrilevante che non possedesse le abilitazioni Parte_2 necessarie per operare come intermediaria nelle cessioni di quote societarie, posto che l'affare dal medesimo concretamente proposto e intermediato, e corrispondente all'interesse della società intermediata, non è un investimento azionario o la cessione di un CP_1 pacchetto azionario, ma la vendita di un immobile, ancorché attuata giuridicamente mediante una cessione di azioni (Cass. 11384/1991). Il fatto che, proprio in ragione della particolare forma giuridica prescelta per l'attuazione dell'operazione, abbia ritenuto di avvalersi, CP_1 ai fini della negoziazione dell'accordo di cessione, di esperti di due diligence societaria e di valutazioni contabili (si vedano le dichiarazioni rese dall'amministratore delegato in Per_4 risposta all'interrogatorio formale, come verbalizzate all'udienza del 10 novembre 2022), costituisce un'indiretta conferma del diverso ruolo rivestito da nell'operazione, in Pt_2 ragione della sua specifica competenza nel settore dell'intermediazione immobiliare, sicché nulla osta alla remunerazione dell'attività mediatoria dal medesimo prestata;

− dall'istruttoria orale svolta è emerso che sicuramente l'affare immobiliare per cui è causa era stato segnalato al legale rappresentante di , in prima battuta, da CP_1 Persona_6
marito di , socia dell'odierna convenuta. Ciò accadeva a Persona_1 Persona_2 luglio 2019 - si vedano sul punto le concordi dichiarazioni rese all'udienza del 14/12/2022 dai testimoni e di della cui attendibilità non v'è ragione di dubitare. E' Per_1 Tes_1 CP_2 documentale poi che in data 7 ottobre 2019 sempre abbia inviato a una Per_1 Per_4 brochure illustrativa dell'immobile e una relazione sulla società proprietaria del medesimo (doc.
5 convenuta), sicché è indubbio che la segnalazione da parte di avvenuta con l'e-mail Pt_2 dell'8 ottobre 2019 non fosse nuova per , che era stata già edotta della disponibilità sul CP_1 mercato dell'immobile di via Ausonio 19 (le asserite precedenti telefonate informative che sarebbero state fatte da a a settembre 2019 non hanno trovato idoneo Pt_2 Persona_5 riscontro probatorio, essendo state recisamente smentite dal testimone , il quale Persona_5 ha confermato solo la ricezione dell'e-mail dell'8 ottobre, di cui al doc. 4 attore);
pagina 5 di 18 − non può per contro ritenersi provato che , a seguito della segnalazione di CP_1 Per_1 avesse già manifestato un concreto ed effettivo interesse per l'immobile. Sul punto si osserva che nell'e-mail dell'8 ottobre 2019, in risposta all'invio di documentazione da parte di Per_1 si limita a dire che “a prima vista” l'immobile avrebbe potuto interessargli ma che si Per_4 riservava di esaminare più approfonditamente la questione al rientro in Italia (doc. 8 convenuta). Siffatta risposta rende evidente che , pur informata della possibilità di CP_1 acquistare l'immobile di via Ausonio 19, non aveva sino a quel momento effettuato alcuna valutazione dell'operazione proposta, la cui documentazione è stata comunque trasmessa da
[...]
Per_
alla società solo in data 7 ottobre 2019. Del resto è significativo che, quando di Tes_1 apprende da del possibile interesse di (cioè a fine ottobre, primi CP_2 Pt_2 CP_1 di novembre 2019), non contatta direttamente la società, ma solo chiedendo a Per_1 quest'ultimo come mai avesse deciso di affidarsi ad un intermediario, ed è sempre CP_1 [...]
Per_
che riferisce a la risposta di (si vedano le dichiarazioni dei testimoni Tes_1 Per_4 Tes_1
e sul punto – verbale d'udienza del 14 dicembre 2022). Appare pertanto improbabile Per_1 che a ottobre 2019 fosse stata avviata una qualunque interlocuzione tra e CP_1
quale advisor di LO PA;
CP_2
− è, infine, documentale che, ai primi di novembre 2019, e dunque qualche settimana dopo aver ricevuto, sia da che da documentazione informativa sull'immobile, la società Per_1 Pt_2
, tramite il socio e amministratore , abbia scritto a per sapere CP_1 Persona_5 Pt_2 se fosse possibile fissare una visita dell'immobile (doc. 5 attore). E' documentale che si Pt_2 sia subito attivato allo scopo, contattando sia per verificare la perdurante CP_2 disponibilità sul mercato dell'immobile, sia per fissare un primo sopralluogo, previa trasmissione a dell'accordo di riservatezza, la cui sottoscrizione da parte del CP_1 potenziale acquirente costituiva evidentemente condizione preliminare per l'avvio di trattative
(cfr. docc.

