N. R.G. 1173/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MATERA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Unico dott.ssa Anna Zaccaria, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1173/2018 promossa da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Avv. Adriano Merletto C.F._2
ATTORI contro
(C.F. ), in proprio e Controparte_1 CodiceFiscale_3 quale titolare della PRO.T.ED. DI EN LO (P. IVA
), con il patrocinio dell'avv. Vincenzo Gurrado P.IVA_1
CONVENUTI
CONCLUSIONI
I procuratori delle parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 15.04.2025 ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La presente sentenza viene redatta, ai sensi degli artt. 132, co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla l. 18/06/2009 n. 69, senza l'esposizione dello svolgimento del processo e con una concisa esposizione dei fatti e delle ragioni giuridiche rilevanti ai fini della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi.
pagina 1 di 10 1. Con ricorso depositato il 20.06.2018 e ritualmente notificato, i sig.ri
[...]
e hanno instaurato procedimento sommario di Pt_1 Parte_2 cognizione ex artt. 702 bis e seguenti c.p.c. nei confronti del sig. CP_1
in proprio nonché quale titolare dell'impresa individuale PRO.T.ED. di
[...]
chiedendo di accertare a far data dal mese di dicembre 2009 Controparte_1
l'illegittima occupazione, da parte del convenuto, degli immobili di loro proprietà esclusiva siti in Matera alla via La Martella n. 148 B, nonché di ordinare al convenuto il rilascio immediato degli immobili e condannarlo al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell'occupazione abusiva.
A sostegno della domanda, hanno dedotto: di essere comproprietari degli immobili siti in Matera alla via La Martella n. 148 B, individuati nel Catasto fabbricati di detto comune al foglio di mappa 67, particella 165, sub 20-già sub 13 e sub 9, e sub
21-già sub 13 e sub 9; che gli immobili de quo (originariamente distinti in Catasto come fabbricato unico e successivamente divisi con atto di frazionamento del
29.01.2016) erano pervenuti nella proprietà dei sig.ri e -tra più Pt_1 Parte_2 ampia consistenza- con atto di compravendita del 08.09.1988 per Notaio
[...]
in virtù del trasferimento loro effettuato dai signori e Per_1 Pt_3
che sin dall'acquisto il sig. aveva sempre detenuto i Controparte_1 Pt_1 due immobili destinandoli alla propria attività lavorativa di carpenteria metallica, lavorazione di metalli e montaggio di serramenta, che svolgeva in qualità di socio della “Metalmeccanica Lucana di CC TO & C.”; che, verso la fine del 2009 il nipote chiedeva ai coniugi di poter prendere in locazione i Controparte_1 predetti locali per destinarli a sede ed esposizione della propria ditta “P.RO.TED. di
” che si occupa di commercio al dettaglio e all'ingrosso di Controparte_1 materiale per l'edilizia e di vendita e installazione di serramenti;
riponendo piena e cieca fiducia nel proprio familiare, i coniugi gli consentivano di fare ingresso nei locali e di occuparli in attesa di stipulare un contratto di locazione a decorrere dal
01.01.2010; tuttavia il sig. una volta immesso nel possesso, dapprima CP_1 cercava di procrastinare la regolamentazione del rapporto di locazione, accampando problemi e scuse di varia natura e, a far data dal 2014, quando le richieste dei coniugi si facevano sempre più pressanti, espressamente rifiutava ogni e Pt_1 qualsivoglia invito degli attori;
che a nulla erano valsi i bonari inviti al rilascio dell'immobile. pagina 2 di 10 I convenuti hanno contestato la domanda chiedendone il rigetto, con condanna degli attori ex art. 96 c.p.c.
Disposto il mutamento del rito con ordinanza del 14.12.2018 ed espletata l'istruttoria mediante interrogatorio formale e CTU diretta alla quantificazione del danno, all'udienza del 15.04.2025, tenutasi a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata riservata per la decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusivi.

2. La domanda attorea è fondata e merita accoglimento.

3. Preliminarmente, va osservato che il materiale probatorio agli atti è idoneo e sufficiente a fondare una motivata decisione su tutte le domande svolte dalle parti.
Devono infatti confermarsi le determinazioni assunte nel corso del giudizio rispetto alle istanze di prova orale avanzate dalle parti e reiterate in sede di precisazione delle conclusioni, ritenendosi le stesse inammissibili, per le motivazioni di cui all'ordinanza del 10.01.2025, che in questa sede si conferma e richiama integralmente.

