REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 43668/2023 R.G., alla quale è stata riunita quella iscritta al n. 32777/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata all'Indirizzo Parte_1 P.IVA_1
Telematico dell'avv. AMATI ANTONIO FULVIO, dal quale è rappresentata e difesa
OPPONENTE contro
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA COSIMO DEL Controparte_1 P.IVA_2
FANTE N.2 MILANO, presso lo studio dell'avv. MALTAROLO ALESSANDRO, dal quale è rappresentata e difesa
OPPOSTA

OGGETTO: opposizioni a decreto ingiuntivo.

CONCLUSIONI PARTE OPPONENTE:
- in via preliminare, accertare e dichiarare, visto l'abusivo frazionamento del credito, l'improcedibilità della domanda monitoria oggetto dell'odierna opposizione con adozione di ogni consequenziale provvedimento;

- in via principale, rigettare tutte le domande formulate dalla società opposta
perché assolutamente infondate in fatto e in diritto e, Controparte_1
1 comunque, prive di idoneo supporto probatorio;

- sempre in via principale, revocare, in ogni caso, i decreti ingiuntivi opposti n. 16006/2023 (RG. n. 31809/2023) e n. 8871/2024 (RG. N. 18193/2024) in quanto illegittimi ed ingiusti per le ragioni illustrate nei ricorsi in opposizione;

- in via riconvenzionale, accertare ex art. 1467 c.c. l'eccessiva onerosità del contratto di affitto di azienda relativo all'immobile sito in Milano – Viale Zara n. 62 e, per l'effetto, dichiararlo risolto con condanna di Controparte_1 al risarcimento di tutti i danni patiti da che si Parte_1 indicano in €. 30.049,96; Con vittoria di spese e competenze di lite oltre accessori di legge e rimborso forfetario.

PARTE OPPOSTA: NEL GIUDIZIO N. 43668/2023 R.G.: IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO:
- rigettare in toto l'opposizione spiegata da osì come ogni domanda Parte_1 formulata dalla stessa tanto in via principale che in via riconvenzionale così come proposta per tutte le argomentazioni di cui in atti perché infondata in fatto e in diritto.
- confermare il Decreto Ingiuntivo n. 16006/2023 - R.G. 31809/2023 emesso dal Tribunale di Milano in data 19/10/2023 in ogni sua parte e per l'effetto
- condannare al pagamento a favore di Parte_1 Controparte_1 della somma di € 99.484,90, oltre interessi come da domanda e spese liquidate o della eventuale minor
o maggior somma ritenuta dovuta dal Giudice, anche in via equitativa. Spese e competenze rifuse.
NEL GIUDIZIO RIUNITO N. 32777/2024 R.G.: IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO:
- rigettare in toto l'avversa opposizione così come le domande formulate dall'opponente tanto in via principale che in via riconvenzionale per tutte le argomentazioni di cui in atti perché infondate in fatto e in diritto.
- revocare il Decreto Ingiuntivo n. 8871/2024 - R.G. 18193/2024 emesso dal Tribunale di Milano in data 26/06/2024 in ogni sua parte per i motivi di cui alle osservazioni autorizzate del 29 gennaio 2025 e per l'effetto
- condannare al pagamento a favore di Parte_1 Controparte_1 della somma di € 51.240,00, oltre interessi come da domanda o della eventuale minor o maggior somma ritenuta dovuta dal Giudice, anche in via equitativa. Spese e competenze rifuse.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto Parte

1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc, (d'ora innanzi, ha proposto Parte_1 opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 16006/2023 (RG. n. 31809/2023), col quale questo
Tribunale ha ad essa ingiunto il pagamento, in favore di (in prosieguo, Controparte_1
, della somma di € 99.484,90, oltre interessi e spese, a titolo di canoni di affitto di due rami di CP_1 azienda e di rimborso dei costi delle opere edili ed impiantistiche eseguite in favore dell'affittuaria.
2 L'opponente ha esposto di aver stipulato con due contratti di affitto d'azienda correnti in CP_1
Milano, l'uno in Viale Zara n. 62, e, l'altro, in Viale Toscana nn.12/14.
Con riguardo al ramo d'azienda corrente in Viale Zara, ha esposto che:
- l'immobile, condotto in locazione da era in stato di “abbandono da decenni ed è stato CP_1 integralmente ristrutturato, con costi, in parte, a carico della proprietà e, in parte, a carico di essa affittuaria;

