N. R.G. 687/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Arezzo
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marina Rossi ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 687/2024 promossa da:
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Marco Del Parte_1 C.F._1
Pinto, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Pistoia, via Cino da Pistoia n. 2
RICORRENTE
contro
(c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
SA VA e dall'Avv. Mariafrancesca Perrone presso lo studio dei quali è elettivamente domiciliato in Firenze, viale Giannotti n. 24
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte in sostituzione dell'udienza del 10.11.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1 giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, chiedendo il risarcimento dei danni dallo Controparte_1 stesso cagionati a titolo di responsabilità contrattuale per inadempimento del vincolo contrattuale che sarebbe sorto tra le due parti o, in subordine, a titolo di responsabilità precontrattuale per violazione degli obblighi di buona fede e correttezza ex art. 1337 c.c.
In fatto ha rappresentato che, volendo procedere alla vendita dell'immobile di sua proprietà sito in Tropea (VV), via Dardano n. 2, individuato al Foglio 1, numero 103, sub 18, Cat. A/2, Classe 1, la stessa aveva preso contatti con il signor il quale si era dimostrato sin da subito interessato CP_1 all'acquisto dell'immobile. Ha quindi rappresentato che i due erano addivenuti all'accordo di pagina 1 di 7 compravendita, pattuendo il prezzo complessivo dell'immobile in € 260.000,00 di cui € 110.000,00 a titolo di caparra ed € 150.000,00 da versare a saldo entro e non oltre sessanta giorni dalla stipulazione del contratto preliminare. Raggiunti i termini dell'accordo, a partire da settembre 2021 e fino a luglio 2023 avrebbe iniziato a procrastinare la conclusione dell'affare senza fornire Controparte_1 spiegazioni, rimandando non presentandosi agli appuntamenti fissati per la stipulazione del contratto preliminare.
In diritto ha dedotto che, in virtù dell'accordo raggiunto su tutti i termini essenziali dell'affare, tra le parti sarebbe sorto un rapporto obbligatorio derivante dalla avvenuta stipulazione di un contratto preliminare o di un preliminare di preliminare, ovvero che tra le parti sarebbe sorto un vincolo contrattuale avendo le stesse definito una puntuazione completa di clausole. In subordine, ha dedotto che la condotta del resistente avrebbe quantomeno rappresentato un recesso ingiustificato dalle trattative in violazione dell'obbligo di buona fede prescritto ex art 1337 c.c. nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto.
Sulla base di queste premesse, ha chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni di cui in narrativa, così provvedere:
* in via principale, accertare e dichiarare l'esistenza di un contratto preliminare o, in subordine, di un preliminare di preliminare ovvero di un vincolo contrattuale sorto in virtù della puntuazione completa di clausole, sorto tra le parti alla luce delle intese raggiunte come meglio descritte nel presente atto e, pertanto, accertato l'inadempimento del Signor con conseguente risoluzione dei rapporti CP_1 obbligatori in essere, condannare il resistente al risarcimento del danno, da quantificarsi nell'importo di Euro 110.000,00 pari alla caparra confirmatoria concordata ovvero nella somma pari alla diminuzione del valore dell'immobile sempre di Euro 110.000,00 ovvero nella maggior o minor somma di giustizia che il Giudicante ritenga equitativamente idonea a ristorare il pregiudizio sofferto dalla GN Pt_1
* in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudicante dovesse ritenere che tra le Parti non sia sorto alcun vincolo contrattuale (sia esso contratto preliminare, preliminare di preliminare ovvero puntuazione completa di clausole), accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale del resistente per violazione degli obblighi di buona fede e correttezza ex art. 1337 Codice Civile e per gli effetti condannarlo al risarcimento del danno cagionato alla GN Pt_1 nella somma di Euro 110.000,00, per le medesime causali di cui sopra, ovvero nella minore o maggiore somma di giustizia che egli ritenga equitativamente idonea a ristorare il pregiudizio sofferto dalla GN Pt_1
* in ogni caso, con vittoria di spese di lite e compensi professionali, oltre al rimborso forfettario delle spese 15% ed agli accessori di legge.”
