R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Rita Cuzzola ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 2001/2018 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi promossa da
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
PARMALIANA BIAGIO , come da procura in atti. attori, contro
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. LIMA Controparte_1 C.F._2
GIULIO come da procura in atti. convenuto, avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso.
Conclusioni delle parti: le parti concludevano come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza, ex art. 127 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, , premettendo di aver concesso in Parte_1
locazionr al Sig. il proprio fondo sito in Milazzo, C.da Bozzello, da tempo moroso, Controparte_1
adiva il Tribunale di Barcellona P.G., per sentire accogliere le seguenti domande:


1. convalidare l'intimato sfratto per morosità con l'apposizione della formula esecutiva


2. In caso di opposizione ordinare ex art 665 cpc al convenuto di rilasciare l'immobile sgombro e libero di cose e persone
e nel merito pronunciare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento e morosità 3. Emettere decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e le spese ed onorario dell'emittente ingiunzione


4. Condannare altresì il conduttore con il superiore decreto ingiuntivo a rimborsare al locatore il 50% della somma versata da per la tassa di registro del contratto di locazione pari ad euro 395,39. Parte_1
Si costituiva il conduttore contestando le domande avverse e formulando la Controparte_1
seguente domanda riconvenzionale:
Condannare l'attore a risarcire il danno subito e subendo dall'odierno del inadempimento contrattuale dipendente dal non aver garantito il pacifico godimento della cosa locata, per tutto quanto è stato esposto in narrativa punto
Condannare l'attore, ai sensi dell'articolo 2041 il codice civile ad indennizzare il deducente della diminuzione patrimoniale da questi subita per effetto della realizzazione delle opere all'interno dell'immobile locato, diminuzione che deve intendersi corrispondere al costo complessivo delle stesse, così come quantificato dal tecnico relatore nella misura di euro 223.000 692,62 oltre iva, oppure nella diversa misura maggiore o minore virgola in cui il decidente riterrà essersi verificata la detta diminuzione patrimoniale punto
Con ordinanza del 10.12.2018 il Giudice ha intimato il rilascio dell'immobile, disposto il mutamento di rito e assegnato il termine per l'inizio della procedura di mediazione obbligatoria.
Depositate le memorie integrative, ritenute la causa matura per la decisione, la causa veniva rinviata per la discussione, senza l'ammissione delle prove istruttorie richieste.
Dopo una serie di rinvii, la causa giungeva all'udienza per la decisione.
*****
La domanda proposta dalla ricorrente è meritevole di accoglimento.
La morosità del conduttore è confermata e indiscussa, infatti alcuna contestazione in merito è stata effettuata da parte resistente.
Non trova, invece accoglimento la domanda riconvenzionale di condanna al risarcimento del danno per i lavori eseguiti dal conduttore sull'immobile.
E' utile precisare che come migliorie si intendono quelle “trasformazioni o sistemazioni diverse… “ che
“…apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi… “ (Cass.
13070/2004).
Secondo l'art. 1592 del Codice Civile, “Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata . Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore”.
Il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, pertanto, che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Cass. 2494/
2009; Cass. 5541/ 2012).
Alcuna prova è stata fornita da parte resistente circa il consenso esplicito del proprietario dell'immobile.
Infatti, alcuna comunicazione circa l'esecuzione dei lavori indicati da conduttore è stata fornita quale prova e, comunque, anche una semplice tolleranza da parte del proprietario, in assenza di un manifesto consenso, non autorizza il risarcimento richiesto.
Come sopra indicato, la semplice conoscenza o tolleranza del locatore circa la realizzazione dell'opera non è sufficiente ai fini dell'ottenimento della indennità, pertanto nulla è dovuto in relazione ai lavori eseguiti dal conduttore.
Ma vi è di più, l'art. 11 del contratto di locazione, firmato dalle parti, così recita: “qualora vi fossero miglioramenti sul terreno oggetto della locazione alla cessazione del contratto, questi resteranno acquisiti al locatore senza che lo stesso debba corrispondere alcunché”;
Oltre la disposizione di legge, anche la volontà delle parti, manifestata nel citato articolo 11, conduce al rigetto della richiesta formulata dal conduttore, di condanna all'indennizzo per le spese da questi sostenute.
Parimenti, non trova accoglimento la richiesta di condanna al risarcimento del danno per inadempimento contrattuale, formulata da . Controparte_1
Risulta in atti che il conduttore aveva assunto l'onere di recintare il fondo condotto in locazione e solo il suo inadempimento ha consentito lo sconfinamento da questi denunciato.
Alla luce di quanto sopra, ne deriva che, in accoglimento della domanda attorea, deve essere dichiarato risolto il contratto di locazione intercorso tra e , ed Parte_1 Controparte_1 avente ad oggetto l'immobile situato in sito in Milazzo, C.da Bozzello.
Dichiara tenuta e condanna al rilascio dell'immobile per cui è causa libero Controparte_1
da persone o cose, in favore di parte ricorrente.
Fissa per il rilascio dell'immobile la data dell'10.04.2025. Deve inoltre pronunciarsi condanna al pagamento della somma di Euro 9.900,00 riferibile a tutti i canoni non pagati alla data del deposito del ricorso per sfratto, cui si aggiungono € 395,39 per il pagamento dell'imposta di registrazione in ragione della metà, e si aggiungono, altresì, tutti i canoni maturati dalla presentazione del ricorso sino al rilascio dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in parte dispositiva secondo valori tendenti ai minimi tariffari previsti dal DM in vigore per lo scaglione di riferimento (valore della domanda anche riconvenzionale fino ad euro 260.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, in persona del sottoscritto giudice onorario in funzione di giudice unico, sentiti i procuratori delle parti costituite, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 2001/2018 R.G.A.C., così provvede:
Dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione già in essere tra e ed avente ad oggetto l'immobile situato in in Milazzo, C.da Parte_1 Controparte_1
Bozzello.
Dichiara tenuto e condanna al rilascio dell'immobile per cui è causa, libero Controparte_1
da persone o cose, in favore di parte ricorrente.
Fissa per il rilascio dell'immobile la data dell'10.04.2025.
Condanna parte resistente al pagamento in favore del ricorrente , della somma Parte_1 di Euro 9.900,00 per i canoni non pagati sino alla presentazione del ricorso, oltre i canoni maturati sino al rilascio dell'immobile, oltre ancora € 395,39 per il mancato pagamento dell'imposta di registrazione in ragione della metà, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al soddisfo.
Rigetta le domande riconvenzionali.
Condanna parte resistente al pagamento delle spese giudiziarie in favore di parte ricorrente
[...] che liquida in complessivi 7.052,00 €, oltre spese vive, cui vanno aggiunti spese generali, IVA Parte_1
e CPA come per legge.
Così deciso in Barcellona Pozzo di Gotto, lì 10.03.2025.
IL GO
(Dott. Maria Rita Cuzzola)
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