R.G.A.C.C. n. 1444/2023


REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rovigo
SEZIONE PRIMA

Il Tribunale Ordinario di Rovigo, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Marco Pesoli, ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura integrale all'udienza del 17.9.2025, nelle forme della trattazione scritta, la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n°. 1444/2023 R.a.c.c. vertente
TRA
CF , Parte_1 C.F._1
C.F.: Parte_2 CodiceFiscale_2
, C.F.: Parte_3 CodiceFiscale_3 rappresentati e difesi come in atti dall'avv. GIROLDINI ANTONINO
ATTORE

E
CF: , rappresentato e Controparte_1 C.F._4 difeso come in atti dall'avv. ROMITO RODOLFO
CONVENUTO

E
Controparte_2
, rappresentato e difeso come in atti dall'avv. PEDRIALI
[...]
MONICA
1 TERZO CHIAMATO
Conclusioni: all'udienza del 17.9.2025 le parti concludevano come da verbale d'udienza.

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA
DECISIONE .

1. La motivazione è redatta secondo le regole prescritte dagli artt.132 n.4) e 118 disp. att. c.p.c., omesso lo svolgimento del processo.

2. La presente causa ha ad oggetto una domanda di estinzione di servitù, in tesi coattiva, ai sensi dell'art. 1055 c.c.. La servitù oggetto di causa insiste sul cortile di cui al fg. 10 mapp. 170 sub. 5 NCEU del
Comune di Frassinelle Polesine;
i rapporti proprietari dei fondi e l'esistenza della servitù di cui si contende non sono in contestazione tra le parti.
La servitù è stata creata per mezzo di atto pubblico del 29.10.2009
(rogante Notaio Dott. , rep. N. 103.805, Racc. n. 20.975) in Persona_1 quanto e , Parte_4 Controparte_3 CP_4 precedenti comproprietari/usufruttuari delle unità immobiliari, ora di proprietà dei ricorrenti, censite al NCEU F10, part. 170, sub 5 e 7, vendettero a e nonché alla società CP_2 Controparte_2
“ i terreni Controparte_5 censiti al NCT, F10, part. 98, 100, 101, 102, 157, 277, 399 e 401.
In tesi attorea, la servitù fu creata con strumento negoziale, ma con natura sostanzialmente coattiva, in ragione della interclusione del fondo ceduto. Si riporta di seguito l'estratto con indicazione dell'area da asservire, allegato al rogito sopra richiamato.
(doc. 3 attore – la zona oggetto di asservimento è indicata in rosa)
2 Allega quindi l'attore che i terreni ceduti nel 2009 a mezzo del citato atto notarile alla Controparte_2 Controparte_5
, con atto pubblico del 15.05.2020 (rogante Notaio Dott.ssa
[...]
– rep. 1.494, raccolta n. 1.273) furono ceduti Persona_2 all'odierno convenuto , il quale era già ed è ancora Controparte_1 proprietario di alcuni dei terreni che intercludevano le particelle da lui acquistate dai alla pubblica via (fg. 10, part. 104, 103, 106, CP_2
107, 189, 190, 191, 192, 296, 297, 298, 299, 411); in particolare, i terreni di cui il convenuto era già proprietario hanno accesso alla via sterrata, di proprietà demaniale, non censita e quindi pubblica, adiacente ai mappali 411, 189, 106 e 190 di proprietà del resistente.
Sulla base di tali allegazioni di fatto l'attore, ritenuta cessata l'originaria interclusione dei fondi ceduti alla e CP_2 [...]
, domanda l'estinzione della servitù ai Controparte_5 sensi dell'art. 1055 c.c., per essere cessata l'interclusione.
3 3. Il convenuto si oppone alla domanda attorea, contestando che la servitù costituita con l'atto del 2009 avesse natura sostanzialmente coattiva, affermando che l'accesso al fondo avveniva per il tramite di altro e diverso ingresso, sicché non sussisteva alcuna interclusione. In particolare, afferma il convenuto che, al momento della creazione della servitù, esisteva un altro accesso, evidenziato al proprio doc. 8; come chiarito a verbale di udienza del 6.12.2023, detto accesso è collocato ove ha oggi sede il cancello, nel punto rappresentato nel riquadro blu della mappa che sotto si riproduce. Nella mappa, il fabbricato sub9 corrisponde alla tettoia che insiste sopra lo stradello.
L'attore ha dichiarato alla medesima udienza che in Parte_1 origine non c'era neanche un cancello, perché tutta la parte indicata dalla linea tratteggiata in basso, dove ora insistono i due accessi, era interamente aperta. Dopo la costituzione della servitù è stato creato un secondo cancello in corrispondenza dell'ingresso della servitù stessa, come indicato nel riquadro blu dell'estratto e rappresentato dalla foto sub doc.