Il resistente si è costituito in giudizio contestando la ricostruzione in fatto e in diritto svolta dalla ricorrente. In particolare, ha eccepito l'indeterminatezza della domanda attorea e della relativa richiesta risarcitoria. Ha inoltre eccepito l'assenza di un accordo tra le parti in merito alla compravendita pagina 2 di 7 dell'immobile in oggetto evidenziando, viceversa, un profilo di responsabilità a carico di Pt_1 la quale avrebbe dolosamente taciuto elementi e circostanze di assoluta rilevanza per la
[...] conclusione dell'affare, quali la presenza di gravami sull'immobile stesso. Ha infine contestato la quantificazione del presunto danno sia in termini di spese sostenute, sia in termini di lucro cessante in quanto non provati.
Sulla base di queste allegazioni, il resistente ha chiesto:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Arezzo, contrariis reiectis, rigettare le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto per le ragioni di cui in narrativa e per l'effetto: in via preliminare
- Rigettare e/o dichiarare nullo il ricorso avversario per indeterminatezza e genericità del contenuto e della domanda giudiziale, con ogni conseguenziale pronuncia di rito e di ragione nel merito, in via principale
- Dichiarare infondate e per l'effetto rigettare tutte le domande avversarie, sia in via principale che in via subordinata, per essere le medesime totalmente infondate in fatto e in diritto, con ogni conseguenziale pronuncia di rito e di ragione
- Rigettare la domanda di risarcimento formulata dall'odierna Ricorrente nei confronti del Sig.
per essere infondata in fatto e in diritto nonchè non provata sia in termini di an che in CP_1 termini di quantum e pertanto dichiarare che nulla è dovuto da parte del Sig. nei Controparte_1 confronti della Sig.ra Pt_1

[...] in via subordinata
- nella denegata ipotesi in cui l'odierno Giudicante dovesse ravvisare un profilo di responsabilità da parte del Sig. ridurre la domanda risarcitoria avversaria, nella misura che sarà CP_1 determinata in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese diritto ed onorari, da distrarsi in favore degli scriventi difensori.”
La causa è stata istruita su base documentale, nonché mediante prova testi.
Depositate le note conclusive, all'udienza del 10.11.2025 fissata per la discussione orale, la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 281 sexies u.c. c.p.c. sulle conclusioni rassegnate dalle parti.
La ricorrente si è riportata alle conclusioni formulate nel proprio atto introduttivo, reiterando le proprie conclusioni anche in via istruttoria;
il resistente ha insistito per l'accoglimento delle già formulate conclusioni.
Tanto premesso, la domanda non è fondata e va, pertanto, rigettata per le ragioni che si vanno ad esporre.
La ricorrente ha dedotto che tra le parti era sorto un vincolo contrattuale, avendo le stesse validamente concluso un contratto preliminare di compravendita, o un preliminare di preliminare o una puntuazione di clausole;
o in subordine, che le trattative erano arrivate ad un punto tale per cui il recesso dalle stesse da parte del resistente era da considerare una rottura ingiustificata dalle trattative ai sensi dell'art. 1337 c.c.
pagina 3 di 7 Di contro, il resistente ha eccepito l'assenza di intese tra le parti tale da escludere la formazione di un vincolo contrattuale, nonché l'assenza di responsabilità precontrattuale per un'asserita ingiustificata interruzione delle trattative.
Ebbene, nonostante la copiosa documentazione dimessa in atti, manca l'evidenza del fatto che tra e fosse stato raggiunto un accordo contrattuale vincolante tra le Parte_1 Controparte_1 parti.
In primo luogo, deve, infatti, escludersi che gli stessi abbiano concluso, mediante scambio di mail, un contratto preliminare.
Il contratto preliminare è un accordo vincolante che obbliga le parti a stipulare un futuro contratto definitivo;
la sua funzione principale è garantire l'impegno e definire i dettagli della transazione futura, per tale ragione deve contenere gli elementi essenziali del contratto definitivo come l'esatta descrizione del bene, il prezzo e la data del rogito. Il Codice civile non dà una definizione di "contratto preliminare", ma lo menziona in vari ambiti, principalmente in tema di forma laddove, all'art. 1351 c.c., stabilisce che il preliminare è nullo se non fatto nella stessa forma del definitivo.
Nel caso di specie, il contenuto della corrispondenza non consente di dimostrare l'incontro delle due volontà, e quindi l'accordo, sui termini della futura compravendita. Più in particolare, non si evince quale sia il prezzo concordato posto che la mail del 1.6.2022 indica un importo di € 240.000,00 (doc. 4 rc.) mentre la mail del 31.3.2023 fa riferimento ad una somma pari ad € 260.000,00 (doc. 7 ric). Difetta altresì la prova dell'accordo sulla data del rogito che non compare in nessun documento. Inoltre, non risulta provato che sia stato raggiunto un accordo circa modalità e termini per la cancellazione dell'ipoteca iscritta sull'immobile (il doc. 29 ric. non documenta un compiuto accordo sul punto, anzi documenta che i termini e le modalità dovevano essere definiti).
