REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Napoli, Sezione civile undicesima in persona del giudice monocratico Dr. FLAVIO CUSANI ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 2991/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: mediazione immobiliare – diritto alla provvigione TRA
– PI: , rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 dall'avv. Umberto D'Aragona, come da procura in atti;
ATTRICE E
– CF: , rappresentata e Controparte_1 CodiceFiscale_1 difesa dall'avv. Francesco Romano, come da procura in atti;
CONVENUTA CONCLUSIONI Quelle di cui alle note scritte in sostituzione dell'udienza di rimessione in decisione, con le quali le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate, insistendo per il loro accoglimento ed il rigetto di quelle avverse.
MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione notificato in data 12.02.2024 la Parte_1 esponeva che, quale esercente l'attività di intermediazione immobiliare, ebbe a ricevere in data 06.09.2022, da parte della sig.ra formale Controparte_1
“incarico di mediazione per vendita immobiliare”, avente ad oggetto la vendita del compendio immobiliare di sua proprietà, sito in Napoli (NA) alla via Figurelle n. 18 – int. 8, distinto in catasto al N.C.E.U. del medesimo comune alla Sez. BAR., fg. 7, p.lla 361, sub. 12, cat. A/3, cl. 2 per il prezzo di euro 189.000,00 e che l'incarico fu conferito in esclusiva ed irrevocabile fino al 30.05.2023 e con l'obbligo di corrispondere una provvigione pari al 3%, oltre IVA, sul prezzo di vendita richiesto, pari ad € 6.917,40, Iva inclusa, alla conclusione dell'affare. Allegava che essa agenzia ebbe ad impiegare tutta la propria organizzazione per la promozione delle diverse fasi di vendita dell'immobile, promuovendo e pubblicizzando la vendita dell'immobile
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 1/6 mediante la predisposizione di cartelloni pubblicitari, volantini, locandine su strada e nella vetrina dell'agenzia, inserzioni su quotidiani, periodici di settore e siti internet, con notevole dispendio di risorse economiche, nonché energie umane. In particolare provvide ad inserire l'offerta di vendita del summenzionato compendio immobiliare anche sul sito
“www.progettocasanapoli.it”, portale di offerte immobiliari appartenente ad essa agenzia immobiliare e provvide ad accompagnare alcuni interessati all'acquisto a visionare l'immobile, come da attestato dalla “scheda visita immobile” recanti le sottoscrizioni apposte dai clienti. In data 20.10.2022 essa agenzia ebbe a ritirare, per l'acquisto dell'immobile, una prima formale proposta di acquisto di € 180.000,00 da parte del sig. , che, Persona_1 prontamente sottoposta all'attenzione della , fu dalla stessa rifiutata CP_1 perchè non conforme alle condizioni d'incarico con riguardo al prezzo offerto, ritenuto incongruo. A seguito dell'intermediazione di essa agenzia, l' in data 24.10.2022 ebbe a formulava una nuova proposta di Per_1 acquisto, migliorativa della precedente, pari ad € 185.000,00 che, tuttavia, fu ugualmente rifiutata dalla , perché ritenuta ancora incongrua rispetto CP_1 al corrispettivo richiesto. Successivamente in data 29.10.2022 l' ebbe Per_1
a formulare una ulteriore proposta di acquisto, ancora una volta migliorativa delle precedenti, offrendo il corrispettivo di € 189.000,00 , assolutamente conforme alle condizioni di incarico di mediazione, con contestuale rilascio, a titolo di caparra, di assegno postale non trasferibile n. 7193921343-11 tratto su Poste Italiane, dell'importo di € 5.000,00 e con sottoscrizione di apposita dichiarazione scritta si impegnò a riconoscere ed a corrispondere ad essa agenzia la somma di € 6.222,00 comprensiva di IVA, a titolo di provvigione, in caso di conclusione dell'affare. Informata prontamente la , anche CP_1
a mezzo raccomandata A./R. n. 05266460744-9 ricevuta in data 04.11.2022, dell'avvenuto ritiro di tale ultima proposta d'acquisto, invitandola presso i locali dell'agenzia per visionarla entro il relativo termine di irrevocabilità del 14.11.2022, pena la scadenza della proposta, la , in maniera del tutto CP_1 inaspettata, nel corso di un incontro fissato presso i locali dell'agenzia per addivenire all'accettazione della proposta, ebbe a svelare che l'immobile oggetto di compravendita non soltanto presentava una diversa distribuzione degli ambienti interni, determinante una difformità degli stessi rispetto alla planimetria catastale, ma anche una ben più grave irregolarità, in quanto erano stati ristretti i varchi dei balconi, dichiarando espressamente di non volere accettare la proposta formulata dall' Ciò nonostante, il Per_1 promissario acquirente ebbe comunque a dichiararsi disponibile a Per_1