4. SULLA DOMANDA DI ACCERTAMENTO DELL'OCCUPAZIONE SINE
TITULO DA PARTE DEL CONVENUTO E SULL'OBBLIGO DI RILASCIO
DEL BENE.

4.1. Quanto alla qualificazione della domanda giudiziale proposta, trattasi, a giudizio del Tribunale, di azione di restituzione (actio in personam) e non di rivendicazione.
Sul punto, deve precisarsi che azione di rivendica ed azione di restituzione, pur tendendo entrambe al medesimo risultato pratico di far recuperare la materiale disponibilità d'un determinato bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non avendone la materiale disponibilità, agisce contro chiunque, di fatto, ne disponga, onde, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà, riconseguirne il possesso;
con la seconda, di natura personale e che ha il suo fondamento nell'originaria insussistenza ovvero nel sopravvenuto venir meno di un titolo alla detenzione del bene da parte di chi attualmente ne disponga, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento del suo diritto di proprietà, del quale non deve fornire la prova, ma tende solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, onde si può limitare o ad allegare l'insussistenza ab origine di qualsiasi titolo legittimante la materiale pagina 3 di 10 disponibilità del bene da parte del convenuto ovvero a dimostrare l'avvenuta consegna del bene al convenuto stesso in base ad un titolo ed il successivo venir meno di questo per qualsiasi causa (cfr. Cass. Civ., Sez. Un., 28/03/2014; Cass. n.
26003/2010; Cass. n. 1929/2009; Cass. n. 4416/2007).
La domanda spiegata dagli attori diretta alla restituzione degli immobili, fondata sull'arbitraria e non autorizzata disponibilità materiale da parte del convenuto, non accompagnata dalla contestuale richiesta di accertamento del diritto reale di proprietà su di essi, non può essere ricondotta nell'alveo delle azioni reali, poiché non qualificabile come azione di rivendica, ma va correttamente qualificata come azione personale di rilascio o di restituzione.
Nè l'azione personale di restituzione può essere trasformata in azione reale di rivendicazione solo per iniziativa del convenuto che contesti la proprietà dell'immobile in capo agli attori.

4.2. Ciò posto, va rilevato che i coniugi e hanno Parte_1 Parte_2 dedotto di aver volontariamente immesso il convenuto nel possesso degli immobili, verso la fine del 2009, in virtù del patto di addivenire alla formalizzazione del rapporto di locazione;
poiché a tale pattuizione verbale non è seguita la conclusione di alcun contratto, il convenuto ha detenuto e occupato gli immobili -ab origine- in assenza di qualsivoglia titolo giustificativo e contro la volontà degli effettivi proprietari.
Orbene, va rilevato che il convenuto non ha contestato di aver detenuto illegittimamente l'immobile individuato al foglio di mappa 67, particella 165, sub
20, di proprietà degli odierni attori.
Il ha, invece, contestato l'occupazione del locale individuato al foglio di CP_1 mappa 67, particella 165, sub 21. In particolare, ha sostenuto che l'oggetto dell'atto di compravendita del 08.09.1988 era un locale di circa mq 100, originariamente distinto in catasto al sub 9 della p.lla 165 fg. 67 e che, a seguito di una serie di arbitrarie variazioni catastali, tale locale sarebbe diventato di superficie complessiva di mq 222. Quindi, le particelle sub n. 19 e n. 20 sarebbero quelle oggetto dell'originaria compravendita, pari a complessivi mq 105, mentre gli altri sub e, in particolare quello n. 21, sarebbero rimasti di proprietà di esso convenuto che lo aveva sempre posseduto, anche con il fratello , senza soluzione di Pt_3 continuità. pagina 4 di 10 4.3. Sul punto, il Giudicante ritiene che possano essere condivise le considerazioni espresse dal ctu, in quanto adeguatamente motivate e basate su riscontri obiettivi, anche in risposta ai rilievi delle parti (cfr. relazione scritta del ctu alla quale si rinvia in ogni sua parte).
Ebbene, dalla relazione peritale a firma dell'ing. è emerso che sia la Per_2 particella sub 20 che quella sub 21 sono di proprietà dei coniugi e Pt_1
. Parte_2
A margine le valutazioni in ordine alla scrittura privata del 1991, perché irrilevanti, il ctu ha accertato che, pur vero che l'immobile originario era di 100 mq, dagli atti esaminati si rileva che successivamente si sono avute delle modifiche, con integrazioni, con l'acquisizione di ulteriori parti di fabbricato che, evidentemente, ne hanno rideterminato l'ampiezza; inoltre vi è un permesso di costruire del 2006 su richiesta di parte attrice di una pensilina fotovoltaica, in aderenza al sub 21, avente dimensioni in pianta di ca mq 80.
Il tecnico d'ufficio ha inoltre precisato, in risposta ai chiarimenti richiesti da parte convenuta, che “Con atto di variazione in soppressione del 29/01/2016, pratica n.
MT0007688, in atti dal 29/01/2016 – Divisione – ha soppresso il Fg. 67 p.lla 165
Sub 13 e costituito i seguenti immobili: Fg 67 p.lla 165 sub. 21, sub 20, sub 19, sub
18, sub 17. Tralasciando i Sub 17, Sub 18 e Sub 19, rimangono i Sub 20 che è la parte di immobile che è adibito a Laboratorio artigianale e il Sub 21, originariamente adibito a laboratorio artigianale ed attualmente adibito a uffici e sala di esposizione dalla ditta Pro.Ted. di . La superficie di Controparte_1 quest'ultima parte di fabbricato è di circa 120 mq, come si evince dalla visura storica dell'immobile. A questo, come già rappresentato nella consulenza tecnica, nel 2006 è stata effettuata una concessione edilizia per la realizzazione di una pensilina fotovoltaica avente dimensione di circa mq 80. Questo porta alla determinazione di una superficie utile per il Sub 21 di mq 200” (cfr. relazione integrativa del 18.03.2024, pag. 3).