6.1 convenuto, che si riproducono:
4 Ne conseguirebbe, secondo la tesi del convenuto, la non coattività della servitù, che pertanto non potrebbe essere estinta ai sensi dell'art. 1055 c.c.: al contrario, la servitù sarebbe stata creata per consentire il passaggio di mezzi agricoli di grandi dimensioni, e per evitare il loro transito all'interno della corte. Afferma, inoltre, il resistente che la norma di cui all'art. 1054 c.c. circoscrive il diritto ad ottenere il passaggio (o la sua estinzione) nell'esclusivo alveo di un rapporto obbligatorio connesso ex lege ad un rapporto contrattuale, di modo che nessuna efficacia potrà aversi nei confronti di parti estranee a quel negozio, quale è appunto il convenuto odierno. Eccepisce, quindi, la prescrizione del diritto di chiedere l'estinzione della servitù costituita nel 2009. Infine, il convenuto contesta nel merito che sia cessata l'interclusione, affermando di non vantare alcun diritto sullo stradello che consente l'accesso alla pubblica via Diaz, di cui non è chiara la proprietà, né risulta un chiaro asservimento pubblico;
inoltre, la soppressione dell'attuale servitù richiederebbe una onerosa destinazione di parte dei mapp. 411 e 296, oggi coltivati, a capezzagna, con riduzione della superficie coltivabile e sostenimento di gravosi costi.

3.1. Il convenuto, inoltre, ha chiesto e ottenuto l'autorizzazione alla chiamata in causa del terzo Controparte_2 Controparte_5
, da cui ha acquistato il fondo, chiedendo di essere
[...] garantito per l'eventuale evizione ai sensi dell'art. 1480 e ss. c.c., mediante riduzione del prezzo per €25.000,00, o nella diversa somma di giustizia.
5 4. Il terzo chiamato si è opposto all'accoglimento della domanda principale, come anche di quella subordinata avanzata dal convenuto.
La società chiamata ha chiarito che l'acquisto da essa effettuato nel
2009 da e fu Parte_4 Controparte_3 CP_4 sollecitato proprio da quest'ultimo, in quanto aveva CP_4 necessità di denaro per coprire le esposizioni debitorie che stavano per condurre all'apertura di una esecuzione immobiliare sui suoi beni.
Afferma il terzo chiamato che, in sede di visita sui terreni,
[...] mostrò l'accesso al fondo passante sotto la tettoia, e che CP_4 manifestò perplessità in ordine alla possibilità di CP_2 passare con alcuni mezzi di maggiori dimensioni: per tale ragione, si decise di costituire una servitù che offrisse un passaggio diverso e più ampio;
a conforto di tale tesi, è prodotto il preliminare di compravendita del 17.2.2009, in cui si prevede la creazione della servitù, preliminare a cui, per la parte venditrice, era intervenuto lo stesso procuratore oggi costituito per parte attrice
(doc. 2 terzo chiamato, allegato alla prima memoria, di cui si riproduce qui la parte di interesse)
Afferma il terzo chiamato che la costituzione della servitù non avrebbe inciso ai fini del prezzo, in quanto la società acquirente avrebbe continuato a consentire a l'uso di un'area CP_4 adibita a vigneto di circa 2-3000mq, espiantato solo a seguito della
6 vendita del fondo all'odierno convenuto;
contesta di aver avuto contezza, al momento della compravendita, dello stato di interclusione del fondo e che possa qualificarsi la servitù contrattuale come coattiva mediante una sua interpretazione;
contesta che l'esistenza della servitù deprezzi i fondi degli attori, in quanto la stessa è stata costituita con atto antecedente alla divisione con cui i singoli fondi sono stati attribuiti agli stessi;
osserva, poi, che nella contrattazione del 2020 il convenuto terzo chiamante era assistito da tecnico di fiducia (il geom. ), da cui poteva chiedere Persona_3 ogni chiarimento tecnico opportuno;
rileva, infine, che alla servitù deve essere attribuito valore di €1.000,00, quale importo dichiarato in sede di mediazione.

