REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 4872/2022
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati              Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman        Cons. Ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( ), residente in [...]ed elett.te in Parte_1 C.F._1
Roma al Piazzale delle Belle Arti n. 8 presso lo studio dell'Avv. Ignazio
AN ( ) che la rapp.ta e difende giusta procura in C.F._2 calce al ricorso introduttivo di primo grado, p.e.c. Email_1
; appellante
[...]
e alla Piazza JACINI STEFANO 30, in persona dello Controparte_1
Amministratrice p.t. ( ), in persona CP_2 P.IVA_1 CP_3
elett.te dom.to in Roma, Via La Spezia 58, presso lo studio
[...] dell'Avv. Carlo Patti ( che lo rappresenta ed assiste per C.F._3 procura unita alla Comparsa di Costituzione, giusta delibera dell'assemblea del 07-11-2022, p.e.c. ; Email_2 appellato
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso introduttivo e per parte appellata quelle della memoria di costituzione;
nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex art. 127 ter c.p.c., del 19.11.25;
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con sentenza n. 11298/2022, nel procedimento RG. 23078/019 avente ad oggetto risoluzione contratto locazione, nullità inadempimento, pagamento indennità, il Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo:“ …— respinge ogni domanda qui azionata da contro il Parte_1
; in relazione al contratto di Controparte_4 locazione stipulato dalle parti per i locali al piano seminterrato, int. S1, dello stabile condominiale, registrato il 15.10.2010, condanna a Parte_1 corrispondere al citato condominio i seguenti importi: € 15.600,00, per canoni di locazione dal dicembre 2015 al maggio 2018; e. 84,00 per il 50% dell'imposta di registro dell'anno 2015; - € 2.263,62 per oneri accessori;
gli interessi legali sulle suddette somme dalla domanda al saldo;
—condanna a rimbor-sare al condominio convenuto le spese processuali Parte_1 che si liquidano in € 5.000,00 per compensi di avvocato ai sensi del DM.
Giustizia 37/2018 relativi alle fasi di studio, di mediazione, introduttiva del giudizio, istruttoria e decisoria, più spese generali, CPA ed Iva. Roma,
1/07/2022”.
Il procedimento di primo grado è stato così narrato dal Tribunale: “ Il giudizio è stato introdotto con ricorso ex art. 447 bis c. p.c. depositato il 2 .

4.2019 con cui ha convenuto … il Parte_1 Controparte_4
, in Roma , esponendo di aver condotto in locazione dal
[...]
convenuto, per uso di abitazione/ studio professionale, i locali al CP_1 piano seminterrato contraddistinti dall'interno S1 dello stabile condominiale,
e lamentando l'esistenza d'irregolarità urbanistiche e catastali e le cattive condizioni igienico sanitarie di detto immobile a causa di infiltrazioni di acqua, muffe e odori fognari, e comunque l'inidoneità dello stesso all' uso convenuto anche per la mancanza della cucina, ha chiesto: —dichiararsi nullo (per originario difetto di causa e/o per aliud pro alio) annullabile ovvero inefficace il contratto di locazione in questione, stipulato il
01.06.2010 per il suddetto appartamento, con condanna del condominio locatore alla restituzione di tutti i canoni locatizi da lei pagati dal 1.06.2010 al 30.5.018, data del rilascio dell' immobile, più interessi di Legge;
—in subordine, dichiararsi l'inadempimento del alle obbligazioni CP_1
pag. 2/11 contrattuali ex art. 1575 c.c. , per non aver consegnato e mantenuto immobile in stato da servire all'uso convenuto, con condanna dello stesso al risarcimento dei danni, da quantificarsi in €. 20.000,00 CP_1 ovvero nella diversa soma accertata nel corso del giudizio;
—in ogni caso, dichiararsi che nulla risultava da lei dovuto per canoni ed oneri, con vittoria di spese .