4.4. Di talché, può ritenersi che il convenuto ha occupato gli immobili oggetto di causa sine titulo sin dal dicembre 2009, non potendosi riconoscere allo stesso la qualità di mero detentore, ma unicamente quella di occupante abusivo, mancando ab origine un titolo legittimante l'occupazione degli immobili ed essendo venuto meno, altresì, il consenso degli attori al prosieguo del rapporto di fatto. pagina 5 di 10 Di contro, sarebbe stato invece onere del convenuto provare l'esistenza di un valido titolo legittimante l'occupazione ed il godimento dei beni (Cass. Civ.,
n.18660/2013), prova che, tuttavia, nel caso di specie, non può ritenersi raggiunta.
Pertanto, è indubbio che, a prescindere dall'esistenza di un titolo contrattuale, a partire dal dicembre 2009 fino al novembre 2019, l'occupazione sia da considerarsi sine titulo.
Ancora, pur volendo ritenere sussistente tra le parti un diverso titolo, quale, ad esempio, un contratto di comodato - concluso per fatti concludenti (la cui ammissibilità è pacifica in giurisprudenza non essendo richiesta la forma scritta) quest'ultimo, sarebbe comunque risolto, per due ordini di motivi: 1) il mutato animus con cui il comodatario ha ritenuto di poter disporre della cosa concessagli;

2) la volontà dei comodanti di ritornare nella disponibilità dei beni, manifestata prima e nel corso del giudizio che - vertendosi in tema di comodato senza determinazione di durata, ed. "precario" ex art 1810 c.c. - obbliga il comodatario a restituirla non appena il comodante ne faccia richiesta.

4.5. Va poi rilevato che in corso di causa le parti hanno dato atto che il ha CP_1 rilasciato l'immobile identificato al foglio di mappa 67, particella 165, sub 20, a far data dal mese di novembre 2019 (cfr. verbale di udienza del 04.02.2020).
Alla luce di quanto sopra, ne discende che l'immobile identificato al foglio di mappa 67, particella 165, sub 20, a far data dal mese di dicembre 2009, di proprietà esclusiva degli attori, è stato detenuto senza titolo dal convenuto dal dicembre 2009 al novembre 2019; mentre l'immobile identificato al foglio di mappa 67, particella
165, sub 21, di proprietà esclusiva degli attori, è detenuto senza titolo dal convenuto dal dicembre 2009 all'attualità.
Ne consegue che il convenuto è obbligato al rilascio di quest'ultimo bene (particella sub 21).
Per quanto attiene alla domanda di rilascio relativa alla particella sub 20, invece, va dichiarata la cessazione della materia del contendere. Le relative spese processuali devono essere liquidate secondo il criterio della “soccombenza virtuale”, tenuto conto che, per le ragioni sopra esposte, la domanda di restituzione del predetto bene era fondata e meritevole di accoglimento (v. infra, punto 7).