- nelle trattative antecedenti l'inizio dei lavori di ristrutturazione le parti, anche alla presenza dell'intermediatrice, avevano sempre convenuto che le dimensioni dell'immobile avrebbero consentito la realizzazione di almeno sei camere da letto e sei bagni, allo scopo di disporre di nove posti letto e di rendere economicamente sostenibile la successiva attività di Parte_2
avente ad oggetto affittacamere e bed & breakfast;
[...]
- la proprietà e la concedente avevano provveduto alla ristrutturazione, con l'intento … di realizzare una OR OM … con non meno di sei camere da letto onde poter disporre di almeno 9 posti letto;
- il 30 giugno 2023 le parti avevano sottoscritto il contratto di affitto di ramo d'azienda, nel quale avevano pattuito il canone annuo di € 84.000,00, oltre IVA, in considerazione del numero di camere e di posti letto, e, contestualmente, l'affittuaria aveva assunto l'impegno di versare la somma di € 67.545,00, oltre IVA, per le migliorie apportate all'immobile previa verifica in contraddittorio tra le parti;
- senonché l'odierna opponente si avvedeva, dopo la sottoscrizione del ridetto contratto di affitto di ramo di azienda, che nella Scia presentata da AM RU S.r.l.s al Comune di Milano in data 29/06/2023 non vi era alcuna indicazione del numero di camere e di posti letto della
di Viale Zara n. 62 (a differenza di invece quanto indicato nel contratto Parte_2 relativo alla foresteria di Viale Toscana n. 12/14);
- essa, pertanto, si rendeva conto che la situazione non corrispondeva a quanto rappresentato dalla concedente durante le trattative ed anche in fase contrattuale, con riguardo ad un aspetto assolutamente fondamentale per l'equilibrio economico del rapporto: il numero delle camere e Part dei posti letto disponibili per l'affitto che, come è noto, rappresenta la voce di entrata per
Premium ed è in base a tale criterio economico che era stata ideata e ristrutturata tale attività;
- aveva, perciò, richiesto alla concedente ed alla proprietà di presentare una variazione della
SCIA al fine di aumentare il numero delle camere da letto, ma senza esito, e, successivamente, aveva chiesto di risolvere il contratto di affitto d'azienda e di stipulare una locazione
3 commerciale, cosa che avrebbe consentito ad essa stessa, in luogo di di presentare la CP_1
SCIA, ma la proposta non era stata accettata;

- la verifica in contraddittorio delle opere realizzate dalla concedente, in data 20 luglio 2023, si era conclusa negativamente, in quanto essa affittuaria aveva contestato la quantificazione dei costi esposti da controparte (€ 67.545,00), perché (i) non suffragata da idonea documentazione,
(ii) concernente anche alcune lavorazioni a carico della proprietà e (iii) per le quali essa poteva aver fruito di agevolazioni fiscali, con conseguente minore spesa effettiva.
Premessi tali fatti, l'opponente ha dedotto l'insussistenza del credito ingiunto in pagamento: per la parte relativa ai costi dei lavori chiesti in rimborso, perché incerto ed inesigibile, in mancanza di accordo sul quantum dovuto, e, per la parte relativa ai canoni, perché non dovuto, essendo essa impossibilitata ad avviare l'attività con un numero di camere e posti letto inferiori a quanto inizialmente pattuito e preventivato.
In via riconvenzionale, ha formulato domande di: 1) risoluzione contrattuale per eccessiva onerosità del contratto, essendo il canone dell'affitto di azienda troppo elevato rispetto al numero di camere e posti letto disponibili per l'esercizio profittevole dell'attività di , e 2) di risarcimento Parte_2 dei danni, quantificati in € 30.049,96, pari ai costi sostenuti per l'acquisto dei materiali (arredamento ed edili) impiegati nella ristrutturazione dell'immobile.
Con riguardo al canone relativo all'altro ramo di azienda affittato, in Viale Toscana, l'opponente ha eccepito che uno dei due pagamenti parziali delle fatture allegate a corredo del ricorso monitorio (€
15.860,00 ciascuno) – quello imputato dalla concedente ad una mensilità del canone di affitto di Viale
Zara - è stato, invece, da essa effettuato a saldo del canone di locazione della foresteria lombarda di
Viale Toscana n. 12/14, come risulta sia dalla causale di pagamento indicata dalla stessa creditrice opposta nella fattura 323E del 1° agosto 2023 (affitto mensile ramo d'azienda – immobile in viale
Toscana 12/14: doc. 6 allegato al ricorso monitorio), sia dalla esplicita imputazione fatta da essa debitrice all'atto del pagamento del 15 agosto 2023.
Ha concluso per la revoca del decreto ingiuntivo opposto e per l'accoglimento delle domande riconvenzionali.
La parte opposta si è costituita in giudizio ed ha chiesto la conferma del decreto opposto, deducendo che:
- il contratto di affitto relativo al ramo d'azienda di Viale Zara è stato da essa risolto di diritto, con comunicazione del 24 gennaio 2024, in conseguenza dei plurimi inadempimenti dell'affittuaria, che
4 non ha mai pagato il canone (ma solo il menzionato acconto sulle spese per migliorie) né ha prestato la garanzia fideiussoria pattuita;

