N.RG. 563/2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giuseppe Solarino ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. R.G. 563/2019, avente ad oggetto: scioglimento della comunione promossa da:
(C.F. , rappresentata e difesa dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
LI AC e NZ AC, sia congiuntamente che disgiuntamente, giusta procura in atti, elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore sito in Avola (Sr), Piazza Regina
Elena n. 34;
ATTRICE
contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
Michele Dell'Arte, giusta procura in seno alla memoria di costituzione di nuovo difensore, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore sito in Siracusa (Sr), viale Zecchino n. 83;
CONVENUTA
con l'intervento di
(C.F. ) e (C.F. Controparte_2 C.F._3 Controparte_3
), entrambi rappresentati e difesi dagli avv.ti LI AC e C.F._4
NZ AC, sia congiuntamente che disgiuntamente, giusta procura in atti, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore sito in Avola (Sr), Piazza Regina Elena n. 34; INTERVENUTI
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, – Parte_1 Controparte_1 quale proprio ex marito giusta Sentenza n. 2386/2016, Tribunale di Siracusa, di cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario celebrato fra i medesimi in data 20.09.1990 - , al fine di ottenere lo scioglimento della comunione instauratasi fra gli stessi sull'immobile acquistato in data
19.12.2002 in costanza di matrimonio ovverosia sulla “piena proprietà per l'intero sul fondo rustico con annesso fabbricato rurale sito in tenere di Avola, contrada Puzzi, della estensione di are 46 e centiare 10, confinante con proprietà di , proprietà , proprietà Persona_1 Per_2
e con strada, distinto al N.C.T. di Avola al foglio 68, particella: 157 di are 44,55, R.D.E. CP_4
154,15; 392 di are 1,55; nonché la quota di piena proprietà su due piccoli stacchi di terreno posti nella medesima contrada Puzzi estesi complessivamente centiare 41, confinanti, da tutti i lati, con proprietà o suoi aventi causa, distinti al N.C.T. di Avola al foglio 76, particella Controparte_5
231 e 232 e metri cubi novanta settimanali di acqua da prelevare dai due pozzi trivellati in detti stacchi esistenti (…)”, concludendo per l'accoglimento delle seguenti domande:
“1) Dichiarare lo scioglimento della comunione ordinaria sull'immobile di Avola, contrada Puzzi, con attribuzione, all'esito, della metà indivisa della piena proprietà alla ricorrente medesima, senza la corresponsione di alcuna somma a titolo di conguaglio, stanti gli effetti della compensazione con i crediti dalla medesima maturati nei confronti del convenuto debitore.
2) In via subordinata, in caso di contestazione del valore della metà indivisa del fondo rustico e del fabbricato su di esso insistente, disporre una CTU per stabilirne il valore e compensare il valore della quota di pertinenza del convenuto con il credito vantato nei confronti dello stesso, fino alla pronuncia della divisione”.
Con condanna del convenuto al pagamento delle spese e dei compensi di giudizio.
A fondamento della domanda ha altresì affermato di essere creditrice nei confronti Parte_1 del convenuto, , per l'importo pari ad Euro 21.200,00 - salve altre somme per Controparte_1 spese straordinarie - a titolo di mantenimento della medesima e della prole, come statuito dal
Tribunale ed asseritamente maturato e non corrisposto.
Radicatosi il contraddittorio si è costituito il quale non si è opposto alla domanda Controparte_1 di divisione tuttavia chiedendo di istruire la causa mediante C.T.U. al fine di quantificare il valore dell'immobile oggetto di lite nonché l'ammontare della fruttificazione maturata e non goduta;
inoltre, nello specifico ha chiesto espressamente “In caso di indivisibilità, accertata a mezzo del nominando CTU, disporre la vendita all'incanto degli stessi, o assegnazione dello stesso a uno dei condividenti”.
Con vittoria di spese e compensi.