5. La causa è stata istruita mediante interrogatorio libero e consulenza tecnica d'ufficio, finalizzata ad ottenere una adeguata descrizione dei luoghi, a comprendere l'assetto proprietario della seconda via a mezzo della quale sarebbe possibile l'accesso al fondo e la sua concreta utilizzabilità.

6. La domanda di parte ricorrente, di estinzione della servitù, è fondata.

7. Preliminarmente, va vagliata l'eccezione formulata dal convenuto secondo cui l'1054 c.c. introdurrebbe “un diritto personale e, pertanto, le vicende costitutive e quelle estintive non possono essere richieste a terzi successori a titolo particolare nel contratto”.
L'eccezione è manifestamente infondata. Non è chiaro come la natura del diritto scaturente in forza del disposto dell'art. 1054 c.c., che la giurisprudenza qualifica come di servitù coattiva (vd. infra) dovrebbe incidere sull'operatività o meno del meccanismo estintivo previsto dall'art. 1055 c.c. La postulata esclusione appare: incoerente con la ratio della norma, arbitraria nel far discendere esiti diversi rispetto a situazioni analoghe, asistematica, tenuto conto della collocazione sequenziale degli articoli di legge, oltre che contraria al dato testuale, il quale non prevede alcuna eccezione sul punto. L'eccezione va pertanto respinta.
7 8. Sempre in via preliminare, va vagliata l'eccezione di prescrizione ordinaria del diritto a richiedere l'estinzione della servitù.
L'eccezione è manifestamente infondata, posto che il diritto a chiedere l'estinzione della servitù per cessazione dell'interclusione è sorto nel
2020, con la fusione dei due fondi. L'eccezione va pertanto respinta.