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 2/6 concludere l'affare a condizione che tali circostanze, precedentemente a lui sconosciute, non fossero state ostative alla concessione del finanziamento di cui necessitava per acquistare l'immobile oggetto di compravendita, per cui, organizzato un apposito incontro presso l'immobile de quo, al fine di poter consentire all'acquirente di valutare l'effettiva entità delle suddette irregolarità taciute, l'immobile fu visionato, tra gli altri, anche dal consulente della banca alla quale si era rivolto l' per la richiesta di mutuo. Per_1
Sebbene l' avesse continuato a manifestare il proprio interesse Per_1 all'acquisto, la non ebbe mai ad accettare la proposta dallo stesso CP_1 formulata e da ultimo, in data 29.10.2022, benché esattamente conforme al prezzo offerto ed alle ulteriori condizioni di incarico. Pertanto, essa agenzia immobiliare provvide a restituire all' il titolo da quest'ultimo versato Per_1 contestualmente alla formalizzazione della proposta di acquisto del 29.10.2022, anche con grave danno all'immagine di essa attrice. Per tali motivi conveniva in giudizio la chiedendo al giudice di Controparte_1 accertare e dichiarare la grave violazione degli impegni contrattuali dalla stessa assunti nei confronti di essa ovvero la violazione Parte_1 delle norme contrattuali e dei canoni di buona fede e correttezza ex artt. 1175 e 1176 c.c. e per l'effetto, condannare la convenuta al risarcimento dei danni nell'importo di € 12.000,00 ovvero nella somma maggiore o minore che ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, dal momento del sorgere del diritto fino all'effettivo soddisfo, con l'ulteriore precisazione che, dal momento dell'instaurazione del presente procedimento il saggio degli interessi legali è da intendersi pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali ex art. 1284 c.c. Costituitasi in giudizio, deduceva che, a differenza di Controparte_1 quanto sostenuto dall'attrice, in sede di conferimento dell'incarico di mediazione ebbe sin da subito a comunicare all'agenzia la diversa distribuzione degli spazi interni, priva di CILA, del restringimento del vano balcone e delle percolazioni di acqua provenienti dal piano sovrastante e che interessavano il suo immobile. Ciò fu comunicato in particolare alla sig.ra
, collaboratrice dell'attrice, allorché ella si recò presso Testimone_1
l'abitazione della per raccogliere l'incarico di mediazione per cui è CP_1 causa. In quella occasione, essa convenuta precisò le suindicate irregolarità nonché delle percolazioni di acqua, ma le fu consigliato di non “mettere nero su bianco” tali circostanze per non creare turbative per potenziali acquirenti, anche in considerazione che, qualora avessero rinvenuto qualche potenziale
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 3/6 acquirente che non necessitava di mutuo, tali circostanze sarebbero state bypassate perché irrilevanti ai fini della stipula. Infatti le fu riferito che in caso di acquisto senza intervento di mutuo la diversa distribuzione di spazi interni si sarebbe regolarizzata con una CILA in sanatoria, il restringimento del balcone non sarebbe stato un problema perché anche in altri appartamenti si era proceduto al restringimento dei relativi vani e in merito alle percolazioni di acqua, le fu riferito che l'avrebbero palesato qualora l'agenzia immobiliare avesse reperito un potenziale acquirente. Argomentava che non era maturato alcun diritto né alle provvigioni né al risarcimento del danno in favore della società attrice, in quanto la condotta della stessa non era stato rispettoso degli obblighi facenti capo al soggetto mediatore, il quale deve agire con diligenza, serietà, professionalità, al fine di mettere a conoscenza le parti mediate di tutte le circostanze che possano far concludere o meno l'affare. Rilevava, inoltre, che comunque la proposta di acquisto non era conforme alle condizioni di cui all'incarico di mediazione, perché nell'incarico era stabilito che la parte promittente acquirente avrebbe dovuto corrispondere il 5% del prezzo di vendita (quindi € 9.450,00) – anche se in più tranche – entro 15 giorni dall'accettazione della proposta di acquisto. Ebbene in sede di sottoscrizione il proponente acquirente ebbe a consegnare all'agenzia immobiliare un assegno postale di € 5.000,00 senza data di emissione. Inoltre, nella proposta d'acquisto de qua, all'art. 1 lett.b) si legge:
