Repubblica Italiana
Tribunale di Pistoia
In Nome del Popolo Italiano il giudice dott.ssa Lucia Leoncini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 1054/2024 tra le parti:
cf ) Parte_1 C.F._1 con l'avv. FALCINI STEFANO (cf ) C.F._2
ATTORE
(cf Controparte_1 C.F._3
(cf ), CP_2 C.F._4 entrambi con l'avv. MAURO PASQUALE (cf ) C.F._5
CONVENUTI cf ) CP_3 C.F._6
CONVENUTA CONTUMACE
Decisa a Pistoia in data 26/06/2025 sulle seguenti conclusioni:
Attore: come da nota scritta contenente p.c. dep. 25.3.2025, da intendersi qui integralmente richiamata
Convenuti: come da nota scritta contenente p.c. dep. 27.3.2025, da intendersi qui integralmente richiamata
Fatto e diritto
I.1. proprietario assieme alla moglie del Parte_1 CP_3 fabbricato a uso civile abitazione sito in IA (PT), Via del Casello n. 100, agisce in giudizio nei confronti di e Controparte_1 CP_2 proprietari del fabbricato a uso civile abitazione sito in IA (PT), Via del
Casello n. 96, lamentando l'esercizio da parte di costoro, su una striscia di terreno di proprietà dei coniugi che si interpone tra le due Pt_1 abitazioni, di una servitù di passo, fognatura e acquedotto pur in assenza di

alcun titolo costitutivo che sia opponibile rispetto al fondo gravato.
Così conclude:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Pistoia:
A) ACCERTARE E DICHIARARE che a favore del fondo costituito dal fabbricato terratetto ad uso civile abitazione, ubicato in Comune di IA, Via del Casello n.
96, con diritto alla corte comune, rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di
IA alla partita , in foglio 6, mappali: P.IVA_1
- 631 subalterno 1, Categoria C/6, Classe 4^, mq. 37, Rendita Catastale di Lire
173.900, l'autorimessa;
- graffati 631 subalterno 2 e 2331 (ex 1383), Categoria A/4, Classe 1^, vani 3,5,
Rendita Catastale di Lire 315.000, l'abitazione;
- 215, corte, quale bene comune non censibile, oggi di proprietà dei signori e , non esiste alcuna Controparte_1 CP_2 servitù, a nessun titolo, di passo e transito con qualsiasi mezzo, da esercitarsi su e a carico della corte ubicata ad IA (PT), via del Casello n. 100, identificata al catasto di detto Comune dal mappale 2326 in foglio 6, oggi di proprietà dei signori
e ; Parte_1 CP_3
B) ACCERTARE E DICHIARARE, altresì:
a) in tesi, che a favore del fondo costituito dal fabbricato terratetto ad uso civile abitazione, ubicato in Comune di IA, Via del Casello n. 96, con diritto alla corte comune, rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di IA alla partita
1003745, in foglio 6, mappali:
- 631 subalterno 1, Categoria C/6, Classe 4^, mq. 37, Rendita Catastale di Lire
173.900, l'autorimessa;
- graffati 631 subalterno 2 e 2331 (ex 1383), Categoria A/4, Classe 1^, vani 3,5,
Rendita Catastale di Lire 315.000, l'abitazione;
- 215, corte, quale bene comune non censibile, oggi di proprietà dei signori e , non esiste alcuna Controparte_1 CP_2 servitù, a nessun titolo, di fognatura, scarico e acquedotto, con installazione di contatori, interramento di tubazioni e costruzione di pozzetti di ispezione a carico della corte ubicata ad IA (PT), via del Casello n. 100, identificata al catasto di detto Comune dal mappale 2326 in foglio 6, oggi di proprietà dei signori Parte_1
e ;
[...] CP_3 b) in ipotesi, che l'attuale impianto fognario, di scarico e di acquedotto costituisce illegittimo aggravamento, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1067 c.c., a carico della corte ubicata ad IA (PT), via del Casello n. 100, identificata al catasto di detto
Comune dal mappale 2326 in foglio 6, oggi di proprietà dei signori e Parte_1
; CP_3
PER L'EFFETTO
C) ORDINARE ai signori e di cessare ogni molestia Controparte_1 CP_2 in pregiudizio della proprietà dell'attore e, in particolare, di non passare e transitare,
a piedi e con nessun mezzo, per nessun motivo, dalla corte ubicata ad IA (PT), via del Casello n. 100, identificata al catasto di detto Comune dal mappale 2326 in foglio 6, oggi di proprietà dei signori e , nonché di Parte_1 CP_3 eseguire ogni opera necessaria per ripristinare la condizione di libertà del bene di questi ultimi da ogni peso, aggravamento e/o limitazione e, segnatamente, le seguenti opere:
a) chiusura e spostamento del contatore dell'acqua in altra sede con accesso dalla proprietà esclusiva dei convenuti o dalla pubblica via e non dalla proprietà dell'attore;
b) chiusura dell'accesso che conduce dalla porta laterale dell'abitazione dei signori
e alla proprietà e CP_1 CP_2 Pt_1 CP_3
c) spostamento dei pozzetti di ispezione delle tubazioni e delle tubazioni stesse dei signori e dall'area di proprietà dei signori e ad CP_1 CP_2 Pt_1 CP_3 altra area di proprietà esclusiva dei primi.