9. Superate le eccezioni preliminari, vanno ora svolte innanzitutto alcune considerazioni in punto di diritto. Come correttamente osservato da parte attrice, la circostanza che la servitù sia stata costituita mediante contratto, dunque convenzionalmente, non è affatto incompatibile con la natura coattiva della servitù costituita. Al contrario, secondo consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, per il disposto dell'art. 1054 cod. civ., che riconosce al proprietario del fondo rimasto intercluso in conseguenza di alienazione a titolo oneroso o di divisione il diritto di ottenere coattivamente dall'altro contraente il passaggio senza corrispondere alcuna indennità, deve presumersi che la servitù di passaggio costituita con lo stesso atto di alienazione o di divisione o anche con atto successivo che all'interclusione siano oggettivamente preordinati, abbia natura coattiva, con conseguente applicabilità alla medesima in caso di cessazione dell'interclusione della causa estintiva di cui all'art. 1055 cod. civ., salvo che dal negozio costitutivo non emerga in concreto ed inequivocabilmente l'intento delle parti di assoggettarle al regime delle servitù volontarie (Cass. 29/10/1992 n. 11755; Cass. 21/12/2012 n.
23839; Cass. 28/2/2013 n. 5053; Cass. 2922/2014; Cass. Sez. 6 - 2,
Ordinanza n. 24966 del 07/10/2019).
Significative, oltre che pienamente condivisibili, sono le argomentazioni spese dalla Suprema Corte nell'esame di un caso assimilabile a quello di specie: “Occorre infatti osservare che le servitù coattive, pur trovando nella legge il loro presupposto, ai sensi dell'art. 1032 comma 1, c.c. (che prevede che la servitù coattiva, in mancanza di contratto è costituita con sentenza), vengono ad esistenza per il tramite di un titolo che può anche essere negoziale e che, con effetti costitutivi, ne determina la creazione;
in altri termini il negozio giuridico di indole privatistica è idoneo ad integrare il titolo, oltre che delle servitù volontarie anche, delle servitù
8 coattive. Non è necessario che dal negozio medesimo risulti evidenziato
l'intento delle parti di fronteggiare quell'esigenza in adempimento del correlativo obbligo legale. Infatti nei casi, come quello in esame, di servitù di passaggio in favore di fondo rimasto intercluso a seguito di atto di divisione la divisione (o le convenzioni ad essi esplicitamente connesse) si rivela, di per sè sola, idonea a far presumere l'esistenza della determinazione delle parti di porre in essere una servitù coattiva di passo (come desumibile dallo stesso art. 1054 c.c. che attribuisce al contraente che rimane intercluso il diritto di ottenere dall'altro contraente e gratuitamente il passaggio) e, di conseguenza, una siffatta servitù è da considerare coattiva ove non emerga, in concreto ed inequivocabilmente, l'intento delle parti di assoggettarla al regime delle servitù volontarie (cfr. Cass. n. 11755/1992 cit. e ivi i precedenti richiamati)” (Cfr. in motivazione Cass. 2922/2014).
In altri termini, in presenza dei presupposti per la costituzione di una servitù coattiva in favore di fondo intercluso:
- la servitù può essere costituita anche mediante contratto, non essendo un titolo negoziale incompatibile con la natura coattiva;