La a altresì precisato: che il condominio nell' assemblea del 22.11. Pt_1
2016, aveva deliberato di provvedere alla regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile e ai lavori di risanamento;
che nel novembre 2016 lei al fine di consentire l'inizio di tali lavori e non potendo comunque abitare l'appartamento, aveva trasferito altrove i propri mobili;
che tuttavia i lavori in questione non erano mai iniziati;
che la colpevole inerzia del condominio l'aveva costretta a sospendere il pagamento dei canoni;
che il 24.5.2017 il
, tramite il proprio legale avv. Edda Canale, aveva offerto un CP_1 risarcimento di € 10.000, 00, proponendo, tuttavia, l' inaccettabile condizione della compensazione di gran parte di detta somma con propri asseriti crediti per canoni insoluti;
che aveva respinto tale offerta e aveva infine restituito l'immobile il 30.5.2018.
II condominio convenuto, costituitosi in giudizio, ha contestato la fondatezza degli assunti avversari e formulato una domanda riconvenzionale, esponendo: che le lamentate irregolarità urbanistiche e catastali non inficiavano la validità della locazione;
che l'effettuazione dei lavori necessari per rendere agibile l'immobile incombeva, per contratto, alla che in ogni caso le condizioni dell'appartamento non erano tali Pt_1 da renderlo inadatto all' uso convenuto;
che pertanto 1a sospensione dei pagamenti attuata dalla non risultava giustificata;
che la di e. Pt_1
10.000,00 era stata offerta alla a titolo di buonuscita, qualora Pt_1 avessero concordato l'anticipato rilascio dell' immobile, non già a titolo di risarcimento danni . Il ha quindi chiesto: il rigetto di ogni CP_1 domanda avversaria;
l'accertamento dell'inadempimento della controparte con sua condanna al pagamento di € 15.600, 00, per canoni di locazione dal dicembre 2015 al maggio 2018, di €. 84,00 per la spesa di registrazione del pag. 3/11 contratto per l'anno 2015 ed €. 2.263,62, per oneri accessori, più interessi e rifusione delle spese di lite.
Fallita la mediazione, la causa è stata istruita con il deposito di documenti e con l'interrogatorio formale dello amministratore del condominio, CP_3 che ha dichiarato di non essere a conoscenza delle vicende in questione, avendo assunto la carica in epoca successiva e con gli esami dei testi
[...]
, e . All'udienza del 1.7.2022 le Tes_1 Testimone_2 Testimone_3 parti hanno discusso oralmente la causa che è stata decisa da questo giudice con 1a lettura del dispositivo appresso trascritto” .
Seguiva sentenza gravata.
Con ricorso in appello del 16.09.2022, impugnava la Parte_1 sentenza indicata contestandola sotto diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva il Condominio, locatore, come in atti, che impugnava l'atto d'appello perché inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
Con decreto del 22.09.2022 veniva fissata l'udienza del 11.03.2022 per la trattazione e successivamente, non concessa la sospensiva, veniva fissata l'udienza di conclusioni e discussione del 19. 11.2025, ai sensi degli artt.
437 e 447 bis c.p.c..
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art. 127 ter c.p.c., all'udienza indicata e la Corte si è riservata all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi.
§.

1- Rigetto della domanda subordinata in ordine al preteso inadempimento del ex art.1575 c.c. e sulla domanda di CP_1 risarcimento di € 20.000,0 (di cui al n.2 delle conclusioni della ricorrente).
Abbandonata la domanda principale di nullità del contratto la Pt_1 appellante, si concentra sulla domanda subordinata, relativa al preteso inadempimento del , legato alla lamentata presenza di CP_1
pag. 4/11 macchie di umidità nell'appartamento, documentate in una relazione tecnica di parte del 2014 ed in un'altra del 2016, sulla presenza di muffe e di una tubatura fognaria condominiale nella parete munita di uno sportello, nonché di asserite difformità urbanistiche, vizi per i quali l'assemblea avrebbe deliberato nel 2016 di eseguire lavori, senza però darvi attuazione.
Ed anzi, a suo dire, nel 2017 l'assemblea avrebbe addirittura proposto un “risarcimento” alla Pt_1
Parte
Deduce l'appellante che l'intervento della a suo tempo effettuato attesterebbe le lamentate caratteristiche dell'immobile, tali da comportare un non meglio precisato inadempimento del ex CP_1 art.1575 c.c..
