N. 1226/2022 Ruolo Generale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
Il Tribunale di Pordenone, in persona del Giudice dr.ssa Maria Paola Costa, ha pronunciato la seguente sentenza nella causa civile di primo grado, promossa con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato il
31 maggio 2022
da
(C.F. ) rappresentata e difesa, per mandato in Parte_1 CodiceFiscale_1 calce al predetto ricorso, dall'avv. Teresa Fini e presso il suo studio in Pordenone elettivamente domiciliata

- ricorrente -


contro
(C.F. ) e (C.F. CP_1 CodiceFiscale_2 Controparte_2 [...]
rappresentati e difesi, per mandato in calce alla comparsa di costituzione, C.F._3 dall'avv. Federica Tonon e presso il suo studio in Pordenone elettivamente domiciliati
- convenuti -
Oggetto: vendita di cose immobili.
Causa iscritta a ruolo il 1° giugno 2022 e trattenuta in decisione all'esito dell'udienza cartolare di precisazione delle conclusioni del 13 giugno 2025.
Pagina 1 di 21 CONCLUSIONI
Per la ricorrente: come da foglio depositato telematicamente il 12 giugno 2025:
“In via preliminare si insta affinché codesto Ill.mo Giudice voglia revocare il proprio provvedimento di estromissione dal presente fascicolo del documento 5 di parte attrice disposto all'udienza del 23 gennaio 2024 in accoglimento dell'eccezione di tardività del deposito sollevata dall'avvocato Tonon (in quanto, a suo dire, depositato solo in data 22 dicembre 2023 a preclusioni istruttorie ormai maturate), poiché, da una attenta verifica dei depositi effettuati da parte attrice nel fascicolo telematico è emerso che il documento 5 è stato ritualmente depositato con dedicata nota di deposito in data 1 giugno 2022, il giorno successivo alla data in cui la causa è stata iscritta a ruolo (31/05/2022). (doc.37, 38, 39)
La dichiarata decadenza e conseguente preclusione risulta, pertanto, illegittima.
Tanto doverosamente premesso, la signora rassegna le seguenti Pt_1
CONCLUSIONI
In via preliminare: Revocarsi il provvedimento di estromissione dal fascicolo telematico RG
n. 1226/2022 del documento 5 di parte attrice in quanto regolarmente depositato con nota di deposito del 1° giugno 2022, il giorno successivo all'iscrizione della causa a ruolo avvenuta in data 31 maggio 2022.
Nel merito: Contrariis rejectis, accertata e dichiarata la sussistenza dei contestati vizi e difetti come meglio individuati in narrativa, ridurre il prezzo della vendita de qua ex art. 1492 cc. in relazione ed in proporzione ai predetti vizi nella misura del 15% ovvero in quella maggiore o minore ritenuta di giustizia e, per l'effetto, condannare i convenuti signori e alla restituzione di quanto percepito in eccedenza CP_1 Controparte_2 rispetto al prezzo come sopra ridotto vale a dire alla restituzione dell'importo di €
14.250,00 ovvero di quello diversamente riconosciuto. Condannare altresì, i convenuti al risarcimento dei danni conseguenti al mancato godimento dell'immobile ed ai relativi costi subiti pari complessivamente ad € 5.632,84 (4.800,00 + 832,84). Con refusione delle spese di lite del presente giudizio, dell'ATP e CTP.
In via subordinata: Accertata e dichiarata la sussistenza dei contestati vizi e difetti
Pagina 2 di 21 condannarsi i signori i signori e ex art. 1494 c.c. al CP_1 Controparte_2 risarcimento dei danni in favore della signora pari ad € 10.107,48 per i costi Pt_1 sostenuti e sostenendi per la loro eliminazione, ad € 5.632,84 (4.800,00 + 832,84) per il mancato godimento dell'immobile e così per complessivi € 15.740,32 ovvero nella diversa somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa e/o ritenuta di giustizia.
In via istruttoria: come da memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 del 7 maggio 2023 e memoria ex art. 183 comma 6 n. 3 del 25 maggio 2023 di parte ricorrente/attrice,
si chiede ammettersi prova per testimoni sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che la signora nei giorni successivi alla consegna delle chiavi dell'immobile, Pt_1 avvenuta il 24 luglio 2020, nel rimuovere il frigorifero dall'interno del mobile in cui era incastonato, si avvedeva di una presenza di umidità all'interno dello stesso come da fotografie che si rammostrano al teste (doc. 5)?
2) Vero che la settimana successiva alla consegna delle chiavi con l'aiuto di terze persone staccava dal muro i mobili della cucina?
3) Vero che le pareti sottostanti erano interamente ricoperte di muffa come da fotografie che si rammostrano al teste (doc 5)?
4) Vero che in data 4 agosto 2020, provvedeva, alla presenza dell'allora amministratore dello stabile, signora e di un tecnico di fiducia, geom. di San Vito CP_3 Per_1 al Tagliamento ad effettuare un sopralluogo e dei rilievi fotografici dai quali emergeva la presenza di una forte umidità che aveva intaccato non solo i muri posti dietro ai mobili della cucina causando macchie di umidità diffuse, ma anche i pavimenti ed altre zone dell'abitazione come da fotografie che si rammostrano al teste (doc. 5)?