5-11 attore);
− in definitiva, dall'istruttoria orale e documentale emerso che:
• ha segnalato l'affare alla , ancorché, al momento della segnalazione, Pt_2 CP_1
fosse già informata della disponibilità sul mercato dell'immobile in questione CP_1
(lo stesso interrogato come testimone, ha confermato di essere stato Parte_3 subito avvisato del fatto che fosse a conoscenza dell'affare); CP_1
pagina 6 di 18 • successivamente si è rivolta a per fissare un appuntamento per CP_1 Pt_2 visionare l'immobile e per ottenere maggiori informazione sullo stesso;

• si è adoperato per fissare le visite e per far avere a le informazioni e Pt_2 CP_1 la documentazione richiesti, ha preso parte ai sopralluoghi ed ha inizialmente tenuto i contatti tra le parti (cioè da un lato e quale advisor d LO CP_1 CP_2 PA dall'altra), palesando nella corrispondenza di agire per conto della società di intermediazione immobiliare (doc. 10, 11, 12 attore); Parte_2
• era stato concordato che, ove l'operazione fosse andata effettivamente conclusa, Pt_2
e dunque la società attrice, sarebbe stata retribuita;

• a seguito della positiva conclusione dell'affare aveva offerto all'attrice un CP_1 compenso di euro 20.000, ritenuto tuttavia da non congruo rispetto all'attività Pt_2 svolta;

− dai fatti così acclarati può ritenersi che la società attrice abbia effettivamente svolto l'attività tipica del mediatore, cioè attività volta a favorire la messa in relazione delle parti e l'avvio delle trattative, e che tale attività, nota, e accettata, ed anzi persino sollecitata da , abbia CP_1 concorso a determinare l'effettiva conclusione dell'affare. In particolare, l'efficienza causale dell'attività di emerge dalla particolare scansione temporale degli eventi (secondo il Pt_2 brocardo “post hoc, ergo propter hoc”) dalla quale si desume come, solo dopo l'intervento di la abbia manifestato un effettivo interesse per l'immobile ed abbia altresì Pt_2 CP_1 avviato, sempre tramite le trattative (docc.

5-28 attrice). Il ruolo propulsivo svolto da Pt_2 quest'ultimo è dunque indirettamente riconosciuto dalla stessa convenuta che ha offerto a un compenso, rifiutato dal mediatore in quanto non ritenuto congruo;
Pt_2
− per contro le argomentazioni svolte dalla società convenuta per contestare la domanda attorea sono rimaste prive di idoneo riscontro probatorio. Ed invero dall'istruttoria non è emerso alcun rapporto di amicizia tra e che possa giustificare il coinvolgimento di Pt_2 Persona_5 nell'operazione solo a titolo di cortesia – il testimone ha infatti riferito Pt_2 Persona_5 di aver conosciuto nell'ambito della ricerca di un appartamento per la madre di suo Pt_2 figlio e dunque nell'ambito di un rapporto che seppure non riferibile alla società , era CP_1 comunque di natura professionale. Lo stesso legale rappresentante di , CP_1 [...]
nell'interrogatorio formale, ha ammesso di aver prospettato a una Per_6 Pt_2 remunerazione per la sua attività, qualora l'operazione fosse stata effettivamente conclusa, ed ha pagina 7 di 18 confermato di aver offerto un compenso, dopo la conclusione dell'affare. Parimenti non è stato neppure compiutamente allegato quale diversa attività consulenziale e accessoria sarebbe stata resa o avrebbe dovuto essere resa da nell'ambito dell'operazione per cui è causa;
Pt_2
− pertanto, deve ritenersi che abbia prestato attività mediatoria, in favore e su incarico Pt_2 della società , - incarico conferito per facta concludentia- e che abbia pertanto CP_1 maturato il diritto al compenso provvigionale, stante l'avvenuta positiva conclusione dell'affare.
La circostanza che l'affare fosse stato già segnalato non esclude di per sé la rilevanza causale dell'attività svolta, come del resto argomentabile anche sulla base della norma contenuta nell'art. 1758 c.c. che, come noto, contempla la possibilità che un medesimo affare possa essere concluso per effetto dell'intervento di due o più mediatori, ciò sul presupposto che anche un'attività mediatoria incompleta, successiva alla segnalazione dell'affare e finanche alla messa in contatto delle parti, possa avere un rilievo autonomo e meritare come tale una quota del compenso provvigionale dovuto dalle parti;