- la richiesta dell'affittuaria di modificare la destinazione dei locali cucina a camere da letto non è attuabile, giacché la normativa regionale in materia di foresterie richiede la presenza del locale cucina, che non è, quindi, eliminabile;

- i sei letti forniti non sono tutti matrimoniali e quelli singoli possono essere utilizzati nelle stanze più grandi, in aggiunta al letto matrimoniale;

- le planimetrie allegate al contratto di affitto evidenziano bene il numero di camere, che è quattro, e mai sono state promesse sei camere;

- le parti hanno previsto contrattualmente la verifica dei lavori realizzati entro sette giorni dalla stipulazione del contratto (art.6) e tardivamente l'affittuaria, solo dopo venti giorni, ha sollevato contestazioni in merito all'ammontare della spesa, salvo poi chiedere di poter rateizzare il debito, così riconoscendo che la vera ragione delle contestazioni è riconducibile alla carenza, da parte sua, di liquidità;
- le opere realizzate sono state specificamente richieste dall'affittuaria e, in relazione ad esse, la concedente non ha beneficiato di alcuno sgravio fiscale;

- il contratto non prevede alcun riconoscimento per le migliorie e la richiesta risarcitoria avversa non è documentata ed è esorbitante nell'ammontare.
Previa concessione della provvisoria esecutività, ha concluso per il rigetto dell'opposizione e delle domande riconvenzionali.
Nel corso del giudizio, le parti hanno allegato e documentato che il ramo d'azienda corrente in Viale
Zara è stato restituito in data 27 febbraio 2024.
Il giudice ha respinto la richiesta di concessione della provvisoria esecutività. Ha ammesso parzialmente, ed espletato, la prova orale ed ha pure nominato un consulente tecnico d'ufficio al fine di accertare gli esborsi effettuati dalla concedente per realizzare le opere pattuite con riguardo all'immobile di Viale Zara. All'esito delle indagini, ha chiesto chiarimenti al CTU e, in seguito, ha fissato l'udienza del 15 maggio 2025 per la discussione della causa, nella quale le parti hanno insistito per la riunione, al presente giudizio, di quello iscritto al n. 32777/2024 R.G., vertente tra le stesse parti ed inerente i medesimi rapporti di affitto di ramo d'azienda, avente ad oggetto analoga opposizione a decreto ingiuntivo (n. 8871/2024 R.G.), emesso per € 67.100,00 e concernente, quanto a € 42.000,00 oltre IVA (=€ 51.240,00) canoni di affitto d'azienda di Viale Zara maturati da settembre 2023 a
5 febbraio 2024 (data di rilascio), e, quanto ai residui € 13.000,00, oltre IVA (=€ 15.860,00), il canone di affitto d'azienda di Viale Toscana, relativo alla mensilità di luglio 2023.
Il giudice ha disposto la riunione delle cause.
Siccome l'opponente ha insistito per l'accoglimento dell'eccezione, sollevata solo nel giudizio riunito, di improcedibilità della domanda di pagamento per il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, il giudice ha assegnato il termine di legge per la presentazione della domanda di mediazione. Conclusasi la procedura con esito negativo, ha fissato, per la discussione, l'udienza del
3 luglio 2025, disponendone la sostituzione con il deposito di note scritte ai sensi degli artt. 127 ter e
128 cpc.
La causa viene oggi decisa mediante il deposito del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. Il credito ingiunto col primo decreto opposto (n. 16006/2023 R.G.) concerne:
- quanto al ramo d'azienda di Viale Zara, i canoni d'affitto di luglio ed agosto 2023 (€ 7.000,00 ciascuno, oltre IVA) ed il rimborso dei costi sostenuti per gli interventi edili ed impiantistici eseguiti nell'immobile dal concedente (€ 51.685,00, pari a € 67.545,00 - € 15.860,00, decurtati dalla concedente perché versati dall'affittuaria il 15 agosto 2023);
- quanto al ramo d'azienda di Viale Toscana, il canone d'affitto di luglio 2023 (€ 13.000,00 oltre
IVA=€ 15.860,00).
Il credito ingiunto col secondo decreto opposto (n. 8871/2024 R.G.) concerne solo canoni di affitto, di cui € 42.000,00, oltre IVA (=€ 51.240,00), relativi al ramo d'azienda esercitato in Viale Zara ed al periodo da settembre 2023 a febbraio 2024 (epoca del rilascio), ed € 13.000,00, oltre IVA (=€
15.860,00), relativi al ramo d'azienda di Viale Toscana ed alla sola mensilità di luglio 2023.
Le difese svolte dall'opponente nei due giudizi sono identiche per quanto concerne l'eccezione di pagamento della mensilità di luglio 2023, relativa a Viale Zara, e la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto relativo a Viale Zara, per eccessiva onerosità. Si differenziano soltanto per le contestazioni concernenti il credito relativo al rimborso delle spese sostenute per i lavori realizzati nell'immobile dalla concedente (oggetto solo del primo decreto ingiuntivo) e per le eccezioni di improcedibilità della domanda di pagamento per abuso del diritto conseguente al frazionamento del credito e per omesso previo esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, sollevate dall'affittuaria solo nel secondo giudizio.
Ciò preliminarmente chiarito, si passa alla disamina delle doglianze sollevate dall'opponente.
6 2.1. L'eccezione di estinzione del credito relativo al canone di luglio 2023, dovuto per l'affitto del ramo d'azienda esercitato in Viale Toscana, per intervenuto pagamento.
L'eccezione è fondata.
L'avvenuto pagamento è documentato: c) dalla distinta del bonifico bancario di € 15.860,00, effettuato dall'affittuaria il 18 luglio 2023, che reca l'imputazione alla fattura n. 287E dell' 8 luglio 2023, senza ulteriori specificazioni, e b) dalla fattura n. 287E menzionata, che concerne il canone di luglio 2023 dovuto per l'affitto di Viale Toscana, pari a € 13.000,00, oltre IVA (=€ 15.860,00), quello di luglio
2023 dovuto per Viale Zara, pari a € 7.000,00, oltre IVA, nonché il rimborso degli interventi edili ed impiantistici realizzati in Viale Zara, pari a € 67.545,00 (docc. 5 e 3 dell'opponente).
Sebbene la fattura menzionata abbia ad oggetto tre distinte voci di credito (e sia, quindi, di importo ben maggiore a quello versato dall'affittuaria), l'imputazione (della somma versata) al canone di luglio
2023 dovuto per Viale Zara si desume implicitamente, ma inequivocabilmente, dalla esatta corrispondenza tra l'importo corrisposto e l'ammontare del detto canone (€ 15.860,00).
Poiché ai sensi dell'art. 1193 c.c., l'imputazione fatta al momento del pagamento non può essere successivamente modificata (né dal creditore né dal debitore), ne consegue che il credito per canoni ingiunto in pagamento e relativo al ramo d'azienda di Viale Toscana non sussiste, perché già soddisfatto.
2.2. La violazione degli accordi raggiunti nelle trattative e l'eccezione di inadempimento del contratto di affitto di azienda esercitato in Viale Zara.
Venendo ai crediti relativi all'altro rapporto di affitto di ramo d'azienda, le contestazioni dell'opponente riguardano:
a) la violazione degli accordi raggiunti nelle trattative precontrattuali e in sede contrattuale, in forza dei quali le parti avrebbero pattuito, a detta dell'affittuaria, la realizzazione di sei camere da letto e sei bagni da destinare ad alloggio per la clientela, giacché, sebbene l'immobile consti, per ciascuno dei due piani, di tre locali e tre bagni, la denuncia di inizio di attività indica solo due camere per piano per lo svolgimento dell'attività di affittacamere, così precludendo l'utilizzo delle restanti due, indicati come cucine, per tale destinazione;