Precisa altresì la che in ossequio ai suoi obblighi contrattuali Pt_1
(artt.6 e 8 contratto) avrebbe effettivamente svolto i lavori pattuiti, mentre i disagi si sarebbero manifestati solo in seguito.
Specifica infine l'appellante nel ricorso di primo grado che l'assemblea avrebbe deliberato nel 2020 di effettuare i lavori di regolarizzazione urbanistica.
§.2—Mancato accoglimento della domanda della che nessuna Pt_1 somma era dovuta, dipendente dal rapporto di locazione per canoni ed accessori, quanto meno dal novembre 2016 anno in cui la avrebbe Pt_1 lasciato l'immobile per far eseguire i lavori nell'unità locata, oggetto di delibera assembleare.
La Corte così ragiona. ln via preliminare, quanto alla tesi difensiva del dedotto vizio di inammissibilità dell'appello per genericità dei motivi, osserva il Collegio che, dall'esame della prospettazione dell'appello e dell'argomentazione ivi richiamate, il dedotto vizio non sussiste;
in tal senso l'orientamento della
Cass. Civ. Sez. Unite del 16/11/2017, n. 27199.
L'eccezione va quindi disattesa.
pag. 5/11 Osserva la Corte che nella fattispecie in esame la parte appellante ha dedotto la violazione degli art. 1575 e 1576 c.c. per non aver mantenuto la cosa locata in buono stato locativo e per non aver effettuato tutte le riparazione necessarie per il mantenimento all'uso convenuto , stando la persistenza delle infiltrazioni e l'esistenza della macchie di umido per mancato adeguamento isolamento termico con il terreno circostante, chiedendo l'esecuzione delle opere per l'eliminazione delle cause ed effettuando una serie di richieste in tal senso al condominio, nonché la regolarizzazione amministrativa dell'immobile non in regola al catasto;
mentre il Condominio effettuava eccezione d'inadempimento ai sensi dell'arto 1460 c.c. deducendo l'inadempimento della conduttrice per aver sospeso il pagamento dei canoni dal dicembre 2016 fino al rilascio dell'appartamento avvenuto a maggio 2018 di cui chiede il pagamento.
Che pertanto secondo la giurisprudenza consolidata , dovrà valutarsi ai fini della imputabilità della risoluzione per inadempimento, la gravità dei rispettivi inadempimenti, in tal senso
Cassazione, Ordinanza n. 17020 del 26/5/2022:
“ In tema d'inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus" di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”.
Che la , al momento della stipula del contratto di locazione, era Pt_1 sicuramente a conoscenza del fatto, palese, dell' assenza di una cucina, del passaggio di un condotto fognario all' interno di una parete, reso evidente da uno sportello d' ispezione, e, soprattutto, del fatto che l'immobile, per la sua agibilità, necessitasse di determinati lavori, posto che lei stessa, come pag. 6/11 si evince dalle clausole contrattuali nn. 6 e 8, venne autorizzata a realizzare detti lavori a fronte del totale abbuono dei canoni locatizi per gli iniziali otto mesi e degli oneri condominiali, di riscaldamento e accessori per i primi sette e che non vi è contestazione sull'avvenuta esecuzione dei lavori.
In fatto nella Assemblea dell'appellato del 04.12.2014 al capo CP_1
VI dell'Ordine del Giorno vi era il seguente punto: “ Lavori di manutenzione dell'appartamento condominiale” su cui l'Assemblea deliberò :“ Il conduttore dell'appartamento condominiale, riferisce la Parte_3 presenza di muffe alle pareti ed al pavimento e cattivi odori proveniente probabilmente dal tubo d'esalazione posto nell'intercapedine ispezionale attraverso apposito sportello. L'assemblea decide quindi di far intervenire
. Controparte_5
Successivamente in data 23.07.2015 le parti effettuano una transazione con la quale la corrisponde il minore importo di € 1.970,00 Parte_1 rispetto all'importo dovuto di € 6.200,00 per canoni di locazione in riconoscimento, da parte del Condominio, degli importi erogati per le spese di miglioria dalla Pt_1
Il deliberava di“ … procedere altresì a rimuovere le infiltrazioni CP_1 presenti sul vialetto d'ingresso procedendo alle necessarie opere a propria cura e spese”.