5) Vero che, in particolare, i battiscopa lungo le pareti si presentavano incurvati e con segni di muffa come da fotografie che si rammostrano al teste (doc. 5)?
6) Vero che il pavimento all'altezza della stufa, rimossa dai resistenti successivamente al rogito, si presentava scollato con gobbe avvallamenti e fessurazioni come da fotografie che si rammostrano al teste (doc. 5)?
7) Vero che il pavimento sottostante la porta che dal soggiorno conduce al terrazzo,
Pagina 3 di 21 situata vicino alla stufa poi rimossa, si presentava rialzato, a causa dell'umidità con conseguente difficoltà ad aprirla come da fotografie che si rammostrano al teste (doc. 5)?
8) Vero che il muro dietro la lavatrice presentava macchie di umidità e di muffa diffuse come da fotografie che si rammostrano al teste (doc. 5)?
9) Vero che con il distanziamento dei mobili della cucina dal muro era venuto meno l'effetto “tappo” e si era diffuso in tutto l'appartamento un forte e sgradevole odore di muffa?
10)Vero che la signora , con raccomandata a.r. di data 7 agosto 2020, comunicava Pt_1 immediatamente ai venditori, anche per il tramite del suo procuratore, i vizi e le difformità in parola come da doc. 6 che si rammostra al teste?
11) Vero che la signora , a causa delle condizioni d'insalubrità, non aveva potuto Pt_1 fruire dell'appartamento e aveva dovuto richiedere al proprietario dell'immobile precedentemente occupato di poter prorogare la locazione, nonostante avesse dato disdetta per il mese di luglio 2020 in vista del suo ingresso nella sua nuova abitazione
(doc. 7)?
12) Vero che la signora continuava a versare il canone pari ad euro 350,00 di Pt_1 locazione per circa un anno e precisamente dal luglio 2020 al giugno 2021 e, nel contempo, a corrispondere le rate di mutuo stipulato per l'acquisto della nuova abitazione come da doc. 8, 9,10 che si rammostra al teste?
13) Vero che la signora si è trasferita nell'immobile oggetto di causa i primi giorni di Pt_1 luglio 2021?
14) Vero che l'accertata presenza di muffa e di umidità sulla parete ovest esattamente in corrispondenza dei mobili della cucina rimossi aveva intaccato l'intero strato dell'intonaco?
15) Vero che la presenza di umidità sul pavimento in legno e sulle pareti nella nicchia antistante la cucina, dove era posizionata la lavatrice con il relativo mobile che la conteneva era stata causata da una perdita d'acqua precedente al rogito?
16) Vero che a seguito della rimozione verticale delle piastrelle della parete del soggiorno che ingloba la colonna di scarico risultata poi viziata, veniva accertata la presenza di
Pagina 4 di 21 umidità degli intonaci?
17) Vero che ripristinando solo parzialmente la pavimentazione in legno anziché sostituirla integralmente, era impossibile ricreare una tinta similare a quella esistente?
18) Vero che la stufa teneva schiacciata la pavimentazione verso il basso e che i vizi successivamente riscontrati non potevano essere visibili se non dopo aver rimosso la stufa stessa?
19) Vero il pavimento in legno lungo parte della parete ovest adiacente il portico, leggermente in corrispondenza della stufa a pellet rimossa, si presentava sollevato e distaccato?
20) Vero che nel mese di marzo 2022 a causa della predetta umidità la signora Pt_1 riscontrava un ulteriore sollevamento del parquet come da fotografie che si rammostrano doc. 22?
21) Vero che la signora corrispondeva la tassa rifiuti per l'anno 2021 sia Pt_1 dell'abitazione acquistata che dell'appartamento locato come da documenti che si rammostrano al teste (doc. 18)?
22) Vero che la signora per la gestione 2020/2021 corrispondeva spese Pt_1 condominiali per l'appartamento locato per un totale di € 212,94 come da documento 17 che si rammostra al teste?
23) Vero che a seguito di accesso agli atti presso l'ufficio tecnico del Comune di Fiume
Veneto emergeva che il posto auto coperto identificato al f. 1 mapp. 540 sub 12, piano terra, compravenduto unitamente all'immobile oggetto di causa, agli atti risulta scoperto
(doc. 34, 35, 36)?
24) Vero che la suddetta irregolarità veniva riscontrata anche dall'amministratore in occasione dell'istruttoria della pratica per accedere al cd superbonus?
25) Vero che i vizi lamentati da parte attrice erano tutti preesistenti alla compravendita?
26) Vero che l'attrice per la sistemazione e ripristino degli intonaci della cucina e del soggiorno nonché per la riparazione del tubo e ripristino della muratura e, infine per la
Pagina 5 di 21 sistemazione dello scarico dell'abitazione di proprietà della signora , sita Fiume Pt_1
Veneto in via Vespucci ccorrispondeva” [rectius: corrispondeva] “alla ditta General Service di la somma di € 2.725,48 come da doc. n. 15 di parte attorea che si Persona_2 rammostra al teste;