b) l'ammontare del rimborso dei costi della ristrutturazione da essa dovuto, avendo l'opponente contestato che alcune voci di spesa non sono suffragate documentalmente, che altre sono a carico esclusivo della proprietà e che quest'ultima e/o la concedente hanno fruito di benefici fiscali (così implicitamente deducendo il minore esborso).
7 Con riguardo alla questione sub a), non risulta, in primo luogo, che il contratto di affitto di ramo d'azienda indichi specificamente il numero di camere da letto e di posti letto, giacché esso si limita a riportare i dati catastali dell'immobile ed a richiamare le planimetrie catastali ad esso allegate (da A a
E), le quali raffigurano, per ciascuno dei due piani abitabili, due camere ed una cucina, nonché tre bagni.
Vero è che l'Allegato G, relativo a “Lista Arredi”, menzione sei letti completi e sei materassi, ma tale circostanza, in sé sola, non è sufficiente, ad avviso della scrivente, per ritenere assunto un preciso obbligo contrattuale nel senso di prevedere tre camere da letto per piano, sia perché astrattamente nelle camere più grandi è collocabile un letto singolo, in aggiunta a quello matrimoniale, sia soprattutto perché, al momento della sottoscrizione del contratto, la previsione di sei camere da letto non trova riscontro in ulteriori e contestuali elementi ed è, anzi, avversata dalle menzionate planimetrie, allegate sia al contratto di affitto, sia alla SCIA (Allegato F al contratto: documenti 9 ivi richiamati).
Deve, perciò, escludersi che abbia assunto l'obbligo negoziale di destinare sei camere dello CP_1 stabile di Viale Zara ad alloggio per foresteria e, conseguentemente, che sia configurabile una sua responsabilità per inadempimento contrattuale.
Sussiste, invece, ad avviso della scrivente, la responsabilità precontrattuale della locatrice, per la conclusione di un contratto sconveniente.
All'esito delle indagini peritali è emerso che, durante le trattative che hanno preceduto la sottoscrizione del contratto, le parti hanno ampiamente discusso la questione concernente la realizzazione di sei camere da letto e di altrettanti bagni (tre per piano) e che essa era pacifica.
Premesso che l'intero stabile è stato interamente ristrutturato (tra maggio 2022 e giugno 2023), che tutti gli impianti sono stati rifatti ex novo e che è stata anche modificata la distribuzione interna dei vani
(pag. 5 della relazione del CTU), depongono in tal senso una serie di concordi, gravi e plurimi elementi, che si vanno ad esporre.
Il geometra tecnico incaricato dalla proprietà di predisporre il progetto delle opere da Testimone_1 realizzare, escusso come teste, ha dichiarato di aver discusso il progetto con l'affittuaria e di averlo presentato presso gli uffici comunali solo dopo aver apportato le modifiche specificamente richieste dall'opponente (ero il direttore dei lavori realizzati nell'immobile di viale Zara 62. Io ho redatto il progetto, poi l'ho sottoposto a che mi ha indicato delle modifiche, che io ho Parte_1 apportato. Ho quindi depositato in Comune il progetto modificato su indicazione della resistente).
Egli stesso ha prodotto in giudizio, allegandoli alle osservazioni alla bozza peritale da lui redatte: a) il Parte progetto iniziale, redatto dal tecnico di arch. a febbraio 2022 (Allegato D alle Per_1
8 osservazioni), che prevede chiaramente tre camere da letto per piano (con letti matrimoniali in ciascuna Parte di esse); b) il progetto dell'impianto elettrico, redatto dal medesimo tecnico di a marzo 2023, raffigurante tre camere da letto per piano, con altrettanti letti matrimoniali (Allegato E alle Parte osservazioni); c) la e-mail del 17 marzo 2023, inviata dal legale rappresentante di dott. Per_2
al geom. (Allegato B alle osservazioni), con la quale il predetto ha inviato al
[...] Tes_1 Per_2 tecnico della proprietà la tavola generale dei lavori.
Questi documenti attestano inequivocabilmente l'intenzione dell'affittuaria di destinare tutti e tre i locali di ciascun piano a camera da letto, sin dall'inizio delle trattative e per tutta la durata dei lavori di ristrutturazione, e la piena conoscenza della circostanza da parte della concedente opposta.
Non consta, invece, e nemmeno è stato specificamente allegato, che la proprietà concedente abbia mai obiettato alcunché alla detta destinazione, esplicitamente richiesta. In senso contrario, depongono anzi la deposizione del geometra il quale ha affermato di aver depositato in Comune il progetto, come Tes_1
Parte modificato su indicazione di (e, quindi, con la rappresentazione grafica di tre camere da letto per piano), nonché la comunicazione inviata a costui, con e-mail del 28 giugno 2023 (due giorni prima della sottoscrizione del contratto), da tale per conto dell'affittuaria, il cui tenore lascia Persona_3 chiaramente intendere che la questione relativa alle sei camere da letto non era in contestazione tra le parti (Le stanze sono 6 e non 4. I posti letto andranno corretti di conseguenza in base alla tipologia delle stanze, se singole o matrimoniali: doc. 6 dell'opponente, non contestato dall'opposta e quindi idoneo, sotto il profilo probatorio, sia quanto a provenienza che quanto a contenuto).
Per completezza, la tesi di secondo cui la destinazione a camera da letto anche del terzo CP_1 locale di ciascun piano è preclusa dalla normativa in materia di foresterie, che imporrebbe la presenza di una cucina, è destituita di fondamento.