− in ordine alla quantificazione del compenso, va in primo luogo ribadito che, nel caso in esame, parte attrice non ha svolto né attività promozionale o pubblicitaria né attività di valutazione dell'immobile; neppure risulta che abbia svolto attività di avvicinamento delle rispettive posizioni delle parti in ordine alle condizioni economiche dell'affare (nulla è stato infatti allegato sul punto) sicché, come già chiarito, l'intervento mediatorio si è concretizzato nel favorire l'avvio delle trattative, che poi le parti hanno coltivato autonomamente, anche in ragione delle peculiare struttura individuata per dare veste giuridica all'operazione (cessione dell'intero pacchetto azionario di LO PA), in relazione alla quale la società
[...]
non possedeva le competenze e il titolo abilitativo necessario per prestare Parte_2 assistenza ai soggetti intermediati fino alla stipulazione del contratto;

− in ragione di ciò non può farsi riferimento agli usi camerali come prodotti da parte attrice e che la provvigione in concreto spettante a debba essere determinata Parte_2 equitativamente. In specie appare congrua una provvigione tra lo 0,5 e l'1% del valore effettivo dell'affare, da individuarsi, in prima battuta, nel corrispettivo concordato tra le parti per la cessione dell'intero pacchetto azionario della società LO PA (euro 7.735.257,98 – doc. 34 attrice-). Ed invero, secondo la stessa rappresentazione attorea, la cessione delle azioni ha costituito solo la modalità giuridica del trasferimento dell'immobile, sicché il corrispettivo della cessione rappresenta il valore di scambio assegnato all'intera partecipazione azionaria della pagina 8 di 18 società LO e dunque, in ultima analisi, all'immobile di via Ausonio, costituente l'unico cespite sostanziale della società. Non può invece farsi riferimento al valore di iscrizione in bilancio dell'immobile, posto che il valore di bilancio è stato determinato con il criterio del costo storico al netto di alcune svalutazioni, criterio che di per sé non corrisponde e non è necessariamente indicativo del valore di mercato dell'immobile (doc. 33 attore). Quanto al mutuo accollato da (docc. 13, 14 e 15 convenuta) allo stato non risulta se e in quali CP_1 termini le parti abbiano tenuto conto di tale onere nella individuazione del corrispettivo finale
(non sono infatti prodotte in atti né parte attrice ne ha chiesto l'esibizione, le intese sulla cui base e i soci di LO PA siano pervenuti alla determinazione del prezzo finale CP_1 delle azioni, come richiamate nell'atto di cessione – doc. 34 attore, citato); in ogni caso va evidenziato che non si tratta di un mutuo contratto dalla società per l'acquisto dell'immobile per cui è causa ma solo garantito dall'accensione di un'ipoteca sul medesimo, sicché non si comprende per quale motivo l'eventuale esborso connesso alla restituzione del capitale mutuato
- peraltro ripartito in un arco di tempo ultra decennale - debba essere imputato tout court ad un asserito maggior valore dell'immobile gravato.
Giudizio di appello
Avverso tale sentenza ha proposto appello già Parte_1 [...]
, deducendo che: Parte_2
− come ha affermato lo stesso Giudice in sentenza, l'affare si è concluso per effetto dell'intervento della con conseguente diritto di quest'ultima alla Parte_2 provvigione ex art. 1755, primo comma, c.c. Date queste premesse, lo stesso Giudice avrebbe dovuto, in applicazione del secondo comma della medesima norma e in assenza di accordo delle parti e di tariffe professionali, applicare gli usi;

− secondo l'art. 1755 c.c., infatti, una volta riconosciuto il diritto alla provvigione (come è stato riconosciuto nel caso di specie), nell'ipotesi in cui le parti non abbiano precedentemente pattuito la misura della provvigione (sempre come nel caso di specie), la stessa deve essere calcolata facendo riferimento agli altri criteri in essa elencati quali le tariffe professionali, gli usi e, in mancanza di questi elementi, dal Giudice secondo il criterio di equità;
− è quindi evidente che, nella fattispecie, mancando l'accordo tra le parti e le tariffe professionali, il criterio che il Giudice avrebbe dovuto seguire per la determinazione della provvigione era quello degli usi del luogo in cui si era svolta l'attività di mediazione;

