REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile - nella persona del G.o.p.,
dott.ssa MA AL, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
AI SENSI DELL'ART. 281 SEXIES C.P.C.
nella causa iscritta al numero 4303 del R.G. dell'anno 2021, avente ad oggetto: “Comunione e
Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali” e vertente
TRA

(p.iva.: , in Parte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante p.t., rapp.ta e difesa, in virtù di procura in calce all'atto di citazione, dall'avv. Carla Petrella ed elettivamente domiciliata in Caserta, alla via G.M. Bosco, n.
80
(attrice)
E

(c.f.: ), con sede in Caserta, in persona dell'amministratore Controparte_1 P.IVA_2
p.t., rapp.to e difeso, giusta mandato in calce alla memoria di costituzione e risposta, dall'avv.
SC CI ed elettivamente domiciliato in Caserta, alla via Sant'Antonio da Padova, n. 84
(convenuto) CONCLUSIONI
All'udienza del 21.10.2025, le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate in procedura. FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione ritualmente notificato, la Parte_1
– premettendo di essere proprietaria di un locale commerciale facente parte del
[...]
sito in Caserta, alla via Sant'Antonio da Padova 83 e di averlo concesso in Controparte_1
locazione alla – ha convenuto in giudizio detto condominio, al fine di ottenere Parte_2
la declaratoria di nullità/annullabilità, ai sensi dell'art. 1137 c.c., della delibera condominiale del
1.03.2021, relativamente al punto 2) dell'O.d.G.
Si è costituito in giudizio il in persona dell'amministratore p.t., il quale – Controparte_1
impugnando e contestando energicamente la proposta domanda – ha chiesto il rigetto della domanda attorea perché infondata in fatto e diritto, con conseguente conferma della delibera impugnata.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata istruita mediante espletamento dell'interrogatorio formale dell'amministratore; indi, ritenuta matura per la decisione,
la stessa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
La causa, che nel suo iter processuale ha registrato mutamenti della persona fisica del Giudice
Istruttore, da ultimo è stata smistata sul ruolo della scrivente che, all'udienza del 21.10.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, l'ha riservata in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
Tanto premesso in punto di fatto, in diritto: l'impugnazione proposta dalla
[...]
avverso la delibera assembleare adottata dal Parte_1
in data 1.03.2021, è fondata e pertanto va accolta per le ragioni che si Controparte_1
andranno a esporre.
Prima di esaminare il merito della presente vicenda, appare opportuno evidenziare le circostanze rilevanti ai fini che ci occupano.
Ebbene, con mail del 10.02.2021, la (conduttrice del locale commerciale di Parte_2
proprietà della attrice) ha comunicato all'amministratore di condominio di voler provvedere alla sostituzione delle vecchie macchine dei condizionatori già esistenti con una sola macchina, fornendo, altresì, le specifiche tecniche della stessa.
Alla riunione assembleare tenutasi il 1.03.2021, il – passando alla discussione Controparte_1
del punto 2) dell'O.d.G., avente ad oggetto “Aggiornamento sulle problematiche CP_2
, con la richiesta di quest'ultimo di sostituire le macchine di condizionamento” - ha così
[...]
deliberato “(…) E' presente il condomino CI SC, che nella qualità di legale sta
seguendo il condominio, relaziona l'assemblea sulle azioni legali Lo Controparte_3
stesso Avv. CI invita l'assemblea a non autorizzare tale nuova installazione, soprattutto perché
le misure sono diverse e di gran lunga maggiori. L'Assemblea dei presenti decide all'unanimità di
non autorizzare, anzi di vietare che il …RB installi le nuove macchine anche perché a breve ci
sarà anche udienza legale in tal senso”.
Parte attrice – ritenendo detta delibera “viziata da abuso di potere - siccome vertente su materie
sottratte al potere deliberativo dell'assemblea condominiale - oltre che infondata ed
ingiustificata.” (cfr. note di trattazione scritta depositate il 10.10.2025) – ne ha contestato la validità.
Secondo la tesi da questa sostenuta, in particolare, l'illegittimità del diniego opposto dal scaturirebbe dalla natura dell'operazione da eseguirsi: l'installazione del motore di un CP_1
condizionatore sul suolo condominiale, costituendo un mero uso consentito della cosa comune (art. 1102 c.c.), non richiederebbe alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.
Il ha, di contro, eccepito la legittimità del proprio decisum, sia perché ritenuto CP_1
conforme al regolamento condominiale (art. 6, a mente del quale “Sono vietate non solo le innovazioni ma anche le modificazioni delle cose comuni non preventivamente autorizzate dall'assemblea dei condomini. L'infrazione a questo divieto comporta l'obbligo della riduzione in pristino stato delle cose modificate ed il risarcimento dei danni. La deliberazione con la quale si nega il consenso di cui ai casi precedenti deve essere motivata e contro di essa l'interessato può
ricorrere all'Autorità giudiziaria.”), sia in considerazione di ulteriori motivazioni che possono così
sintetizzarsi: - lesione del decoro architettonico della facciata, in quanto le maggiori dimensioni del nuovo macchinario rispetto a quelli già presenti sulla stessa “avrebbe(ro) un impatto estetico negativo sull'insieme del fabbricato” (cfr. pag. 3, comparsa di costituzione e risposta); violazione dell'art. 1102 c.c., poiché l'occupazione permanente di una consistente porzione del ballatoio impedirebbe il pari godimento degli altri condomini;
infine, pregiudizio alla sicurezza, in quanto la notevole altezza della macchina renderebbe più agevole l'ingresso negli appartamenti sovrastanti.
