R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dott. Giuseppe Staglianò Presidente
- dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
- dott.ssa Matilde Carpinella Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(artt. 352, comma 6, e 281-sexies, c.p.c.)
nella causa civile di appello iscritta al n . 1869 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 decisa all'udienza del 3.7.2025 e vertente
TRA
( ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Roma, via Pindaro n. 82, presso lo studio dell'avv. Clara Palesse
( ) , che lo rappresenta e difende in virtù di procura in C.F._2
calce al ricorso introduttivo ex art. 702 bis c.p.c. depositato il 16.7.2018
- PARTE APPELLANTE -
E
( ), in persona del legale rappresentante p.t., CP_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Roma, viale Mazzini n. 11, presso lo studio pag. 1 di 23 dell'avv. Simone Attianese ( ), che la rappresenta e C.F._3
difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
- PARTE APPELLATA -
OGGETTO: appello avverso sentenza del Tribunale di Roma n. 12727/2020
pubblicata il 22.9.2020 (contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire ).
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza .
FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA
§ 1. – Con atto di citazione notificato il 22.3.2021 ha Parte_1
proposto appello avverso la sentenza n. 12727/2020, pronunciata all'esito del giudizio R.G. n. , con cui il Tribunale di Roma ha così statuito: P.IVA_2
«1) Rigetta la domanda principale avanzata da di nullità del contratto Parte_1
preliminare di compravendita immobiliare concluso in data 28.10.2016 con la M.V.J. S.R.L.,
per violazione dell'art. 2 del D.Lgs n. 122/2005 in combinato disposto con gli artt. 5 bis e 6,
lett. g), del medesimo decreto legislativo ovvero per violazione dell'art. 7 del predetto preliminare, avente ad oggetto la porzione immobiliare ricompresa nel complesso immobiliare da realizzarsi in Roma sul lotto sito in via G.Bassani snc (Località Infernetto) e censita al
Catasto Terreni del Comune di Roma al foglio 1116 e part. 3015, con conseguente rigetto della domanda di parte ricorrente di ripetizione ex art. 2033 cod. civ. delle somme corrisposte alla società resistente a titolo di caparra confirmatoria;

2) Rigetta la domanda subordinata avanzata da di risoluzione ex art. 1453 Parte_1
cod. civ. del contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso in data 28.10.2016
pag. 2 di 23 con la M.V.J. S.R.L., come meglio indicato al capo precedente, per grave inadempimento contrattuale della M.V.J. S.R.L., con conseguente rigetto della domanda di parte ricorrente di condanna della società resistente alla restituzione in suo favore del doppio della caparra confirmatoria;

3) Accoglie la domanda riconvenzionale della M.V.J. S.R.L. di risoluzione per intervenuto recesso del contratto preliminare di compravendita sottoscritto inter partes in data
28.10.2016, per grave inadempimento contrattuale da parte di , e per l'effetto Parte_1
dichiara il diritto della società resistente di trattenere a titolo di risarcimento del danno la somma di € 37.000,00 percepita a titolo di caparra confirmatoria;

4) Rigetta la domanda di di condanna della M.V.J. S.R.L. al risarcimento Parte_1
danni;
5) Dichiara inammissibile la domanda di di condanna della al Parte_1 CP_2
risarcimento dei danni subiti per avere dovuto prendere un immobile in locazione;

6) Respinge la domanda di risarcimento dei danni ulteriori avanzata dalla M.V.J. S.R.L. nei confronti di;
Parte_1
7) Rigetta la domanda di risarcimento danni ex art. 96 comma 3° c.p.c. formulata da Parte_1
nei confronti della M.V.J. S.R.L.;
[...]
8) Condanna al pagamento in favore della M.V.J. S.R.L. delle spese Parte_1
processuali, liquidata in € 518,00 per spese vive ed in € 4.180,00 per compensi, oltre IVA,
CPA e rimborso spese generali del 15%.»
A sostegno dell'appello ha formulato quattro motivi, chiedendo che, in riforma della sentenza impugnata, siano accolte le domande avanzate in primo grado.
pag. 3 di 23 § 2. – Si è costituita in giudizio l'appellata, la quale ha eccepito l'inammissibilità dell'appello, per difetto del requisito di specificità di cui all'art. 342 c.p.c.; nel merito, ne ha contestato la fondatezza, instando per il suo rigetto.