27.Vero che per la sostituzione parziale della pavimentazione in legno del salotto e per la lucidatura l'attrice corrispondeva alla ditta la somma pari ad € 1.032,00 Parte_2 come da doc. 14 di parte attorea che si rammostra al teste;

28) Vero che per l'attività professionale svolta dal geometra quale consulente Tes_1 tecnico di parte nel relativo procedimento di ATP la signora corrispondeva a Pt_1 quest'ultimo la somma pari ad €1157,00 come da documento n.20 che si rammostra al teste?
Si indicano a testi anche a riprova sui capitoli avversari eventualmente ammessi, i signori:

1.geom. di San Vito al Tagliamento sub capitoli da 4 a 9 e da 14 a 16 - Testimone_2
18 -19

2. geom. Paron Ivan di Latisana (UD) 33053, via Stretta, 35 su tutti i capitoli di prova

3.l (amministratore condominio), via del Mattino, 11San Vito al Tagliamento CP_3
(PN) sub capitoli da 4 a 9 e da 14 a 16 -18- 19

4. via A. Vespucci, 47 Fiume Veneto (PN) su tutti i capitoli di prova Testimone_3
5 c/o General Service, Piazza XX Settembre 4/d 33092 Fanna (PN) Persona_2
33092 sub capitolo - 26 Testimone_4
6. , via Ronchis, 39, Latisana (UD), 33053 sub capitolo 6 -7-15-17-19-27 Parte_2
7. , via L. Ariosto n.7 33028 San Michele al Tagliamento (VE) su tutti i Testimone_5 capitoli di prova

8. Amministratore signor , viale Grigoletti, 94/b, Pordenone sub capitolo 23 e CP_4
24
Si chiede che il Giudice voglia disporre a controparte l'esibizione della pratica di
Pagina 6 di 21 conformità edilizio- urbanistica del posto auto coperto”.
Per i convenuti: come da foglio depositato telematicamente il 9 giugno 2025:
“In via preliminare:
- Revocare la contumacia di e;
CP_1 Controparte_2
- Dichiararsi l'intervenuta decadenza della ricorrente al diritto alla garanzia sugli asseriti vizi e difetti sul bene immobile compravenduto per le ragioni esposte in premessa.
Nel merito
Respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto, per le ragioni di cui in narrativa.
Con vittoria di spese e compensi di lite, con distrazione a favore del costituito procuratore.
In via istruttoria
Ammettersi la prova testimoniale sulle seguenti circostanze non ammesse e con i testi non escussi:
1) “Vero che” l'immobile oggetto della compravendita, costruito nel 2001, era stato acquistato dai coniugi nel 2008 e da tale data ininterrottamente abitato anche con CP_1 due figli minori;

2) “vero che” la sig.ra aveva visionato due/tre volte l'appartamento prima di Pt_1 sottoscrivere la proposta di vendita del 06.02.2020 alla presenza dell'agente immobiliare
, e nei mesi successivi, tra marzo e maggio/giungo 2020, prima del rogito Controparte_5 notarile, altre tre/quattro volte alla presenza dei proprietari;

3) “vero che” il prezzo inziale di vendita dell'immobile era di € 105.000,00, ma i venditori si accordavano con l'acquirente per applicare uno sconto di € 10.000,00, tenuto conto della vetustà dell'immobile e della volontà della sig.ra di fare alcuni lavori;
Pt_1
4) “vero che” la sig.ra aveva notato la presenza di macchie di umidità di risalita Pt_1 sulle pareti esterne dell'edificio tanto che aveva chiesto all'agente immobiliare l'intervento di un tecnico specializzato per la tinteggiatura ed il ripristino delle pareti esterne, ed aveva
Pagina 7 di 21 altresì chiesto di prepararle un preventivo per ritinteggiare l'immobile anche all'interno;
5) “vero che” l'agente immobiliare effettuava con il manutentore un Controparte_6 sopralluogo per vedere i lavori da fare;

6) “vero che” con messaggio di data 13.07.2020 la sig.ra chiedeva all'agente Pt_1 immobiliare “di parlargli con urgenza per il pittore”, come da documento che si rammostra
(all. i) ed il giorno successivo disdiceva il lavoro senza motivazione;

7) “vero che” la sig.ra chiedeva al geom. di prepararle un Pt_1 Testimone_6 preventivo per la chiusura della terrazza esterna, come da documento che si rammostra
(all. m);
8) “vero che” la sig.ra aveva chiesto espressamente ai proprietari di non rimuovere Pt_1
i mobili dell'abitazione;
9) “vero che” lo stato del battiscopa lungo le pareti, dell'intonaco del bagno e del pavimento che dal soggiorno conduce al terrazzo era il medesimo prima e dopo il rogito notarile;

10) “vero che” in data 14.07.2020 l'agente Immobiliare e il tecnico , come Controparte_6 da richiesta della sig.ra , rimuovevano la stufa a pallet dal suo sito e riscontravano Pt_1 la presenza di sola polvere;

11) “vero che” tra il 14.07.2020 e la consegna delle chiavi avvenuta in data 24.07.2020 la sig.ra era andata con il compagno nuovamente a vedere l'immobile; Pt_1
12) “vero che” la sistemazione catastale per la trasformazione del posto auto scoperto in posto auto coperto è stata effettuata in edilizia libera, non necessitando di richiesta di autorizzazione né comunicazione alcuna;

13) “vero che” il valore massimo di umidità consentito in un'abitazione è del 20% e nell'appartamento venduto alla sig.ra è stato riscontrato un picco massimo del 25% Pt_1 nella sola zona giorno;

14) “vero che” la superficie interessata dalle problematiche lamentate dalla sig.ra Pt_1 riguardava solo due porzioni di pareti del vano soggiorno/cucina e non ha interessato altri
Pagina 8 di 21 vani dell'immobile;
15) “vero che” la superficie complessiva interessata dalla muffa era pari al 2-3%;
16) “vero che” i vani adibiti a camera matrimoniale, camera singola, bagno e buona parte del soggiorno/cucina erano fruibili;

