Sentenza n. Reg.Gen. n.
Cron.n. Rep.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Campobasso – collegio civile - riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
Dr. ssa Rita Carosella Presidente
Dr. Federico Scioli Consigliere rel.
Dr. Marco Giacomo Ferrucci Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio civile n. 14/24 R.G. di appello avverso la sentenza n. 409/23 del Tribunale civile di
Isernia in composizione monocratica pubblicata l'11/12/23 a conclusione del giudizio vertente tra
, nt. ad Agnone (IS) l'11/06/1942 (CF ), Parte_1 C.F._1 [...]
, nt. ad Agnone (IS) il 11/10/1947 (CF ), Parte_2 C.F._2 [...]
, nt. Il 28/04/1971 a Napoli (CF ), Parte_3 C.F._3
, nt. a Napoli il 27/09/1975 (CF ), Parte_4 C.F._4 rappresentati e difesi dagli Avv.ti Stefano Cappellu (CF ) e Serena CodiceFiscale_5
Carlomagno (CF ) presso il cui studio sono elettivamente domiciliati in Isernia C.F._6 alla Via Umbria (Centro Commercio e Affari) Int. B/24 (indirizzo di posta elettronica
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-APPELLANTI-
e in persona del Direttore Generale, con sede a Controparte_1
Campobasso, Via Ugo Petrella n.1 (Part. Iva n. ), rappresentata e difesa dall'Avv. P.IVA_1
Giacinto Macchiarola (C.F.: ed elettivamente domiciliata in Campobasso C.F._7 alla via Muricchio n. 3 presso e nello studio dello scrivente procuratore (posta elettronica certificata:
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-APPELLATA –
CONCLUSIONI: come da note scritte, contenenti le conclusioni dei difensori delle parti, che qui si richiamano integralmente.
Sulla base delle conclusioni così rassegnate la causa è stata decisa con sentenza, munita di motivazione contestuale.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con sentenza n. 409/23 il Tribunale di Isernia ha rigettato la domanda risarcitoria proposta dagli attuali appellanti nei confronti della , in relazione ai presunti danni subiti dagli immobili CP_1 concessi in locazione all'azienda regionale. Ha ritenuto che i danni lamentati dai conduttori derivassero dal normale uso della cosa locata e non fossero perciò risarcibili.
1) Deterioramento della cosa locata
Gli appellanti censurano la sentenza sostenendo che i danni non fossero riconducibili alla previsione dell'art. 1590 c.c., che esclude qualsiasi responsabilità a carico del conduttore nel caso di deterioramento o consumo del bene locato derivante dall'uso in conformità del contratto. Sostengono invece che la fattispecie concreta rientri nella previsione dell'art. 1588 c.c.
Insistono pertanto nella richiesta risarcitoria, comprensiva del danno emergente e del lucro cessante.
e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 concessero in locazione alla gli immobili di loro proprietà. Il primo contratto di locazione CP_1 fu stipulato in data 4/10/84. Prevedeva l'utilizzo dei locali come “ambulatori ed uffici per il
Consultorio Familiare”. La locazione proseguì negli anni successivi e fu disciplinata con un nuovo contratto stipulato il 22/4/98 ed un successivo contratto del 21/3/06.
Al termine della locazione, la procedette alla restituzione degli immobili ai proprietari. La CP_1 riconsegna avvenne il 17/2/15 e fu documentata dalle scritture sottoscritte in pari data da ciascun locatore e dall'ing. , in veste di direttore della UOC Tecnico Manutentiva della . CP_2 CP_1
Nei verbali di riconsegna è riportata la seguente annotazione: “Per quanto riguarda i lavori da effettuarsi per riportare l'immobile allo stesso stato in cui è stato consegnato al momento della locazione, salvo la normale usura, il Rappresentante della invita la proprietà a produrre una CP_1 formale richiesta con l'indicazione analitica dei lavori con i relativi costi”.
La nota pone in evidenza due circostanze. Al momento della riconsegna, i locali non si trovavano nello stesso stato in cui furono consegnati al momento della locazione. Occorreva valutare, in un secondo momento, se e quali deterioramenti fossero conseguenza del normale uso della cosa locata e quali invece fossero ascrivibili ad un uso difforme (e perciò risarcibili).