§ 3. – Alla prima udienza è stata respinta l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza ex artt. 283 e 351 c.p.c.
Disposti alcuni rinvii di ufficio, con decreto del 23.6.2025 è stata fissata l'udienza per la discussione orale, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., con concessione di un termine per il deposito di note conclusionali.
All'odierna udienza le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa;
al termine, la Corte ha deciso la causa, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della sentenza.
RAGIONI DELLA DECISIONE
§ 1. – Va preliminarmente respinta l'eccezione di inammissibilità
dell'appello, per difetto del requisito di specificità previsto dall'art. 342
c.p.c. (nel testo ratione temporis applicabile, successivo alla modifica introdotta dall'art. 54 D.L. n. 83/2012, conv. nella L. n. 134/2012, e precedente alla riforma di cui al D.Lgs. n. 149/2022), in quanto l'impugnazione contiene una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata (con particolare riguardo alle statuizioni di rigetto della domanda principale di nullità e di quella subordinata di risoluzione o recesso ex art. 1385, comma 2, c.c .) e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuta pag. 4 di 23 e contrasta le ragioni addotte dal primo giudice, posto che non occorre l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado (cfr. Cass.
S.U. 13.12.2022 n. 36481; Cass. S.U. 16.11.2017 n. 27199).
§ 2. – Passando al merito, con il primo motivo (rubricato «Sulla nullità
del contratto per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2 del D. Lgs. n.
122/2005 in combinato disposto con l'art. 5 bis nonché dell'art. 6, lett. g) del
D. Lgs. n. 122/2005 ») l'appellante critica la sentenza impugnata laddove, in applicazione dei principi enunciati dalla Corte di cassazione nella sentenza n.
30555/2019, ripresa da lla successiva n. 17812/2020, ha rigettato la domanda principale dal medesimo avanzata , di nullità del contratto preliminare di compravendita del 28.10.2016 , per violazione dell'obbligo di prestazione della garanzia previsto dall'art. 2 del n. 122/2005 , in combinato CP_3
disposto con gli artt. 5 bis e 6, lett. g), del medesimo decreto legislativo, sul rilievo che egli, quale promissario acquirente , non ha minimamente dimostrato, né chiesto di provare che, nelle more del rilascio della polizza
OR prevista ex lege, si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore/costruttore dell'immobile in oggetto . Il primo giudice h a quindi affermato che in tale ipotesi è illegittimo l'esercizio dell'azione di nullità
che, ancorché supportata dal testo dell'art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005, risulta essere funzionale alla tutela di un interesse che ormai non è più in alcun modo in pericolo;
ne ha tratto quindi la conseguenza che, stante l'effettiva assenza di un perdurante pericolo di pregiudizio dell'interesse del promissario acquirente , una volta ottenuto il rilascio della polizza , la pag. 5 di 23 domanda di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia accessoria rappresenta un abuso del diritto, poiché la società costruttrice, in difetto di prova contraria, non è mai incorsa in una situazione di crisi
(fallimento, liquidazione coatta amministrativa, presentazione della domanda di ammissione al concordato preventivo, pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o del provvedimento che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria) e il risultato dell'operazione negoziale, ossia l'acquisto della proprietà
dell'immobile da parte dell'attore, una volta ultimati i lavori di costruzione,
non è stato mai messo a repentaglio ed è quindi certamente conseguibile.
L'appellante, ripresi i principi affermati dalla S.C. nelle citate pronunce,
sostiene che il caso di specie sarebbe diverso, poiché, nelle more tra la conclusione del preliminare di vendita (28.10.2016) e l'emissione della garanzia OR (9.1.2018), egli aveva già espresso chiaramente al promittente venditore l'intento di far dichiarare la nullità del contratto a mezzo pec del 15.12.2017 inviata dal suo difensore avv. Clara Palesse (cfr.
doc. 5), diffidandolo a restituire quanto versato a titolo di caparra confirmatoria, fatto salvo il risarcimento del maggior danno subito.