Ai sensi dell'art. 27, L.R. 27/2015, le sono strutture ricettive gestite in non più di Controparte_2 sei camere, con un massimo di quattordici posti letto, che forniscono alloggio ed eventuali servizi complementari, quali la somministrazione di alimenti e bevande (esclusivamente in favore degli ospiti della struttura). Come precisato chiaramente nell'Allegato C, richiamato dall'art. 4 del Regolamento regionale 5 agosto 2016 - n. 7 (Definizione dei servizi, degli standard qualitativi e delle dotazioni minime obbligatorie degli ostelli per la gioventù, delle case e appartamenti per vacanze, delle foresterie lombarde, delle locande e dei bed and breakfast e requisiti strutturali ed igienico - sanitari dei rifugi alpinistici ed escursionistici in attuazione dell'art. 37 della legge regionale 1° ottobre 2015,
n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo), la somministrazione di alimenti e bevande è solo eventuale e non obbligatoria per legge;
unicamente nel
9 caso in cui essa venga fornita, è obbligatoria la presenza di un locale comune apposito (Locale comune esclusivamente qualora siano offerti servizi di somministrazione per consumazione prima colazione, sala pranzo. 14 mq (unico per massimo 14 posti letto totali)).
Nel caso in esame, la Comunicazione di inizio attività depositata in Comune dalla concedente (Allegato
A alle osservazioni del tecnico di parte opposta contiene l'espressa dichiarazione che Nessun Tes_1 tipo di somministrazione viene effettuato nella struttura (pag. 6); conseguentemente, nessun obbligo di legge vi è di destinare un locale (e, tanto meno, uno per piano) a cucina anziché a camera da letto, come confermato anche dalla risposta data dalla funzionaria della città metropolitana di Milano a Parte Parte specifica richiesta di in data 27 novembre 2023 (doc. 10 prodotto da nel giudizio riunito).
Il comportamento di è, perciò, contrario a buona fede, a maggior ragione ove si consideri che CP_1
Parte essa, dopo la stipulazione del contratto, ha ingiustificatamente negato a alternativamente, di modificare la SCIA commerciale e di stipulare un contratto di locazione, in sostituzione di quello di affitto di ramo d'azienda, alle medesime condizioni economiche, ciò che avrebbe ad essa consentito di aprire una SCIA commerciale direttamente intestata a noi, con le caratteristiche necessarie affinché
l'attività sia economicamente sostenibile (doc. 9, comunicazione del 24 ottobre 2023) e l'affare conveniente.
Premesse le esposte risultanze istruttorie e considerazioni, si osserva, in diritto, che nel tempo si è consolidato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui la violazione dell'obbligo di buona fede nella fase delle trattative negoziali dà luogo a responsabilità precontrattuale anche nelle ipotesi in cui il contratto si sia concluso, giacché l'art. 1337 c.c. non si riferisce alla sola ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative ma ha valore di clausola generale e che la violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto assume rilievo non solo in caso di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace, ma anche nel caso in cui il contratto concluso sia valido e, tuttavia, risulti pregiudizievole per la parte vittima dell'altrui comportamento scorretto (Cassazione civile sez. I, 23/03/2016, n. 5762; Cassazione civile sez. VI,
21/10/2013, n. 23873) (Cassazione civile sez. II, 14/02/2022, n.4715).
La Corte ha argomentato che La responsabilità precontrattuale non va considerata come un insieme chiuso di ipotesi sanzionatorie predeterminate, bensì come uno strumento flessibile per sanzionare comportamenti scorretti anche in presenza di un contratto valido ma svantaggioso, concluso a causa di una condotta sleale che non si traduca in dolo ma in un comportamento non conforme a buona fede , comportamenti che, in quanto tenuti nel corso delle trattative, rimangono estranei alla fattispecie
10 negoziale, sicché la loro eventuale illegittimità, quale che sia la natura delle norme violate, non può dar luogo alla nullità del contratto a meno che tale incidenza non sia espressamente prevista dal legislatore (ad es., art. 1469 ter c.c., comma 4, in relazione all'art. 1469, quinquies, comma 1 cit. codice)”.
Tuttavia, L'ambito di rilevanza della responsabilità contrattuale non è … circoscritto alle ipotesi in cui il comportamento non conforme a buona fede abbia impedito la conclusione del contratto o abbia determinato la conclusione di una contratto invalido ovvero inefficace, ma va ben oltre l'ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative e assume il valore di una clausola generale, il cui contenuto non può essere predeterminato in maniera precisa, ma certamente implica il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o anche solo reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o anche solo conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto.
Nel caso in esame sussiste, per le ragioni dette, la responsabilità precontrattuale di per CP_1 violazione dell'obbligo di buona fede. Il contratto di affitto di ramo d'azienda è valido e, tuttavia, non è Parte conveniente, giacché non consente a di trarne incassi e ricavi conformemente al progetto imprenditoriale previsto, ma in una misura ridotta, corrispondente al numero effettivo, e non a quello ipotizzato, di camere che possono essere vendute per alloggio.