Riconoscendo così una propria responsabilità per le infiltrazioni dalle parti comuni nell'appartamento condominiale.
In data 31.12.2015 la contestava ancora all'Amministrazione di Pt_1
Condominio la mancata esecuzione delle opere concordate sulle parti al fine di eliminare le cause delle infiltrazioni.
Nell'Assemblea Straordinaria del 22.11.2016 con al secondo punto all'ordine del Giorno : “ Esame Relazione Tecnica Geom. Parte_4
; determinazioni relative e approvazione spesa e relativo
[...] riparto” viene disposta la regolarizzazione amministrativa catastale dell'immobile e le opere interne ai fini del ripristino dell'immobile ai requisiti minimi previsti dalla legge e del ripristino dell'impianto cucina ed pag. 7/11 alla chiusura ermetica dell'impianto d'ispezione della fecale. Da presentarsi un preventivo di spesa da valutare ad una prossima assemblea.
Ai primi di novembre del 2016 il Geom. accedeva all'appartamento Tes_1 per effettuare dei sopraluoghi, su incarico del condominio, ed in quell'occasione l'appartamento, venne aperto dal padre della che Pt_1 aveva rilasciato per l'esecuzione dei lavori.
L'assemblea straordinaria del 18.04.2017 con al punto 4 dell'Ordine del
Giorno “Approvazione capitolato Geom. Lavori eliminazione Tes_1 infiltrazioni appartamento condominiale e determinazione modalità e termini gara d'appalto” deliberava di proporre alla di lasciare Pt_1 anticipatamente l'appartamento “a fronte della cessa-zione anticipata della locazione che dovrà avvenire entro il 15/06/2017” con compensazione delle morosità pregresse previa corresponsione all'Architetto di una Pt_1 buonuscita di € 10.000,00 per ottenere un rilascio anticipato.
La trattativa non aveva buon esito.
La successiva Assemblea del 27-7-2017 con all'Ordine del Giorno al capo 4 i seguenti punti “Approvazione capitolato Geom.. dei lavori di Tes_1 eliminazione infiltrazioni appartamento condominiale e determinazione modalità e termini di gara d'appalto” ed al capo V “Approvazione deposito planimetria catastale appartamento condominiale e voltura intestazione presso archivi catastali;
delibera spesa ed onorari tecnico ed eventuali interventi d'adeguamento dell'appartamento approvazione relativo riparto”.
I lavori indicati nel capitolato e quelli di ripristino venivano approvati e rinviati ad una prossima assemblea per l'esame delle offerte delle Ditte esecutrici.
Lavori che, all'atto dell'instaurazione del giudizio di primo grado, non erano ancora stati eseguiti. Parte La relazione dell' effettuata nei primi mesi del 2018 ha dato atto che : “
Trattasi di un locale interrato , per pochi centimetri per più del 50% e di superfice complessiva di mq. 71 circa e di altezza m.

3. Lo stesso risulta composto di una camera (comunicante con l'ingresso) di superfice di mq 56 circa con superfice finestrata apribile di mq 1,51 circa, e di un bagno di pag. 8/11 mq.4 di superfice e con superfice finestrata apribile di mq.1,02 circa.. Nel locale non è presente la cucina o l'angolo cottura, non risulta attiva l'utenza elettrica e non è presente l'adduzione del gas per uso domestico. Sono presenti invece i calorifici del riscaldamento. Nella camera più grande è stata accertata la presenza di muffe sulle pareti poste sotto e tra le finestre, ma non sono stati percepiti cattivi odori. Inoltre il rapporto aereo illuminante della stessa risulta inferiore ad 1/8 della superfice pavimentata”.