pagina 9 di 18 − il compenso spettante alla va dunque determinato tenuto conto degli usi Parte_1 di cui alla Raccolta provinciale degli usi della Camera di Commercio di Milano del 2010, poi aggiornati nel 2013. Tale raccolta è stata prodotta dall'appellante nel giudizio di primo grado unitamente alla seconda memoria ex art. 183, VI comma, c.p.c. (cfr. doc. 43) e la cui esistenza non è stata specificamente contestata dalla Quest'ultima, infatti, nella Controparte_1 terza memoria ex art. 183, VI comma n.3 c.p.c. si è limitata ad affermare la non applicabilità della citata Raccolta alle operazioni di cessioni di quote societarie. Il doc.43 è costituito dall'estratto della “Raccolta provinciale degli usi della Camera di Commercio di Milano 2010”
e dal documento di tredici pagine redatto dalla Commissione Provinciale degli usi di Milano dedicato ai soli “IMMOBILI URBANI”, aggiornato al 2013. In entrambi i documenti la percentuale della provvigione spettante al mediatore è indicata sempre nella misura del 2%;
− oltre ai documenti estratti dalla Camera di Commercio l'odierna appellante ha altresì prodotto in giudizio gli estratti di alcuni siti quali, ad esempio, quello della nota agenzia immobiliare
Gabetti Srl o quello degli “usilombardia” ove la percentuale delle provvigioni viene indicata nella misura del 3% - doc.44, oppure ancora un documento estratto dal sito “rokagent.it” ove le percentuali delle provvigioni nel settore immobiliare, suddivise per regione, venivano indicate nella misura del 3-4% con riferimento alla Lombardia e “Nello specifico: 3%-4% in base al valore immobiliare a Milano e Como” (cfr. doc.44). Da tali ulteriori documenti emerge quindi che il mercato immobiliare riconosceva ai mediatori provvigioni in misura superiore rispetto a quelle previste dagli usi;

− in ragione di ciò, la Corte di Appello, in parziale riforma della sentenza impugnata, dovrebbe rideterminare la provvigione tenuto conto della prassi e degli usi di settore, così come risultanti dalla documentazione prodotta (cfr. doc.ti 43-44) e dunque applicare la percentuale del 3% o comunque del 2% sul valore dell'affare anziché “una provvigione tra lo 0,5 e l'1%” qual è quella che è stata applicata dal Giudice in via equitativa;

− il Giudice di primo grado ha altresì errato laddove ha individuato il valore dell'affare concluso dalla “nel corrispettivo concordato tra le parti per la cessione dell'intero Controparte_1 pacchetto azionario della società LO PA anziché nel valore dell'immobile desumibile dal bilancio di esercizio chiuso al 31.12.2019, pure prodotto in causa dalla società odierna appellante (doc.33), e in particolare dalla Nota integrativa a detto bilancio ove, nel riquadro dal titolo “Movimenti delle immobilizzazioni materiali” (pag. 10 doc.33), nella parte dedicata alla pagina 10 di 18 voce “Terreni e fabbricati”, il “Valore di fine esercizio” del fabbricato è indicato nella misura di € 9.965.942, tenuto conto non solo delle svalutazioni (come si legge in sentenza) ma anche dell'ammortamento del bene nel corso degli anni;