3. La domanda riconvenzionale, formulata dall'opponente, di risoluzione per eccessiva onerosità, ai sensi dell'art. 1467 c.c., del contratto di affitto del ramo d'azienda esercitato in Viale Zara.
Una volta accertata la validità del contratto, occorre delibare preliminarmente, per ragioni di ordine logico e per gli effetti sulle domande di condanna al pagamento dei canoni, la fondatezza della domanda risolutoria.
L'affittuaria ha dedotto che il canone di affitto concordato è troppo elevato rispetto al numero di stanze
e posti letto disponibili per l'esercizio profittevole di e che è stata impossibilitata Parte_2 ad avviare l'attività commerciale con un numero di camere e posti letto inferiori a quanto inizialmente pattuito e preventivato. In sostanza, ha lamentato che l'esercizio dell'azienda in sole quattro camere, anziché sei, non è sufficientemente remunerativa ed ha precluso lo svolgimento dell'attività, che non è mai iniziata.
Per come formulata, la domanda non merita accoglimento.
In primo luogo, si osserva, sotto il profilo processuale, che la domanda di risoluzione contrattuale per eccessiva onerosità sopravvenuta ha natura costitutiva e l'effetto risolutivo retrocede al momento della proposizione dell'azione giudiziale.
11 A differenza del caso di impossibilità sopravvenuta della prestazione, in cui l'obbligazione si estingue automaticamente al verificarsi delle circostanze sopravvenute ed imprevedibili, la parte la cui prestazione divenga eccessivamente onerosa non è automaticamente esonerata dall'adempimento né legittimata a sospendere l'esecuzione della sua prestazione, ma ha l'onere di agire in giudizio per non incorrere in responsabilità. Ciò è coerente con la previsione che la parte contro la quale è stata domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto (art. 1467, comma terzo, c.c.), possibilità che non sarebbe configurabile ove il contratto si fosse già risolto.
Nella specie, la domanda giudiziale di risoluzione per eccesiva onerosità sopravvenuta è stata formulata Parte da per la prima volta col ricorso ex art. 447 bis cpc, depositato il 12 dicembre 2023, allorché già era maturata la gran parte dei canoni in contestazione (luglio 2023-dicembre 2023), canoni che sono, perciò, in ogni caso dovuti.
Sotto diverso profilo, che concerne il merito della pretesa, l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, per potere determinare, ai sensi dell'art. 1467 c.c., la risoluzione del contratto richiede la sussistenza di due necessari requisiti: da un lato, un intervenuto squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto, e, dall'altro, la riconducibilità della eccessiva onerosità sopravvenuta ad eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano nell'ambito della normale alea contrattuale. Il carattere della straordinarietà è di natura oggettiva, qualificando un evento in base all'apprezzamento di elementi, quali la frequenza, le dimensioni, l'intensità, suscettibili di misurazioni (e quindi, tali da consentire, attraverso analisi quantitative, classificazioni quanto meno di carattere statistico), mentre il carattere della imprevedibilità ha fondamento soggettivo, facendo riferimento alla fenomenologia della conoscenza (Cassazione civile sez. III, 19/10/2006, n.22396,
Cassazione civile sez. II, 22/09/2023, n.27152).
Nel caso in esame è evidente che, già in astratto, non ricorrono i presupposti legali previsti dalla disciplina codicistica, giacché l'eccessiva onerosità del contratto lamentata dall'affittuaria consegue al comportamento della concedente e non a fattori esterni alle parti e, tanto meno, imprevedibili o sopravvenuti al negozio.
La domanda deve, perciò, essere respinta.


