N. 11196/2024 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di BARI

Il giudice nella persona della dott.ssa RI GA ha pronunciato la seguente

SENTENZA
Nella causa iscritta al n. di r.g. 11196-2024, promossa da:
(codice fiscale ), Controparte_1 P.IVA_1
nella sua qualità di società di gestione del fondo di investimento alternativo immobiliare denominato “ – CP_2 Controparte_3
di tipo chiuso riservato”, in persona del procuratore speciale indicato in atti, rappresentata e difesa congiuntamente e disgiuntamente dagli Avvocati Stefano Pucci
(codice fiscale ) e Paolo Scipinotti (codice fiscale C.F._1
), ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, Via C.F._2
Sabotino 45
ATTORE INTIMANTE
Contro
pagina 1 di 7 con sede in Bolzano, via dei Mezzo ai Piani, in Controparte_4
persona del legale rappresentante sig. rappresentata e difesa CP_5
dall'avvocato Paolo Zucconelli, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata Email_1
CONVENUTA INTIMATA
CONCLUSIONI
Per parte attrice:

1. convalidare lo sfratto per morosità e/o dichiarare conseguentemente risolto il
Contratto di Locazione di cui in premessa per grave inadempimento dell'odierna opponente nonché condannare definitivamente Controparte_4
quest'ultima al rilascio dell'unità immobiliare individuata come il “corpo F1C Modulo
3” sita in Bari, località Masinata, presso il complesso immobiliare denominato
“Interporto Regionale della Puglia”, censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Bari al foglio 12, particella 766, subalterni 76 e 913, Categoria D/8, salvo errori e con riserva di migliori precisazioni;

2. condannare l'opponente al versamento in favore Controparte_4
della non in proprio ma quale società Controparte_6
di gestione del Fondo Portuno, della complessiva somma di Euro 237.417,97
(duecentotrentasettemilaquattrocentodiciassette/97), di cui Euro 97.539,89
(novantasettemilacinquecentotrentanove/89) ad estinzione dei debiti locativi già scaduti e non versati all'atto della notificazione dell'intimazione di sfratto ed Euro 139.878,08
(centotrentanovemilaottocentosettantotto/08) ad estinzione dei debiti locativi scaduti successivamente alla notificazione dell'intimazione di sfratto e fino a tutto il mese di giugno 2025, ovvero la diversa, minore o maggiore somma che risulti dovuta ai predetti titoli, oltre che i canoni e le indennità di occupazione successivamente scadute e da scadere ed oltre che gli interessi moratori maturati e maturandi ai sensi dell'articolo 2
pagina 2 di 7 comma primo D. Lgs. n. 231/2002 dalle singole scadenze delle disattese obbligazioni fino all'effettivo soddisfo;

3. ingiungere altresì alla società intimata, con separato decreto ai sensi dell'art. 664
c.p.c., di pagare alla intimante la complessiva somma di Euro 97.539,89
(novantasettemilacinquecentotrentanove/89) ad estinzione dei debiti locativi scaduti e non versati, oltre che i canoni successivamente scaduti e da scadere ed oltre che gli interessi moratori maturati e maturandi ai sensi dell'articolo 2 comma primo D. Lgs. n.
231/2002 dalle singole scadenze delle disattese obbligazioni fino all'effettivo soddisfo;

4. condannare l'opponente in ogni caso, alla Controparte_4
integrale refusione alla parte opposta delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio.
Per parte convenuta:
1) In via preliminare, dato atto dell'opposizione dell'intimato, respingersi la richiesta di convalida dello sfratto e di emissione di ordinanza di rilascio, poiché l'opposizione si fonda su prova scritta ex art. 665 cpc;

2) Respingersi la richiesta di emissione di istanza di ingiunzione di pagamento, posto che l'intimante non è legittimato attivo e, in ogni caso, non ha prodotto documento alcuno a sostegno delle voci di credito, in particolare le fatture dei canoni di locazione;

3) Disporsi la prosecuzione del giudizio ed il termine per avviare il procedimento obbligatorio di mediazione, per sentir accogliere, nel merito, il rigetto delle domande di per conto di nei confronti di CP_1 CP_2 Controparte_4
in quanto infondate in fatto ed in diritto.
4) Con vittoria di spese e compensi di lite.

