N. R.G. 2454/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giorgia Cecchini ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2454/2024 promossa da:
- (C.F. e P.I. ) con il patrocinio dell'avv. Fabrizio Controparte_1 P.IVA_1
FA elettivamente domiciliata presso il suo studio in Cesena (FC) Corte Don Giuliano Botticelli n. 58; ATTORE Contro
(Cod. Fisc. ), (Cod. Fisc. Controparte_2 C.F._1 CP_3
) E (Cod. Fisc. ), rappresentati e C.F._2 CP_4 C.F._3 difesi dall'avv. Francesco Pedretti ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in via Canalino, 21 Modena;
CONVENUTI
OGGETTO: contratto di mediazione.
CONCLUSIONI
All'udienza del 27.11.2025 le parti hanno concluso come segue: per l'attore: “voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria, contrariis reiectis, per
i motivi sopra esposti:


1. Accertare e dichiarare che l'intervento del mediatore è causalmente connesso Controparte_1 alla conclusione dell'affare di compravendita stipulato fra i venditori e Parte_1
e gli acquirenti e culminato con la stipula del rogito CP_3 Parte_2 CP_5 di compravendita in data 20 dicembre 2023 notaio in Rimini repertorio 8311 raccolta Persona_1
5711 e per l'effetto condannare i detti venditori Sigg. e in solido fra loro, al Parte_1 CP_3 pagamento del 3% del prezzo di vendita di € 317.000 pari ad € 9.510,00 oltre iva (complessivi €
11.602,20 iva compresa) o, in subordine, il 3% del prezzo di incarico di € 299.000 per complessivi € pagina 1 di 10 8.970,00 oltre Iva pari a € 10.943,40 Iva compresa, oltre interessi dalla messa in mora del 9 gennaio
2024 al saldo effettivo, o quella diversa somma maggiore o minore che dovesse essere ritenuta di giustizia, oltre interessi dalla messa in mora del 9 gennaio 2024 al saldo effettivo;



2. in subordine condannare e a titolo risarcitorio, al Parte_1 CP_3 pagamento di quella diversa somma maggiore o minore che dovesse essere ritenuta di giustizia oltre rivalutazione ed interessi dalla liquidazione al saldo effettivo.


3. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, oltre IVA e CPA come per legge.
Per parte convenuta: “piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Rimini, ogni diversa e contraria istanza reietta, in via principale, respingere integralmente tutte le domande avversarie, attesa la prescrizione ex art. 2950 c.c. del diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. ed, in ogni caso, la loro infondatezza ed inammissibilità per i motivi spiegati in narrativa;
in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui fosse riconosciuto a favore dello Controparte_1 il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c., determinarne l'ammontare nell'importo di € 3.000,00 come da accordo del 27/12/2022.
Con vittoria di spese e compensi di lite e con condanna della ex art. 96 c.p.c. al Controparte_1 pagamento di una somma equitativamente determinata.”
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 06.09.2024 conveniva in giudizio Controparte_1
, e al fine di ottenere condanna dei convenuti al Parte_1 Parte_1 CP_3
pagamento della provvigione per la compravendita stipulata in data 20 dicembre 2023.
A fondamento della domanda l'attore esponeva che:
• gli attori in data 16.06.2022 conferivano incarico in mediazione per la vendita del proprio immobile (in comproprietà con sito in Rimini, Via Bertoloni 17, Parte_1
all'agenzia di mediazione immobiliare Controparte_1
• in data 27 dicembre 2022 lo raccoglieva una proposta d'acquisto Controparte_1 immobiliare indirizzata ai tre comproprietari, e dagli stessi accettata, da parte di CP_5
e ai quali veniva comunicata l'accettazione;
[...] Parte_2
• la proposta era condizionata al rilascio di un parere preventivo favorevole per un mutuo con l'impegno per l'acquirente a regolarizzare una scala interna per raggiungere il piano sottotetto;

pagina 2 di 10 • le parti si incontravano fra loro in agenzia anche alla presenza del Geometra CP_6 che si doveva occupare delle pratiche edilizie e che sottopose alle stesse promissarie acquirenti un preventivo;

• successivamente cessava ogni contatto con l'agenzia la quale rimaneva all'oscuro anche dell'avveramento o meno della condizione sospensiva della proposta;

