N. R.G. 661/2025
Tribunale Ordinario di Vicenza
I SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 661/2025 tra

Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1

[...] Parte_2
RESISTENTI
Oggi 30 ottobre 2025 ad ore 10.00 innanzi al dott. DA CI, sono comparsi:
Per parte attrice l'avv. SILVIA PANOZZO.
Per parte convenuta l'avv. FRANCESCO FABRIS.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note conclusive.
Dopo la discussione orale, alle ore 13.00, in assenza delle parti, il giudice dà lettura del dispositivo e dell'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
dott. DA CI
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N. R.G. 661/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
I SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica ex art. 50 ter c.p.c., nella persona del Giudice dott.
DA CI ha pronunciato ex art. 429 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 661/2025 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1 PANOZZO SILVIA
RICORRENTE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. Controparte_2 C.F._3 FABRIS FRANCESCO
RESISTENTI
OGGETTO: contratto di locazione ad uso abitativo.
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
“Voglia l'ill.mo Giudice adito, disattesa e respinta ogni avversa eccezione, domanda o istanza, così provvedere:
1) convalidare lo sfratto per finita locazione nei confronti dei sigg.ri e Pt_2 CP_1 come in atti intimato e fissare la data di esecuzione e di rilascio nel termine più breve possibile;

pagina 2 di 6 2) nella denegata ipotesi di non accoglimento, convalidare lo sfratto per finita locazione nei soli confronti della sig.ra e fissare la data di esecuzione e rilascio nel termine CP_1 più breve possibile;

3) con condanna alle spese e competenze di procedura;
in via istruttoria si allegano i seguenti documenti:
7) certificato di residenza e contestuale stato di famiglia”

Per parte resistente:
“IN VIA PREGIUDIZIALE:
- ACCERTARE E DICHIARARE, per i motivi tutti dedotti in atti l'INAMMISSIBILITA' delle domande tutte formulate dal Sig. , con ogni conseguente declaratoria Parte_1 di legge;