“€ 5.000,00 … entro il ...” senza indicazione della data entro la quale sarebbe stata pagata la somma, laddove nell'incarico di mediazione era stato indicato il termine 15 giorni. Per tali motivi chiedeva il rigetto della domanda attorea. Il precedente giudice istruttore, con ordinanza del 25.11.2024, rigettava le richieste dell'attrice di emissione di ordinanze ex artt. 186 ter e quater c.p.c. e non accoglieva le richieste di prove dichiarative così motivando:
“ritenuto che la causa alla luce delle rispettive deduzioni ed eccezioni, nonché della documentazione in atti appare matura per la decisione e non necessitante di approfondimenti natura istruttoria, tenuto peraltro conto che non risulta ammissibile la prova testimoniale di cui propongono richiesta le parti nelle rispettive memorie istruttorie, in quanto riferita a circostanze in parte non rilevanti ai fini del decidere e in parte generiche, documentali o da provarsi per iscritto, mentre non concludente ai fini del decidere appare l'interrogatorio formale deferito da parte attrice, in quanto relativo a circostanze documentali e generiche”. Quindi, fissata l'udienza per la decisione la causa, all'esito dell'udienza di discussione, la causa veniva decisa.
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 4/6 La domanda non è fondata e va pertanto rigettata. Invero una proposta di acquisto per potersi definire conforme a quella di cui all'incarico di mediazione deve rispettare in ogni sua parte quanto stabilito nell'incarico di mediazione dalla parte offerente venditrice, per cui, se anche una sola clausola si discosta dalle richieste della parte venditore, la proposta non è conforme e la parte venditrice ha il diritto di non accettarla. Nel caso in esame effettivamente nell'incarico di mediazione era stabilito che la parte promittente acquirente avrebbe dovuto corrispondere il 5% del prezzo di vendita (quindi € 9.450,00) – anche se in più tranche – entro 15 giorni dall'accettazione della proposta di acquisto, laddove in sede di sottoscrizione della proposta di acquisto il proponente acquirente ebbe a consegnare all'agenzia immobiliare un assegno postale di soli euro 5.000,00 senza data di emissione, senza indicazione della data entro la quale sarebbe stato pagato l'assegno di caparra consegnato al mediatore e con un assegno a firma di persona diversa dal proponente. In pratica fu consegnato un assegno postale, nemmeno circolare, a firma di persona diversa dal proponente l'acquisto, senza che fosse stato indicato e provato alcun collegamento tra i soggetti. Per le suddette ragioni, fu, dunque, giustificata la mancata accettazione della proposta di acquisto da parte della convenuta e ciò già basterebbe per rigettare la domanda attorea. In più, però, non può non considerarsi che l'agenzia di mediazione, esperta in campo immobiliare, non avesse provveduto, già prima di ricevere l'incarico di mediazione, a visionare l'immobile e ad accertare, anche in via sommaria, la conformità dello stesso alle risultanze catastali e l'insussistenza di altre circostanze che potessero essere ostative ad un valido contatto di acquisto;
né tanto meno provvide ad informare entrambe le parti delle pratiche necessarie per regolarizzare catastalmente l'immobile. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, con riguardo al valore della causa tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00 tariffe medie ridotte del 50% per la semplicità del processo e delle questioni trattate, per studio, introduzione, trattazione e conclusionale.



P.Q.M.



definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede: 1) Rigetta le domande attoree
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 5/6 2) Condanna l'attrice al pagamento alla convenuta delle spese di giudizio, che liquida in euro 2.538,50 per compensi di difesa, oltre rimborso spese generali, Cpa e Iva come per legge, con distrazione in favore del difensore antistatario. Così deciso in data 10.12.2025
Il Giudice – dr. Flavio Cusani
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 6/6