MOTIVI DELLA DECISIONE pagina 3 di 7 Con atto di citazione davanti a questo Tribunale di Bari, ritualmente notificato, la CP_7
società di gestione del fondo di investimento alternativo immobiliare denominato
[...]
“Fondo ” (Fondo di di tipo chiuso CP_2 Controparte_3
riservato), ha intimato lo sfratto per morosità alla Controparte_4
relativamente all'unità immobiliare sita in Bari, località Masinata, individuata come il
“corpo F1C Modulo 3”, all'interno del complesso immobiliare denominato “Interporto
Regionale della Puglia” (censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Bari al foglio 12, particella 766, subalterni 76 e 913, categoria D/8).
Con atto notarile in data 29 aprile 2019 il complesso immobiliare era stato conferito nel menzionato “fondo Portuno” dalla precedente proprietaria Interporto Regionale della
Puglia s.p.a., la quale con contratto sottoscritto il 7 aprile 2017 e registrato il 24 aprile
2017 aveva locato alla Verrocchi Group s.r.l. la parimenti richiamata unità immobiliare individuata come il “corpo F1C Modulo 3”.
Il canone di locazione veniva pattuito nella misura di € 88.605,00 annui, da pagarsi in rate mensili anticipate di € 7.383,75, da aggiornarsi ogni anno nella misura massima consentita dalla legge in proporzione alla variazione dell'indice generale del costo della vita maturata nella annualità precedente;
erano inoltre posti a carico del conduttore le spese accessorie e gli oneri stabiliti dall'annesso contratto di fornitura di servizi e dal regolamento dei servizi ivi accluso, quantificati in € 13.422,00 annui, da pagarsi in rate mensili anticipate di € 1.118,50 ciascuna, salvo conguagli e ulteriori consumi, anch'essi soggetti a clausola di aggiornamento annuale in proporzione alla variazione dell'indice generale del costo della vita maturata nella annualità precedente.
All'originaria conduttrice subentrava l'intimata a Controparte_4
mezzo di scrittura privata in data 22 maggio 2017. La conduttrice subentrante si rendeva morosa nel pagamento dei canoni di locazione per il mese di agosto 2023, nella misura di € 3.223,74, e per i mesi da ottobre 2023 a maggio 2024 per l'intero canone mensile, oltre spese ed accessori. La morosità raggiungeva la cifra di € 97.539,89, per la quale veniva chiesta l'emissione dell'ingiunzione di pagamento.
pagina 4 di 7 All'esito dell'udienza in data 30 ottobre 2024, sull'opposizione dell'intimata - riferita tra l'altro all'incertezza sul soggetto locatore, pendente controversia tra l'originaria proprietaria e il fondo immobiliare attore, del quale veniva nondimeno dichiarata la legittimazione attiva - lo sfratto non veniva convalidato e non veniva nemmeno emesso il decreto ingiuntivo per la morosità dedotta.
Disposto il mutamento del rito, l'intimante insisteva nelle proprie conclusioni. A questo riguardo precisava che la morosità era aumentata nelle more, fino a raggiungere la somma di € 237.417,97.
Tutto ciò premesso, le domande da quest'ultima azionate in giudizio sono fondate.
Deve innanzitutto essere respinta l'eccezione di carenza di legittimazione attiva dell'intimante. Infatti, risulta in via documentale che quale società di gestione del fondo
“ ”, la stessa è subentrata nel rapporto di locazione controverso, per effetto del CP_2
conferimento del complesso immobiliare denominato Interporto Regionale della Puglia nel fondo in questione, con rogito in data 29 aprile 2019, agli atti di causa.
Altrettanto pacifica è la legittimazione passiva dell'intimata, peraltro da questa non contestata, quale soggetto che a sua volta è subentrata all'originaria conduttrice, in forza dell'atto di cessione del contratto sottoscritto con scrittura privata in data 22 maggio
2017, regolarmente registrata.
Nel merito, è parimenti provata in via documentale la morosità dedotta dall'intimante, a mezzo delle fatture da questa emesse in conformità alle pattuizioni contenute nel contratto di locazione, relative tanto ai canoni di locazione nella misura convenuta, poi aggiornata annualmente, quanto agli oneri accessori posti a carico della conduttrice.
Per parte sua quest'ultima non ha provato, come sarebbe stato suo onere fare, ai sensi dell'art. 2697, comma 2, cod. civ., di avere saldato le fatture emesse nei suoi confronti a valere sul contratto di locazione dedotto in giudizio, né tanto meno ha contestato di essere stata nel godimento dell'unità immobiliare oggetto dello stesso contratto nel complessivo periodo cui si riferiscono le medesime fatture.
pagina 5 di 7 In ragione della documentazione da ultimo richiamata, risulta provata una morosità complessivamente pari ad € 237.417,97. La stessa integra evidentemente un inadempimento grave ex art. 1455 cod. civ. delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione tra le parti, che ne giustifica pertanto la risoluzione, con assegnazione del termine indicato in dispositivo per il rilascio dell'unità immobiliare, e la condanna al pagamento dei canoni e degli oneri accessori contrattualmente previsti, nella misura sopra esposta di € 237.417,97. Sul capitale così liquidato sono dovuti gli interessi di mora, nella misura parimenti convenuta, con decorrenza dal termine di pagamento delle singole fatture emesse sino al pagamento effettivo.
Le spese di causa sono regolate secondo soccombenza e liquidate in dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria deduzione;
accoglie le domande dell'intimante e per l'effetto:
- dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti e ordina il rilascio dell'unità immobiliare locata, nel termine di 30 giorni dalla comunicazione della presente sentenza;

- condanna l'intimata al pagamento dei canoni e degli oneri accessori insoluti, nella misura di € 237.417,97, oltre ad interessi, come specificato in motivazione;

- condanna inoltre la parte intima a rimborsare alla parte intimante le spese di lite, che si liquidano in € 7.500,00 per onorari, oltre agli accessori di legge.
Così deciso in Bari, il 21 novembre 2025
Il giudice
RI GA
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