− in via subordinata, laddove la Corte di appello dovesse, invece, ritenere che il valore dell'affare debba essere individuato, come afferma il tribunale, “in prima battuta, nel corrispettivo concordato tra le parti per la cessione dell'intero pacchetto azionario della società LO PA (euro 7.735.257,98)”, la stessa Corte dovrà allora tenere conto, ai fini della determinazione del compenso provvigionale, anche del “mutuo accollato da ” pari a € 2.482.257,81 CP_1
(cfr. doc.ti 12-15 fascicolo ). Ciò in ragione del fatto che, diversamente da quanto si CP_1 legge in sentenza, in caso di compravendita dell'intero pacchetto azionario di una società, dovendosi comunque far riferimento al contenuto economico dell'affare, nel determinare la provvigione si deve tener conto anche degli ulteriori impegni economici assunti dall'acquirente per sanare eventuali passività (in questi termini si è espressa la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1885 del 19.3.1984);
− in ogni caso, la provvigione indicata dal Giudice appare non congrua, anche nell'ipotesi in cui non si voglia tener conto degli usi e delle prassi di settore. Il Giudice, infatti, nel determinare in via equitativa la misura della provvigione tra lo “0,5 e l'1%” ha omesso di utilizzare il criterio di valutazione dei reciproci interessi, secondo l'economia dell'affare, così come richiesto laddove il Giudice sia chiamato a decidere in via equitativa. In particolare, l'attività che il
Giudice afferma non essere stata svolta da non era funzionale alla Parte_2 conclusione dell'affare. Nel caso di specie, l'attività di rilievo è consistita nell'aver segnalato alla un affare in linea con il suo core business, di aver messo a Controparte_1 disposizione di detta società le informazioni necessarie alla valutazione dell'operazione immobiliare in questione, di aver messo in contatto le parti, di aver organizzato le visite dell'immobile. Il tutto nell'arco di pochi mesi. A ciò si aggiungono la competenza e professionalità della - che opera da oltre 15 anni nel settore Parte_2 immobiliare –; caratteristiche, queste, che hanno determinato l'acquirente a prendere in esame l'affare. Deve poi essere anche considerato il valore dell'affare intermediato (oltre 9.000.000,00 di Euro se si considera il solo immobile;
oltre 7.000.000,00 di Euro se si considera il prezzo corrisposto dalla cui va aggiunto il “capitale mutuato”); Controparte_1
pagina 11 di 18 − all'accoglimento dell'appello proposto nel merito, dovrà necessariamente conseguire anche la riforma della statuizione in esame in punto di spese legali con conseguente pronuncia di rifusione integrale in favore della Parte_1
− in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui la Corte di Appello dovesse concludere (ma non si vede come) che nella fattispecie non vi sia stata mediazione, si dovrà necessariamente ritenere che vi sia stata quantomeno da parte della società attrice attività di procacciamento per conto della In particolare, quand'anche l'affare avesse avuto ad Parte_4 oggetto la cessione delle azioni, si dovrebbe comunque concludere ritenendo che la società attrice - laddove si dovesse ritenere che abbia agito nel solo interesse della - Controparte_1 abbia in ogni caso diritto al pagamento delle provvigioni, anche non essendo iscritta nella diversa Sezione “Servizi vari” degli Agenti di Affari in mediazione. Infatti, la Corte di
Cassazione a sezioni unite ha affermato il principio secondo cui l'attività di mediazione atipica avente ad oggetto beni mobili, se svolta in modo occasionale (e ciò lo sarebbe per la società attrice con riferimento a una compravendita di azioni), non necessita, ai fini del diritto al pagamento della provvigione, l'iscrizione ad alcun ruolo (cfr. Corte di Cassazione a Sezioni
Unite, sentenza n.19161 del 2.8.2017).
− sempre in subordine, sul quantum, laddove a tutto voler concedere si volesse quindi considerare che l'affare intermediato sia da individuarsi nel contratto di compravendita delle azioni, e comunque per il caso di qualificazione della fattispecie come mediazione atipica, l'ammontare della provvigione dovrà essere determinato tenendo conto sia del prezzo di acquisto corrisposto dalla pari a € 7.735.258,00 (cfr. doc.34 fascicolo attrice) sia Controparte_1 dell'ammontare del mutuo residuo di € 2.482.257,81 - contratto dai soci della LO PA - che la pare essersi accollato (cfr. doc.ti 12-15 avversari). Sempre per Controparte_1 tale ipotesi, insiste pertanto nell'accoglimento dell'istanza di CTU formulata in primo grado e che qui si reitera.
Si è costituita la quale ha chiesto il rigetto dell'appello e ha, a sua volta, Controparte_1 proposto appello incidentale, deducendo che:
− la breve attività consulenziale svolta dalla non ha avuto un'efficienza causale, secondo Pt_2
i principi di causalità adeguata, rilevante ai fini della conclusione dell'affare che si sarebbe comunque concluso a prescindere dalla stessa. La documentazione inviata dalla Pt_2
a in data 8.10.19 era già nota al dott. e Parte_2 Parte_5 Per_4
pagina 12 di 18 non ne inviò altra (in seguito ulteriori richieste documentali vennero effettuate direttamente dal dott. di al dott. di . Appreso subito dopo che l'affare era Per_4 CP_1 Tes_1 CP_2 già conosciuto da e escluso qualsivoglia incarico di mediazione la CP_1 [...] nel periodo ottobre- primi di novembre 2019 usciva di scena;
Parte_2
− non è vero che la ha effettuato le asserite attività indicate dalla Parte_2 controparte, che ha facilitato l'instaurarsi delle trattative e che ha svolto Parte_2 qualsivoglia attività causalmente rilevante nelle varie fasi delle trattative che, come anche accertato dal giudice, sono state svolte e coltivate direttamente tra le parti. Tra l'altro è documentale che l'operazione era costituita dalla cessione del 100% delle quote della società
LO s.p.a e che la non avesse alcuna abilitazione per intervenire;
Parte_2
− la in persona del suo A.U. oltre a non aver Parte_2 Persona_3 svolto alcuna attività utile per la segnalazione dell'affare e nemmeno attività mediatoria volta a favorire le trattative, non ha neppure svolto alcun ruolo nella trattativa, nella determinazione del prezzo, e/o nell'attività di negoziazione per il contratto preliminare e per quello definitivo di cessione delle quote della LO S.p.A;
− il giudice di prime cure ha correttamente escluso che avesse posto in Parte_2 essere nei confronti della le attività e i servizi rilevanti e peculiari previsti da detto CP_1 regolamento per l'attività di mediazione immobiliare (descritti agli. art. 1 e 2 del regolamento stesso), con conseguente l'inapplicabilità nel caso di specie degli usi camerali ricorrendo al criterio della liquidazione equitativa, criterio di liquidazione tra l'altro richiesto dalla società attrice tra le proprie domande;