I verbali di riconsegna quindi non chiariscono la eziologia del deterioramento dei locali.
Sono state acquisite le relazioni (prive di data), a firma di ciascun proprietario, che descrivono gli interventi che risulterebbero necessari “per riportare l'immobile locato allo stesso stato in cui è stato consegnato”, con i relativi computi metrici. Contemplano i seguenti lavori: stuccatura delle pareti, tinteggiatura, verniciatura e ritinteggiatura degli infissi e dei radiatori, piccole riparazioni,
“risistemazione degli allacci singoli acqua e Enel unificati da ”. Alle relazioni sono allegate CP_1 alcune foto che ritraggono la condizione attuale di alcune porzioni degli immobili (porte, pareti, infissi e pavimenti).
Già la sola descrizione dei lavori, che i proprietari suggeriscono per ripristinare l'originario aspetto dei locali interni al fabbricato, evidenzia chiaramente che il deterioramento era riconducibile al loro normale utilizzo. Tale conclusione è corroborata dalla durata della locazione, che ebbe inizio nel lontano 1984 e terminò nel 2015, a distanza di oltre trent'anni. E' ragionevole ritenere che in questo lungo lasso di tempo, lo stucco sulle pareti, la loro tinteggiatura, la vernice protettiva degli infissi, i pavimenti avessero subito il logorio del tempo, anche in considerazione dell'utilizzo intensivo dei locali, adibiti ad ambulatori e perciò frequentati da un numero indeterminato di persone.
Queste valutazioni trovano conforto anche nei documenti fotografici allegati alle singole relazioni.
Le foto confermano il normale deterioramento dei locali, affatto superiore a quello corrispondente al loro uso in conformità del contratto. Si notano infatti macchie lungo le pareti, alcuni fori sulle stesse
(evidentemente praticati per collocare gli arredi degli ambulatori, funzionali al loro utilizzo), qualche mattonella scheggiata.
Irrilevanti sono le prove testimoniali. Il teste , padre di e Testimone_1 Parte_3
(due dei quattro proprietari-locatori) ha solo riferito di avere redatto il computo metrico Parte_4 dei lavori da eseguire. Il teste , marito di (altra proprietaria), ha Tes_2 Parte_1 riconosciuto le foto innanzi descritte.
E' irrilevante la nota a firma dell'ing. (prot. n. 9346/2015), che riscontra una “sostanziale CP_2 corrispondenza” tra i “costi proposti dai proprietari per il ripristino allo stato quo ante e la constatazione dei lavori a farsi”. L'analisi dell'ing. è circoscritta alla sola verifica dei lavori CP_2 occorrenti per “il ripristino allo stato quo ante” dei locali locati. Non esprime alcuna valutazione in merito al corretto utilizzo degli immobili da parte della . Non sostiene affatto che gli CP_1 interventi fossero necessari per riparare i danni subiti dal bene in seguito ad un suo utilizzo difforme da parte del conduttore.
Alla stregua di tali considerazioni va rigettata la domanda risarcitoria dei locatori, fondata sull'art. 1588 c.c. Il deterioramento dell'immobile, denunciato dai proprietari, era conseguenza dell'uso del bene in conformità del contratto.
2) Violazione della clausola negoziale che prevedeva l'obbligo di restituzione degli immobili nel medesimo stato in cui si trovavano
Gli appellanti osservano che “i contratti di locazione per cui è causa prevedevano tutti una clausola in cui la parte conduttrice si impegnava a restituire gli immobili locati nel medesimo stato in cui si trovavano”.
Il contratto, in essere al momento della riconsegna del bene, è quello stipulato in data 21/3/06. All'art. 11 prevedeva: “il conduttore è costituito custode dei locali predetti e dovrà riconsegnarli ritinteggiati e nelle medesime condizioni nelle quali li ha ricevuti, salvo il deperimento d'uso”. Dunque riconosceva il deperimento legato all'uso del bene locato. Obbligava tuttavia il conduttore a ritinteggiare l'immobile. Tale obbligo infatti prescindeva del tutto dal mero deterioramento d'uso.
