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REPUBBLICA ITALIANA
CORTE DI APPELLO DI PALERMO
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo, Seconda Sezione Civile, composta da:
1) Dott. Giuseppe Lupo Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliere rel. est.
3) Dott. Onofrio Maria Laudadio Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2071/2022 R.G., promossa in grado di appello
DA
nato a [...] il [...] (c.f. Parte_1
), rappresentato e difeso, per mandato in atti, dall'Avv. C.F._1
LO CO e dall'Avv. Antonino Scianna;
appellante
CONTRO
, nato a [...] il [...] (c. f. ), e Controparte_1 C.F._2
, nata a [...] il [...] (c.f. ), CP_2 C.F._3 entrambi rappresentati e difesi, per mandato in atti, dall' Avv. Salvatore
Palazzolo; appellati
Conclusioni dell'appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Palermo in riforma della sentenza impugnata: affermare che gli appellati non hanno diritto al 2
risarcimento del danno;
il credito accertato e dichiarato nella sentenza impugnata quale eccedenza non dovuta dagli appellati vada quantificata in € 72,00 mensili decorre dalla data di manifestazione dei vizi (gennaio 2018) e termine alla data di cessazione del godimento del bene (gennaio 2019) e così per un totale di €
864,00; in subordine, con il pagamento dell'ultimo canone corrisposto (giugno
2019) e così per un totale di € 1.152,00; tale credito, tuttavia, è inesigibile in applicazione del principio di cui all'art. 1460 c.c. e comunque va dichiarato estinto per intervenuta integrale compensazione. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa”.
Conclusioni degli appellati: “Rigettare l'appello proposto da nei Parte_1 confronti di e , perché infondato sia in fatto che Controparte_1 CP_2 in diritto, confermando la sentenza di primo grado. Con vittoria di spese competenze ed onorari.”

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso depositato il 24.5.2019, ai sensi dell'art 447 bis c.p.c., CP_1
e , premettendo di essere conduttori dell'unità immobiliare
[...] CP_2 sita in Montelepre, via D. 38, piano primo, concessa loro in locazione da Pt_1
dietro corresponsione di un canone mensile di euro 290,00 in forza di
[...] contratto del 12/09/2017, proposero innanzi al Tribunale di Palermo domanda di risoluzione del vincolo negoziale per grave inadempimento del locatore, ai sensi dell'articolo 1578 cod. civ., e chiesero anche la condanna del predetto al risarcimento del danno patito. Nel dettaglio dedussero che con il sopraggiungere del periodo autunnale/invernale si erano manifestate nell'appartamento numerose tracce di umidità e di muffa nel salone, nella cucina, nelle due camere da letto, sia nei soffitti che nelle pareti perimetrali, con conseguente sgretolamento dell'intonaco, le quali avevano reso l'immobile inidoneo all'uso 3
abitativo e in condizioni tali da creare problemi di salute agli occupanti tanto che, nella inerzia del locatore, che pure era stato avvisato, avevano dovuto trasferirsi in un altro alloggio, trovandosi così a dover pagare una ulteriore pigione.
Si costituì il assumendo di avere tempestivamente fatto eseguire Pt_1 interventi atti a rimuovere le infiltrazioni.
Il Tribunale di Palermo, con sentenza n. 2459/2022 resa il 6 giugno 2022, provvedeva nei seguenti termini: “dichiara che i ricorrenti hanno diritto ad ottenere il risarcimento del danno pari alla riduzione del canone dal gennaio 2018 fino all'effettivo rilascio pari ad euro 218,00 mensili;
rigetta le ulteriori richieste di risarcimento del danno;
compensa interamente tra le parti le spese del giudizio;
pone definitivamente a carico di entrambe le parti le spese della ctu nella misura di 50% ciascuno.”
Avverso la anzidetta decisione ha proposto appello , formulando Parte_1 le richieste trascritte in epigrafe. Hanno resistito e Controparte_1 CP_2
istando per il rigetto dell'impugnazione.