D) CONDANNARE i convenuti e al pagamento delle Controparte_1 CP_2 spese processuali”.
I.2. Si costituiscono in giudizio i convenuti e , a Controparte_1 CP_2 mezzo unica comparsa, contestando quanto ex adverso dedotto e dando atto, in particolare, dell'avvenuta trascrizione della servitù di passo nonché chiedendo in via riconvenzionale accertarsi e dichiararsi l'avvenuto acquisto per usucapione in favore del fondo di loro proprietà ubicato in IA, Via del Casello 96, del diritto di servitù di fognatura, scarico ed acquedotto come esercitato da oltre venti anni sulla corte ubicata ad IA (PT), Via del Casello 100:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Pistoia, respinta ogni contraria e avversa istanza, eccezione e deduzione, così disporre: 1) respingere le domande formulate dall'attore in quanto infondate, in fatto ed in diritto, per i motivi di cui in narrativa;

2) in via riconvenzionale, accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto, per intervenuta usucapione, in favore del fondo costituito dal fabbricato terratetto ad uso civile abitazione, ubicato in Comune di IA, Via del Casello n. 96, oggi di proprietà dei signori e , del diritto di servitù Controparte_1 CP_2 di fognatura, scarico ed acquedotto, come esercitato da oltre venti anni, sulla corte ubicata ad IA (PT), Via Casello 100, identificata al catasto di detto
Comune dal mappale 2326, in foglio 6, di proprietà dei sigg.ri e Parte_1

CP_3
In ogni caso, con vittoria di spese di lite oltre accessori di legge”.
I.3. Disposto il deposito delle memorie ex art. 171ter c.p.c., all'esito della prima udienza ex art. 183 c.p.c. viene fissata udienza di trattenimento della causa in decisione con concessione dei termini a ritroso ex art. 189 c.p.c. per il deposito di scritti conclusivi, previo rigetto delle istanze istruttorie formulate da parte attrice.
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II. A giudizio di questo Tribunale le domande attoree meritano accoglimento.
II.1. Preliminarmente si osserva come la pretesa di parte attrice avente ad oggetto l'accertamento della inesistenza dei diritti di servitù dei convenuti a carico del fondo di proprietà attorea e la condanna al ripristino della condizione di libertà del bene da ogni peso integra un actio negatoria servitutis ai sensi dell'art. 949 c.c..
L'azione negatoria, diversamente da quella di rivendicazione, pone un onere probatorio di minor rigore, potendo essere dimostrata la proprietà con ogni mezzo, anche mediante presunzioni, atteso che la titolarità del bene, ai fini dell'azione, si pone come mero requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della causa (cfr. Cass. civ., 4.12.1995; n. 12488; Cass. civ. 22.3.2001, n.
4120; Cass. civ., 12.8.2022, n. 12166).
In materia di riparto dell'onere della prova nell'actio negatoria servitutis, spetta all'attore in negatoria provare di essere proprietario del fondo, mentre spetta al convenuto fornire la prova dell'esistenza del diritto a lui spettante, in virtù di un rapporto di natura obbligatoria o reale, di compiere l'attività lamentata come lesiva dall'attore (cfr. Cass. civ., 25.3.1999, n. 2828; Cass. civ., 23.4.1976, n. 1460). Nel caso di specie, la proprietà in capo all'attore dell'immobile sito in IA (PT), alla via del Casello n. 100, non è posta in contestazione dalla convenuta, così che lo stesso è senz'altro legittimato all'azione.
