REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cagliari
SEZIONE SECONDA
N. R.G. 2613/2024
Il Giudice dott.ssa Maria Teresa Latella, magistrato applicato ex DL 117/2025 all'udienza del 22.12.2025
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta in epigrafe
TRA
( PI ) Parte_1 P.IVA_1
difesa dall'Avv. Francesco La Sala



- ricorrente -

;
E
, nato ad [...], il [...] (C.F. ), CP_1 C.F._1 difeso dall'Avv. Marco Salaris
- resistente Dandone lettura ex art 447 bis e segg-. c.p.c.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Con citazione ddll'8.4.2024 intimava al sig. il rilascio Parte_2 CP_1 per finita locazione dell'immobile concesso al medesimo in locazione ad uso abitativo per mesi cinque.
Si costituiva il NO riconoscendo di avere, in data CP_1
31/10/2023, sottoscritto un contratto di locazione, ad uso abitativo, con la Società
relativamente all'immobile posto ad Iglesias, al piano terzo del Parte_3 civico 31 di via Martini registrato in data 15/11/2023 e della medesima durata di cinque mesi .
Allegava di avere in data 12.03.2024, chiesto la proroga del contratto di locazione ad uso abitativo, e ricevuto la raccomandata di disdetta in data 14/03/2024, mentre ,il
10.04.24 gli era notificata l'intimazione di licenza per finita locazione.
Si opponeva alla stessa sostenendo la nullità della previsione della durata infraannuale del contratto ai sensi dell'art 5 L.431/98.
Nella specie infatti la controparte aveva omesso d'allegare al contratto la documentazione attestante la necessità di stipulare il contratto di durata inferiore alla previsione normativa, aggiungendo che il NO , “contraente debole” al fine CP_1 di vedere regolarizzata la propria posizione,” ha sottoscritto il contratto pur non corrispondendo al vero che il medesimo intendesse avere in concessione ad uso abitativo l'immobile per soli 5 mesi, infatti, alcuna documentazione in tal senso fu allegata al contratto al momento della sottoscrizione e della registrazione. Inoltre, parte locatrice ha sempre richiesto il pagamento del canone Tari al conduttore, spesa destinata solo ai contratti di civile abitazione e non anche ai contratti transitori.
Indice del fatto che la simulazione contrattuale posta in essere determini la nullità dello stesso….”
Concludeva precisando di essere stabilmente residente a [...]e di non intendere trasferirsi altrove chiedendo che venisse accertata la rinnovazione
Pag. 2 di 6 automatica “ fino al 30/10/2031 salvo ché la risoluzione anticipata alla scadenza del
4° anno per i motivi cui alla L. 431/98”
Con ordinanza 24.6.2024 il giudice rigettava l'istanza di rilascio e disponeva la conversione del rito inviando le parti in mediazione- conclusasi con esito negativo-.
Quindi le parti integravano le proprie difese per l'udienza ex art 420 cpc ed in particolare parte attrice precisava , quanto alla mancata allegazione di documentazione, che con lettera del 12.03.24 il conduttore aveva ben precisato il motivo CP_1 della transitorietà ( oltre a chiedere la proroga del contratto ) e cioè di non aver ancora trovato una attività commerciale da rilevare in gestione così dimostrando le particolari esigenze lavorative - ex Lege 431/1998 –“ con la sola particolarità che, nel caso in esame, il conduttore era alla ricerca di un'attività da rilevare ,e pertanto non si vede quale documento avrebbe potuto allegare al contratto” .
In ogni caso stante il comportamento del il contratto doveva ritenersi CP_1 annullabile per dolo ai sensi dell'art. 1439 c.c. . laddove anche in comparsa di risposta egli aveva riconosciuto di aver sottoscritto il contratto pur non corrispondendo al vero che intendesse avere in concessione l'immobile per soli 5 mesi
In subordine detto comportamento integrava palese violazione dell'obbligo di buona fede ex art. 1337 e 1338 c.c. : “E' infatti pacifico che il fosse certo che CP_1 il contratto, senza l'allegazione di apposita documentazione, fosse invalido nella parte riguardante la durata del contratto stante il tenore di quanto assunto con la comparsa”