- anche se le parti non fanno espressa menzione alla natura della servitù, essa deve intendersi come coattiva, potendo invece essere ricondotta alla categoria della servitù volontaria solo quado tale intento emerga dall'atto in maniera chiara ed inequivocabile.
10. A parere di questo giudicante, tenuto conto delle considerazioni in diritto appena svolte, deve ritenersi che, nel caso di specie, con l'atto negoziale di cui si discorre le parti hanno intesto costituire una servitù prediale coattiva.
Dall'esame degli atti, infatti, emerge come al momento della originaria compravendita del 2009 sussisteva ancora una situazione di promiscuità tra , e : Parte_4 Controparte_3 CP_4 per tale ragione, il passaggio verso il fondo retrostante avveniva all'epoca come esercizio di diritto reale in forza della comunione, non in ragione di una servitù; ne consegue logicamente che il fondo retrostante venduto, all'epoca, risultava sicuramente intercluso.
Ancora, dall'esame del tenore dell'atto di compravendita non emerge
9 alcun indice della volontà delle parti di ritenere applicabile il regime giuridico della servitù convenzionale. Deve dunque concludersi nel senso che la servitù oggetto di causa ha natura coattiva-contrattuale.
11. Ciò posto, bisogna ora interrogarsi sulla sussistenza dei presupposti che legittimano la dichiarazione di estinzione della servitù per cessazione dello stato di interclusione. In diritto, secondo condivisibili principi affermati dalla Suprema Corte, la causa estintiva della servitù di passaggio, prevista dall'art. 1055 cod. civ., è costituita dal venir meno di una determinata situazione di fatto che, a suo tempo, ebbe, ai sensi dell'art. 1051 cod. civ., ad imporre la costituzione di una servitù di passaggio coattivo, situazione che, come si desume dalla norma
(art. 1051 cod. civ.), è caratterizzata dal fatto che un determinato fondo, per lo stato dei luoghi, non abbia alcuna possibilità di uscita sulla via pubblica se non attraverso il fondo o i fondi del vicino che lo circondano (interclusione assoluta) ovvero non possa procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio (interclusione relativa) (Cass. Sez.
2, Sentenza n. 1258 del 02/02/1995).
E ancora, la servitù coattiva di passaggio si estingue per cessazione dell'interclusione, ai sensi dell'art. 1055 cod. civ., qualora al fondo dominante, già intercluso, sia aggregato in unico lotto, facente capo ad unica proprietà, un altro fondo, con accesso alla pubblica via, in quanto, a norma dell'art. 1051 cod. civ., intercluso è il fondo circondato da fondi altrui e privo di uscita sulla via pubblica (Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 2922 del 10/02/2014).
A maggiore specificazione, è opportuno riportare un significativo passaggio motivazionale della citata sentenza: “l'accertamento della condizione di interclusione del fondo deve essere effettuato con riferimento al fondo nel suo complesso e non a singole parti di esso (cfr. Cass. 2/2/1995 n.
1258; Cass. 10/1/2003 n. 177, nella quale si dà rilievo alla possibilità, per il proprietario di far cessare l'interclusione); risulta pertanto corretta la decisione che ha escluso l'interclusione, del resto in conformità alla nozione di interclusione desumibile dallo stesso art. 1051 c.c. secondo il quale si può ottenere il passaggio coattivo attraverso il fondo del vicino a condizione che il fondo sia circondato da fondi altrui, ossia di altri proprietari. La motivazione
10 con la quale è stato escluso che permanessero i presupposti della servitù coattiva di passaggio di cui all'art. 1051 c.c., comma 1, (interclusione e impossibilità per il proprietario di procurarsi l'uscita sulla pubblica via senza eccessivo dispendio o disagio) è corretta sotto il profilo logico e giuridico ed inoltre non è stata trascurata o insufficientemente esaminata l'interclusione del fondo dominante connessa al piano di recupero con il quale era prevista una determinata viabilità a senso unico. Infatti, in base agli elementi istruttori acquisiti al processo e alla CTU, la Corte di Appello ha rilevato (v. pag. 12 della sentenza) che il fondo disponeva non di uno, ma addirittura di due accessi alla via pubblica dei quali uno (quello da via Aganoor come affermato dalle convenute) utilizzabile per accedervi e uno (quello su via
Sanmicheli, come accertato dal CTU) per l'uscita; la Corte ha altresì rilevato che non era provata l'impossibilità di utilizzare l'uscita di via Sanmichele, nè che l'eventuale possibilità sarebbe eccessivamente dispendiosa o che creerebbe eccessivo disagio” (Cfr. in motivazione Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2922 del 10/02/2014).
Sempre in materia, va richiamato l'insegnamento della Suprema
Corte, qui condiviso, a mente del quale, “in tema di costituzione di servitù coattiva di passaggio, l'interclusione relativa del fondo sussiste in tutti i casi in cui il transito di accesso alla pubblica via, pur se strutturalmente possibile, determini un dispendio eccessivo al fine di renderlo praticabile, mentre si ha la fattispecie di fondo non intercluso, ai sensi dell'art. 1052 cod. civ., quando vi sia un itinerario funzionalmente destinato a passaggio, ma le cui caratteristiche in concreto non siano sufficienti per l'esplicazione del transito stesso.”
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4610 del 22/03/2012)
Infine, va richiamato il principio di diritto secondo cui, “in tema di costituzione di servitù coattiva di passaggio, il presupposto dell'interclusione, da accertare con riferimento al fondo dominante nella sua interezza, non è escluso dal passaggio esercitato, di fatto, su un fondo appartenente a terzi, occorrendo all'uopo, al contrario, che esista un diritto reale ("iure proprietatis" o "servitutis") di passaggio, che soddisfi le esigenze per le quali si agisca per la costituzione della servitù, anche se insufficiente o inadatto ai bisogni del fondo” (Cass.