Dalla documentazione esibita risulta il riconoscimento da parte del dell'obbligo, ai sensi dell'art. 1575 c.c., di dover provvedere al CP_1 manteni-mento all'uso della cosa locata e l'inadempimento dello stesso per non aver tempestivamente provveduto.
Dall'altra parte la ha sospeso il pagamento dei canoni da dicembre Pt_1
2016 rimanendo di fatto nella conduzione della locazione per non averne offerto il rilascio al Condominio.
Osserva la Corte che l'art. 1460 c.c. stabilisce che una parte può sospendere l'adempimento della propria obbligazione solo se l'altra parte ha a sua volta mancato ai propri doveri contrattuali. Tuttavia, la sospensione deve essere proporzionata all'inadempimento altrui e tale proporzionalità deve essere valutata in termini oggettivi, e non secondo la percezione soggettiva delle parti.
In tal senso la giurisprudenza di legittimità, come confermato dalla
Suprema Corte (Cass. Ordinanza 13815/24, n.565/24 ed Ord. n. 2154del
29.01.2021 e n 17020/2022), ha chiarito che la sospensione del pagamento del canone non è legittima se il conduttore ha comunque continuato a godere dell'immobile, anche in presenza di vizi. Tale condotta violerebbe il principio di proporzionalità, in quanto l'inadempimento del conduttore (la sospensione del pagamento) risulterebbe sproporzionato rispetto all'inadempimento del locatore.
Va quindi ritenuto il grave inadempimento della conduttrice e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione e, dato atto dell'esistenza di vizi nell'immobile locato (infiltrazioni persistenti d'umidità, insufficiente aerazione del locale che ne hanno ridotto l'utilizzo al 50% ( art. 1578 c.c.)
pag. 9/11 va disposta la riduzione dei canoni dovuti nella misura del 50% e quindi nell'importo di € 7.800,00 per canoni di locazione e di € 1.131,50 per oneri accessori oltre il pagamento dell'imposta di registro nella misura di € 42,00 importi dovuti dalla pubblicazione della sentenza di primo grado al saldo.
La sentenza gravata va riformata in tal senso.
Osserva il Collegio che, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Atteso il parziale accoglimento dell'appello ed in ogni caso la maggiore soccombenza della , in atti, la Corte ritiene di compensare al Parte_1
50% le spese di lite con la condanna dell' appellante del residuo 50% a favore del in atti. CP_1
Le spese di questo grado sono liquidate secondo il DM 147/22, il valore della causa €.20.000,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, per l'intero in € 4.518,00 (fase studio €
1.134,00, fase introduttiva €. 921,00, fase istruttoria € 552,00 e fase decisionale € 956,00) oltre € 250,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A.; mentre quelle di primo grado, attesa la mancata impugnativa, sono confermate, come liquidate dal Tribunale, in €
5.000,00, oltre il 15% per spese generali IVA e C.P.A. con la condanna della parte appellante al pagamento a favore del , in atti, del residuo CP_1
50% .

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con ricorso nei confronti del Parte_1 Controparte_6
ROMA, come in atti, avverso la sentenza del Tribunale di
[...]
Roma n. 11298/2022 così provvede:
1) In parziale accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della gravata sentenza condanna al pagamento, a favore del Parte_1
in atti del minore importo di € 7.800,00 per canoni di locazione CP_1
e di € 1.131,50 per oneri accessori oltre il pagamento dell'imposta di pag. 10/11 registro nella misura di € 42,00, rispetto a quello liquidato dal Tribunale, importi dovuti dalla pubblicazione della sentenza di primo grado al saldo.
2) Compensa al 50% le spese di lite per entrambi i gradi.
3) Condanna al pagamento, in favore del in Parte_1 CP_1 atti, del residuo 50% delle spese del doppio grado del giudizio liquidate per l'intero per il presente grado in € 4.518,00, oltre € 250,00 ed il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;
mentre quelle del primo grado in € 5.000,00, oltre il 15% per spese generali IVA e C.P.A. .
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data
24/11/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 11/11