In via istruttoria, è stata disposta C.T.U. sull'immobile sito in Avola (Sr), C.da Puzzi, con la nomina dell'Arch. ; tentata plurime volte la composizione bonaria della lite, anche ai sensi Persona_3 dell'art. 185 bis c.p.c., tuttavia senza alcun esito positivo, e rinunciata la domanda di fruttificazione da parte del convenuto, (cfr. verbale del 24.01.2024), la causa è stata rinviata Controparte_1 per la precisazione delle conclusioni nonché trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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Tanto premesso, la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza necessità di esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c. (ex multis Cassazione civile sez. lav.,
20/05/2020, n.9309), anche in ossequio al “principio di sinteticità degli atti processuali” ex art.  3, comma II, c.p.a., applicabile anche al processo civile (Cass. 20/10/2016, n. 21297).
La domanda di divisione proposta dall'attrice merita l'accoglimento.
Sul punto rileva l'esito dell'indagine peritale come posta sui seguenti quesiti:
“…letti gli atti e i documenti di causa, effettuato il sopralluogo, sentite le parti ed i loro consulenti, esperito il tentativo di conciliazione:
1) Descriva anche mediante riproduzione grafica e fotografica gli immobili oggetto della comunione e ne determini il valore attuale di mercato, esponendo analiticamente i criteri della stima;

2) Dica se gli immobili siano comodamente divisibili secondo le quote di comproprietà dei condividenti senza che la divisione comporti spese eccessive, rilevanti opere di modifica, onerose servitù reciproche o limiti di godimento, ovvero incida sensibilmente sul valore del bene;
3) In caso affermativo, predisponga un progetto divisionale determinando gli eventuali conguagli spettanti all'uno o all'altro dei condividenti, secondo le rispettive quote di comproprietà;
4) Dica se gli immobili siano in regola con la normativa urbanistica ed edilizia e presentino i requisiti che ne consentano la commerciabilità, ai sensi della legge 28/02/1985 n. 47 e successive modifiche nonché i requisiti di conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali, di cui all'art. 29 comma 1 bis legge 27/02/1985 n. 52”.
Orbene, il perito nominato, Arch. , ha provveduto a descrivere l'immobile Persona_3 oggetto di lite nella sua ubicazione, composizione, rifiniture e stato, anche mediante riproduzione fotografiche, evidenziando, altresì, la provenienza dello stesso immobile alle parti in lite, giusta atto di compravendita del 19 dicembre 2002, stipulato in Avola tra
[...]
, , , , da un lato, e Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Controparte_1 dall'altro, i quali convenivano e stipulavano quanto segue:
, e vendono a Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
, che acquista, lo stacco di terreno con fabbricato rurale ivi Controparte_1 esistente, posto in tenere di Avola nella contrada Puzzi, esteso are quarantasei e centiare dieci (are 46,10) circa, confinante con proprietà di , …nel N.C:T. di Avola Persona_1 al foglio 68, particelle 157 di are 44,55…p.lla 392, di are 1,55…”.
Circa la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile citato, lo stesso C.T.U. ha affermato che “risulta agli atti del Comune di Avola, una pratica di sanatoria edilizia N. 1045/86, rilasciata in data 1 ottobre 2002, a favore di tale sig. , la concessione Persona_4 edilizia in sanatoria “per il fabbricato composto dal solo piano terra destinato a vano rifugio
e rimessa”, in contrada Puzzi, al foglio 68, particella 157 e 358” (…); altresì, sui dati catastali e sulle superfici, lo stesso tecnico d'ufficio ha affermato: “La visura catastale, acquisita dalla sottoscritta, in data 3 settembre 2020, rappresenta che la costruzione destinata ad abitazione, in possesso della signora è di categoria catastale A/3, 5,5, Pt_1 vani ed una superficie catastale di 106 mq, ed escluse aree scoperte 100 mq. La planimetria catastale, riferita all'immobile in oggetto, è conforme allo stato di fatto”.