Sez. 2 - , Ordinanza n. 15116 del 31/05/2021).
11 12. Tutto ciò premesso in punto di diritto, ritiene questo giudicante che, sulla base degli elementi istruttori acquisiti, debba essere accertata e dichiarata la cessazione dell'interclusione del fondo, e la conseguente estinzione della servitù (coattiva-contrattuale) di cui si discute.
È pacifico che, a seguito della compravendita del 2020, il l'originario fondo intercluso acquistato nel 1992 si è fuso in un unico, grande fondo, munito di un separato accesso su strada, mentre è controverso tra le parti a chi tale strada appartenga e se questa sia idonea a garantire l'accesso al fondo. Per semplicità di lettura, si riproduce la mappa dei luoghi, come da doc. 8 di parte attrice, con indicato dalla freccia gialla il secondo accesso su strada che farebbe venire meno l'interclusione:
Quanto alla proprietà della strada il consulente, previa acquisizione autorizzata dei documenti presso il ai sensi dell'art. 213 c.c., CP_6
12 ha concluso nel senso che “non sussistano dubbi a riguardo del carattere pubblico dello stradello de quo” (pag. 16 dell'elaborato), circostanza che peraltro non è stata oggetto di particolari critiche da parte delle parti.
La questione maggiormente controversa, tuttavia, è quella relativa alla idoneità di tale stradello a consentire un accesso adeguato al fondo, secondo i canoni di cui alla giurisprudenza sopra richiamata.
Ritiene questo giudicante che tale idoneità sussista.
Prima di procedere oltre nell'esame dell'istruttoria svolta, va evidenziato che, nel corso delle operazioni peritali, sono state effettuate da parte del consulente alcune attività che hanno dato adito a contestazioni da parte delle parti. In particolare, parte convenuta ha contestato il superamento del mandato del consulente, nella parte in cui questi “Ha indicato opere di interramento della linea telefonica, nonostante il quesito non prevedesse interventi migliorativi o modifiche allo stato dei luoghi;
Ha formulato considerazioni sulla rimozione della servitù
Enel, materia estranea al quesito conferito dal Giudice;
Ha valutato la possibilità di modificare l'accesso ai fondi, discostandosi dal mandato peritale, che prevedeva esclusivamente una descrizione dello stradello e una stima economica della servitù” (cfr. note di trattazione scritta del 25.2.2025; parte attrice, invece, ha contestato l'acquisizione fatta dal consulente di alcuni documenti trasmessi dal CTP del convenuto e riprodotti alle pagine 76 e 78 dell'elaborato.
Osserva questo giudicante che l'attività del consulente debba ritenersi immune da censure, in quanto è stata svolta con la chiara finalità di favorire una soluzione conciliativa della controversia, oltre ad essere stata previamente autorizzata con visto autorizzatorio emesso fuori udienza il 9.10.2024 su istanza depositata dal consulente nella medesima data. Ad ogni buon conto, osserva questo giudicante che, secondo il condivisibile insegnamento della giurisprudenza di
Cassazione, “nel vigente ordinamento processuale, improntato al principio del libero convincimento del giudice, la decisione può fondarsi anche su prove non espressamente previste dal codice di rito, purché idonee a fornire elementi di giudizio sufficienti, se ed in
13 quanto non smentite dal raffronto critico con le altre risultanze del processo. In particolare, il giudice del merito può trarre elementi di convincimento anche dalla parte della consulenza d'ufficio eccedente i limiti del mandato, ma non sostanzialmente estranea all'oggetto dell'indagine in funzione della quale è stata disposta” (Cass. Sez. 3 - ,
Ordinanza n. 25162 del 10/11/2020): tenuto conto che le considerazioni svolte dal consulente (in tesi) fuori mandato sono ampiamente coerenti con l'oggetto di causa, si ritiene che le medesime siano pienamente utilizzabili ai fini del decidere, essendo le stesse, oltre che utili, anche state sottoposte al contraddittorio in udienza alla presenza del consulente (cfr. verbale del 123.2025).
Svolte tali considerazioni in rito, si osserva che, quanto alla descrizione dello stradello, il CTU riferisce quanto segue: “Come si nota dalle evidenze sopra riportate, lo stradello è sostanzialmente rettilineo ed ha orientamento nord-sud. La lunghezza del primo tratto, che collega la pubblica Via A. Diaz al fondo è di circa ml 248, mentre il tratto CP_1 adiacente al fondo è lungo circa ml 312. CP_1
La larghezza dello stradello, misurata in corrispondenza del primo palo telefonico a ridosso della pubblica via (distante da questa circa ml 10,15), dove risulta la più stretta del percorso, è di ml 3,75; la larghezza media negli altri tratti è di almeno ml 4,00 con massimo di circa ml 4,50.
La quota della pubblica via risulta superiore a quella dello stradello tant'è che il suo tratto iniziale è in leggera discesa e, lungo il lato ovest, è presente una piccola scarpata di contenimento della corte dell'adiacente edificio (m.n. 278)
a sua volta presidiata da una siepe. Al traverso dello stradello, la pubblica Via
A. Diaz ha larghezza totale (da ciglio a ciglio) di m 4,20). Rispetto all'andamento totalmente rettilineo dei confini dei mappali catastali, si nota un leggero sopravanzamento della suddetta scarpata (con restrizione della sezione dello stradello) probabilmente in conseguenza di un suo iniziale cedimento.
Il fondo dello stradello è in terra battuta ad eccezione della porzione centrale e di quelle laterali che risultano inerbite con segni evidenti del passaggio di veicoli che tendono a “degradare” il manto erboso lungo le scie di passaggio