17) “vero che” per la pulizia delle muffe lamentate dalla sig.ra sarebbe stato Pt_1 sufficiente azionare un deumidificatore per 10 giorni;

18) “vero che” le tecniche costruttive dell'epoca della edificazione dell'immobile in questione erano diverse da quelle odierne;

Si indicano quali testi:
- della BS Case di . Piazzetta Costantini, Pordenone Controparte_5 Controparte_5
- , Via S. Antonio, 3/B, Porcia Controparte_6
- , via del Bersagliere 1, Pordenone Testimone_6
- ZZ EZ, via Carducci, Pordenone
- , via Carducci, Pordenone CP_7
In ogni caso, ci si oppone alla prova testimoniale richiesta da controparte per i seguenti motivi:
sub. 1) e sub 2): circostanze non contestate;

sub 3) sub 4) sub 5) sub 6) sub 7) sub 8): oggetto di Ctu (si veda pag. 8 e ss. dell'elaborato peritale)
Il cap. sub. 3) contiene un giudizio: ”interamente ricoperto di muffa”
Il cap. sub. 4) contiene giudizi: ”forte umidità”; “macchie di muffa diffuse”
Il cap. sub 7) contiene giudizi: “a causa dell'umidità” e “difficoltà ad aprirla”
Il cap. sub. 8) contiene giudizi: ”macchie di umidità e di muffa diffuse”
Pagina 9 di 21 a riprova:
sub. a) “vero che” i battiscopa lungo le pareti si presentavano incurvati anche durante i sopralluoghi effettuati dalla sig.ra prima della consegna dell'immobile; Pt_1
sub. b) “vero che” l'intonaco dei muri dell'appartamento era visibilmente rovinato anche durante i sopralluoghi effettuati dalla sig.ra prima della consegna dell'immobile; Pt_1
teste: e Controparte_5 Testimone_6
sub. 9): costituisce un giudizio l'inciso “forte e sgradevole odore”
la circostanza è generica in quanto manca un riferimento temporale la circostanza è stata oggetto di accertamento del Ctu
sub. 10): la circostanza è documentale sub. 11) sub. 12) sub. 13): l'intera circostanza costituisce un giudizio ed in ogni caso sono irrilevanti le scelte di vita della sig.ra , ed in particolare la decisione di prendere un Pt_1 immobile in locazione, di pagare quel canone di locazione, di restarci per un anno;

sub. 14): La circostanza è stata oggetto di Ctu ed in ogni caso così come formulata
(“….aveva intaccato l'INTERO stato dell'intonaco”) è contraria alle risultanze del Ctu che nel rispondere al quesito (punto 1 pag. 7/8) ha accertato “la presenza di muffa sulla parete ovest …che ha intaccato PARZIALMENTE l'intonaco”
sub. 15) sub 16) sub. 17) sub. 19): La circostanza è stata accertata dal Ctu
sub. 18): La circostanza è negativa, costituisce un giudizio ed in ogni caso è stata oggetto di accertamento del Ctu
sub. 20): costituisce un giudizio l'inciso “a causa della predetta umidità”; in ogni caso non è oggetto del presente giudizio lo stato dell'immobile 8 mesi dopo la consegna avvenuta in data 24 luglio 2021;
sub. 21) e sub 22): circostanze irrilevanti sub. 23) sub. 24) sub. 25): esiste agli atti documentazione relativa alla questione del posto
Pagina 10 di 21 auto: al momento dell'acquisto dell'immobile da parte dei coniugi nel 2008 il posto CP_1 auto era coperto, ma in planimetria risultava scoperto. Nel maggio 2020, prima della stipula della compravendita con la sig.ra , il geom. , su incarico di Pt_1 Testimone_6
al fine di regolarizzare la situazione di fatto con quella catastale, CP_1 presentava “la richiesta di variazione catastale per la trasformazione del posto auto scoperto in posto auto coperto, con data fine lavori del 22.05.2020 (all. h). Tale tipo di sistemazione catastale è stata effettuata in edilizia libera, ovvero non necessitava di richiesta di autorizzazione né comunicazione alcuna. Per tale motivo non risulta agli atti del CP_8
sub. 26): circostanza generica sub. 27) e sub. 28): circostanze documentali ed in ogni caso irrilevanti;