Premesso quanto sopra in merito alla qualificazione della domanda attorea, con riferimento alla servitù di passaggio esercitata da parte convenuta si osserva che in forza di contratto di compravendita datato 25.9.2019 ha Parte_1 acquistato da e l'immobile sito in Controparte_4 Parte_2 Parte_3
IA alla via del Casolare n. 100 oltre alla piena proprietà di un appezzamento di terreno rappresentato al Catasto Terreni del Comune di IA al foglio 6, mappale 2326 da e per la quota di 1/2 ciascuna. Parte_2 Parte_3
Il suddetto contratto alla pagina 3 prevede espressamente che:
“Art. 2) - Condizioni - Provenienza Quanto descritto viene venduto a corpo e CP_5 non a misura, libero da persone e cose, con i diritti ed obblighi inerenti, servitù attive
e passive, pertinenze- ed accessioni, usi, azioni e ragioni, nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano” (doc. 1, parte I, fasc. attoreo).
Sul punto occorre precisare come il titolo costitutivo o indicativo di una servitù prediale deve contenere tutti gli elementi atti ad individuare il contenuto oggettivo del peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, con la specificazione della estensione e delle modalità di esercizio in relazione all'ubicazione dei fondi, restando inefficaci, per detti fini, le clausole cosiddette di stile, che facciano, cioè generico riferimento a stati di fatto sussistenti, a servitù attive e passive e così via (Cass. civ., 25.10.2012, n. 8158).
L'espressione usata nell'atto di compravendita “con (…) servitù attive e passive” risulta essere mera clausola di stile, generica e indeterminata, dalla quale non è in alcun modo desumibile la volontà delle parti di costituire la servitù di passo in contesa, né vi è alcun riferimento al terreno particella 214 quale presunto fondo servente, ovvero all'oggetto o alle modalità di esercizio della servitù a favore dei terreni di proprietà di parte convenuta: e ugualmente è a dirsi, a parte inverse, per l'atto di compravendita del dante causa dei convenuti 28.12.1991 su cui infra.
Circa la contestazione dei convenuti per cui “la servitù di passaggio sulla particella
214 (attuale mappale 2326), prevista nel contratto di compravendita del dante causa, datato 28.12.1991, è stata trascritta, … nel mese di gennaio dell'anno successivo (nota di trascrizione N. RP 1087 del1992)”, si osserva: da un lato, che l'elaborazione giurisprudenziale più recente ha definitivamente chiarito come “Qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell'art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi la menzione del relativo titolo contrattuale nel “quadro D” della nota di trascrizione della vendita, che può essere destinato a mere specificazioni e non rileva ai fini dell'opponibilità, avendo il valore di mera pubblicità notizia” (in termini, Cass. n.
28694/2023); dall'altro lato, e anche a prescindere da tale arresto (così superando la contestazione svolta al riguardo dalla parte convenuta), che a livello generale l'art. 17 co. 3 l. n. 52/1985 risulta già chiaro nel relativo tenore testuale laddove dispone che “Ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione, l'iscrizione o l'annotazione” (il riferimento è alle note di trascrizione o di iscrizione) così indicando claris la necessità di due distinte note per ciascuna “convenzione”, quindi – con riguardo al caso in disamina – una nota per il trasferimento di proprietà e una nota per la costituzione di servitù e inoltre, con riferimento al comma 4 dell'art. 17 l. n.
52/1985 inerente “Eventuali condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota” da trascrivere nel cd. quadro D, al di là di ogni altra considerazione risulta dirimente il rilievo per cui nella presente vicenda il quadro D non riporta alcuna indicazione e la nota di trascrizione del contratto di compravendita non riporta alcunché nella sezione titolata “Patti aggiuntivi”.
Dalla documentazione in atti (doc. 5 fasc. convenuti) si evince chiaramente che ciò che è stato trascritto è unicamente la compravendita dell'immobile censito al n. 96 di Via del Casolare di IA dall'originario dante causa con rogito Notaio Per_1 del 28.12.1991 (Registro Generale 1344, Registro Particolare 1087 del
[...]