− quanto al valore dell'affare, il preteso parametro assunto dalla società attrice quale base di calcolo appare evidentemente errato, non essendo coincidente con quest'ultimo l'operazione di cessione/acquisizione di quote della LO S.p.A conclusa tra le parti e il prezzo pagato per la cessione. Tra l'altro il suddetto valore non risulta effettivo posto che, tra l'altro, su alcune porzioni dell'immobile di via Ausonio nel 2011 era stata iscritta ipoteca (di € 6.300.000,00) a garanzia di un mutuo ipotecario a rogito Notaio dott. Rep. 48916 Racc. 10440 Persona_7 del 4.11.2011 (che si produce quale doc.12) al tempo contratto dai soci della LO s.p.a, mutuo che è stato rinegoziato nel 2016 e nel 2018 (che si producono quali doc.13 e 14), e del cui pagamento è onerata la .A., dopo la sottoscrizione del contratto del Controparte_3
30.6.2020 (doc. 34 attrice). In particolare, dalla situazione al 25.3.2020 (doc.15) del piano di pagina 13 di 18 ammortamento di tale mutuo si evince che nel momento in cui le trattative tra i soci della
LO S.p.A e la erano in fase finale e conclusiva, risulta un Controparte_1 capitale residuo di € 2.482.257,81 (a fronte di un capitale rimborsato di € 1.017.742,19) e il termine del piano di ammortamento a novembre 2032;
− l'importo liquidato dal tribunale è, in ogni caso, eccessivo e non commisurato alle effettive attività svolte dalla Parte_2
Ciò premesso, ha chiesto di dichiarare l'insussistenza di attività mediatoria della allora Pt_2
(oggi e del diritto a percepire le provvigioni ex art .1755 c.c. e Parte_2 Parte_1 per l'effetto condannare la a restituire e corrispondere a l'importo di € Parte_1 CP_1
80.516,83 pagato per provvigioni, interessi e per spese di giudizio liquidati in primo grado, oltre rivalutazione e interessi sino al saldo, condannandola al pagamento delle spese di primo grado e del presente grado di giudizio;
in subordine, in caso di conferma della sentenza impugnata quanto all'accertamento dell'attività mediatoria ex art. 1755 c.c. svolta a favore di e al diritto alla CP_1 provvigione, ridurre con qualsivoglia statuizione l'importo liquidato in sentenza dovuto da , CP_1 condannando a pagare a la differenza per provvigioni già percepita, oltre Parte_1 CP_1 rivalutazione e interessi sino al saldo, nonché le spese di primo e di secondo grado di giudizio;
in ulteriore subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di conferma della sentenza di primo grado, condannare al pagamento delle spese del presente grado di giudizio. Parte_1
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene la Corte che l'appello incidentale sia fondato per i motivi che di seguito si illustrano, che la relativa trattazione richieda un esame unitario delle censure svolte e che di conseguenza non possano trovare accoglimento le domande proposte dall'appellante principale.
(oggi ha chiesto la condanna di Parte_2 Controparte_4 Controparte_1 al pagamento del compenso provvigionale allegando di aver concorso a determinare, con la propria intermediazione, la conclusione della complessa operazione che ha condotto all'acquisto, da parte di
, dell'immobile sito in Milano via Ausonio 19, avendo segnalato a (socio CP_1 Parte_5
e membro del CdA della l'affare in questione e avendo successivamente Controparte_1 favorito l'instaurazione di trattative tra le parti. Parte convenuta ha eccepito l'infondatezza della domanda evidenziando che l'affare era stato già segnalato da terzi e segnatamente dal sig. Persona_1
a luglio 2019 e che , ben prima dell'intervento di aveva già avuto modo di valutare CP_1 Pt_2 la convenienza dell'affare e di manifestare il proprio interesse.
pagina 14 di 18 Ciò premesso, ritiene la Corte che sia condivisibile l'assunto del tribunale (che non risulta peraltro neppure censurato in modo specifico) per cui l'affare in questione non ha ad oggetto un investimento azionario o la cessione di un pacchetto azionario, ma la vendita di un immobile, ancorché attuata giuridicamente mediante una cessione di azioni.
Invero, come correttamente rilevato dal giudice di prime cure, “indipendentemente dalle modalità giuridiche nelle quali si è concretizzata (ossia l'acquisto da parte di delle azioni della CP_1 società LO PA proprietaria dell'immobile di 1800 mq sito in Milano via Ausonio 19), l'affare per cui è causa è stato fin dall'inizio prospettato come un'operazione di investimento immobiliare, avente ad oggetto l'edificio terra-cielo di via Ausonio 19, composto da plurimi appartamenti tutti messi