In caso di ammissione dei capitoli di prova avversari si chiede di essere abilitati a prova contraria con i testi indicati nella seconda memoria.
Ci si oppone all'ordine di esibizione richiesto da controparte esistendo agli atti la documentazione relativa alla questione del posto auto (vedi nota sub. 23, 24, e 25)”.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., la ricorrente ha riferito che con atto Parte_1 del 9 luglio 2020 a rogito del notaio dr. di Pordenone aveva acquistato al Persona_3 prezzo di € 95.000,00 dai signori e un immobile, sito in CP_1 Controparte_2
Fiume Veneto e meglio decritto in atti, contraendo in pari data per siffatto acquisto un mutuo fondiario con la , e ha, quindi, dedotto che tale Controparte_9 immobile era risultato affetto sia da gravi vizi e difetti, che erano già stati accertati dal Ctu geom. nel corso del procedimento N. 2286/2020 Ruolo Generale che aveva Persona_4 avviato ex artt. 696 e 696 bis c.p.c., sia da altri vizi ed irregolarità che aveva successivamente riscontrato.
Un tanto esposto, la ricorrente ha chiesto al Tribunale di Pordenone di accogliere le seguenti, testuali, domande:
“Nel merito Accertata e dichiarata la sussistenza dei contestati vizi e difetti come meglio
Pagina 11 di 21 individuati in narrativa, ridurre il prezzo della vendita de qua ex art. 1492 cc. in relazione ed in proporzione ai predetti vizi nella misura del 15% ovvero in quella maggiore o minore ritenuta di giustizia e, per l'effetto, condannare i convenuti signori e CP_1
alla restituzione di quanto percepito in eccedenza rispetto al prezzo come Controparte_2 sopra ridotto vale a dire alla restituzione dell'importo di € 14.250,00 ovvero di quello diversamente riconosciuto.
Condannare altresì, i convenuti al risarcimento dei danni conseguenti al mancato godimento dell'immobile ed ai relativi costi subiti pari complessivamente ad € 5.632,84
(4.800,00 + 832,84).
Con refusione delle spese di lite del presente giudizio, dell'ATP e CTP.
In via subordinata Accertata e dichiarata la sussistenza dei contestati vizi e difetti condannarsi i signori i signori e ex art. 1494 c.c. al CP_1 Controparte_2 risarcimento dei danni in favore della signora pari ad € 10.107,48 per i costi Pt_1 sostenuti e sostenendi per la loro eliminazione, ad € 5.632,84 (4.800,00 + 832,84) per il mancato godimento dell'immobile e così per complessivi € 15.740,32 ovvero nella diversa somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa e/o ritenuta di giustizia.
In via istruttoria: Si chiede l'acquisizione del fascicolo dell'accertamento tecnico preventivo promosso dalla signora nei confronti degli odierni convenuti, RG n.2286/2020 – Pt_1
Tribunale di Pordenone - Giudice dott.ssa ”. Pt_1

1.2 Con decreto di data 9 giugno 2022 il Giudice designato ha fissato udienza avanti a sé per il giorno 11 ottobre 2022, assegnando ai convenuti il termine del 26 settembre 2022 per la costituzione ed onerando la ricorrente della notifica almeno 30 giorni prima del suddetto termine.

1.3 All'udienza dell'11 ottobre 2022, avuta la comparizione del solo difensore della ricorrente, il Giudice ha dichiarato la contumacia dei convenuti, disponendo l'acquisizione,
a cura della cancelleria, del fascicolo dell'accertamento tecnico preventivo (di seguito solo
A.T.P.) e differendo, per l'effetto, la causa all'udienza del 24 gennaio 2023, da celebrarsi in modalità cartolare mediante deposito, entro il 16 gennaio 2023, di note scritte.

1.4 Con atto denominato “comparsa di costituzione e note scritte autorizzate”,
Pagina 12 di 21 depositato il 13 gennaio 2023, si sono costituiti i convenuti e CP_1 [...]
, rilevando: CP_2
- di non aver ricevuto la notifica del ricorso, di talché chiedevano di essere rimessi in termini;

- che la ricorrente era decaduta dal diritto alla garanzia, avendo denunciato i vizi solo il 7 agosto 2020;
- che la causa non si prestava ad essere trattata nelle forme del procedimento sommario di cognizione;

- che la avversaria domanda era, in ogni caso, infondata nel merito.
Un tanto rilevato, i convenuti hanno formulato le seguenti, testuali, conclusioni:
“In via preliminare:
- Revocare la contumacia di e;
CP_1 Controparte_2
- Qualora ritenuto necessario, disporsi la rimessione in termini dei resistenti;

- Dichiararsi l'intervenuta decadenza della ricorrente al diritto alla garanzia sugli asseriti vizi e difetti sul bene immobile compravenduto per le ragioni esposte in premessa.
In via preliminare subordinata:
- In caso di mancato accoglimento dell'eccezione preliminare di intervenuta decadenza, accertato che le difese svolte dai resistenti richiedono un'attività istruttoria non sommaria, fissare, ai sensi dell'art. 702-ter, terzo comma, cod, proc. civ., con ordinanza non impugnabile, l'udienza di cui all'art. 183 cod. proc. civ., per le ragioni di cui in narrativa.
Nel merito
Respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto, per le ragioni di cui in narrativa.
Con vittoria di spese e compensi di lite, con distrazione a favore del costituito procuratore.
In via istruttoria
Pagina 13 di 21 Al fine di poter dimostrare quanto accaduto durante le trattative che hanno preceduto la compravendita e di dare ulteriore certezza e conferma dei fatti sopra esposti, si richiede l'assunzione della prova orale nei termini e nei modi che verranno di seguito formulati:
1. “vero che” l'immobile era stato messo in vendita dal nel sito Controparte_10 www.bscase.it, www.bancadellecase.it, www.subito.it al prezzo di € 105.000,00;
2. “vero che” i venditori avevano applicato uno sconto di € 10.000,00 rispetto all'iniziale prezzo della compravendita affinchè la sig.ra potesse far fronte a tutte le eventuali Pt_1 necessità di un edificio di 20 anni;

3. “vero che” la sig.ra aveva chiesto ai venditori di lasciarle la cucina con tutti gli Pt_1 elettrodomestici, come da documento che mi si rammostra (all. f)
4. “vero che” la sig.ra aveva effettuato almeno 3 sopralluoghi con l'agente Pt_1 immobiliare prima di decidere di acquistarlo;
Controparte_5
5. “vero che” la sig.ra aveva visionato l'immobile sia all'interno che all'esterno ed Pt_1 aveva notato tracce di umidità esterna da assorbimento dal fondo;