[...]
La causa è stata posta in decisione in data 15-18 luglio 2025, a seguito di trattazione scritta, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
***
La motivazione della sentenza impugnata si è articolata nei seguenti passaggi: a) poteva ritenersi incontestato, anche alla luce delle argomentazioni difensive del resistente, oltre che, comunque, provato documentalmente, che l'immobile locato fosse affetto da fenomeni umidiferi di cui il locatore era a conoscenza e che, come accertato dal c.t.u., dipendevano da difetti di natura strutturale;
b) tale condizione, foriera, per come valutato dall'ausiliario, di una riduzione di fruibilità del bene, non consentiva la risoluzione del contratto ma, piuttosto, il riconoscimento, a titolo risarcitorio, di una riduzione del canone nella misura di euro 218 mensili da gennaio 2018 fino all'effettivo rilascio;
c) le “ulteriori richieste 4
di risarcimento del danno” erano rimaste prive di prova sia nell'an che nel quantum;
d) la reciproca soccombenza giustificava la compensazione tra le parti delle spese di lite e il riparto in eguale misura dei costi della c.t.u..
L'appellante, con cinque motivi logicamente connessi tra loro, impugna le statuizioni a sé sfavorevoli addebitando al giudice di prime cure: a) di avere erroneamente confuso uno dei rimedi previsti dal comma 1 dell'articolo 1578 cod. civ. (id est la domanda di riduzione del canone), che non era stato chiesto dai ricorrenti, con il danno oggetto della domanda risarcitoria, così incorrendo in un evidente vizio di ultrapetizione;
b) di avere, in ogni caso, errato nella quantificazione del pregiudizio da ridotto godimento dell'immobile, avendo quantificato la riduzione del canone nell'ammontare di euro 218,00 e non piuttosto di euro 72.000, per come corrispondente alla percentuale di minore fruibilità dell'immobile (25%) quantificata dal c.t.u., individuando in modo incongruo anche il lasso temporale di applicazione dell'abbattimento del corrispettivo;
c) di avere omesso di esaminare le proprie eccezioni, sia quella di inadempimento formulata ai sensi dell'articolo 1460 cod.civ. sia quella di compensazione del credito risarcitorio che fosse stato eventualmente riconosciuto alle controparti col maggior credito giudizialmente accertato in proprio favore in esito al procedimento di sfratto per morosità promosso nei confronti dei conduttori.
L'appello si presenta fondato, risultando decisivo ed assorbente l'accoglimento del primo motivo, che dispensa dal vaglio di quelli ulteriori.
Appare innanzitutto evidente la violazione da parte del provvedimento impugnato del disposto dell'art.112 c.p.c..
Secondo il costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità si ravvisa il vizio di ultrapetizione ogniqualvolta il giudice pronuncia oltre i limiti delle pretese
e delle eccezioni fatte valere dalle parti ovvero su questioni estranee all'oggetto 5
del giudizio e non rilevabili d'ufficio, attribuendo un bene della vita non richiesto o diverso da quello domandato (inter alia: Cass. 7965/2023).
Nel caso di specie emerge dalla lettura degli atti processuali che gli odierni appellati avevano proposto domanda di risoluzione del contratto di locazione, con condanna del locatore “alla restituzione di tutti i canoni riscossi e della cauzione versata dai conduttori di euro 290,00, con rivalutazione e interessi”, accompagnandola da quella di risarcimento del danno, da quantificarsi “nella somma di euro 5.000,00 o nella maggiore o minore misura ritenuta equitativamente congrua dal Giudice” (pagg. 5 e 6 del ricorso introduttivo del primo grado), collegando il pregiudizio essenzialmente alle problematiche di salute che si erano manifestate nel e nella di lui figlia a causa della CP_1 insalubrità della casa.