Sempre sulla regolarità normativa ed urbanistica dell'immobile oggetto di divisione, come incidente sulla relativa commerciabilità, sussiste l'integrazione peritale – come demandata dal G.I. giusta verbale in data 7.12.2021 al C.T.U. già nominato - al fine di chiarire il regime urbanistico edilizio della tettoia rinvenuta nell'immobile e le relative ripercussioni sul valore del bene. Sul punto il tecnico d'ufficio incaricato, a seguito dell'accesso agli atti al Comune di Avola ove risulta ubicato il bene immobile oggetto di causa-divisone, ha affermato che l'Ente competente interpellato sulla questione, ed in riferimento alla concessione edilizia in
Sanatoria n. 116, del 6 novembre 2002, come già rilasciata per il fabbricato composto dal solo piano terra destinato a vano rifugio e rimessa, in contrada Puzzi, al foglio 68, particella
157 e 358, ha risposto in tali termini: “…vista la domanda in sanatoria presentata da
[...]
nato ad [...] il [...] ed ivi residente nella via Nizza…registrata il Per_4
20/05/1986, al protocollo generale 14979 con la quale viene chiesta la concessione edilizia in sanatoria per il fabbricato composto dal solo piano terra destinato a vano rifugio e rimessa…in catasto del Comune al foglio 68, particella 157 e 392, della superficie complessiva di mq 4.610, nella cotrada Puzzi…; Dato atto che il richiedente ha versato all'erario l'importo totale dell'oblazione dovuta… Rilascia alla ditta istante,…la concessione edilizia in sanatoria per il fabbricato composto da un solo piano terra
…destinato a rimessa e vano rifugio…”.
Pertanto, considerato che lo stesso tecnico d'ufficio ha così accertato che non sussistono ragioni ostative al trasferimento dell'immobile oggetto di causa sotto il profilo urbanistico- edilizio-catastale - considerato l'accertamento peritale in atti in cui è stato in ultimo affermato che “L'esame della pratica edilizia, prodotta dall'Ufficio del Comune di Avola, e dagli elaborati grafici allegati riferiti alla medesima, fa rilevare che nella planimetria della casa, autorizzata con concessione edilizia in sanatoria, è inclusa la veranda coperta, o tettoia, oggetto dei chiarimenti richiesti dal Giudice. Pertanto il provvedimento emesso dal Comune di Avola, in data 01/10/2002, autorizza anche alla veranda coperta, oggetto della presente relazione integrativa, richiesti dal Giudice. Conseguentemente l'immobile risulta sanato, in toto” - può procedersi con il merito della domanda di divisione.
Ai fini di giudizio e circa il valore del bene da dividersi, non può trascurarsi la stima dell'immobile come in atti per il quale si riscontrano le considerazioni nonché gli esiti dell'elaborato peritale come disposto nel corso dell'istruttoria. Sul punto il C.T.U. ha utilizzato “due metodi di stima: il metodo di stima diretto per confronto ed il metodo di stima per capitalizzazione dei redditi”, precisandosi che “Se i risultati cui si perviene, adottando i due diversi criteri, non rappresenteranno scostamenti sostanziali, potrà ritenersi attendibile considerarsi, quale valore finale del bene, quello ottenuto dalla media matematica dei valori ottenuti dai due diversi criteri adottati”.
Orbene, a seguito dell'esame dei prezzi applicati nel circondario in cui risulta ubicato il citato bene immobile – Avola, provincia di Siracusa – nonché dell'esame della dinamica dei prezzi e delle quotazioni immobiliari per tipologia di immobile e dei valori dell'Osservatorio del
Mercato Immobiliare, il perito ha determinato il valore più probabile di mercato (in base ai coefficienti di differenziazione, alla caratteristiche dell'immobile oggetto di stima e dei valori
OMI come riportati in stima), nella somma pari ad Euro 94.000,00 (di cui Euro 66.000,00 per il fabbricato ed Euro 28.000,00 per il terreno di pertinenza).
Tuttavia, il perito ha valutato il predetto bene anche in base al “metodo di stima per capitalizzazione dei redditi”, tenendo conto dei “redditi futuri che un bene può assicurare a chi lo possiede”, così pervenendo al più probabile valore di mercato pari ad Euro 96.000.