• solo in data 7 aprile 2023 l'agenzia riceveva per conoscenza, da parte dei promissari acquirenti, una comunicazione ove gli stessi invitavano i venditori a dare seguito al preliminare per un prezzo pattuito di € 299.000,00 superiore di € 14.000 rispetto alla proposta d'acquisto; ulteriore invito ad adempiere dell'Avvocato Gardini per conto degli acquirenti giungeva in data 24 maggio 2023 ai venditori per conoscenza all'agenzia;
• le parti poi, estromettendo completamente l'agenzia, si recavano dal notaio in data 20 dicembre 2023 e stipulavano il rogito di compravendita;

• l'agenzia immobiliare, non appena conosciuto la stipula dell'atto pubblico contattava le parti per domandare il pagamento della provvigione relativa all'affare intermediato;
gli acquirenti provvedevano mentre i venditori rimanevano inerti;

• infine in data 9 gennaio 2024 veniva indirizzata lettera di messa in mora per il pagamento della provvigione per totali € 11.602,20 rimasta priva di positivo seguito.
Tanto premesso in fatto ed esposte le argomentazioni in diritto l'attore concludeva chiedendo di ottenere la condanna dei convenuti il pagamento della provvigione.
Si costituivano in giudizio e opponendosi alle Parte_1 CP_3 Parte_1 avversarie richieste deducendo che:
• in base all'art. 6 dell'accordo, la durata dell'incarico decorreva dal 16.6.2022 sino al
31.10.2022, termine scaduto il quale “l'incarico si intenderà risolto”;
• in data 27.12.2022, a distanza di due mesi dalla cessazione dell'incarico, i sigg. AB ricevevano la proposta d'acquisto condizionata avanzata dai sigg. e Parte_2 CP_5 per il prezzo di € 285.000,00;
• in quella sede il sig. incaricato dello , si accordò col Testimone_1 Controparte_1
sig. e gli fece sottoscrivere l'impegno a corrispondere una provvigione Parte_1
onnicomprensiva pari ad € 3.000,00;
pagina 3 di 10 • la proposta nella sezione “note” prevedeva espressamente: la condizione – alla quale la proposta era subordinata - che entro e non oltre 31.1.2023 l'istituto bancario rilasciasse agli acquirenti un parere preventivo favorevole per un importo di mutuo di circa
140.000,00; la consegna al momento del rogito della regolare relazione tecnica integrata attestante la conformità dell'immobile catastalmente ed urbanisticamente;

l'inclusione della scala interna per raggiungere il piano sottotetto regolarmente presente e riportato catastalmente ed urbanisticamente;
l'ascensore/montacarichi presente, ma con l'eventuale regolarizzazione a totale carico delle parte acquirente;

• i promissari non versavano la caparra concordata (corrisposta nel minor importo di €
13.333,33) e non ottenevano il parere favorevole al rilascio del mutuo dall'istituto di credito;

• con diverse missive gli acquirenti proponevano altre e diverse condizioni rispetto alla loro proposta del 27.12.2022, pretendendone l'accettazione in forza di un nuovo accordo “con valore di contratto preliminare”;
• le nuove condizioni, però, non venivano accettate dai sigg. AB e, pertanto, i sigg.
e per tramite dell'avv. Gardini con comunicazione del 24.5.2023 Parte_2 CP_5 diffidavano i sigg. AB ad addivenire alla stipula della compravendita entro il termine di 15 giorni pena la risoluzione dell'accordo;
• i sigg. AB con missiva del proprio difensore respingevano gli asseriti addebiti loro attribuiti;
contestavano agli acquirenti il mancato pagamento della caparra e la responsabilità per il mancato ottenimento del parere favorevole all'erogazione del mutuo;
eccepivano l'inefficacia della proposta per il mancato avveramento della condizione sospensiva;
dichiaravano, in ogni caso e per quanto occorrer potesse, risolto qualsiasi eventuale accordo atteso l'inadempimento al pagamento della caparra;