24/01/1992) e non anche la servitù di passaggio asseritamente costituita con il medesimo contratto.
Alla luce di quanto sopra deve concludersi che ha acquistato un fondo Pt_1 gravato da servitù non trascritta e come tale libero agli effetti dell'art. 2644 c.c.. II.2. Parte convenuta in via riconvenzionale chiede che venga accertato e dichiarato l'avvenuto acquisto, per intervenuta usucapione, in suo favore del diritto di servitù di fognatura, scarico ed acquedotto, come esercitato da oltre venti anni sulla corte ubicata ad IA (PT), Via del Casello 100 di proprietà degli attori, salvo poi precisare che “Peraltro, l'esistenza della servitù di fognatura, scarico e acquedotto in questione trova conferma anche nell'atto di compravendita ai rogiti del Notaio , datato 08.03.1999, repertorio n. 28797 – Persona_2 raccolta n. 3829, registrato a Pistoia il 26.03.1999 al n. 721/V, laddove nella seconda pagina si precisa che “Il bene in oggetto viene venduto, a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con ogni diritto, ragione ed azione, accessione, dipendenza, pertinenza, comunione, servitù attiva e passiva” (pag.
8 comparsa di costituzione e risposta).
Tale rilievo non è degno di pregio, valendo infatti le medesime considerazioni innanzi svolte con riferimento alla servitù di passaggio circa l'impossibilità di desumere la volontà delle parti di costituire la servitù di acquedotto e fognatura dalla dicitura generica e di stile riportata nel contratto.
Del resto, anche con riferimento al presunto del diritto di servitù in parola per usucapione è da ritenersi che parte convenuta non abbia fornito adeguata prova.
Ai fini della configurabilità del possesso “ad usucapionem” infatti è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo e non interrotto, inteso in modo non equivoco a esercitare sulla res, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario, un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (Cass. civ., 23.05.2012, n. 8158).
A ciò si aggiunga che l'acquisto per usucapione di servitù apparente, unico modo possibile ex art. 1061 c.c., presuppone, oltre all'esercizio del corrispondente possesso, anche che le opere visibili e permanenti obiettivamente destinate a tale esercizio siano esistite ed abbiano avuto tale destinazione per tutto il tempo necessario ad usucapire, essendo necessario un “quid pluris” che dimostri la specifica destinazione (Cass. n. 1794/2022, Cass. n. 10289/2017, Cass. n.
5733/2011). Gli odierni convenuti fondano la propria difesa sugli interventi di ristrutturazione eseguiti in forza della concessione per la esecuzione di opere n. 42/2003 rilasciata dal Comune di IA (doc. 5 fasc. attoreo) dalla quale però non è possibile evincere l'esistenza di un diritto di servitù di acquedotto e fognatura posto che, a tacer d'altro, i provvedimenti amministrativi di tal fatta fanno sempre salvi i diritti di terzi non potendo incidere su diritti civilisticamente rilevanti.
Inoltre, in virtù del principio “tantum praescriptum quantum possessum una servitù apparente viene acquistata per usucapione in esatta corrispondenza con
l'utilizzazione delle opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio, che si sia protratta continuativamente per venti anni, il contenuto del diritto essendo determinato dalle specifiche modalità con cui, di fatto, se ne è concretizzato il possesso. Ne consegue che ogni apprezzabile variazione delle modalità possessorie interrompe il corso dell'usucapione e dà luogo a una nuova decorrenza del relativo termine” (Cass. n. 1616/2014): dalla documentazione fotografica depositata da parte convenuta si evince come manchi “l'esatta corrispondenza” nell'utilizzazione delle opere visibili ai fini dell'usucapione atteso che vi è una discontinuità tra il precedente impianto fognario e quello attuale derivante dalla ristrutturazione eseguita nel 2004, in dettaglio si nota un significativo spostamento dei pozzetti che oggi sono più vicini all'entrata dell'abitazione dell'attore (doc. 7 f) rispetto all'originaria collocazione in area non asfaltata (doc. 7 b).
