N. 2896/2025 R.G
Tribunale di Busto Arsizio
VERBALE DI UDIENZA DEL 28/10/2025
Oggi 28 ottobre 2025, alle ore 12:07 chiedendo di anticipare l'orario di udienza, innanzi al dott. Carlo
AR, sono comparsi:
Per 'avv. MOSCATELLI FAUSTO oggi sostituito dall'avv. Simona Piantanida Parte_1 nonché la parte personalmente. Cont
Per l'avv. PASSERINI GABRIELE Parte_2 nonché il direttore operativo munito di procura speciale Michele Corbetta.
Per l'avv. GALLI MARIA ELISABETTA Controparte_2
I procuratori delle parti si riportano agli atti chiedendone il rispettivo accoglimento.
Parte ricorrente chiede la concessione di una memoria per poter replicare a quanto dedotto dai convenuti anche circa le questioni contabili dedotte. Si oppone alle prove ex adverso dedotte e laddove ammesse chiede prova contraria.
L'avvocato Passerini si oppone alla concessione della memoria richiesta da parte ricorrente trattandosi di rito del lavoro. Le questioni contabili sono una difesa che fa seguito alla domanda di parte ricorrente.
L'avvocato Galli si oppone alla concessione della memoria e ove ammessa chiede ulteriore termine per replica e ritenuta la causa di natura documentale chiede che venga trattenuta in decisione.
Il Giudice
Ritenuta la causa di natura documentale e non essendo opportuno, pertanto concedere alle parti alcuna ulteriore memoria alla luce del rito applicabile alla presente controversia invita le parti a discutere la causa.
A questo punto le parti precisano le conclusioni come in atti da intendersi qui integralmente riportate e trascritte e rinunziano a presenziare alla lettura del dispositivo.
Il Giudice
Dopo la discussione orale si ritira in camera di consiglio, e all'esito pronuncia la seguente sentenza dandone lettura, ai sensi degli artt. 429 e 281sexies cod. proc. civ.
Il Giudice
Carlo AR pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
All'udienza del 28 ottobre 2025 il Giudice dott. Carlo AR ha pronunciato, dandone lettura ai sensi degli artt.
429 e 281sexies cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2896 R.G.A.C. dell'anno 2025 promossa
DA nato a [...] il [...], C.F. , titolare dell'impresa Parte_1 C.F._1 individuale Panificio Moroni di Moroni Rossano con il patrocinio dell'avv. MOSCATELLI FAUSTO con domicilio eletto in Busto Arsizio alla Piazza Garibaldi n.1, presso il difensore avv. MOSCATELLI FAUSTO;

PARTE RICORRENTE
CONTRO
(p. iva n. ), in persona del legale Controparte_3 P.IVA_1 rappresentante pro tempore con il patrocinio dell'avv. PASSERINI GABRIELE e dell'avv. PEREGO ROBERTO, con domicilio eletto in Gallarate al Viale Milano,75 presso lo studio dei difensori;

PARTE RESISTENTE
E CONTRO
(p. iva ), in persona del Sindaco pro tempore con il patrocinio Controparte_2 P.IVA_2 dell'avv. GALLI MARIA ELISABETTA con domicilio eletto in al Viale Lombardia 40, presso il CP_2 difensore avv. GALLI MARIA ELISABETTA;