E' ampiamente dimostrato che la omise di ritinteggiare i locali, prima della riconsegna. La CP_1 circostanza è pacificamente ammessa dall'appellata ed è ampiamente desumibile dai verbali di consegna delle chiavi e dai documenti fotografici, nonché dalla nota a firma dell'ing. (prot. CP_2
n. 9346/2015), dirigente della UOC Tecnico Manutentiva della . CP_1
Occorre chiarire che la richiamata clausola contrattuale non poteva ritenersi affetta da nullità, come sostenuto dal primo giudice. Il Tribunale richiama due sentenze (Cass. n. 11703/02 e 29329/19) che si riferiscono però alle locazioni di immobili ad uso abitativo, “soggette, per la misura del canone, alle norme della legge 27 luglio 1978 n. 392”. La nullità delle clausole contrattuali, di tenore analogo a quella in esame, scaturisce da un principio di palmare evidenza: violano l'art. 79 della richiamata legge, “perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuiscono a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore” (Cass. Sez. 3, sentenza n. 11703/02).
Il contratto in esame invece ha ad oggetto la locazione di immobili ad uso non abitativo, il cui canone di locazione è liberamente negoziabile. La clausola pertanto non viola alcuna norma imperativa. Per le ragioni esposte, la condotta attribuibile alla viola l'art. 11 del richiamato contratto e CP_1 concretizza un inadempimento contrattuale. L'azienda va perciò condannata al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata ritinteggiatura dei locali.
Il risarcimento va circoscritto al solo danno emergente. Quanto al lucro cessante, manca la prova del danno lamentato dai proprietari. Essi non hanno dimostrato il mancato guadagno conseguente alla omessa ritinteggiatura dei locali da parte dell'azienda regionale.
La quantificazione del danno emergente si ricava agevolmente dai computi metrici, prodotti dai proprietari appellanti e non contestati dall'appellata. I computi metrici sono stati valutati positivamente dall'ing. , dirigente della UOC Tecnico Manutentiva della , nella CP_2 CP_1 richiamata nota a sua firma. Il funzionario riscontra una “sostanziale corrispondenza” tra i “costi proposti dai proprietari per il ripristino allo stato quo ante e la constatazione dei lavori a farsi”.
Il computo metrico, riferito ai lavori di tinteggiatura da effettuarsi nell'immobile di proprietà di indica in euro 2858,71 il costo complessivo. Quello riferito ai lavori di Parte_2 tinteggiatura da effettuarsi nell'immobile di proprietà di indica in euro 2669,66 Parte_1 il costo complessivo. Quello riferito ai lavori di tinteggiatura da effettuarsi nell'immobile di proprietà di , indica in euro 3601,36 il costo complessivo. Quello riferito ai lavori Parte_3 di tinteggiatura da effettuarsi nell'immobile di proprietà di , indica in euro Parte_4
3892,65 il costo complessivo.
Non vanno prese in considerazione le voci “rasatura”, “sverniciatura” e “stuccatura”, in quanto attengono a lavori diversi dalla semplice tinteggiatura.
In parziale accoglimento dell'appello, parte appellata va perciò condannata al risarcimento dei danni in favore degli appellanti, liquidati in euro 13.022,38, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla domanda iniziale.
Vanno compensate nella misura di due terzi le spese processuali sostenute dalle parti in entrambi i gradi di giudizio, ponendo a carico della la restante parte, liquidata come in dispositivo. CP_1


P.Q.M.


La Corte di Appello di Campobasso – collegio civile – definitivamente pronunciando nel giudizio civile n. 14/24 R.G., sull'appello proposto da Parte_1 Parte_2 [...]
e con ricorso depositato il 12/1/24, avverso la sentenza Parte_3 Parte_4
n. 409/23 del Tribunale di Isernia in composizione monocratica, ogni contraria domanda o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza, condanna la , in persona del legale rappresentante p.t., al risarcimento dei danni in favore degli CP_1 appellanti, che si liquidano in euro 13.022,38, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla domanda iniziale;

2) compensa tra le parti nella misura di due terzi le spese processuali, ponendo a carico della la restante parte da versare ai procuratori antistatari degli appellanti, che si liquida, CP_1 quanto al primo grado di giudizio, in euro 1.800,00 per compensi professionali e, quanto al secondo grado, in euro 2.000 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario, spese generali di difesa nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Campobasso del 3/7/2025
Il Consigliere est.
Dr. Federico Scioli
Il Presidente
(Dr. Rita Carosella)