A ciò si aggiunga il fatto che anche per il contratto preliminare di compravendita immobiliare, la legge prevede la medesima forma scritta, anche se non necessariamente tramite atto notarile. È sufficiente, infatti, una scrittura privata. Ciò premesso, va considerato che il messaggio di posta elettronica semplice, privo di firma elettronica, non ha l'efficacia della scrittura privata per quanto riguarda la riferibilità al suo autore. Il Codice dell'Amministrazione Digitale stabilisce che tale efficacia è attribuita solo al documento informatico sottoscritto con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale. In mancanza di tale firma, non si può parlare di una conclusione definitiva di un contratto, quando la forma scritta è richiesta obbligatoriamente dalla legge, come nel caso di una compravendita immobiliare.
In specie, anche recentemente, la Corte di Cassazione ha affermato “La e-mail che contenga espressioni generiche di consenso alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita, ma sia priva della firma elettronica avanzata, qualificata o digitale del promittente venditore, non integra l'atto scritto richiesto dagli artt. 1350 e 1351 c.c., in quanto solo la predetta firma elettronica avanzata, qualificata o digitale rappresenta l'espressione grafica della paternità ed impegnatività della dichiarazione che la precede, la quale, in mancanza, non comporta la conclusione definitiva di un negozio giuridico allorché la forma scritta sia richiesta "ad substantiam"” (Cass. 22012/23).
pagina 4 di 7 Per le stesse motivazioni di cui sopra, deve escludersi che le e-mail prodotte possano ricondurre la fattispecie ad un preliminare del preliminare, espressione con cui – afferma la Cassazione – ci si riferisce “a un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento)”. Con la sentenza n. 4628/2015, le Sezioni Unite hanno affermato la piena validità e vincolatività di tale accordo, qualora questo sia munito degli elementi essenziali del definitivo e, soprattutto, laddove “emerga la configurabilità dell'interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area di regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.
In altre parole, il preliminare del preliminare è un accordo mediante il quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto preliminare;
non è una mera duplicazione del preliminare vero e proprio ma ha la funzione di regolamentare un assetto d'interessi autonomo rispetto al preliminare, a cui le parti intendono giungere solo una volta definite le questioni prodromiche per loro ritenute essenziali.
L'istruttoria svolta non ha consentito di accertare la sussistenza di un accordo delle parti in tal senso.
Del resto, se da un lato la mail del 29.9.2022 contiene la richiesta di al Notaio Controparte_1
Dott. “di poter fissare per la giornata di domani il preliminare di acquisto dell'immobile di Per_1
Tropea in via Dardano n. 2 di proprietà Dott.ssa ”, lo stesso Notaio, escusso come Parte_1 teste all'udienza del 13.3.2025, ha negato di aver ricevuto incarico per la stipulazione del suddetto preliminare.
In particolare, interrogato sul cap. 10) del ricorso “Vero che il Signor in qualità di CP_1 promissario acquirente, nei primi mesi dell'anno 2022 Le ha conferito incarico per la stipula dell'atto preliminare di compravendita dell'immobile sito in Tropea (VV), in Via Dardano n. 2 di proprietà della GN , il teste Dott. ha risposto: “Visto il tenore letterale della domanda Pt_1 Per_1 devo rispondere no non è vero, non mi ha incaricato di redigere un contratto preliminare ma mi ha incaricato di richiedere la documentazione e ciò che ritenessi opportuno per valutare l'operazione. Dalla valutazione svolta è emerso che sull'immobile era iscritta un'ipoteca e quindi doveva essere valutata la modalità per la sua cancellazione”. Ed ancora, chiamato a riferire sul cap. 11 del ricorso 11) “Vero che, con comunicazione a mezzo e-mail del 29.09.2022 che Le si mostra (documento 6 allegato al ricorso), il Signor fissava presso il Suo studio un appuntamento per la Controparte_1 stipula del contratto preliminare di vendita dell'immobile sito in Tropea (VV), in Via Dardano n. 2 di proprietà della GN ha specificato: “sì è vero, non ricordo la mail ma vedendo il Pt_1 documento risulta che sia stata inviata. Ricordo che non è mai stata fissata una data per la stipula del preliminare atteso che non è mai pervenuta la documentazione necessaria all'assistenza della stipula, a titolo esemplificativo la relazione tecnica, l'attestato di prestazione energetica e il titolo di provenienza. A me non è mai stato inviato niente. Questa documentazione la deve fornire il venditore”.