PARTE RESISTENTE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis titolare dell'omonima impresa individuale ha proposto azione nei Parte_1 confronti di e del esponendo che: il ricorrente Controparte_4 Controparte_2 in data 3 luglio 2006 ha stipulato con il Comune di un contratto di locazione per uso commerciale CP_2 relativamente ad un immobile sito in alla via Cantoni n. 5/A tuttora in essere seppure con le rettifiche CP_2 apportate nel 2020; il canone era stabilito in euro 14.669,95 annui;
il contratto richiamava espressamente una delibera di Giunta con la quale il Comune stabiliva le tariffe da applicare agli immobili in locazione ad uso diverso da quello abitativo;
nelle more del contratto il Comune di ha ceduto il bene alla CP_2 [...]
; il 25.06.2020 quest'ultima società e il ricorrente stipulavano una scrittura Parte_3 privata con cui veniva corretta la classificazione dei locali;
al locale laboratorio veniva applicata una tariffa inferiore ( dedicata alle superfici magazzino/deposito/Cantina) rispetto a quella precedentemente indicata ( dedicata alle superfici commerciali); in quella occasione il ricorrente aveva contezza dell'errore dell'importo pagina 2 di 6 pagato nel corso degli anni;
il canone di locazione veniva quindi pattuito in euro 13.248,92 oltre Iva a partire dal
1.1.2020; l'errore genetico era determinato dall'avere il locatore erroneamente applicato al locale laboratorio la tariffa prevista per i locali commerciali;
vi sarebbe in via subordinata, in ogni caso un errore di calcolo del canone pagato.
Ciò premesso ha chiesto ai sensi degli articoli 1427 e 1430 c.c. di annullare o di rettificare o sostituire la clausola
4 del contratto di locazione per il periodo di vigenza ovvero dalla data di stipula del contratto e sino alla correzione ( 1.1.2020) e per l'effetto ha chiesto la restituzione dei canoni pagati in eccesso dal ricorrente e pari ad euro 53951,33 oltre interessi e rivalutazione;
in via subordinata ha chiesto di accertare l'ingiustificato arricchimento del locatore in relazione alle somme versate in eccedenza con condanna dei convenuti al pagamento della somma pari ad euro 53951,33 oltre interessi e rivalutazione.
Si è costituita in giudizio contestando in fatto e in diritto la pretesa di parte Parte_3 ricorrente e concludendo chiedendo il rigetto della domanda e l'inammissibilità della domanda di ingiustificato arricchimento;
in via subordinata ha chiesto di valutare equitativamente il concorso di colpa del ricorrente e per l'effetto ha chiesto di ridurre proporzionalmente l'entità delle suddette somme in proporzione dell'accertata efficienza causale dell'inerzia del ricorrente;
in ogni caso, nella ipotesi in cui venisse accertata la debenza di qualsivoglia somma in favore di parte ricorrente ha chiesto di accertare e dichiarare la prescrizione quinquennale ai sensi dell'art. 2948 nn.

3-4 cod. civ. e/o in ogni caso la prescrizione ordinaria decennale ai sensi dell'art. 2946 cod. civ.
Si è costituito in giudizio il eccependo in via preliminare il difetto di legittimazione passiva Controparte_2 in quanto dal 2010 lo stesso non è più proprietario del bene;
la prescrizione dei canoni richiesti in restituzione;