5. SULLA DOMANDA DI CONDANNA AL RISARCIMENTO DEL DANNO
PER L'OCCUPAZIONE ABUSIVA. pagina 6 di 10 5.1. Quanto all'ulteriore domanda di condanna di parte convenuta al risarcimento del danno per l'occupazione abusiva, deve osservarsi come la domanda in questione vada esaminata facendo applicazione dei principi recentemente dettati dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione (Cass., Sez. Un., 33645/2022) in forza dei quali fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita per occupazione sine titulo è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta.
Il danno per il proprietario, secondo la Suprema Corte, non può, quindi, qualificarsi come danno "in re ipsa", legato al mero "non uso", ma, al più, come danno
"presunto" o danno "normale" legato alla perdita del godimento rispetto al quale, tuttavia, è onere del danneggiato allegare specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio sofferto (allegazione a fronte della quale sorge la facoltà di prova contraria in capo al convenuto). Solo quando il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Analogamente, qualora la domanda risarcitoria abbia ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'attore ha l'onere di allegare gli specifici pregiudizi sofferti, quali ad esempio le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, o mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato, dandone prova anche mediante ricorso a nozioni di comune esperienza o a presunzioni semplici.

5.2. Nel caso di specie, gli attori nell'atto introduttivo hanno dedotto specifiche circostanze da cui inferire un danno (concreto) per l'occupazione degli immobili bene da parte del convenuto.
Gli attori, infatti, hanno provato documentalmente che in data 01.04.2016 stipulavano con la società un contratto preliminare di Parte_4 compravendita del locale sito in Matera alla via La Martella n. 148B – sub 20, al prezzo di € 50.000,00, subordinando la stipula del rogito, da effettuarsi entro e non oltre il 31.05.2016, “all'effettivo rilascio dell'immobile libero da cose e persone da parte del detentore sine titulo entro il 20.05.2016” (v. doc. 7 fasc. att., art. 3). La vendita del bene si rendeva necessaria anche in ragione dell'esposizione debitoria che affliggeva la “Metalmeccanica Lucana di CC TO & C.”, di cui il sig. pagina 7 di 10 era socio e liquidatore a seguito dello scioglimento della società (v. doc. Pt_1
11 fasc. att.). Poiché il convenuto non provvedeva alla restituzione dell'immobile, i proprietari si vedevano nuovamente costretti ad intimare il rilascio con raccomandata a/r del 19.04.2016, ove si faceva menzione del citato contratto di compravendita e della clausola che subordinava la stipula del rogito alla liberazione dell'immobile entro e non oltre il 20.05.2016 (v. doc. 8 fasc. att.).
Gli attori hanno, dunque, provato di aver chiesto la restituzione dei beni ottenendone un rifiuto e di aver dovuto rinunciare ad occasioni di vendita.

5.3. Ciò posto, per determinare il danno da occupazione illegittima, il c.t.u., sulla scorta dei quesiti devoluti dal Tribunale, ha utilizzato il criterio del valore locativo dei beni.
Pertanto, il ctu ha determinato il canone di locazione come segue:
- per il locale sub 20, avente superficie di mq 50, in € 200,00 mensili. Tale valore, moltiplicato per le mensilità richieste (119 mesi da gennaio 2010 a novembre 2019)
è pari a (€ 200,00 x 119=) € 23.800,00;
- per il locale sub 21, avente superficie di mq 112, in € 448,00 mensili. Tale valore, moltiplicato per 162 mesi (da gennaio 2010 a giugno 2023) è pari a (€ 448,00 x 162
-) € 72.576,00.
In relazione all'immobile identificato con il sub 21, considerato che l'occupazione da parte del perdura a tutt'oggi, l'importo determinato dal ctu dovrà essere CP_1 incrementato con l'importo dei canoni di locazione da luglio 2023 alla data della pubblicazione della sentenza (dicembre 2025), e quindi per 30 mesi, per un importo pari a (€ 448,00 x 30 =) € 13.440,00.
Pertanto, il condannato va condannato al risarcimento del danno, in favore degli attori in solido, quantificato nella somma complessiva di (€ 23.800,00 + €
72.576,00 + € 13.440,00 =) € 109.816,00, oltre alle ulteriori mensilità di occupazione, pari a € 400,00 mensili, dalla pubblicazione della sentenza sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre agli interessi legali dalla domanda al soddisfo.