6. “vero che” la sig.ra , preso atto dello stato dell'immobile, chiedeva al tecnico. Pt_1
di preparagli un preventivo per rifare la pittura esterna e per ritinteggiare Controparte_6
l'immobile anche all'interno.
7. “vero che” la sig.ra decideva di non dar seguito ai lavori di ritinteggiatura;
Pt_1
Si indicano quali testi:
- , Piazzetta Costantini, 23, 33170 Pordenone Controparte_5
- Geom. , con studio in via Del Bersagliere 1 a Pordenone Testimone_6
- Tecnico , via Sant'Antonio 3, Porcia Controparte_6
- Geom. da Sacile Persona_5
- Via Ferrovia 21- 33080 Zoppola Controparte_11
- ZZ EZ - Via Carducci 19 - 33170 Pordenone”.
Pagina 14 di 21 1.5 Disposto il mutamento del rito ed autorizzate le parti al deposito delle memorie di cui all'art. 183 comma 6° c.p.c., è stato dato ingresso alle prove orali sui capitoli da 1 a 8 della memoria della ricorrente di data 7 maggio 2023 e sui capitoli a) e b) della memoria dei convenuti di data 23 maggio 2023, ammessi con ordinanza riservata del 22 settembre
2023.

1.5 Indi, dopo l'escussione dei testi ed per la Testimone_5 Testimone_2 ricorrente e dei testi e per i convenuti, su istanza Controparte_5 Testimone_6 congiunta delle parti, il processo è stato rinviato per la precisazione delle conclusioni ed, all'esito dell'udienza cartolare del 13 giugno 2025, la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione alle parti stesse dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

2.1 Operata, nei termini succinti che precedono, l'esposizione dei fatti rilevanti oggetto del contendere, va, anzitutto, disattesa l'eccezione di decadenza della ricorrente dalla garanzia per vizi, sollevata in via preliminare dai convenuti.
Deve, in primo luogo, premettersi (cfr., per tutte, Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 1031 del 29 gennaio 2000) che la decadenza dal diritto di garanzia per i vizi della cosa venduta, in quanto eccezione in senso stretto, non può essere rilevata d'ufficio, ma dev'essere ritualmente eccepita da chi vi abbia interesse, ossia dal venditore, che tale eccezione deve, tuttavia, sollevare nella comparsa, purché tempestivamente depositata.
Invero, nella specie, trova applicazione l'art. 702 bis c.p.c. il quale - per quanto qui rileva - giustappunto prevede (analogamente, peraltro, all'art. 167 c.p.c., che opera, viceversa, nel rito ordinario di cognizione) che il convenuto deve proporre, a pena di decadenza, le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio nella comparsa di risposta, da depositarsi in cancelleria nel termine assegnato dal Giudice per la sua costituzione.
Il che porta ad affermare che, nel caso che ci occupa, i signori e CP_1 CP_2 avrebbero, quindi, dovuto costituirsi entro il 26 settembre 2022 per poter utilmente sollevare siffatta eccezione, mentre la di loro costituzione è intervenuta solo con atto depositato il 13 gennaio 2023.
Pagina 15 di 21 Va, in secondo luogo, disattesa l'istanza di rimessione in termini, formulata dai medesimi convenuti.
Questi ultimi deducono, allo scopo, che il procedimento notificatorio (come si legge testualmente nei loro scritti difensivi) sarebbe inficiato dai seguenti “errori imputabili al soggetto notificante” ovvero dalle seguenti “anomalie”:
a. erronea indicazione, quale indirizzo dei destinatari, del numero civico 88, anziché
89, come poi successivamente corretto;