• seguiva una “serrata trattativa” curata direttamente dall'avv. Fabrizio FA nell'interesse dei sigg. AB e dall'avv. nell'interesse dei sigg. Controparte_7
e si arrivava alla stipula della compravendita del 20.12.2023; Controparte_8
Tanto premesso in fatto i convenuto eccepivano:
• la prescrizione del diritto alla provvigione: la prima richiesta di pagamento da parte dello è pervenuta ai sigg. in data 9.1.2024, oltre la scadenza Controparte_1 CP_3
pagina 4 di 10 del termine annuale previsto dall'art. 2950 c.c. decorrente dal 27.12.2022, data dell'asserita conclusione dell'affare;
• la cessazione dell'incarico conferito allo Studio : la proposta fatta pervenire CP_1
agli acquirenti dall'Agenzia è stata comunicata/trasmessa ai sigg. AB ad incarico scaduto;
• l'inefficacia della proposta: valorizzavano il mancato avveramento della condizione sospensiva apposta alla proposta del 27.12.2022;
• ancora, l'accettazione della proposta comunicata dall'agenzia non poteva essere considerata quale “conclusione dell'affare” ai fini del sorgere della provvigione pretesa dalla perché la compravendita dell'immobile è stata conclusa per Controparte_1
opera di professionisti diversi dallo ed a diverse condizioni;
CP_1 CP_1
• eccepivano l'errata quantificazione della provvigione: il sig. Testimone_1
incaricato dello , in occasione della consegna della proposta del Controparte_1
27.12.2022 si era accordato con il sig. nel riconoscere allo Parte_1 [...]
una provvigione ex art. 1755 c.c. complessiva di € 3.000,00; l'accordo venne CP_1
recepito in un'apposta dichiarazione che fu fatta sottoscritta dal sig. Parte_1
Esposte le argomentazioni in fatto e in diritto i convenuti chiedevano il rigetto della domanda e in subordine la diversa determinazione della provvigione in euro € 3.000,00 come da accordo del 27.12.2022.
Con decreto emesso ai sensi dell'art. 171-bis c.p.c. il Giudice istruttore ritenuto che non vi fossero, allo stato, questioni rilevabili d'ufficio da sottoporre al contraddittorio delle parti, fissava l'udienza per la comparizione personale delle parti, rispetto alla quale decorrevano i termini per le memorie di cui all'art. 171 ter c.p.c.
Depositate le memorie ex art. 171 ter c.p.c., all'esito dell'udienza del 23.10.2025, il Giudice fissava l'udienza per la discussione orale ex art 281 sexies c.p.c. assegnando alle parti termine sino a dieci giorni prima per memorie conclusive.
All'esito dell'udienza del 27.11.2025 la causa veniva trattenuta in decisione ex art 281-sexies ultimo comma c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda attorea è fondata e va accolta nei limiti e per le ragioni che seguono.
pagina 5 di 10 2. In tema di mediazione va premesso che l'art. 1755 c.c. prevede che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Secondo il consolidato indirizzo giurisprudenziale il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice senza che sia richiesto un nesso causale diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore — anche se non intervenuto in tutte le fasi della trattativa — abbia messo in relazione le stesse, in modo tale da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. VI, n. 3134/2022;Cass. II, n. 3055/2020).
Ancora secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità per il diritto del mediatore al compenso, non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata al reperimento dell'altro contraente ovvero all'indicazione specifica dell'affare legittima il diritto alla provvigione, purchè tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti (Cassazione civile sez. III, 20/12/2005, n.28231).

3.Venendo al caso di specie, va osservato che risulta pacifico e non contestato che i venditori e abbiano conferito incarico per la vendita dell'immobile di Via Parte_1 CP_3
Bortoloni 17 Rimini all'agenzia risulta incontestato che l'immobile era di Controparte_1
proprietà anche di Parte_1

4.Risulta altresì stato provato che sia stata proprio l'Agenzia Amarcord srl a rinvenire nel mercato i proponenti, nonché successivi compratori dell'immobile, e a metterli in contatto con i venditori. Ed invero in data 27 dicembre 2022 lo ha inviato la proposta di Controparte_1
acquisto irrevocabile dei sig.ri e , accettata dai venditori (v. CP_5 Parte_2
doc. 5 parte attrice).

5. Risulta anche che immediatamente dopo il mancato avveramento della condizione ivi apposta (delibera favorevole della Banca ai fini della concessione del mutuo), condizione per cui era previsto il termine finale del 31.01.2023, seguivano nuove trattative tra le medesime parti per la compravendita del medesimo immobile (v. docc. 5, 6, 7 8) trattative di cui veniva pagina 6 di 10 posta a conoscenza lo . Da tale documentazione, depositata dalla stessa Controparte_1
parte convenuta, emerge che l'Agenzia faceva da tramite rispetto alle nuove proposte (v. anche missiva del 07.04.2023 doc. 07 parte convenuta). E dunque un ruolo di mediazione dell'agenzia è stato assunto anche dopo la messa in contatto delle parti.