6. SULLA DOMANDA DI COMPENSAZIONE DEL CONVENUTO.
Nella propria memoria ex art. 183, co. 6, n. 1), c.p.c., il convenuto ha modificato il punto n. 1) delle proprie conclusioni rispetto a quelle formulate in comparsa di costituzione e risposta, chiedendo di dichiarare “compensato ogni eventuale credito degli attori in relazione al sub 20 del medesimo fg. e p.lla, con il controcredito pagina 8 di 10 dell'attore (rectius, del convenuto), avendo il Sig. occupato dal 2013 al Pt_1
2015 l'adiacente capannone di 500 mq di proprietà del convenuto”.
Come evidenziato dalla difesa degli attori, tale domanda, che è del tutto nuova rispetto a quelle formulate nella comparsa di costituzione e risposta, deve qualificarsi riconvenzionale poiché il convenuto richiede l'accertamento di un controcredito derivante dall'occupazione da parte del di un immobile di Pt_1 proprietà del nel periodo 2013-2015. CP_1
La domanda è inammissibile, in quanto formulata per la prima volta nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 cpc, quindi oltre il termine perentorio previsto dall'abrogato art. 702 bis, comma 4, c.p.c., il quale disponeva che nella comparsa di risposta il convenuto “a pena di decadenza deve proporre le eventuali domande riconvenzionali e le eccezioni processuali e di merito che non sono rilevabili d'ufficio”.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza, per cui il convenuto, siccome soccombente, va condannato, in favore degli attori nella misura del 50% ciascuno, al pagamento delle spese di lite, che vengono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 147/2022, tenuto conto dei valori medi dello scaglione di riferimento, in relazione al valore liquidato all'esito del giudizio.
Le spese di ctu, come liquidate con decreto in atti, vanno definitivamente poste a carico di parte convenuta.


P.Q.M.

il Tribunale di Matera, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda sopra indicata, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. accerta e dichiara l'occupazione sine titulo dell'immobile identificato al foglio di mappa 67, particella 165, sub 20, di proprietà esclusiva degli attori, da parte del convenuto, da dicembre 2009 a novembre 2019;

2. accerta e dichiara l'occupazione sine titulo dell'immobile identificato al foglio di mappa 67, particella 165, sub 21, di proprietà esclusiva degli attori, da parte del convenuto, da dicembre 2009 all'attualità;

3. dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di restituzione dell'immobile identificato in Catasto fabbricati del Comune di Matera al foglio di mappa 67, particella 165, sub 20; pagina 9 di 10 4. ordina a parte convenuta il rilascio immediato dell'immobile identificato in
Catasto fabbricati del Comune di Matera al foglio di mappa 67, particella
165, sub 21, consegnandolo libero da persone e cose in favore degli attori e consegnando agli attori le chiavi di accesso dell'immobile;

5. condanna parte convenuta al pagamento, a favore degli attori nella misura del 50% ciascuno, della somma di € 109.816,00 a titolo di risarcimento del danno da occupazione abusiva, oltre alle ulteriori mensilità di occupazione, pari a € 400,00 mensili, dalla pubblicazione della sentenza sino all'effettivo rilascio, oltre agli interessi dalla domanda al soddisfo;

6. dichiara inammissibile, perché tardiva, la domanda riconvenzionale di compensazione proposta dalla parte convenuta nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c.;

7. condanna parte convenuta a rimborsare agli attori, nella misura del 50% ciascuno, le spese di lite che si liquidano in € 14.100,00 per compensi professionali, oltre rimborso contributo unificato, spese forfettarie 15%, cpa ed iva come per legge;

8. pone definitivamente le spese di ctu, come liquidate con decreto in atti, a carico di parte convenuta.
Così deciso in Matera il 19 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Anna Zaccaria
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