E invero, soltanto dopo la citata diffida, con pec del 27.12.2017, la promittente alienante, per il tramite dell'avv. Attianese, aveva comunica to che la polizza OR era stata predisposta e che poteva essere ritirata alla riapertura degli uffici i primi giorni dell'anno 2018 (cfr. doc. 6), senza allegare alcuna valida motivazione a fondamento del ritardo occorso , ma pag. 6 di 23 soltanto con ciò confermando che la polizza non era mai stata consegnata al
Pt_1
Inoltre, con pec dell'8.1.2018 (sempre precedente alla data di emissione della polizza del 9.1.2018), l'avv. Palesse aveva ribadito che la polizza avrebbe dovuto essere consegnata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita , non essendo ammissibile , ai fini della sanatoria della nullità, una consegna successiva , per cui il contratto era da considerarsi in ogni caso nullo e le somme versate a titolo di caparra dovevano essere restituite (cfr. doc. 7).
Nella circostanza, pertanto, contrariamente a quanto ritenuto nella sentenza impugnata, la polizza era stata legittimamente rifiutata in ragione della nullità già prontamente eccepita ed era chiaro l'intento della società
appellata di convalidare con il proprio comportamento un contratto ab origine
nullo, in violazione di ogni e più ampio obbligo di buona fede e correttezza contrattuale.
L'appellante aggiunge che i lavori di edificazione del villino non erano neppure iniziati (cfr. docc. 12 e 13), benché la data di consegna fosse stata fissata al 31.3.2018, tanto che il documento di fine lavori reca la data del
20.4.2019; anche per tale ragione è dunque da escludere una forma di abuso del diritto nell'azione intrapresa dal promittente acquirente, in base a quanto affermato dalla S.C. nella sentenza n. 19510/2020.
Secondo l'appellante, inoltre, l 'attualità e la concretezza del pregiudizio persisteva anche a seguito dell'emissione della garanzia OR , la cui efficacia veniva fatta decorrere soltanto dal 28.11.2017, con la conseguenza pag. 7 di 23 che tutti gli acconti medio tempore versati all'epoca a titolo di caparra confirmatoria (pari a € 36.200,00) non avrebbero comunque trovato adeguata copertura, rimanendo coperta la sola somma di € 3.200,00 versata in data successiva.
In conclusione, l'interpretazione seguita dal Tribunale della normativa
ex D.Lgs. n. 122/2005 – posta dall'ordinamento a tutela del contraente debole, richiedendo che la polizza debba essere rilasciata alla stipula del preliminare o in un momento antecedente e a garanzia di tutti gli importi corrisposti o da corrispondere a titolo di caparra – svuoterebbe di significato la stessa ratio ad essa sottesa, rimanendo al promittente acquirente la residua possibilità di far valere la nullità del negozio esclusivamente in presenza di una concreta e attuale situazione di insolvenza allorquando ormai, a causa della sopraggiunta crisi finanziaria dell'impresa, anche un'eventuale declaratoria di nullità non varrebbe a garantirgli la tutela di cui è stato privato per assenza della polizza OR , con la conseguente irrimediabile perdita di tutte le somme medio tempore versate a titolo di caparra confirmatoria.
L'appellante denuncia, infine, la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., laddove il Tribunale ha affermato che «priva di pregio giuridico è la tesi sostenuta dal ricorrente, secondo cui la domanda di nullità
contrattuale sarebbe in ogni caso meritevole di accoglimento in quanto la parte promittente venditrice, in violazione dell'art. 7 del contratto preliminare del 28.10.2016 si sarebbe resa inadempiente al rilascio della pag. 8 di 23 polizza OR entro il termine di 120 giorni dalla data di sottoscrizione del contratto».
Ciò perché il non avrebbe mai svolto alcuna domanda di nullità Pt_1
per violazione dell'art. 7 del contratto preliminare (che prevedeva la consegna della polizza OR entro il termine di 120 giorni dalla sottoscrizione del preliminare), avendo eccepito la nullità esclusivamente con riferimento all'art 2
del D.Lgs. n. 122/2005 , mentre, con riferimento all'art. 7 del contratto preliminare, ne aveva eccepito unicamente la nullità come clausola contrattuale ,
ai sensi e per gli effetti dell'art. 5, comma 1 bis, del D. Lgs. n. 122/2005 , in quanto contenente una rinuncia alle tutele previste dall'art. 2 del decreto stesso.
Tale clausola, ancorché vessatoria, è in ogni caso nulla e in quanto tale deve intendersi come non apposta.