IN VIA SUBORDINATA, NEL MERITO:
- RIGETTARE, per i motivi tutti dedotti in atti, le domande tutte formulate dal Sig.
perché completamente infondate e destituite da giuridico fondamento;
Parte_1
IN OGNI CASO:
- CONDANNARE parte attrice, Sig. alla rifusione delle spese ed Parte_1 onorari di rappresentanza e difesa, oltre accessori di legge in favore dei Sigg.ri Controparte_3
e . Controparte_2
IN VIA ISTRUTTORIA
B) Ci si oppone alla prova per interrogatorio formale e per testi capitolata dal Sig. Parte_1
in quanto trattasi di circostanze generiche, irrilevanti, in parte documentali e comunque
[...] contenenti errori che ne inficiano irrimediabilmente la validità e la comprensibilità (1- non esiste la signora 2 – c'è il Sig. 3 – c'è la Sig.ra 4 – il Sig. e la Pt_2 Pt_2 CP_1 Pt_2
Sig.ra non sono sposati). CP_1
Nel capitolo n. 1) c'è la seguente domanda: ”[…]e ha comunicato alla signora la Pt_2 disdetta del contratto”; nel capitolo n. 2) c'è la domanda: “Vero che la signora il Pt_2
29.05.24, ha sottoscritto la disdetta per ricevuta e accettazione che rammostro (doc. 6)?”
Posto che la Sig.ra non è nessuno e neppure può intendersi la Sig.ra (in Pt_2 CP_1 quanto non coniugata), a chi si riferisce la domanda?
pagina 3 di 6 Ci si oppone, in ogni caso, all'assunzione della testimonianza della Sig.ra Testimone_1 attesa la partecipazione della stessa all'incontro di mediazione.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. del 13.2.2025, esponeva: di aver Parte_1 formalmente intimato, in data 19.12.24, a e a sfratto per Controparte_2 Controparte_1 finita locazione, ai sensi dell'art. 657 c.p.c., a seguito della scadenza del contratto di locazione stipulato tra le parti e della regolare comunicazione di disdetta trasmessa nei termini di legge;
che lo sfratto per finita locazione era pienamente ammissibile ed esperibile, anche nell'ambito dei contratti abitativi disciplinati dalla L. 431/1998, essendosi i conduttori trattenuti nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale a fronte di valida disdetta;
che non sussisteva alcuna carenza di interesse né di legittimazione, trattandosi di rimedio espressamente previsto dall'art. 657 c.p.c. e riconosciuto dalla giurisprudenza;
che la disdetta è stata comunicata ai conduttori mediante consegna diretta, con sottoscrizione per ricevuta e accettazione da parte della
[...] il 29/5/24, e successivamente tramite raccomandata a/r ad entrambi i conduttori, con CP_1 raccomandata spedita il 30/5/24; che la disdetta è stata ricevuta e comunicata il 29.5.2024, e quindi le parti sono state esattamente notiziate entro i sei mesi antecedenti alla scadenza del contratto (30/11/2024); che i conduttori erano anche morosi nel pagamento dei canoni con diritto allo scioglimento anche per tale ragione;
di aver esperito la mediazione con esito negativo.
2. I resistenti si sono costituiti con memoria tempestivamente depositata, rilevando:
l'inammissibilità dello sfratto, non essendo esperibile tale procedimento in caso di diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione, dovendosi agire ai sensi dell'art. 30 L.
392/1978 e, quindi, con il ricorso ex art. 447 bis c.p.c.; la mancata prova della ricezione della raccomandata contenente la disdetta al con preavviso di sei mesi dalla Controparte_2 prima scadenza del contratto, tenuto conto del fatto che la ricevuta della raccomandata depositata non riporta alcuna data;
che nella missiva con cui veniva comunicato il mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza non veniva invocato alcuno dei casi tassativamente previsti dall'art. 3, co.1 L. 413/98, essendo indicate invece la morosità e il rinnovo dei locali ai fini della stipula di altra locazione, con nullità della comunicazione inviata, atteso che il locatore non ha specificato alcun valido motivo di cui alla L. 431/98, che all'art. 3 comma 2 prevede testualmente;
che la asserita gravità della situazione avrebbe dovuto coinvolgere l'intero edificio pagina 4 di 6 e comportare l'esecuzione di lavori di ricostruzione e/o integrale ristrutturazione, mentre non risultava fosse pervenuto alcunché ai vicini che occupano la porzione adiacente;
l'assenza del possesso della concessione o autorizzazione edilizia quale condizione di procedibilità dell'azione.
3. Celebrata la prima udienza, nella quale le parti si richiamavano ai rispettivi atti insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate, la causa veniva rinviata all'odierna udienza per la discussione, all'esito della quale veniva pronunciata la presente sentenza.
4. Le domande proposte dal ricorrente sono infondate e vanno rigettate.
4.1. È fondata l'eccezione di inammissibilità del procedimento di sfratto per finita locazione nel caso di specie, considerato che l'art. 30 L. 392/1978, richiamato dall'art. 3, comma 4, L. n.
431/1998, prevede che: “Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'articolo 447 bis del codice di procedura civile”.
4.2. Quanto alla allegata morosità, il ricorrente ha rinunciato alla domanda, quindi non occorre statuire sulla stessa.
4.3. Nel merito, risulta che la disdetta sia stata comunicata a il 29.5.2024 per Controparte_1 essere poi inviata via racc a.r. anche a il 30.5.2024. La disdetta, tuttavia, Controparte_2 trattandosi di atto recettizio, è giunta nella sfera di conoscibilità di quest'ultimo solo il 4.6.2024, oltre quindi il termine semestrale (a ritroso) dalla data di scadenza del contratto del 30.11.2024.
Sono, infatti, irrilevanti le allegazioni circa il rifiuto di sottoscrizione della comunicazione a mani del 29.5.2024, dovendo la stessa essere inviata tramite raccomandata come previsto dalla legge.
Ciò comporterebbe anche l'infondatezza ed il rigetto della domanda di rilascio nei confronti della resistente in quanto convivente more uxorio.
4.4. Tanto premesso, va in ogni caso rilevato, in via assorbente, con riferimento ad entrambi i resistenti, che il contenuto della comunicazione - con cui si indica quale causa della disdetta anticipata “il rinnovo del locale con nuova locazione a canone aggiornato” - contrasta con l'art. 3, comma 1, lett. e L. n. 431/1998 che richiede ^che “l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione”, circostanza smentita dallo stesso ricorrente, il quale ha dedotto che solo l'immobile dei resistenti sarebbe interessato dai preannunciati interventi. Manca, in ogni caso, ai sensi del comma 2, il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia, che è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio.
pagina 5 di 6 5. Non essendo stata quindi inviata una valida disdetta, il contratto si è rinnovato per un periodo di altri quattro anni con entrambi i resistenti.
6. Le spese della fase sommaria e di mediazione possono essere compensate ex art. 92, comma 2,
c.p.c., alla luce della sopravvenuta rinuncia alla domanda di rilascio per morosità, mentre quelle del presente giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate d'ufficio in base ai valori minimi per i procedimenti di valore indeterminato – bassa complessità per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, alla luce della natura documentale della causa e della linearità delle questioni dedotte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vicenza, nella suindicata composizione monocratica, ogni contraria e diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando ai sensi dell'art. 429
c.p.c. nella causa iscritta al n. 661/2025 R.G., così provvede: rigetta le domande proposte da;
Parte_1 condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di e di Parte_1 Controparte_1
, liquidate d'ufficio in Euro 2.906,00 per compenso, oltre a spese generali Controparte_2 forfetarie, CPA e IVA ex lege; manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Vicenza, 30 ottobre 2025
Il Giudice
DA CI
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