6. Ebbene non si può dubitare che vi sia una efficacia causale tra l'operato dell'agenzia e la stipulazione dell'atto di compravendita avvenuta il 20.12.2023 (del medesimo immobile e tra le medesime) otto mesi dopo l'ultima attività dell'Agenzia.

7. Le parti convenute, al fine di escludere l'efficienza causale dell'attività del mediatore, hanno dedotto a proprio favore l'esistenza di una serrata trattativa curata dagli avvocati delle parti per arrivare a detto atto di compravendita: sennonchè non è stata depositata nessuna documentazione di tali trattative, né è stata richiesta altra prova orale circa il tipo di attività svolta dagli avvocati.
Era onere dei convenuti fornire la prova dell'interruzione del nesso di efficienza causale tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare e l'assenza di prova circa la consistenza dell'attività dei difensori, in uno con il breve lasso di tempo tra l'ultima attività dell'agenzia e la stipula del definitivo, portano ritenere sussistente il nesso causale rispetto al contratto finale, non scalfito dall'attività successiva degli avvocati.
Nè rileva che le parti, con il contratto definitivo del 20.12.2023 abbiano concordato un prezzo di vendita maggiore rispetto a quello che era stato proposto in occasione della proposta e accettazione del 27.12.2022 o che le parti in sede di definitivo non abbiano apposto alcuna condizione -neppure quella riguardante la concessione del mutuo rispetto a quanto inserito nella proposta/accettazione iniziale-, trattandosi di elementi che non costituiscono altro se non diverse modalità di definizione del medesimo affare.
Ed anzi le differenze tra i due accordi (in particolare prezzo e assenza di condizioni) ben possono essere giustificate dal fatto che nelle more di quegli otto mesi, si fossero risolte le questioni che avevano portato alle parti a inserire la condizione sospensiva del mutuo e le altre condizioni relative alla regolarità urbanistica e catastale dell'immobile. Ma ciò non determina sostanziale diversità dell'affare.

8. Quanto all'eccezione secondo cui l'incarico era cessato al momento della proposta dei compratori, si rileva che l'eccezione non rileva ai fini dell'an del diritto alla provvigione (v.
pagina 7 di 10 infra invece con riferimento al quantum) posto che le parti, non rifiutando, ma anzi avvalendosi dello anche dopo la scadenza dell'originario mandato, Controparte_1
hanno tacitamente affidato nuovamente il loro mandato all'agenzia.