Il motivo è infondato, condividendosi del tutto le ampie e complete argomentazioni sviluppate dal giudice di primo grado, il quale, con ragionamento immune da vizi logico -giuridici, ha cor rettamente applicato la disciplina e i principi giurisprudenziali in materia, escludendo l'interesse in capo al promissario acquirente a ottenere la declaratoria di nullità Pt_1
del contratto preliminare del 28.10.2016, per violazione dell'obbligo di rilascio della garanzia OR, prevista dall'art. 2, comma 1, del D.Lgs.
n. 122/2 005.
Giova premettere che i principi enunciati dalle sentenze citate dal
Tribunale (Cass. 22.11.2019 n. 30555, ripresa nell'indirizzo da Cass.
28.6.2020 n. 17812) sono stati condivisi e ribaditi dalla successiva giurisprudenza di legittimità (v., tra le altre, Cass. ord . 18.9.2020 n. 19510,
citata dallo stesso nell'atto di appello;
Cass. 12.7.2022 n. 21966; Pt_1
pag. 9 di 23 Cass. ord.

8.2.2023 n. 3817 ), e non sono affatto superati dalle pronunce indicate dall'appellante nelle note conclusionali (Cass. 13.6.2023 n. 16174;
Cass.

7.2.2024 n. 3358; Cass. 10.1.2025 n. 1015) , che o contengono riferimenti errati o riguardano questioni del tutto estranee all'oggetto del contendere.
Orbene, l'art. 2, comma 1, del D.Lgs. n. 122 del 2005 comma 1 prevede che: «All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente,
a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'art. 1938 c.c., di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento .»
Si tratta di un'ipotesi di nullità di protezione avente carattere relativo,
che può essere proposta o eccepita dall'acquirente, nel suo esclusivo interesse, in quanto soggetto debole nell'ambito dell'operazione contrattuale di compravendita immobiliare.
Con riferimento alla questione di diritto rilevante nella specie , è stato affermato – come detto dal primo giudice – che, una volta che sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del pag. 10 di 23 preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, la proposizione della domanda di nullità di protezione prevista dall'art. 2 D.Lgs 122/2005 costituisce abuso del diritto e non può
essere accolta.
Il D.Lgs. n. 122 del 2005 non prevede la convalida o la conferma del contratto nullo, sicché deve farsi ricorso all'art. 1423 c.c., che prevede la convalida del negozio nullo nei soli casi espressamente previsti dalla legge.
In tale ipotesi, l'indagine da svolgere attiene alla meritevolezza dell'interesse del promissario acquirente a far valere la nullità qualora la fideiussione sia stata comunque rilasciata e non si sia manifestata l'insolvenza del debitore.
La tutela del soggetto debole, nel cui interesse è prevista la nullità di protezione , infatti, deve coniugarsi con i principi di buona fede nell'esecuzione del contratto, al fine di evitare che lo strumento si presti a forme di abuso, che consentano al promittente acquirente di sciogliersi dal vincolo contrattuale con il pretesto del mancato rilascio della fideiussione .
È stata quindi ritenuta abusiva la condotta del promissario acquirente che aveva invocato la nullità del contratto , pur essendo stata rilasciata la fideiussione conforme al modello prescritto dal legislatore, stante l'assenza di un perdurante pericolo di pregiudizio del suo interesse (Cass. n. 30555/2019),
o quando gli immobili erano stati regolarmente ultimati, senza che nelle more si fosse manifestata l'insolvenza del promittente venditore (Cass. n
17812/2020), o ancora quando la garanzia OR non era stata concessa,
pag. 11 di 23 ma la nullità di protezione era stata eccepita dai promissari acquirenti dopo l'ultimazione dei lavori, senza che si fosse mai paventato un pericolo di insolvenza in concreto del promittente alienante, che ha invece invitato le controparti a concludere il definitivo (Cass. n. 3817/2023) ; non è stata ravvisata, invece, una forma di abuso del diritto ed è stata accolta la domanda di nullità, allorché la fideiussione era stata rilasciata quando l'immobile oggetto del contratto non era stato ultimato e per un importo inferiore alle somme versate dal promissario acquirente (Cass. n. 19510/2020) ovvero quando, completato l'immobile promesso in vendita , il promittente venditore aveva subito la trascrizione di un pignoramento immobiliare (Cass. n.