l'insussistenza di alcun errore.
Ha concluso chiedendo di accertare il difetto di legittimazione passiva del la prescrizione delle somme CP_2 richieste in restituzione;
il rigetto delle domande.
La causa, istruita documentalmente, è stata decisa all'udienza di discussione del 28.10.2025.
Parte ricorrente agisce in giudizio deducendo di essere incorsa in errore rilevante e riconoscibile con riferimento all'importo del canone dovuto per la locazione dell'immobile commerciale da lei condotto, errore di cui si è resa conto all'atto della stipula (con la nuova società cui sono stati ceduti i beni immobili dal Comune di e CP_2 cioè la di una scrittura privata nel 2020 con la quale è stato riconosciuto al laboratorio la tariffa CP_3 dedicata alle superfici magazzino/deposito/cantina e non quella dedicata alle superfici commerciali.
Prima di analizzare il merito della domanda va osservato che non può essere accolta l'eccezione di difetto di legittimazione passiva ( rectius titolarità passiva del rapporto) sollevata dal in quanto il Controparte_2 contratto in relazione al quale la parte ricorrente deduce essere incorsa in errore è quello stipulato con il che, a parte le modifiche intervenute in data 2020, è quello che continua a essere in vigore tra le parti. CP_2
Ciò precisato va osservato che parte ricorrente a pagina 7 rigo 9 del ricorso deduce una annullabilità parziale del contratto di locazione stipulato tra le parti per essere incorsa in errore essenziale e riconoscibile.
Nelle conclusioni, d'altronde, la stessa chiede solo l'annullamento della clausola relativa alla pattuizione del canone.
pagina 3 di 6 Sul punto occorre osservare che il nostro ordinamento non prevede l'istituto dell'annullamento parziale del contratto: difatti in tema di annullamento non è rinvenibile nel codice civile una disposizione analoga a quella prevista in tema di nullità dall'art. 1419 c.c., norma questa peraltro eccezionale e pertanto non suscettibile di interpretazione analogica. La parzialità dell'annullamento non potrebbe che richiedere la sussistenza di una parzialità del vizio ma la sussistenza di una parzialità del vizio non è prospettabile in quanto o il vizio è essenziale e allora concerne l'intero atto o il vizio riguarda una parte non essenziale ed è allora irrilevante. Per cui deve escludersi che il legislatore abbia previsto un annullamento parziale del contratto.
Tale motivazione potrebbe essere sufficiente a ritenere inammissibile la domanda formulata da parte ricorrente.
In ogni caso si osserva che la domanda sarebbe in ogni caso infondata.
Ed infatti In linea generale, occorre innanzitutto premettere che i profili di rilevanza civilistica, i quali attengono ai rapporti tra privati, vanno tenuti distinti dai profili di rilevanza amministrativa, relativi ai rapporti tra i privati e la pubblica amministrazione.
Dunque la “destinazione d'uso” di un immobile concordata da locatore e conduttore nell'ambito di un contratto di locazione (la quale attiene alle modalità di godimento e di sfruttamento dell'immobile da parte del conduttore stabilite tra le parti) è profilo ben distinto rispetto alla “destinazione d'uso” rilevante ai fini catastali e urbanistici.
Ed è proprio per tale ragione che, sul piano civilistico, le parti, nell'esercizio della loro libertà contrattuale, possono validamente convenire la locazione ad uso abitativo di immobili che siano in realtà privi, dal punto di vista urbanistico, del certificato di abitabilità e, allo stesso modo, possono stabilire la locazione ad uso commerciale di immobili che, in realtà, non sono adibiti ad un uso simile sul piano amministrativo.
Del resto, proprio sull'assunto per cui i rapporti tra privati vanno tenuti ben distinti dai rapporti con la pubblica amministrazione, la Suprema Corte ammette, pacificamente, la validità anche dei contratti di locazione aventi ad oggetto immobili totalmente abusivi (sul tema v., per tutti, in materia di immobili locati ad uso diverso, Cass. n.
17557/2020; per gli immobili locati ad uso abitativo;
v., tra le tante, Cass. n. 12275/2009; Cass. n. 5672/2004;
Cass. n. 4228/1999).
E se fosse vera la tesi di parte ricorrente secondo cui la quantificazione del canone di locazione deve essere parametrata ai requisiti oggettivi dell'immobile locato e alla sua destinazione d'uso catastale, neppure si spiegherebbe l'obbligo del conduttore che abbia goduto pacificamente dell'immobile concesso in locazione di pagare il canone anche laddove il rapporto abbia ad oggetto un bene che, prima ancora di essere adibito ad un uso conforme alla categoria catastale di appartenenza, sia stato costruito in assenza di qualsivoglia titolo autorizzativo e, non essendo mai stato sanato, sia totalmente abusivo (sul punto, v. anche Cass. n. 12983/2010;
Cass. n. 22312/2007; Cass. n. 19190/2003).
In altri termini, così come le parti possono validamente concordare la locazione di un immobile indipendentemente dalla sua conformità urbanistica (e, a maggior ragione, dalla “categoria catastale” di appartenenza), allo stesso modo, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, possono liberamente determinare il corrispettivo del godimento del bene oggetto di locazione (e dunque la misura del canone), indipendentemente dalle caratteristiche tecniche rilevanti ai fini amministrativi.