Neppure è possibile sostenere che sia intervenuto acquisto per usucapione dal
2004 - anno di realizzazione del nuovo impianto, rilevando appunto le opere
“apparenti” e visibili, quindi la data di relativa posa in opera e non la data di autorizzazione all'effettuazione di essa - ad oggi atteso che la domanda di mediazione, peraltro obbligatoria in materia di diritti reali, è stata depositata in data 1.2.2023 (doc. 9 fasc. attoreo) ed è pacifico che essa, in quanto equiparabile alla domanda giudiziale, interrompa la prescrizione del diritto controverso (Cass.
17781/2013) e dunque il decorso del termine utile per l'usucapione.
In definitiva, entrambe le azioni negatorie servitutis spiegate da parte attrice risultano giuridicamente fondate, non potendosi per contro accedere alla riconvenzionale dei convenuti avente a oggetto l'accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione della servitù di scarico, acquedotto e fognatura. III. Le spese di lite seguono la soccombenza dei convenuti e si liquidano a mente del DM 147/2022 in base al valore della lite e alla consistenza dell'attività processuale svolta, ridotti i compensi per la fase istruttoria rispetto ai medi tabellare essendo la stessa risultata circoscritta al deposito delle memorie ex art. 171ter c.p.c., potendosi quindi accogliere sul punto l'istanza di liquidazione depositata da parte attrice in allegato alle note di replica dep. 12.5.2025.

P.Q.M.

Il Tribunale di Pistoia in composizione monocratica, ogni ulteriore e diversa istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando così provvede:
1) accoglie le domande attoree e, per l'effetto, accerta e dichiara che a favore del fondo costituito dal fabbricato terratetto ad uso civile abitazione, ubicato in
Comune di IA, Via del Casello n. 96, con diritto alla corte comune, rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di IA alla partita in P.IVA_2 foglio 6, mappali 631 sub. 1, Cat. C/6, Classe 4^ l'autorimessa, graffati 631 sub. 2 e
2331 (ex 1383), Cat. A/4, Classe 1^ l'abitazione e 215, corte, quale bene comune non censibile, oggi di proprietà di e , non esiste Controparte_1 CP_2 alcuna servitù, a nessun titolo, di passo e transito con qualsiasi mezzo, da esercitarsi su e a carico della corte ubicata ad IA (PT), via del Casello n. 100, identificata al catasto di detto Comune dal mappale 2326 in foglio 6, oggi di proprietà dei signori e e non esiste alcuna servitù, a Parte_1 CP_3 nessun titolo, di fognatura, scarico e acquedotto, con installazione di contatori, interramento di tubazioni e costruzione di pozzetti di ispezione a carico della corte ubicata ad IA (PT), via del Casello n. 100, identificata al catasto di detto
Comune dal mappale 2326 in foglio 6, oggi di proprietà dei signori Parte_1
e ; CP_3
2) per l'effetto, ordina ai convenuti costituiti di cessare ogni molestia in pregiudizio della proprietà dell'attore e, in particolare, di non passare e transitare,
a piedi e con nessun mezzo, dalla corte ubicata ad IA (PT), via del Casello n.
100, identificata al catasto di detto Comune dal mappale 2326 in foglio 6, oggi di proprietà dei signori e , nonché di eseguire ogni Parte_1 CP_3 opera necessaria per ripristinare la condizione di libertà del bene di questi ultimi da ogni peso, aggravamento e/o limitazione e, segnatamente, le seguenti opere: a) chiusura e spostamento del contatore dell'acqua in altra sede con accesso dalla proprietà esclusiva dei convenuti o dalla pubblica via e non dalla proprietà dell'attore; b) chiusura dell'accesso che conduce dalla porta laterale dell'abitazione dei signori e alla proprietà e c) spostamento dei CP_1 CP_2 Pt_1 CP_3 pozzetti di ispezione delle tubazioni e delle tubazioni stesse dei signori e CP_1
dall'area di proprietà dei signori e ad altra area di CP_2 Pt_1 CP_3 proprietà esclusiva dei primi;

3) respinge la domanda riconvenzionale avanzata dai convenuti costituiti;

4) condanna parte convenuta costituita alla refusione, in favore di parte attrice, delle spese del presente giudizio che liquida nell'importo di euro 8.991,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e Cpa di legge e di euro 545,00 per esborsi.
Pistoia, 26.6.2025
Il Giudice dott.ssa Lucia Leoncini