21966/2022), ritenendosi in tali casi verificatisi fatti idonei a pregiudicare il promissario acquirente (quali la incongruità dell'importo garantito dalla polizza e la concreta possibilità dell'assoggettamento della società
promittente venditrice a esecuzione immobiliare o concorsuale e al conseguente pericolo che il contratto definitivo di acquisto dell'immobile potesse essere, in seguito, impugnato dai creditori o dal curatore del relativo fallimento ), sì da attribuirgli l'interesse alla declaratoria di nullità del contratto preliminare di vendita .
Nella specie, risulta dagli atti che la promittente venditrice si CP_1
è attivata a procurare il rilascio della fideiussione, non consegnata all'atto della stipula del contratto preliminare, mentre l'immobile era in corso di costruzione (v. comunicazione di inizio lavori in data 26.10.2017 - doc. 3 , 3-
bis e 3 -ter fascicolo di primo grado ), subito dopo essere stato CP_1
notiziato dal promissario acquirente della sua intenzione di fare Pt_1
pag. 12 di 23 dichiarare nullo il contratto preliminare per mancanza della garanzia accessoria e di ottenere la restituzione della caparra confirmatoria.
E infatti, dopo avere ricevuto la pec del 15.12.2017, , a mezzo CP_1
dell'avv. Simone Attianese, ha comunicato il 27.12.2017 di avere
«predisposto» la polizza (quest'ultima riporta, infatti, come data del saldo della proposta e di esecuzione il 27.12.2017, risultando emessa da lla Banca
Popolare di Sondrio il 9.1.2018) e ha comunicato che essa poteva essere ritirata presso i suoi uffici il successivo mese di gennaio, sollecitando il destinatario a prendere c ontatti per concordare modalità e termini della consegna.
Il dopo avere rifiutato la polizza, ribadendo la già verificata Pt_1
nullità del contratto preliminare in ragione della mancata consegna della garanzia in sede di stipula, ha introdotto il giudizio , con ricorso del
16.7.2018, proponendo la domanda di nullità di protezione prevista dal ridetto art. 2 .
Orbene, reputa la Corte che la nullità in concreto esperita non risult i assistita da un reale interesse ad agire (consistente nell'esigenza di ottenere un risultato utile, giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l'intervento del giudice ), non essendo stata neppure prospettata l'esistenza di un pericolo di insolvenza o di una situazione di crisi del costruttore.
Priva di rilievo appare la circostanza c he r.l. si sia attivata per il CP_4
rilascio presso la banca soltanto dopo avere ricevuto la diffida del 15.12.2017
del promissario acquirente , trattandosi del primo momento in cui quest'ultimo, dopo avere regolarmente corrisposto, per oltre un anno, ben pag. 13 di 23 oltre la scadenza del termine pattuito per il rilascio della fideiussione, i ratei mensili dovuti a titolo di caparra confirmatoria in forza dell'art. 4 del contratto preliminare , senza chiedere notizie o svolgere contestazioni, ha sollevato l'eccezione di nullità del contratto per violazione dell'art. 2 del
D.Lgs. n. 122/2005.
Infondate appaiono , inoltre, le contestazioni sollevate dall'appellante circa la incompletezza e la irretroattività della polizza e la sua mancata consegna al promissario acquirente .
Quanto al primo aspetto, dalla lettura della polizza risulta che essa è
stata rilasciata , su un modello standard, a garanzia di tutti gli importi versati e da versare dal beneficiario ( al contraente ( l.) in via Per_1 CP_1
anticipata rispetto al rogito notarile (30.3.2018), in base alle leggi n.
201/2004 e n. 122/2005, come indicati nel contratto preliminare, per un importo garantito di € 39.400,00, a fronte di una caparra fino ad allora versata di € 36.200,00 , poi arrivata a € 37.000,00 nel gennaio 2018. ^La consegna effettiva della polizza, invece, non è stata possibile perché il l'ha espressamente rifiutata , come detto, avendo egli manifestato , Pt_1
a partire da dicembre 2017, il solo interesse a fare dichiarare nullo il contratto preliminare e a recuperare le somme versate.