Ed è ciò che è avvenuto nel caso di specie in cui le parti hanno liberamente concordato una diversa classificazione dei beni (ma ovviamente con un accordo valido solo inter partes) e ciò non implica affatto né che pagina 4 di 6 siano venuti meno per il passato i diversi accordi intercorsi tra le parti, né che via sia stato un errore ( né di diritto né di calcolo) nel determinare il canone in precedenza pattuito non dovendoci essere alcuna obbligatoria corrispondenza tra il canone pattuito e l'individuazione catastale dell'immobile, potendo, come precisato, le parti derogare, con accordi validi inter partes, alla classificazione degli immobili che risulta dal catasto.
Alla luce di tali motivazioni la domanda di parte ricorrente, a prescindere dalla sua inammissibilità, non può trovare comunque accoglimento.
Deve essere dichiarata inammissibile, inoltre, per difetto di residualità la domanda di arricchimento senza causa.
L'azione generale di ingiustificato arricchimento ha natura sussidiaria, potendo essere esercitata solo quando manchi un titolo specifico sul quale possa essere fondato un diritto di credito, con la conseguenza che il giudice, anche d'ufficio, deve accertare che non sussista altra specifica azione, per le restituzioni ovvero per l'indennizzo del pregiudizio subito, contro lo stesso arricchito o contro altra persona. Ciò vale, a fortiori, quando l'azione titolata, se esistente, sia stata esperita e sia risultata, in concreto, carente di taluno dei suoi requisiti (Cass.
6597/2022).
Nel caso di specie, l'attore aveva una azione tipica che però è risultata, da un lato inammissibile per come formulata e dall'altro comunque non fondata, con conseguente inammissibilità dell'azione formulata ai sensi dell'articolo 2041 c.c.
Le spese seguono strettamente la soccombenza di parte ricorrente e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 147/2022 in relazione al valore della causa e all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte.
Osservata la pluralità di parti coinvolte nel presente giudizio, preme evidenziare che la pronuncia di un'unica condanna alle spese di causa, con liquidazione cumulativa delle medesime, è consentita a carico di più' parti soccombenti, secondo la previsione dell'art. 97 c.p.c., ma non anche in favore di più parti vittoriose, che siano state assistite da difensori diversi. Infatti, la solidarietà attiva non essendo espressamente prevista non si presume, per cui la responsabilità delle parti soccombenti comporta che ciascuna delle controparti, ove abbia presentato distinte comparse e memorie, abbia diritto al proprio rimborso, tanto più se la difesa sia stata espletata da difensori diversi (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 663 del 25/01/1999 (Rv. 522599)).
Solo quando nello stesso giudizio più parti sono state assistite dal medesimo difensore, e la loro domanda sia stata accolta, è ammissibile a carico del soccombente la liquidazione unitaria e globale delle spese di lite in favore delle parti vittoriose (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 476 del 13/01/2009 (Rv. 606040)).
Quanto alle spese della fase di negoziazione assistita richieste da deve essere Parte_3 riconosciuto l'importo di euro 1008,00 ( e cioè il minimo dello scaglione di riferimento tenuto conto del valore della domanda) per la sola fase stragiudiziale della negoziazione assistita atteso che dalla documentazione prodotta è dato evincersi che la parte ha aderito all'invito alla negoziazione, procedura che, tuttavia, è stata avviata dalla controparte, senza che le parti fossero poi addivenute ad un accordo conciliativo;
devono, altresì, riconoscersi i compensi per il procedimento di mediazione che si liquidano in euro 1008,00 trovando applicazione quanto stabilito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui, quando la mediazione sia una fase necessaria del giudizio complessivo, come nel caso di specie, il giudice è tenuto a regolare anche le spese del procedimento di mediazione, sicché deve ritenersi che la liquidazione complessiva dei compensi per la fase di pagina 5 di 6 mediazione e per quella giudiziale rientrino nella richiesta omnicomprensiva di liquidazione delle spese e compensi di causa (cfr. ex multis Cass. Sez.3 - , Ordinanza n. 13145 del 14/05/2021).

P.Q.M.


Il Tribunale di Busto Arsizio, in composizione monocratica definitivamente pronunciando nella causa indicata in epigrafe, così provvede:
a) rigetta le domande formulate da parte ricorrente;

b) condanna al pagamento, in favore del in persona del Sindaco Parte_1 Controparte_2 pro tempore delle spese di lite del presente giudizio liquidate in complessivi euro 6307,00 oltre rimborso spese generali (15% sul compenso), CPA ed IVA come per legge;

c) condanna l pagamento, in favore di in persona del Parte_1 Parte_2 legale rappresentante pro tempore delle spese di lite del presente giudizio liquidate in complessivi euro 8323,00
( di cui 6307,00 relativamente al presente giudizio ed euro 1008,00 per la fase di negoziazione assistita ed euro
1008,00 per la fase di mediazione) oltre rimborso spese generali (15% sul compenso), CPA ed IVA come per legge.
Il Giudice
Carlo AR
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