14 delle ruote. Le condizioni generali di manutenzione sono discrete e consentono il normale passaggio di mezzi, in particolare quelli agricoli, non essendo visibili buche profonde o smottamenti.
Lungo il lato est dello stradello, quasi invisibile nell'inerbimento spontaneo, è presente una scolina che, nella prima porzione sino alla corte presente ad est,
è di modestissima larghezza e profondità stimate in circa 50 cm e 15 cm rispettivamente. Solo proseguendo oltre la corte ad est, detta scolina assume larghezza e profondità utili allo sgrondo delle acque.”
Quando alla concreta utilizzabilità dello stradello, il consulente afferma la possibilità di utilizzarlo per accedere al fondo con macchine agricole, anche se di dimensioni più contenute rispetto a quelle che potevano essere utilizzate in precedenza tramite la servitù oggetto di causa. La questione è stata specificamente oggetto di esame anche all'udienza del 12.3.2025, dove il consulente, sentito a chiarimenti, ha concluso nel senso che gli spazi di manovra siano tali da consentire l'ingresso a macchinari muniti di una barra di taglio ampia quattro metri;
il consulente ha chiarito che l'ingresso è già possibile allo stato attuale, eventualmente (ma non necessariamente), mediante una manovra;
nell'ambito della consulenza, inoltre, è emersa la possibilità di ampliare l'ingresso mediante l'interramento di un palo, attività che avrebbe costi stimabili in poco più di €1.500,00.
Orbene, richiamati i principi di diritto sopra riportati e le circostanze di fatto provate in giudizio, ritiene questo giudicante che non possa affermarsi che il fondo complessivo così come oggi risultante risulterebbe intercluso a seguito della soppressione della servitù di cui attualmente beneficia. L'accesso risulta infatti già possibile, ed ampliabile con costi contenuti, e a nulla rileva, agli specifici fini che qui impegnano, la circostanza per cui l'utilizzo del fondo sarebbe meno agevole: la normativa applicabile, infatti, non esige che all'esito risulti una parità di condizioni di utilizzo rispetto allo status quo ante, ma esclusivamente che il fondo già dominante non si trovi in condizione di doversi procurare un nuovo accesso con esorbitante dispendio. Ebbene, nel caso di specie il fondo è accessibile con macchinari agricoli idonei a lavorarlo, e senza necessità di spese
15 irragionevoli, ragione per cui la minor comodità di utilizzo dovrà ritenersi non un fatto impeditivo alla estinzione della servitù esistente, ma una conseguenza naturale e tollerabile di tale ultima evenienza, ritenuta congrua dal legislatore secondo un bilanciamento di interessi che vede l'asservimento coattivo del fondo altrui come extrema ratio.
La domanda attorea va pertanto accolta, con conseguente dichiarazione della intervenuta cessazione dell'interclusione e conseguente estinzione della servitù di passaggio oggi prevista a vantaggio del fondo della parte convenuta.
13. Accolta la domanda dell'attore, va ora esaminata la domanda di garanzia formulata dal convenuto contro il suo dante causa, per il minor valore del fondo compravenduto a seguito della estinzione della servitù. La domanda non può essere accolta.
A seguito di un compiuto esame dei fatti di causa, ritiene questo giudicante che la domanda di garanzia per evizione e riduzione del prezzo ex art. 1480 c.c., formulata dal convenuto contro il suo dante causa, vada respinta per carenza dei presupposti della garanzia.
Rileva questo Giudice, infatti, che il presupposto per l'applicazione della garanzia per evizione è che la cosa compravenduta risulti in tutto in parte di proprietà di terzi, in modo tale che questi, rivendicandola contro l'acquirente, comprometta l'esatta attuazione del sinallagma negoziale. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, “l'operatività della garanzia per evizione presuppone l'esperimento positivo, da parte di un terzo, dell'azione di rivendica e cioè la privazione del compratore, dopo la stipula del contratto, in tutto o in parte della proprietà del bene acquistato” (Sez.
2 - , Sentenza n. 7024 del 12/03/2019).
Posta tale necessaria premessa in diritto, appare di tutta evidenza l'estraneità del caso odierno alla garanzia per evizione. Il sinallagma contrattuale, infatti, si è pienamente realizzato, essendo il bene compravenduto nel 2020 stato correttamente trasferito all'acquirente.
Il pregiudizio lamentato dall'acquirente, a ben vedere, non precede
16 l'atto di compravendita, ma lo segue e ne è diretta conseguenza: il bene, infatti, è stato perfettamente trasferito, munito della servitù attiva descritta. È l'acquisto da parte del convenuto, con conseguente creazione di un fondo unico non più intercluso, ad aver creato i presupposti per l'estinzione della servitù, ragione per cui nessun inadempimento sotto il profilo dell'evizione. La domanda va pertanto respinta.
14. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 con riguardo alle controversie ricomprese nello scaglione da €26.000,00 a € 52.000,00, per la domanda attorea, e nello scaglione da €5.200,00 ad €26.000,00, per la domanda svolta dal convenuto, tutte a valori medi per le fasi di studio, introduzione, trattazione e decisione. Possono, inoltre, essere liquidate le spese dei
CCTTPP, adeguatamente documentate. Le spese di mediazione possono ritenersi assorbite nella liquidazione delle spese di lite, anche tenuto conto del fatto che, per la risoluzione della controversia, sono stati necessari accertamenti tecnici.
15. Spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta nel riparto interno, ferma la solidarietà in favore del consulente contro tutte le parti.