Del pari prive di pregio appaiono le deduzioni svolte circa i dubbi insorti sulla mancata conclusione dei lavori entro il termine del 31.3.2018 pattuito per la stipula del rogito e la conclusione positiva della compravendita , vuoi perché il termine di ultimazione era previsto nel contratto soltanto in via indicativa (v. artt. 4 e 5 del contratto) , vuoi perché nessun riferimento a tale pag. 14 di 23 circostanza è fatto nelle comunicazioni intercor se tra le parti dopo la stipula del preliminare , non assumendo rilievo decisivo, ai fini che ci occupano, i successivi accordi intercorsi tra l. e il soggetto che ha promesso di CP_1
acquistare il villino per cui è causa (signora , posto che la sua Parte_2
costruzione è stata ultimata nell'aprile del 2019 e comunque in tempo utile a giungere alla conclusione del contratto definitivo.
Le considerazioni che precedono rendono superfluo l'esame degli argomenti svolti dal giudice di primo grado in ordine alla nullità del contratto preliminare in relazione alla clausola contenuta all'art. 7, posto che lo stesso appellante afferma di ricondurre la nullità soltanto al D.Lgs. n. 122/2005 , art. 2.
§ 3. – Con il secondo motivo di appello (intitolato «Sulla violazione e/o falsa applicazione dell'art. 7 del contratto preliminare di compravendita del
26.10.2016»), l'appellante critica la parte della sentenza con cui è stata rigettata la domanda subordinata di risoluzione del contratto preliminare per intervenuto recesso ex art. 1385 c.c., con conseguente condanna della società alla restituzione di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata
(€ 74,000,00), «sia in quanto il tardivo rilascio della polizza OR non costituisce un inadempimento così grave da giustificare la risoluzione contrattuale, tanto più se si considera che la società resistente non è giammai incorsa in una situazione di crisi tale da compromettere il buon esito dell'affare,
sia in quanto sussiste assoluta incompatibilità giuridica tra la domanda di risoluzione del contratto e la domanda di restituzione del doppio della caparra pag. 15 di 23 derivante dall'esercizio del diritto di recesso, già inutilmente segnata da questo
Giudice all'udienza di prima trattazione»
Sostiene l'appellante che, anche ove la clausola di cui all'art. 7 del contratto medesimo fosse considerata come validamente apposta, . CP_5
ne avrebbe colpevolmente violato il contenuto, omettendo di consegnare la polizza OR anche nel termine concordato di 120 giorni ivi previsto ,
con ciò rendendosi responsabile di un grave inadempimento contrattuale tale da determinare la risoluzione del contratto per intervenuto recesso ex art. 1385 c.c., con conseguente condanna alla restituzione di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata (€ 74.000,00), come stabilito dal comma 2, non già dal comma 3, della citata disposizione , alla luce dei principi enunciati dalla S.C. , per cui la dichiarazione di recesso
(riconducibile, per presupposti, alla risoluzione contrattuale) è da ritenersi contenuta implicitamente nella domanda di condanna alla restituzione del doppio della caparra .
In ogni caso, ove il giudice avesse qualificato la domanda come risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c., avrebbe dovuto quanto meno disporre la restituzione della caparra confirmatoria versata,
ricollegandosi agli effetti restitutori propri della risoluzione come conseguenza del venir meno della causa della sua corresponsione.
Il motivo non merita accoglimento.
Va innanzitutto evidenziato come l'art. 7 del contratto – laddove stabilisce che entro 120 giorni dalla sottoscrizione del contratto preliminare,
salvo ritardi dipendenti dal rilascio da parte dell'ente emittente, la pag. 16 di 23 promittente venditrice si impegna a consegnare al promissario acquirente una polizza OR a garanzia degli importi stabiliti all'art. 4, escluso il saldo da versare al rogito – non faccia che recepire quanto previsto dall'art. 2
del D.Lgs. n. 122/2005, fissando tuttavia un termine più lungo per il rilascio della polizza , come riconosciuto dallo stesso appellante, che ne invoca l'invalidità e richiama l'art. 5-bis dello stesso decreto legislativo, a tenore del quale «L'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto;
ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta ».