4. La domanda di pagamento dei canoni di affitto.


4.1. L'eccezione, formulata nel giudizio riunito a quello principale, di improcedibilità della domanda monitoria per illegittimo frazionamento del credito.
Il secondo decreto ingiuntivo opposto ha ad oggetto, come si è detto, canoni di affitto maturati successivamente a quelli chiesti in pagamento col primo, oltre che un canone di locazione già chiesto
12 col primo decreto ingiuntivo. Con riguardo a quest'ultimo, la creditrice opposta, avvedutasi dell'errore, ha chiesto la revoca del decreto e ne ha decurtato l'importo dalle somme complessivamente dovute.
Ciò premesso, la possibilità di agire separatamente per il soddisfacimento di più crediti derivanti da un unico rapporto obbligatorio di durata è ammessa, a condizione che l'accertamento di tali diritti di credito non sia suscettibile di un possibile giudicato unitario, non comporti una duplicazione dell'attività istruttoria e che il creditore abbia un interesse oggettivo ad una tutela processuale frazionata (Cass. civ., sez. un., 16 febbraio 2017, nn. 4090 e 4091: Le domande aventi ad oggetto diversi e distinti diritti di credito, anche se relativi ad un medesimo rapporto di durata tra le parti, possono essere proposte in separati processi. Se tuttavia i suddetti diritti di credito, oltre a far capo ad un medesimo rapporto di durata tra le stesse parti, sono anche, in proiezione, inscrivibili nel medesimo ambito oggettivo di un possibile giudicato o comunque "fondati" sul medesimo fatto costitutivo - sì da non poter essere accertati separatamente se non a costo di una duplicazione di attività istruttoria e di una conseguente dispersione della conoscenza di una medesima vicenda sostanziale -, le relative domande possono essere proposte in separati giudizi solo se risulta in capo al creditore agente un interesse oggettivamente valutabile alla tutela processuale frazionata).
Nel caso in esame, l'accertamento del mancato pagamento dei canoni di locazione originari non comporta alcun giudicato quanto all'accertamento del mancato pagamento sei successivi canoni, che è autonomo;
inoltre, il creditore ha interesse ad agire separatamente in relazione alla mensilità maturate successivamente, in quanto, all'epoca della originaria domanda monitoria, il diritto di credito vantato nel secondo ricorso monitorio ancora non era venuto ad esistenza (cfr. Cass., n. 19898 del 27.7.2018).
L'eccezione è infondata e deve essere respinta.