Chiedeva pertanto in via principale di rigettare l'opposizione ovvero di condannare parte resistente al risarcimento dei danni conseguenti alla ritardata consegna dell'immobile locato , da liquidarsi con separato giudizio, in via subordinata di annullare per dolo e ai sensi dell'art. 1439 c.c. il contratto di locazione ovvero dichiarare il resistente inadempiente all'obbligo di correttezza e informazione ex art. 1338 c.c. e condannarlo al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio.
Nel corso del giudizio veniva assunta prova per testi sulla circostanza che l'attrice aveva nel febbraio 2024 sottoscritto un contratto d'appalto con società terza per il
Pag. 3 di 6 rifacimento del tetto dell'immobile , che non poteva essere completato da parte della per fatto del convenuto. Quindi la causa viene posta in decisione. CP_2
La clausola di transitorietà dedotta in contatto all'art 2 deve ritenersi nulla.
Infatti, nella vigenza della Legge 9/12/1998 n. 431, la possibilità, per le parti, di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della predetta Legge n. 431 cit. e DM 2017.
E così secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore 2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine”. In definitiva “o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.” (Cass. 4075/2014)..”con la conseguenza che il contratto deve ritenersi illecito.
Nella specie da un lato le esigenze lavorative non sono minimamente specificate all'art 2 del contratto del tutto generico in proposito , dall'altro non viene prodotta alcuna documentazione in tal senso e dunque non risulta soddisfatto quanto meno il secondo requisito normativo di cui in premessa. Né vale a tal fine la lettera del
12.3.2024 , successiva alla stipula della clausola di transitorietà , il cui rispetto dei requisiti, anche formali, di legge deve ritenersi ineludibile.
Ciò premesso non può accogliersi nemmeno la ricostruzione dei fatti di parte attrice sotto il profilo della sussistenza di un dolo, pure con riguardo alla conoscenza di una causa di invalidità.
Si osserva infatti in proposito da un lato ed in primo luogo l'insufficienza probatoria della semplice dichiarazione, nella comparsa di costituzione del ed CP_1
Pag. 4 di 6 a sostegno dell'ignoranza da parte del locatore dell'assenza di transitorietà , che “
<< …l Sig. ,” contraente debole “ al fine di vedere realizzata la propria CP_1 posizione, ha sottoscritto il contratto pur non corrispondendo al vero che il medesimo intendesse avere in concessione l'immobile per soli 5 mesi, infatti alcuna documentazione in tal senso fu allegata al momento della sottoscrizione….>>
Trattasi tra l'altro di dichiarazione riconducibile al più al difensore , attinente piuttosto ai motivi del contrarre ed in ogni caso contrastante con altri elementi addotti dal ( il pagamento della Tari ad esempio). CP_1
Ma in ogni caso parte locatrice , nel sottoscrivere un contratto di tal fatta , era a sua volta ben consapevole dell'invalidità per mancato rispetto della normativa di riferimento – come già sopra ampiamente precisato, che in proposito prevede una nullità anche di carattere formale, così accettando comunque il rischio della riconduzione alla disciplina ordinaria ( 4+4).
Tutte le eccezioni della locatrice sul punto, e le relative domande, non possono pertanto essere accolte, la richiesta di rilascio va rigettata ed il contratto ricondotto al regime legale 4+4 .
Le spese di lite , per al regola della soccombenza , sono a carico del locatore e si liquidano in dispositivo per quattro fasi e su parametri medi rapportate al valore dei canoni mensili in contestazione


P.Q.M.


Il Tribunale di Cagliari
Visti gli artt.447 bis e 429 cpc, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta, definitivamente pronunciando, così provvede:
- previo accertamento della nullità della clausola di transitorietà ex art 2 del contratto di locazione 31.10.2023 tra le parti
-RIGETTA la domanda di rilascio per finita locazione
-ACCERTA e PRONUNCIA la durata del contratto secondo la disciplina legale 4+4 con prima scadenza al 31.10.2027
Pag. 5 di 6 -CONDANNA parte attrice al pagamento in favore del sig. delle spese di lite CP_1
come sopra liquidate in euro 5.077,00 per compensi oltre accessori per legge
Così deciso in data 22.12.2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Teresa Latella
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