N. R.G. 299/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PARMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Unico, dott. Marco Vittoria, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 299/2024 promossa da:
, Parte_1 rappresentato e difeso dall'Avv. DAMINI PAOLO e dall'Avv. CONTI GIORGIO, con domicilio eletto presso lo studio del difensore, giusta procura in atti,
ATTORE; contro
Controparte_1
, Controparte_2 rappresentati e difesi dall'Avv. BANDINI DANIELA, con domicilio eletto presso lo studio del difensore, giusta procura in atti,
CONVENUTI.
CONCLUSIONI
All'udienza cartolare del 05.02.2025, le parti hanno depositato note di trattazione, in cui hanno richiamato le conclusioni già precisate nei termini assegnati ai sensi dell'art. 281quinquies c.p.c..
pagina 1 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
agisce, quale successore di , per ottenere una pronuncia che Parte_1 CP_3 dichiari la nullità o che comunque inibisca l'escussione della fideiussione rilasciata a favore di CP_1
e nell'ambito dell'operazione di vendita di immobile da costruire, che i
[...] Controparte_2 convenuti ebbero a concludere con la società, poi fallita, Controparte_4
Costituitisi in giudizio, i convenuti hanno chiesto il rigetto della domanda, l'accertamento della validità, della attualità e dell'efficacia del contratto di garanzia;
in via riconvenzionale, la condanna dell'istituto di credito al pagamento dell'importo capitale di € 457.600,00 (per sorte capitale) già riscosso, oltre gli interessi legali dai singoli versamenti alla data del 21 gennaio 2024, e comunque sovrapponibile alle componenti del danno ricondotto all'inadempimento della impresa costruttrice agli obblighi che le competevano in forza del contratto preliminare di cosa futura, realizzata sì, ma mai trasferita.
La trattazione della causa recupera in semplicità e chiarezza, se l'esame viene limitato alle sole questioni decisive.
In questa sede, si fa questione esclusivamente di due profili.
Il primo concerne l'attualità del vincolo;
il secondo l'estensione dello stesso. Non si possono, invece, indagare profili di indagine che riguardano l'inadempimento (o meno) della impresa costruttrice agli obblighi contrattuali assunti nei confronti degli acquirenti ed alla compartecipazione di questi nella rimodulazione della casa da realizzare, perché tali profili risultano già esaminati e affrontati (anche se non definitivamente) in altra sede processuale.
Parte attrice sostiene che l'impegno fideiussorio non sia valido.
In realtà, è agli atti fideiussione del 10.05.2011, che cita espressamente il contratto preliminare siglato dai promissari acquirenti e con (da cui è scaturita la causa per CP_1 CP_2 Controparte_4 ottenere il trasferimento coattivo): l'impegno è valido ed efficace, ai sensi dell'art. 3 d. lgs. n. 122/05.
La nullità prevista ex lege configura una nullità di protezione: la tesi della nullità – che si fonda sulla diversità del dato testuale con la fideiussione menzionata nel contratto tra le parti (ove l'indicazione di una fideiussione rilasciata da Banca Monte Parma spa) – avrebbe l'effetto di recuperare alla banca una legittimazione a sollevare l'invalidità, privando gli acquirenti (consumatori) della garanzia prescritta.
Si deve invece concludere che la garanzia, che menziona il contratto (dell'08.03.2011) sia valida ed efficace: anzi, dal momento che né l'art. 2 né l'art. 3 del d lgs. n. 122/05 prevedono la contestualità del contratto d vendita e dell'impegno fideiussorio, la sottoscrizione successiva (non sana ma) realizza la pagina 2 di 5 condizione legale (cd condicio juris) da cui derivava la sospensione di efficacia degli effetti del contratto preliminare, la cui vincolatività dipende ex lege dalla sottoscrizione (a latere, ma collegata o contestuale) di un impegno fideiussorio.
Parte attrice sostiene, inoltre, che nulla sarebbe dovuto, perché l'escussione della garanzia sarebbe indebita ed abusiva.