b. erronea indicazione, nell'avviso di ricevimento, del nome della destinataria come , anziché ; CP_2 Pt_3 CP_2
c. incompletezza, in entrambi gli avvisi di ricevimento, dei “numeri di invio”, essendo rimasta vuota l'ultima casellina.
Orbene, nessuno di tali rilievi appare idoneo a giustificare la dedotta “mancata conoscenza reale dell'atto” notificato “nei termini necessari per costituirsi in giudizio tempestivamente” (come pure si legge testualmente negli scritti difensivi dei convenuti).
Quanto al rilievo sub a., nell'indirizzo dei destinatari presente nella relata di notifica era stato inizialmente indicato il numero civico errato 88, ma lo stesso risulta, sino a querela di falso, corretto a penna in 89 dall'Ufficiale giudiziario, il quale, sempre sino a querela di falso, ha dichiarato di essersi recato a tentare la notifica all'esatto numero civico, che, peraltro, figura correttamente riportato nelle cartoline AR.
Quanto al rilievo sub b., il nome della risulta riportato correttamente nella CP_2 relata di notifica.
Quanto al rilievo sub c., la mancata indicazione nelle cartoline AR dell'ultimo numero identificativo delle raccomandate pare omissione che non comprova l'inefficacia del procedimento notificatorio, poi perfezionatosi, per entrambi i convenuti, ex art. 140
c.p.c., avendo questa volta l'agente postale dichiarato che i relativi atti non erano stati ritirati, sì da averne curato la restituzione al mittente per compiuta giacenza.
Peraltro, anche andandosi di contrario avviso e, quindi, anche laddove si disponesse la rimessione dei signori e in termini al fine di consentire CP_1 CP_2
Pagina 16 di 21 loro di eccepire l'intervenuta decadenza della signora dalla garanzia di che trattasi, Pt_1 tale eccezione si rivelerebbe, ad ogni buon conto, infondata per un duplice ordine di ragioni.
In primis, infatti, il termine di otto giorni dalla consegna del bene è previsto dall'art. 1495 c.c. per i soli vizi apparenti (cfr., ex multis, Cassazione civile, sez. II, sentenza n.
11452 del 30 agosto 2000), non valendo, perciò, per quelli che caratterizzano l'immobile inter partes compravenduto, vizi che, per quanto è emerso dall'espletata istruttoria, non erano niente affatto rilevabili attraverso un rapido e sommario esame del bene, avendone la ricorrente riscontrato esistenza ed entità in tempi e momenti successivi, ossia a partire da quando, ai primi di agosto 2020, ha iniziato a far rimuovere elettrodomestici e mobili presenti in casa, sì da rinvenire i segni di umidità e la muffa sui muri, che da tale arredamento risultavano di fatto occultati. Di qui la più che tempestiva denuncia, inviata con raccomandata del 7 agosto 2020 in atti.
E, secondariamente, il termine di otto giorni dalla scoperta dei vizi occulti, di cui al medesimo art. 1495 c.c., notoriamente decorre (cfr., ex plurimis, Cassazione civile, sez. VI
- 2, ordinanza n. 40814 del 20 dicembre 2021) “dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui detta scoperta si sia completata” (vedasi anche le conformi Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 11046 del 27 maggio 2016 e Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 6169 del 16 marzo 2011, ove l'acquisizione della certezza obiettiva e completa del vizio è correlata, come nella specie, all'esito di un accertamento tecnico disposto in sede giudiziale).
Non giova, peraltro, alla tesi dei convenuti il richiamo, operato dal legale dei medesimi convenuti, alla decisione di legittimità (trattasi della sentenza n. 23659/2021 citata a pagina 8 della comparsa di costituzione), in quanto nel caso affrontato dalla
Suprema Corte, come emerge chiaramente dalla lettura della motivazione, vi erano da un lato delle macchie di muffa ben visibili, tanto è vero che erano state viste anche da altri visitatori dell'appartamento, e dall'altro lato l'inesistenza di operazioni fraudolente di occultamento a mezzo di utilizzazione dell'arredamento al fine di nasconderle, mentre nella fattispecie che ci occupa le macchie di muffa ed i segni di umidità non erano
Pagina 17 di 21 minimamente visibili proprio perché mascherati dai mobili.
Del resto, non solo i testi ed , citati dalla Testimone_5 Testimone_2 ricorrente, hanno precisato che, solo dopo la rimozione degli elettrodomestici e della mobilia, è stato possibile apprezzare il cattivo stato in cui si presentava l'immobile, ma finanche i testi e , introdotti dai convenuti, hanno escluso Controparte_5 Testimone_6 che, prima della vendita, fossero state verificate le condizioni delle pareti e dei battiscopa posti dietro ai mobili.
E sempre il teste dei convenuti ha pure chiarito che lo sconto di diecimila CP_5 euro, applicato sul prezzo finale versato ai signori e , era stato CP_1 CP_2 determinato dai rigonfiamenti esterni che la signora aveva notato durante le Pt_1 trattative antecedenti l'acquisto, non invece dai vizi che, solo dopo aver comprato l'appartamento, la stessa signora ha dimostrato di aver via via scoperto. Pt_1
Né, infine, coglie nel segno la tesi dei convenuti, che vorrebbero andare esenti da responsabilità perché il danno sarebbe in parte qua derivato dal fatto di un terzo (il proprietario del piano soprastante), giacché l'obbligazione di garanzia gravante sul venditore discende dal fatto (oggettivo) del trasferimento di un bene affetto da vizi che lo rendano inidoneo all'uso cui è destinato o ne diminuiscano in misura apprezzabile il valore, con la conseguenza che la preesistenza del vizio rispetto alla conclusione del contratto di compravendita rende responsabile il venditore per aver alienato un bene oggettivamente affetto da un determinato difetto, senza che rilevi, in contrario, la astratta possibilità per il venditore di agire in regresso verso il terzo.
Venendo, quindi, ai vizi in concreto riscontrati, soccorre validamente la relazione in atti, redatta dal geom. il quale, in risposta ai quesiti sottopostigli dal Giudice Persona_4 nel procedimento per A.T.P., come integrati anche all'udienza del 23 aprile 2021, ha accertato:
- muffa sulla parete ovest della cucina in corrispondenza dei mobili rimossi, con parziale intaccamento dell'intonaco, inizialmente caratterizzata da un odore sgradevole, tipico segno della presenza di spore nell'aria;
- umidità sul pavimento in legno della nicchia antistante la cucina, laddove era posizionata
Pagina 18 di 21 la lavatrice, incassata in apposito mobile;

- pavimento in legno lungo parte della parete ovest adiacente al portico leggermente sollevato e staccato in corrispondenza della stufa a pellet, rimossa;