a reddito. Tanto si desume dalla stessa brochure informativa dell'operazione, preparata dall'advisor finanziario e interamente dedicata ad illustrare le caratteristiche e i punti di forza CP_2 dell'immobile in questione (cfr. doc. 2 attore), nonché dalle comunicazioni inviate a per CP_1 segnalare l'affare (segnatamente l'e-mail del 7/10/2019 -doc. 5 convenuta- e quella dell'8/10/2019 - doc. 4 attore-), nelle quali sia sia chiedono a e a Persona_1 Persona_3 Per_4
se alla odierna convenuta poteva interessare l'immobile di via Ausonio 19, e non le Persona_5 quote della società LO PA. Scrive infatti nell'e-mail del 7 ottobre “Ciao spero tu Per_1 Per_6 stia bene. Ti giro questo documentao di un immobile che mi hanno proposto. Fammi sapere se può essere d'interesse per la ”. Parimenti nell'e-mail dell'8 ottobre “Ciao , ti CP_1 Pt_2 Pt_5 inoltro documentazione relativa all'immobile di via Ausonio 19. Se di interesse, possiamo organizzare una visita”. La successiva corrispondenza, intercorsa tra , e CP_1 CP_2 [...]
(docc. 13-24 attore), conferma che l'interesse della società era proprio rivolto Parte_2 CP_1 all'acquisto dell'edificio in questione– le richieste di informazioni e di chiarimenti riguardano infatti quasi esclusivamente l'immobile, la sua storia, le dimensioni dei vari appartamenti, gli arredi in essi presenti, nonché la redditività dell'edificio e l'ammontare degli oneri condominiali - e non ad acquistare un pacchetto azionario eventualmente da rivendere”.
Ciò posto, sulla base del condivisibile principio richiamato dal giudice di prime cure, “Sussiste
l'identità dell'affare ai fini del diritto alla provvigione ove i contraenti, in luogo che perfezionare la vendita di un immobile, originariamente programmata, abbiano inteso ottenere il medesimo risultato economico mediante il trasferimento delle quote della società titolare, dovendo ritenersi che, anche in tal caso, l'operazione sia stata condotta in porto per effetto dell'opera del mediatore (Cass. 4381/2012
pagina 15 di 18 e da ultimo Cass. 11675/2023)”. Risulta, quindi, irrilevante che non possedesse le Parte_2 abilitazioni necessarie per operare come intermediaria nelle cessioni di quote societarie.
Ciò posto, in ordine all'attività svolta da e sulla sua efficienza causale ai fini della Parte_2 conclusione dell'affare deve osservarsi quanto segue.
Secondo l'orientamento della Corte di Cassazione, da ultimo confermato in numerose pronunce, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia utilmente messo in relazione le parti intervenendo nelle varie fasi delle trattative, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest'ultima possa ritenersi conseguenza dell'opera prestata dall'intermediario, tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso. Poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è peraltro esclusa quando le parti modifichino nella stipulazione conclusiva una o alcuna delle condizioni iniziali, quale, ad esempio il prezzo, sempre che vi sia continuità nella operazione e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass.
Sez. 2, n. 7626 del 2023; n. 3165 del 2023; Sez. 2, n. 27185 del 2022; Sez. 2, n. 11443del 2022; Sez. 2,
n. 22426 del 2020). Tali principi portano a ribadire che al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'utile intervento del mediatore nelle fasi delle trattative e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di giudizio da compiere ex post, ad affare compiuto, e incombendo sul mediatore l'onere della relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro (nella specie, per aver il mediatore “accompagnato” la parte a visionare l'immobile e per aver inviato mediante fax alla stessa la planimetria della villa, attività svolte un anno prima della stipula della compravendita, avvenuta poi per un prezzo sensibilmente inferiore) sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza (cfr. Cass. 538/24).
Nel caso di specie, risulta pacifico e documentato che le parti non sono state messe in contratto tra loro dall'odierna appellante, ma da il quale aveva ricevuto le informazioni relative Persona_1 all'operazione in questione direttamente da dirigente di la quale stava Tes_1 CP_2 operando in qualità di advisor finanziario degli azionisti della società proprietaria dell'immobile.
Inoltre, dall'istruttoria è emerso che:
pagina 16 di 18 − già prima dell'intervento di aveva contattato (dirigente di Pt_2 Persona_1 Tes_1
per confermare l'interesse della (cfr. dichiarazioni teste;