Si tratta, a questo punto, di valutare la riconducibilità della fattispecie ad una puntuazione di clausole.
pagina 5 di 7 La giurisprudenza di legittimità (Corte di Cassazione, Sezione Seconda, sentenza del 30/01/2020, n. 2204) ha chiarito che costituiscono minuta o puntuazione di contratto tanto i documenti che regolano solo parzialmente il futuro regolamento di interessi tra le parti (c.d. puntuazione di clausole) quanto i documenti che predispongano in modo completo un accordo negoziale in funzione preparatoria del medesimo (c.d. puntuazione completa di clausole). In entrambi i casi è indispensabile l'esistenza di un documento sottoscritto da entrambe le parti.
La carenza di un documento sottoscritto dalle parti fa escludere la configurabilità di tale istituto.
Tanto premesso, per tutte le motivazioni sopra esposte, deve escludersi che tra le parti sia sorto un vincolo contrattuale, non avendo, le stesse, concluso un contratto di compravendita, o un preliminare di preliminare o una puntuazione di clausole.
In subordine, la ricorrente ha allegato che dal comportamento concludente delle parti, unitamente alla corrispondenza intercorsa tra queste, emergerebbe un evidente accordo con effetti obbligatori, dal quale scaturirebbe un impegno a concludere il contratto, con la conseguenza che il recesso ingiustificato dalle trattative da parte del resistente avrebbe gravemente violato gli obblighi di buona fede e correttezza cui lo stesso sarebbe stato tenuto.
Il resistente ha contestato quanto dedotto dalla ricorrente.
Orbene, per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre che tra le parti siano in corso trattative;
che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l'altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
che esse siano state interrotte, senza un giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. La verifica della ricorrenza di tutti tali elementi si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, ove non inficiato da omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti (Cass. civ. n. 34510/2021).
In base all'istruttoria condotta non vi è evidenza del fatto che la trattativa sia stata interrotta per causa esclusivamente imputabile a né che l'interruzione della trattativa sia da considerarsi CP_1 ingiustificata.
Dirimente è la deposizione del teste Notaio che, interrogato sul capitolo 12 del ricorso, ha Per_1 riferito: “Ricordo che erano stati fissati alcuni colloqui - forse anche con la signora ci siamo Pt_1 sentiti una volta per telefono, non ricordo con precisione - presso il mio studio per concordare tra le parti le modalità per cancellare l'ipoteca iscritta sull'immobile. Questi incontri presso il mio studio non si sono mai svolti”. E a domanda del giudice: “Questi incontri preliminari non avrebbero comunque avuto alcuna utilità in mancanza della documentazione indispensabile per stipulare il preliminare di cui ho parlato in precedenza.”.
pagina 6 di 7 Invero, nella documentazione in atti manca la prova di un accordo tra le parti sulle modalità di estinzione dell'ipoteca iscritta sull'immobile oggetto della trattativa, questione di rilevanza essenziale per la prosecuzione della trattativa stessa.
In conclusione, quindi, in difetto dell'accordo sulla cancellazione dell'ipoteca e in difetto della documentazione che avrebbe dovuto fornire la venditrice, non può configurarsi una responsabilità ex art. 1337 c.c. per recesso ingiustificato delle trattative, in quanto non vi è prova che l'interruzione delle stesse sia dipesa da causa esclusivamente imputabile a Controparte_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo sulla base del d.m. 55/2014 come modificato dal d.m. 147/2022 sulla base dei valori medi dello scaglione di riferimento ad eccezione della fase decisionale per la quale vengono liquidati i valori minimi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa istanza, domanda ed eccezione, così provvede:
a) rigetta la domanda proposta da Parte_1
b) condanna alla rifusione in favore di delle spese del presente Parte_1 Controparte_1 giudizio che si liquidano in € 11.977,00 oltre rimborso spese, iva e cpa come per legge.
Arezzo, 10/12/2025
Il Giudice Marina Rossi
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