Ciò premesso, deve escludersi che il mancato rilascio al momento della conclusione del contratto preliminare costituisca inadempimento grave, anche in mancanza di una situazione di crisi o insolvenza, avuto riguardo, da un lato, alle considerazioni svolte in relazione al primo motivo , circa la tutela del promissario acquirente apprestata dal D. Lgs n. 122/2005 e alle conseguenze del ritardo nel rilascio e nella consegna, dall'altro, alla condotta delle parti. In relazione a tale ultimo aspetto, viene in riliev o vuoi che lo stesso pur non avendo ricevuto la polizza OR, ha Pt_1
continuato a corrispondere con regolarità i ratei mensili dovuti a titolo di caparra confirmatoria, senza sollevare eccezioni o chiedere chiarimenti sulla polizza (v. anche sentenza, p. 27, nella parte in cui ha escluso l'essenzialità
del termine fissato dall'art. 7, con argomenti non specificamente contestati dall'appellante), vuoi che , non appena le è stata comunicata la CP_1
prima contestazione riguardante la mancanza della garanzia , si è attivata,
procurando una polizza bancaria idonea ad apprestare una tutela efficiente al promissario acquirente , quale contraente debole, per il recupero delle somme pag. 17 di 23 versate a titolo di caparra confirmatoria prima del rogito, nel caso in cui il costruttore/promittente venditore versi in «situazione di crisi» (come definita dall'art. 1 del D.Lgs. n. 122/2005).
La mancanza dei presupposti per invocare la risoluzione del contratto ex
art. 1453 c.c. e l'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c., costituit i,
per entrambe le azioni, dall'inadempimento imputabile e di non scarsa importanza (v. Cass. 12.7.2021 n. 19801) , rende inutile valutare le critiche mosse dall'appellante alla sentenza circa l'affermata incompatibilità delle domande proposte e all'interpretazione e alla qualificazione della domanda che il giudice di primo grado avrebbe dovuto compiere , tenuto conto comunque che il insiste nell'affermare che intende esercitare il Pt_1
recesso, con diritto a ottenere il doppio della caparra, ex art. 1385, comma 2,
c.c., ma anche a ottenere l'ulteriore risarcimento dei danni (patrimoniali e non), oggetto del quarto motivo di appello, sebbene sia pacifico che i due istituti sono alternativi e non cumulabili, sicché la parte non inadempiente che abbia preteso il risarcimento del danno ulteriore, non può pretendere il pagamento del doppio della caparra, poiché, in questa evenienza, essa perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria (cfr. da ultimo, Cass. ord.

5.3.2024 n. 5854, con ampia motivazione).
§ 4. – Con il terzo motivo si critica la decisione del Tribunale, il quale,
dopo avere respinto la domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale avanzata dal poiché ritenuta «giuridicamente incompatibile » con la Pt_1
correlata domanda (seppure consequenziale) di restituzione del doppio della pag. 18 di 23 caparra confirmatoria versata, ha accolto la stessa identica domanda formulata in via riconvenzionale da r.l. (dichiarare il contratto preliminare risolto CP_6
per fatto e colpa del e, per l'effetto, dichiarare il diritto della società Pt_1
a trattenere la somma percepita a titolo di caparra confirmatoria ).
Trattandosi allora della medesima domanda, allo stesso modo e in virtù
delle medesime argomentazioni logico -giuridiche, il giudice avrebbe dovuto respinge rla, anziché accoglierla, qualificandola come risoluzione per
“intervenuto recesso” (mai richiesto né eccepito da controparte) per grave inadempimento contrattuale da parte del con diritto di MVJ s.r.l. a Pt_1
trattenere a titolo di risarcimento del danno le somme percepite come caparra confirmatoria.
La censura è priva di pregio .
Il giudice di primo grado ha qualificato correttamente la domanda svolta da l. in termini di esercizio del diritto potestativo di recesso, alla CP_1
stregua del principio, consolidato in giurisprudenza, secondo cui una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta nei termini di esercizio del recesso, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente,
avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta quale ragione giustificativa della pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta (o a trattenere la caparra ricevuta) , quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza (Cass. ord. n. 5854/2024 cit.; Cass. ord. 27.9.2017 n. 22657;
Cass.

1.3.1994 n. 1994) .
pag. 19 di 23 Qualificazione ben diversa da quella da dare alla domanda subordinata avanzata dal di declaratoria di risoluzione giudiziale per Pt_1
inadempimento , soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale , avendo egli chiesto – come già evidenziato al paragrafo precedente – oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte vuoi al pagamento del doppio della caparra versata vuoi al ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti (Cass. ord. n. 5854/2024 cit.; Cass. ord. 24.11.2023 n. 32727 ; Cass.

7.7.2022 n. 21504).
In mancanza di altre censure svolte nel motivo di appello in esame, va confermata la statuizione impugnata che, in accoglimento della domanda riconvenzionale, ha ritenuto legittimamente esercitato da il diritto CP_1
di recedere dal contratto preliminare del 26.10.2026 e trattenere la caparra versata dal promissario acquirente.