In conclusione, il C.T.U. ha determinato il valore dell'immobile effettuando la media matematica dei valori ottenuti mediante le due differenti metodologie di stima, così calcolandolo nell'importo pari ad Euro 95.000,00.
Tenuto conto che il bene immobile di cui si discute - sito in Avola (Sr), contrada Puzzi, distinto al N.C.T. di Avola al foglio 68, particella: 157 di are 44,55, R.D.E. 154,15; 392 di are 1,55; nonché la quota di piena proprietà su due piccoli stacchi di terreno posti nella medesima contrada Puzzi estesi complessivamente centiare 41, distinti al N.C.T. di Avola al foglio 76, particella 231 e 232 - non si presta ad una divisione fra gli aventi diritto in comunione ordinaria (cfr. relazione peritale in cui si legge: “La villetta oggetto di divisione, per la sua conformità tipologica, non risulta comodamente divisibile. La superficie, di 100 mq della casa, condurrebbe - nell'ipotetico frazionamento - a due unità immobiliari troppo piccole e, comunque, adiacenti, deprezzandosi, in tale ipotetica circostanza, il valore immobiliare, come sopra determinato”), lo stesso andrà assegnato ad una delle parti in lite, con onere dell'assegnatario al pagamento a favore della controparte della metà del valore come determinato dal C.T.U. e sopra riportato (95.000,00: 2= 47.500,00).
Le conclusioni del C.T.U. sono ampiamente condivisibili da questo decidente, in quanto scevre da vizi logici o giuridici o di calcolo nonché precise e puntuali in riferimento all'indagine peritale affidata ed espletata.
In ultimo, in punto di assegnazione del citato bene immobile – tenuto conto dell'accertata indivisibilità come appena sopra riportato - lo stesso viene assegnato alla parte attrice,
nonostante sia stato richiesto anche dalla parte convenuta, Parte_1 CP_1
in base ad un criterio di opportunità e di convenienza (Cass. II, 10216/2015), con
[...] indicazione dei motivi in base ai quali si ritiene di preferire l'uno o l'altro degli aspiranti all'assegnazione (Cass. II, 11641/2010).
Ciò in quanto parte attrice, aveva già richiesto l'attribuzione “della metà Parte_1 indivisa della piena proprietà” con l'atto introduttivo di giudizio, reiterando la stessa richiesta in corso di giudizio con memoria in data 8.01.2024; inoltre, perché la stessa è rimasta nel possesso del bene anche nel corso del presente giudizio continuando ad occuparsi della gestione dello stesso, provvedendo, altresì, a riscuotere i relativi frutti civili.
Quanto alla regolamentazione e liquidazione delle spese del presente giudizio, unitamente a quelle di consulenza tecnica di ufficio, le stesse vanno compensate fra le parti.


P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale di Siracusa, dott. Giuseppe Solarino, in funzione di Giudice unico, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. r.g 563/2019, così provvede:
- Accoglie la domanda attorea e, per l'effetto
- Dichiara lo scioglimento della comunione ordinaria sull'immobile sito in Avola (Sr), contrada Puzzi, distinto al N.C.T. di Avola al foglio 68, particella: 157 di are 44,55, R.D.E.
154,15; 392 di are 1,55 ed al N.C.T. di Avola al foglio 76, particella 231 e 232;
- Assegna interamente il bene oggetto di divisione all'attrice, con onere Parte_1 della stessa al pagamento del valore della metà del bene, pari ad Euro 47.500,00, a
Controparte_1
- Compensa le spese di lite fra le parti e gli intervenuti in giudizio;

- Pone definitivamente a carico di entrambe le parti in lite le spese di C.T.U.;
- Assorbita o disattesa ogni altra questione fra le parti.
Così deciso in Siracusa, il 23 ottobre 2025
Il GIUDICE dott. Giuseppe Solarino depositato telematicamente ex art. 15 D.M. 44/2011