- umidità dapprima accertata visivamente e poi rilevata con termoigrometro sull'intonaco in prossimità della base della parete ovest, più marcata in corrispondenza dell'angolo murario tra soggiorno e cucina.
L'esperto di nomina giudiziale, dopo aver precisato che nessuna delle problematiche sopra indicate poteva essere visibile, se non rimuovendo i mobili della cucina e della lavatrice, ad esclusione del pavimento sollevato adiacente la stufa rimossa
(la cui causa effettiva, però, è stato possibile accertare, come si vedrà, solo in sede di
A.T.P.) e dopo aver chiarito che tali vizi erano tutti preesistenti alla compravendita di cui si discetta, ha, quindi, rilevato:
- che la formazione di muffa, riscontrata esclusivamente in corrispondenza dei mobili della cucina, rimossi, è da ascriversi alla condensa superficiale, provocata dalla temperatura del muro, coperto dalla cucina, rimasta più fredda rispetto alle altre pareti della stanza e dalla presenza dei mobili, che hanno impedito la circolazione dell'aria ed anche che il caldo della stanza riscaldasse il muro;
che tale problematica può essere risolta con un intervento del costo di € 1.134,80 complessivi (preliminare trattamento antimuffa, successiva messa in funzione di un deumidificatore per una decina di giorni, a seguire isolamento interno della parete in oggetto per un'altezza di circa 150 cm. ed una superficie di 8 mq., applicazione di un rasante termico anticondensa e pittura termica con proprietà termoriflettenti);
- che l'umidità del pavimento in legno nella nicchia antistante la cucina è da ascriversi ad una visibile perdita d'acqua avvenuta sul retro della lavatrice;
che tale problematica può essere risolta con un intervento del costo di € 400,00 (rimozione dei listelli in legno danneggiati e posa di nuovi);
- che il sollevamento del pavimento in legno è da ascriversi, com'è emerso solo dopo la rimozione del rivestimento della parete verticale, alla perdita del tubo di scarico delle acque saponate proveniente dall'appartamento soprastante;
che tale problematica può
Pagina 19 di 21 essere risolta con un intervento del costo di € 700,00 (anche in tale caso, rimozione dei listelli in legno danneggiati e posa di nuovi);
- che anche l'umidità della parete verso il portico è da ascriversi alla perdita del tubo di scarico proveniente dall'appartamento soprastante, com'è stato possibile riscontrare solo con l'intervento di demolizione invasivo eseguito nel corso delle operazioni peritali;
che l'intervento per la risoluzione di tale problematica è quantificabile in € 500.00.
Il costo degli interventi indispensabili per eliminare i vizi de quibus è, pertanto, quantificabile in € 2.734,80 oltre Iva e così € 3.336,45 totali, somma che i convenuti sono, quindi, tenuti a versare alla ricorrente.
Proseguendo nella disamina del quantum debeatur, stante la natura ed entità dei vizi, per come riscontrati e sopra descritti, ed escluso, per quanto detto, che lo sconto di €
10.000,00 sia stato accordato alla signora a causa di tali vizi, si stima equo Pt_1 quantificare il minor valore dell'immobile acquistato in misura pari al 5% del prezzo pattuito di € 95.000,00, ossia nell'importo di € 4.750,00, che andrà, per l'effetto, restituito dai signori e . CP_1 CP_2
Da quanto è emerso dalla Ctu deve, altresì, escludersi che la ricorrente potesse godere dell'immobile acquistato, risultato di fatto privo di cucina e soggiorno, prima di aver eseguito gli interventi riparatori;
le andrà, pertanto, ulteriormente riconosciuto l'importo di €
4.200,00 complessivi, pari al canone di € 350,00 mensili che la ricorrente stessa ha documentato di aver continuato a pagare da luglio 2020 a giugno 2021 per l'appartamento che aveva preso in locazione da terzi prima dell'acquisto dell'immobile in questione.
Nulla potrà essere, invece, riconosciuto alla ricorrente per tassa rifiuti (non avendo la signora documentato di aver dovuto sostenere tale tassa in misura doppia), per Pt_1 spese condominiali (trattandosi di oneri che gravano, comunque, sulla proprietà), per il mutuo contratto (che, comunque, andava pagato), per l'acquisto di una cucina nuova (non avendo il Ctu affermato l'inutilizzabilità di quella vecchia) e per la difformità dell'accatastamento in Comune del posto auto (in assenza di adeguata prova di un danno ulteriore rispetto a quello già considerato quale riduzione del prezzo).
Per le dirimenti ragioni che precedono, in cui resta assorbita ogni altra questione, la
Pagina 20 di 21 domanda va, quindi, accolta nei termini sopra indicati, con conseguente condanna dei convenuti a corrispondere alla ricorrente € 12.286,45 complessivi, oltre interessi dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.

2.2 Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, in applicazione dei criteri medi suggeriti dai vigenti parametri forensi.

2.3 Vanno, per le medesime ragioni, poste a definitivo carico dei convenuti anche le spese di Ctu nella misura già liquidata nel giudizio di A.T.P. in favore del geom. e Per_4 quelle di Ctp nella misura richiesta e documentata.

P. Q. M.


Il Tribunale di Pordenone, definitivamente pronunciando nella causa civile di cui in epigrafe, così provvede:
1) condanna i convenuti a corrispondere alla ricorrente € 12.286,45 complessivi, oltre interessi come specificati in motivazione;

2) condanna i convenuti alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla ricorrente, che liquida per il giudizio di A.T.P. in € 2.337,00 per compenso ed € 305,20 per spese esenti e per il presente giudizio di merito in € 5.077,00 per compenso ed € 308,83 per spese esenti, il tutto oltre rimborso forfettario 15%, CNA ed IVA come per legge;

3) pone a definitivo carico dei convenuti le spese di Ctu nella misura già liquidata in sede di A.T.P. e le spese di Ctp, che liquida in € 1.157,00.
Così deciso in Pordenone il 1° dicembre 2025.
Il Giudice
dr.ssa Maria Paola Costa
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