Orbene, la tesi di parte convenuta non solo non appare condivisibile relativamente alla qualificazione, in termini di innovazione/modificazione dell'intervento di cui si discorre, ma non è
stata provata in alcun modo.
Va, dunque, preliminarmente inquadrata la fattispecie in esame.
Giova brevemente rammentare come, in ambito condominiale, per espresso rinvio dell'art. 1139
c.c., vige il principio dell'uso paritario della cosa comune, mutuato dall'art. 1102 c.c. in materia di comunione, in virtù del quale ciascun partecipante può servirsi del bene comune a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
L'art. 1102 c.c., come noto, consente al condomino di compiere qualsiasi atto materiale sulla cosa o trarre qualsiasi utilità, anche attraverso modificazioni, purché non ne venga alterata la destinazione o non se ne impedisca agli altri di farne parimenti uso o non se ne alteri il decoro architettonico.
Da quanto affermato consegue che ciò cambia la destinazione d'uso, o che determina una concreta inservibilità della cosa rispetto all'uso precedente, si pone come fatto innovativo, ricadente nell'alveo dell'art. 1120 c.c.
Invero, secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza, non ogni mutamento è idoneo a configurare innovazione in senso tecnico-giuridico, ma solo quella modificazione materiale che altera l'entità sostanziale della cosa comune o ne muta la destinazione originaria, nel senso che l'innovazione dà luogo a un “qualcosa di nuovo” (aliquid novi), avente funzione e destinazione diverse da quelle originarie.
Mutuando i superiori principi al caso di specie, deve ritenersi che l'intervento di sostituzione dei motori esistenti (con uno nuovo di differenti misure) non costituisca innovazione vietata bensì un mero uso consentito, ai sensi dell'art. 1102 c.c., per il quale alcuna preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale si rende necessaria.
A ben vedere, tenuto conto della documentazione versata in atti e delle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale dall'amministratore di condominio, può pacificamente escludersi che, nella fattispecie in esame, la sostituzione dei macchinari possa determinare una modificazione della destinazione originaria, ovvero una alterazione sostanziale nei termini sopra descritti.
Ciò in quanto si tratta di una semplice sostituzione di macchinari (e non già di una nuova installazione), peraltro già collocati da anni sul suolo condominiale in oggetto e le cui dimensioni sono risultate addirittura inferiori (quanto alla larghezza) rispetto a quelle dei tre attuali motori.
Né parte convenuta è stata in grado di dare prova delle motivazioni addotte a sostegno del diniego.
Il convenuto non ha, difatti, fornito alcuna prova né della lesione del decoro CP_1
architettonico (è, di contro, emerso come, sulla facciata ove sono ubicati i motori di cui si discorre,
sono installati anche impianti di altri condomini), né del pregiudizio alla sicurezza degli altri condomini, né infine della diminuzione del godimento altrui.
Da tale inquadramento, consegue che la norma regolamentare richiamata dal – che si CP_1
riferisce ad innovazioni/ modifiche - non può trovare applicazione al caso di specie e che il diniego deliberato dall'assemblea è da considerarsi illegittimo.
Alla luce delle motivazioni sin qui esposte, l'impugnativa proposta dalla
[...]
avverso la delibera adottata dal in Parte_1 Controparte_1
data 1.03.2021, va accolta e, conseguentemente, va annullato il deliberato assembleare di cui al punto 2) dell'O.d.G. “AGGIORNAMENTO SULLE PROBLEMATICHE CP_2
, CON LA RICHIESTA DI QUEST'ULTIMO DI SOSTITUIRE LE MACCHINE DI
[...]
CONDIZIONAMENTO”.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P. Q. M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione Civile, nella persona del G.o.p., dott.ssa
MA AL, definitivamente pronunciando sulla impugnativa proposta dalla
[...]
in persona del legale rappresentante p.t., nei Parte_1
confronti del con sede in Caserta, in persona dell'amministratore p.t., Controparte_1
disattesa ed assorbita ogni diversa istanza e conclusione, così provvede:
1) accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, annulla il punto 2) dell'odg della delibera adottata dal il 1.03.2021; Controparte_1
2) condanna il in persona dell'amministratore p.t., al pagamento, Controparte_4
in favore della attrice, delle spese processuali che liquida in € 1.700,0, per compenso professionale, €. 286,00 per spese vive, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali al 15%, come per legge.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 4.11.2025
Il Gop
(dott.ssa MA AL)