Il Tribunale ha invece riconosciuto il rimedio che il comma 1 dell'art.1578 c.c. prevede in alternativa alla risoluzione, costituito dalla riduzione del canone, emettendo una statuizione avente natura costitutiva in quanto modificativa dell'originario regolamento negoziale (v. Cass. 14737/2005).
A tale riguardo la tesi degli appellati – secondo cui sarebbe demandato alla discrezionale decisione del giudicante accordare, a seconda della gravità dei vizi riscontrati nel corso del giudizio, l'uno o l'altro rimedio -si scontra con il chiaro dato letterale della norma che rimette al conduttore in limine litis la scelta, che evidentemente coinvolge valutazioni anche di natura personale, di proseguire o meno nel rapporto contrattuale, continuando a far uso del bene affetto da vizi seppure a fronte di una diminuzione del corrispettivo.
Né la nullità della statuizione in esame è sanata dal fatto che il giudice di prime cure ha mostrato di intendere la riduzione del canone come una forma di risarcimento. Una tale motivazione costituisce, infatti, una evidente “forzatura” del sistema di rimedi previsto dal precetto e, comunque, non può non rilevarsi che, 6
nel caso concreto, il ristoro è stato ancorato ad un parametro, il canone di locazione dell'immobile affetto dai vizi, che non è congruo e confacente rispetto ai danni lamentati (il pregiudizio alla salute e un non meglio documentato costo per il reperimento di altra sistemazione) e per un importo non fisso ma variabile e destinato ad incrementarsi nel tempo, in quanto legato alla futura durata del rapporto.
Tanto premesso, se è vero che il vizio di cui all'art.112 c.p.c. va sanato dal giudice del secondo grado (inter alia: Cass. 4570/21), nella vicenda in esame non residua spazio per alcuna ri-valutazione delle originarie domande avanzate dai conduttori –quella di risoluzione del contratto e la pretesa risarcitoria - in quanto rispetto ad esse la sentenza di primo grado si è pronunciata espressamente, con statuizioni di rigetto che non sono state gravate da appello e che devono, pertanto, ritenersi ormai coperte da giudicato interno.
L'esito finale del giudizio, che vede la totale soccombenza degli odierni appellati, impone una nuova regolamentazione delle spese di lite. e Controparte_1 [...]
vanno, pertanto, condannati alla refusione di quelle sostenute CP_2 dall'appellante in entrambi i gradi.
Le stesse si liquidano per come in dispositivo, applicando i parametri tariffari in base al valore dichiarato dai ricorrenti/appellati in primo grado ma nei valori minimi, tenuto conto della semplicità della causa.
Sempre in applicazione del disposto dell'art.91 c.p.c., i costi della c.t.u. vanno posti interamente a carico degli appellati.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, in parziale riforma della sentenza n.ro 2459/2022 emessa dal Tribunale di Palermo il 6 giugno 2022, appellata da , Parte_1 7
revoca la statuizione che ha dichiarato “che i ricorrenti hanno diritto ad ottenere il risarcimento del danno pari alla riduzione del canone dal gennaio 2018 fino all'effettivo rilascio pari ad euro 218,00 mensili”; condanna e a rifondere a le Controparte_1 CP_2 Parte_1 spese del primo grado del giudizio, che si liquidano nell'importo di euro 2.540,00, oltre rimborso spese generali ex art. 2 D.M. n.55/2014, CPA e IVA come per legge;
pone a carico esclusivo di e i costi della c.t.u.; Controparte_1 CP_2 conferma per il resto la sentenza impugnata.
Condanna e al pagamento in favore Controparte_1 CP_2 dell'appellante delle spese di lite del presente grado, che liquida nell'importo di euro 2.906,00, oltre euro 91,50 per esborsi, su cui rimborso spese generali ex art. 2 D.M. n.55/2014, CPA e IVA come per legge.
Palermo, 26.11.2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Dott. Giuseppe Lupo