4.2. I canoni dovuti.
Stanti le considerazioni illustrate, il canone di affitto è dovuto, ma in misura ridotta, in considerazione della responsabilità ex art. 1337 c.c. della creditrice opposta. Infatti, in caso di comportamenti precontrattuali od esecutivi illegittimi, qualora esso derivi da un contratto valido ed efficace ma sconveniente, il risarcimento deve essere ragguagliato al minor vantaggio o al maggior aggravio economico rispetto alle condizioni diverse a cui sarebbe stato stipulato il contratto, senza l'interferenza del comportamento scorretto di una delle parti e comunque avendo riguardo a tutti i danni collegati a tale comportamento da un rapporto conseguenziale e diretto (Cass. n. 4715/2022, cit.). Parte La possibilità di utilizzare ad alloggio quattro camere, anziché sei, comporta per il minor vantaggio consistente nella diminuzione di incassi (e, quindi, di reddito) ritraibile dalla vendita di
13 quattro camere, in luogo di sei. Conseguentemente, la scrivente ritiene di dover ridurre il canone, in via equitativa, nella misura di un terzo rispetto a quella pattuita. Parte Entrambi i decreti ingiuntivi devono essere revocati e va condannata al pagamento, in favore di della somma di € 37.333,33 (=€ 56.000,00 per canoni da luglio 2023 a febbraio 2024 – 1/3), CP_1 oltre IVA ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
5. La domanda, formulata da , di risarcimento del danno relativo agli esborsi sostenuti per i CP_1 lavori eseguiti nell'immobile di Viale Zara.
All'art. 6 del contratto di affitto, le parti hanno stabilito che Le parti si riservano di condurre entro sette giorni da oggi una verifica alla stregua della quale la società affittuaria riconoscerà (se sussistenti le migliorie di cui infra), alla concedente una somma una tantum per le migliorie apportate all'immobile su espressa richiesta della affittuaria medesima, somma che indicativamente si indica in euro 67.545,00 (sessantasettemilacinquecentoquarantacinque virgola zero centesimi) oltre Iva 22%.
E' incontroverso che ha eseguito le opere di miglioria indicate dal consulente dell'opponente CP_1
Parte (doc. 8 di e accertate dal CTU nella relazione peritale e nella successiva integrazione.
E', invece, controverso il costo di tali opere, giacché l'affittuaria ha lamentato la mancanza dei documenti giustificativi relativi.
Il CTU ha accertato che, effettivamente, solo per i lavori concernenti l'impianto elettrico e, parzialmente, per quello di condizionamento, la spesa è documentata da una apposita fattura, mentre i costi delle restanti migliorie sono ricompresi in fatture che concernono anche altre opere, eseguite dalla proprietà.
Alla luce dei documenti contabili versati in atti e delle dichiarazioni testimoniali rese dal geom. Tes_1 il CTU ha stimato i costi complessivi delle migliorie, compresi quelli risultanti dalle specifiche fatture sopra menzionate, in € 57.000,00.
Il consulente di parte opponente nessuna specifica contestazione ha mosso alla stima fatta dal CTU e altrettanto ha fatto il difensore. Parte opposta si è rimessa alla valutazione della scrivente.
La stima del CTU merita di essere condivisa, perché effettuata all'esito dei chiarimenti richiesti dalla scrivente, argomentata e congrua.
L'opponente deve, perciò, essere condannata al pagamento, in favore di della somma di € CP_1
41.140,00, già decurtato l'acconto di € 15.860,00 pacificamente versato, oltre interessi legali dalla domanda (12 settembre 2023) al saldo. Parte 6. La domanda riconvenzionale, formulata da di risarcimento dei danni relativi agli esborsi sostenuti per l'acquisto di arredi e materiali edili impiegati nella ristrutturazione dell'immobile.
14 Stante il rigetto della domanda risolutoria, la conseguente domanda risarcitoria è infondata e deve essere respinta.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa in base al decisum e delle attività difensive svolta, si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) revoca i decreti ingiuntivi n. 16006/2023 (RG. n. 31809/2023) e n. 8871/2024 (R.G. n. 18193/2024)
e, in parziale accoglimento delle domande dell'opposta, condanna Parte_1 al pagamento, in favore di della somma di € 37.333,33, oltre IVA ed Parte_3 interessi legali dalle singole scadenze al saldo, a titolo di canoni di affitto, e di quella di € 41.140,00, oltre interessi legali dalla domanda (12 settembre 2023) al saldo, a titolo di rimborso per le migliorie eseguite;

2) rigetta le domande riconvenzionali dell'opponente;
3) condanna, inoltre, l'opponente alla refusione, in favore dell'opposta, delle spese di lite, che si liquidano in € 14.103,00 per compensi, oltre ad € 268,00 per la procedura di mediazione, ed oltre al
15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Pone definitivamente a carico dell'opponente le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio.
Milano, 14 agosto 2025.
Il Giudice Francesca Savignano
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