CP_2 CP_1 Tes_1
− con e-mail del 7 ottobre 2019 aveva inviato al dott. la brochure Tes_1 Persona_1 intitolata “LO S.p.A Company Profile” - documento con il quale venivano resi noti la denominazione e il profilo della effettiva società che proponeva l'operazione e veniva anche descritto l'edificio di Milano, Via Ausonio 19 - nonché il Book Brochure con le superfici commerciali e le piantine degli appartamenti del suddetto immobile nonché il dettaglio dei ricavi degli affitti e i dati economico finanziari della società (come da doc.ti 5, 6 e 7 parte convenuta);
− il giorno stesso la predetta documentazione è stata inoltrata da a legale Persona_1 Per_4 rappresentante della;
CP_1
− ha svolto la seguente attività: l'8 ottobre 2019 ha inviato a Pt_2 Parte_5 documentazione relativa all'immobile; i primi di novembre ha inviato alla Pt_2 CP_1
l'accordo di riservatezza e ha poi inoltrato il medesimo accordo firmato a ha CP_2 svolto con i rappresentanti della tre visite dell'immobile; CP_1
− a partire dal mese di novembre ha inviato ulteriore documentazione direttamente alla Tes_1
, mettendo in copia conoscenza il quale ne aveva poco prima sollecitato CP_1 Pt_2
l'invio.
Ciò posto, ad avviso della Corte, non può ritenersi che tra l'attività del e la conclusione Pt_2 dell'affare sussista un nesso di causalità adeguata, in quanto non risulta che abbia messo in Pt_2 contatto le parti (risultando, anzi, il contrario) né che abbia fornito direttamente alla CP_1 informazioni determinanti per la conclusione dell'affare (avendo la già ricevuto la CP_1 documentazione inerente la società e l'immobile da e avendo poi successivamente Persona_1 ricevuto ulteriore documentazione direttamente da ) né tantomeno che abbia partecipato in CP_5 qualche modo alla definizione delle condizioni economiche e giuridiche dell'affare stesso.
Non può, pertanto, ritenersi che sia sorto alcun diritto di ora Parte_2 Parte_1
al compenso provvigionale.
[...]
Conclusivamente, per i motivi sopra esposti, deve accogliersi l'appello incidentale proposto da
, con conseguente rigetto delle domande proposte da CP_1 Parte_1
Inoltre, avendo la provato di aver corrisposto alla controparte, a seguito della Controparte_1 pronuncia della sentenza appellata, la somma di € 80.516,83 (circostanza, peraltro, neppure contestata pagina 17 di 18 dalla controparte, la quale si è limitata a chiedere, in caso di condanna alla restituzione, l'esclusione della rivalutazione), deve accogliersi la relativa domanda di restituzione della predetta somma, maggiorata dei soli interessi dalla domanda al saldo, trattandosi di debito di valuta.
Alla riforma della sentenza appellata, in accoglimento dell'appello incidentale, segue una nuova regolamentazione delle spese processuali, che vengono poste per entrambi i gradi, per la soccombenza,
a carico di e che, tenuto conto della natura e del valore della controversia, Parte_1 nonché dei criteri di cui al D.M. n. 55/2014 e ss.mm.ii., vengono liquidate, applicando i parametri medi dello scaglione di riferimento (da € 260.001,00 a € 520.000,00), per il primo grado, in complessivi euro
22.457,00, oltre spese generali (15%), iva e cpa, come per legge e, per il secondo grado, in complessivi euro 14.239,00, oltre spese generali (15%), iva e cpa, come per legge.
Infine, la Corte dà atto che sussistono, nel caso di specie, i presupposti per il pagamento del doppio contributo, ex art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115/02 da parte di Parte_1

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, così dispone:
1) in riforma della sentenza del Tribunale di Milano n. 8558/23, rigetta le domande proposte da
(già ; Parte_1 Parte_2
2) condanna alla restituzione, in favore di , della somma di € Parte_1 CP_1
80.516,83, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

3) condanna a rifondere a le spese processuali che liquida: Parte_1 CP_1
− per il primo grado in complessivi euro 22.457,00, oltre spese generali (15%), iva e cpa, come per legge;

− per il secondo grado, in complessivi euro 14,239,00, oltre spese generali (15%), iva e cpa, come per legge;

4) dà atto che sussistono, in capo alla parte appellante i presupposti di cui Parte_1 all'art. 13, comma 1 – quater, del D.P.R. n. 115/02 per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto a norma del comma 1 – bis art. 13 cit.
Così deciso in Milano, il 15.10.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
EL IZ IC RE
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