9. Quanto all'eccezione di prescrizione la stessa risulta infondata.
L'art. 2950 c.c. prevede che una prescrizione breve, di un anno, del diritto del mediatore al pagamento della provvigione. La prescrizione in oggetto comincia a decorrere dalla data della conclusione dell'affare, essendo questo il momento a partire dal quale il diritto può essere fatto valere (Cass. 4333/1994).
Ebbene, per conclusione dell'affare deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o, in difetto, per il risarcimento del danno (Cass. III, n. 923/2017; Cass. VI, n. 24399/2015).
Secondo parte convenuta il dies a quo della prescrizione annuale dovrebbe farsi decorrere dalla data della proposta/accettazione del 27.12.2022, mentre parte attrice ritiene che il diritto alla prestazione sia sorto alla data del rogito definitivo del 20 dicembre 2023.
A ben vedere poiché l'accordo del 27.12.2022 era sottoposto a condizione sospensiva (non avveratasi), non può considerarsi decorso da tale momento il diritto alla prestazione in virtù dell'art. 1757 c.c. il quale prevede che “Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione”. Non essendosi avverata la condizione, il contratto non ha avuto nessun effetto, neppure quello di fare maturare il diritto alla preclusione.
Si precisa che il fatto che il contratto del 27.12.2022 non abbia avuto alcun effetto vincolante - per mancata realizzazione della condizione sospensiva- non esclude che, di fatto, tale contratto abbia valenza come prova dell'attività posta in essere dal mediatore funzionale alla successiva stipula del definitivo.
Dunque il diritto alla provvigione nel caso di specie decorre dal successivo contratto stipulato fra le parti del 20.12.2023 e conclusivo dell'affare.
10.Poiché la richiesta di pagamento da parte dello è pervenuta ai sigg. Controparte_1
in data 9.1.2024, entro il termine annuale previsto dall'art. 2950 c.c. decorrente dal CP_3
20.12.2023 l'eccezione di prescrizione va rigettata.
pagina 8 di 10 11. Sull'entità della provvigione, si rileva che l'accordo sul quantum determinato in sede di incarico del 16.06.2022 non può essere invocato da parte del l'Agenzia posto che l'accordo avente ad oggetto il 3% era scaduto prima della formalizzazione della proposta dei sig.ri e . Non vi è prova che l'attività di messa in relazione degli CP_5 Parte_2
acquirenti e e dei venditori fosse avvenuta già prima della scadenza CP_5 Parte_2
dell'incarico del 16.06.2022 (con scadenza il 31.10.2022) pertanto non può trovare neppure applicazione l'art. 8 nella parte in cui prevede nel secondo capoverso che “per patto espresso, il compenso provvigionale come sopra determinato sarà altresì dovuto anche nel caso di conclusione dell'affare successiva alla scadenza dell'incarico nei confronti di soggetti e/o società messe in relazione con il venditore dall'agente immobiliare, come risultanti da apposita comunicazione scritta. In quest'ultimo caso l'affare si intenderà concluso con la stipula e trascrizione dell'atto notarile.”
12. Ancora la dichiarazione di provvigione del sig. portante la data 27.12.2022, Parte_1
e che prevedeva una provvigione di euro 3.000,00 risulta espressamente collegata all'accordo
(proposta condizionata all'ottenimento di mutuo) divenuto definitivamente inefficace per mancata realizzazione della condizione e non può essere dunque applicata estensivamente.
13. Dunque, considerato che si è in presenza di un mandato conferito nuovamente, per fatti concludenti, dopo la scadenza dell'originario incarico, considerato che non vi è stata espressa pattuizione delle parti del corrispettivo (non potendo considerare tale il circoscritto accordo firmato da del 27.12.2022), considerato che non è stata fornita prova di usi Parte_1 locali relativi al lugo in cui fu concluso il contratto di mediazione (ed invero l'incarico è stato conferito in Rimini mentre l'attore allega usi della provincia di Forlì Cesena peraltro datati al
2010) la provvigione deve essere determinata secondo equità dal Giudice ex art 1755 comma 2
c.c.
Al fine di determinare secondo equità al provvigione, può certamente essere considerata, come linea guida, la pregressa volontà delle parti relativa all'incarico del 16.06.2022 di poco anteriore: dunque può ritenersi equa la determinazione del 3% rispetto al prezzo dell'originario incarico (€ 299.000,00).
Pertanto la somma dovuta dai convenuti in solido fra loro è pari a € 8.970,00 oltre Iva, ossia €
10.943,40 Iva compresa, oltre interessi al tasso legale dalla data della messa in mora del 9 gennaio 2024 al saldo effettivo.
pagina 9 di 10 14. Le spese di lite del presente procedimento vanno poste a carico delle parti soccombenti, in solido fra loro come liquidate in dispositivo secondo i parametri minimi del DM 55 del 2014 in virtù dell'effettiva complessità delle questioni di fatto e diritto trattate e del fatto che l'istruttoria si è svolta in via documentale e la fase decisionale secondo le forme dell'art 281 sexies c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale pronunziando in maniera definitiva nella causa iscritta al R.G. n. 2454-2024, respinta ogni altra istanza, domanda ed eccezione:
• ACCERTA e DICHIARA che l'intervento del mediatore è Controparte_1
causalmente connesso alla conclusione dell'affare di compravendita stipulato fra i venditori , e e gli acquirenti Parte_1 Parte_1 CP_3 Parte_2
e , culminato con la stipula del rogito di compravendita in data
[...] CP_5
20 dicembre 2023 notaio in Rimini repertorio 8311 raccolta 5711 e per Persona_1
l'effetto:
• NN , e , in solido fra loro, al Parte_1 Parte_1 CP_3 pagamento in favore di di € 10.943,40 Iva compresa, a Controparte_1
titolo di provvigione, oltre interessi al tasso legale dalla messa in mora del 9 gennaio
2024 al saldo effettivo;

• NN , e , in solido fra loro, al Parte_1 Parte_1 CP_3 pagamento in favore di delle spese di lite del presente Controparte_1
giudizio che si liquidano nella misura di € 2.540,00 per compensi, oltre € 302,4 per spese documentate, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge.
Rimini, 22.12.2025
Il Giudice dott.ssa Giorgia Cecchini
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