Ora, la sentenza n. 638/23 del 12.05.2023 emessa dal Tribunale di Parma ha chiarito che
× il bene è stato costruito,
× il bene presenta irregolarità edilizie e urbanistiche rispetto a quanto previsto da progetto tali da essere un bene 'altro' rispetto a quello originariamente oggetto della prestazione dedotta nel contratto originario,
× il bene non è (più) trasferibile ex art. 2932 c.c.
Risulta invece trasferibile l'autorimessa.
Nel frattempo, la procedura fallimentare di ha dichiarato l'01. Agosto del 2023 di Controparte_4 volersi sciogliere dal vincolo contrattuale.
Se così è, si può quindi, in breve, affermare che i. alla procedura spetta la restituzione del bene oltre al corrispettivo per l'uso del bene, medio tempore rattenuto dai promissari acquirenti,
ii. gli acquirenti non potranno più ricevere il bene (salvo che si rendano acquirenti all'asta o che ottengano la riforma in secondo grado della sentenza emessa dal Tribunale di Parma),
iii. è ignota, allo stato, la misura delle componenti del danno risarcibile che spettano a entrambe le parti in quanto: (1) al fallimento (nell'interesse di tutti i creditori) spetta, in astratto, il controvalore d'uso del bene utilizzato dai promissari acquirenti e l'eventuale danno da ritardo per la vendita di un bene che i promissari acquirenti (come risulta dalla sentenza citata) hanno contribuito a modificare, in violazione di norme imperative (di natura urbanistica ed edilizia); (2) è ignoto, allo stato, se sia dovuto un (e quale sia la misura del) danno risarcibile ai promissari acquirenti per i vizi, i difetti, le irregolarità e gli abusi censiti, giacché l'art. 1667¹ c.c. esclude il risarcimento per tutti i vizi costruttivi, che siano funzione di una scelta concorrente del committente.
Sulla base di tali elementi, si deve quindi affermare che, allo stato, , quale debitore Controparte_4 originario, è (ancora) debitore di e tale assunto è confermato dalla ammissione al CP_1 CP_2 passivo del fallimento del credito dell'Istituto per € 243.425,00 (doc. n. 18).
pagina 3 di 5 Tale somma impatta sugli importi (€ 498.000,00) già corrisposti a titolo di acconti, nel corso dei lavori
(di cui € 468.000,00 per l'abitazione, il resto per un'autorimessa).
In base al testo contrattuale – in conformità alle indicazioni normative – la garanzia copre anche il
'rischio crisi' chiamando l'ente bancario a sborsare tutti gli importi dovuti a titolo di restituzione su quanto già corrisposto. Co Nel caso di specie, il passivo della procedura fallimentare riconosce a un credito di € 243.425,00: in tale misura risulta, al momento, legittima l'escussione della garanzia ai sensi dell'art. 4 lett. C) del testo contrattuale.
La Banca potrà poi rivalersi in moneta fallimentare nei confronti del fallimento, al cui passivo si è già, a sua volta, insinuata.
Le motivazioni tratteggiate definiscono il giudizio, con efficacia assorbente di tutte le ulteriori questioni sollevate dalle parti.
Le spese calibrate sul decisum seguono la soccombenza.



PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale di Parma, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 299/24 RG, così decide: rigetta la domanda e, accolta la domanda riconvenzionale nella misura indicata in parte motiva, accertato il diritto di escutere la fideiussione per cui è causa, in misura non superiore a quanto riportato in parte motiva, condanna parte attrice al pagamento in favore di e di € 243.425,00, oltre Controparte_1 Parte_2 interessi al saggio legale, dalla notificazione del ricorso al saldo;
condanna
pagina 4 di 5 parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore dei convenuti che si liquidano in complessivi €
15.000,00, oltre € 1.686,00 per spese, rimborsi al 15%, Iva e c.p., come per legge.
Parma, 10/03/2025
Il Giudice
Dott. Marco Vittoria
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