§ 5. – Con il quarto motivo si contesta la decisione del giudice di prime cure di rigettare la domanda di risarcimento del danno morale e/o esistenziale , pur avendo l'appellante effettuato puntuali allegazioni probatorie, anche con riferimento al nesso causale ( sussiste la violazione della libertà e della dignità umana per avere egli conferito mandato a un'agenzia di vendere la propria abitazione al fine di acquisire il futuro immobile e avere dovuto locare quello in cui abitava, se nza ricevere garanzie circa il buon esito dell'affare in questione), da liquidare in via equitativa.
L'appellante assume anche di avere provato il danno patrimoniale sub specie di danno emergente , corrispondente alla differenza tra l'importo a cui il ricorrente ha successivamente venduto il proprio immobile, pari ad €
pag. 20 di 23 442.000,00 , e l'importo di € 300.000,00, oltre Iva al 4% (€ 312.000,00), che avrebbe dovuto corrispondere a MVJ per l'acquisto della nuova abitazione,
così per un guadagno netto di € 130.000,00 .
Contesta, infine, la declaratoria di inammissibilità della domanda diretta a ottenere il risarcimento del danno emergente, per le spese sostenute per locare l'immobile (€ 7.800,00), oltre alla somma versta a titolo di deposito cauzionale e le spese di bollo e registrazione, in quanto mera specificazione delle domande risarcitorie già svolte avanzate alla luce di nuovi fatti e circostanze, quali la stipula del contratto di locazione, ma pur sempre connessi e conseguenti all'illegittima condotta della controparte.
Il motivo è infondato.
Appare sufficiente sul punto evidenziare che, una volta rigettat e le domande avanzate dal sia quella principale diretta a ottenere la Pt_1
dichiarazione di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia
OR, ricorrendo un'ipotesi di abuso del diritto, in assenza di una effettiva e concreta lesione dell'interesse tutelato dall'art. 2 D.Lgs n.
122/2005, sia quella subordinata di risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c.,
stante la mancanza di un grave inadempimento imputabile a l., e CP_1
accolta quella riconvenzionale proposta da quest'ultima (legittimo esercizio del recesso e diritto a trattenere le somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria), stante l'ingiustificato ripensamento in ordine all'acquisto dell'immobile da parte del promissario acquirente , non sussistono i presupposti per configurare in capo a l. una condotta colpevole, in CP_1
quanto causa della nullità del contratto o inadempien te, fonte di pag. 21 di 23 responsabilità per i danni, non patrimoniali e patrimoniali (in termini di danno emergente e lucro cessante) lamentati.
La suddetta considerazione assorbe ogni ulteriore profilo, rendendo inutile verificare l'ammissibilità e la fondatezza della domanda risarcitoria.
§ 6. – In definitiva, l'appello va rigettato.
Le spese del presente giudizio vanno poste a carico dell'appellante,
secondo il principio di soccombenza, e si liquidano, applicando i parametri di cui D.M. n. 55/2014 (aggiornati, da ultimo, con D.M. n. 147/2022), causa di valore indeterminabile considerata di complessità media, valori ridotti del
50% per la fase di istruttoria/trattazione, attesa la ridotta attività difensiva svolta (diversamente da quanto indicato nella nota spese prodotta con le note conclusionali), e medi per le altre tre fasi, i n complessivi € 10.313,00 per compensi (€ 2.518 ,00 per fase di studio;
€ 1.665,00 per fase introduttiva;

1.843 ,00 per fase istruttoria/di trattazione;
€ 4.287 ,00 per fase decisionale ).
Il rigetto dell'appello costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico dell'appellante, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002,
nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012.


P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto contro la sentenza del Tribunale di Roma n. 12727 /202 0 pubblicata il 22.9.2020 , ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1. – rigetta l'appello;
pag. 22 di 23 2. – condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_1
l., che liquida in € 10.313,00 per compensi, oltre al rimborso di spese CP_1
generali, Iva e Cpa, come per legge;

3. – dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater,
D.P.R. n. 115/2002.
Così deciso in Roma il 3.7.2025
Il Consigliere est. Il Pre sidente
- Matilde Carpinella - - Giuseppe Staglianò -
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