P.Q.M.



Il Tribunale Ordinario di Rovigo, definitivamente pronunciando nel merito nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:

1. accoglie la domanda dell'attore e, per l'effetto, accertata la cessazione dell'interclusione del fondo dominante di proprietà del convenuto, dichiara l'estinzione della servitù di passaggio insistente sul fondo di proprietà attorea (e precisamente sul cortile di cui al fg. 10 mapp. 170 sub. 5 NCEU del Comune di Frassinelle
Polesine) 2. Rigetta la domanda di garanzia per evizione formulata da parte convenuta contro il terzo chiamato.
17 3. Condanna il convento al pagamento delle spese del presente giudizio in favore dell'attore, che liquida in €7.616,00 oltre spese generali al 15%, CPA e IVA. Nonché rimborso del contributo unificato e delle spese del consulente di parte, queste ultime pari ad
€1.015,04 4. Condanna il convento al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del terzo chiamato, che liquida in € 5.077,00 oltre spese generali al 15%, CPA e IVA. Nonché rimborso delle spese del consulente di parte, pari ad €1.530,00.

5. Pone le spese di CTU definitivamente a carico della parte convenuta, ferma la solidarietà passiva di tutte le parti in favore del consulente.
Si dà atto che la presente sentenza, sottoscritta dal Giudice con firma digitale, viene depositato in unico originale telematico ex art.15 DM
44/2011
Così deciso il 17.9.2025
IL GIUDICE
Dott. Marco Pesoli
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