REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MILANO TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Francesca Savignano ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 38139/2024 R.G. promossa da: (C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in VIA ALBRICCI, 8 MILANO , presso lo studio dell'avv. ALEMANI GIACOMO MENOTTI MARCO, dal quale è rappresentata e difesa
RICORRENTE contro
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIALE RIMEMBRANZE, 21 CP_1 P.IVA_2
21047 SARONNO, presso lo studio dell'avv. TURSI EZIO, dal quale è rappresentata e difesa
RESISTENTE OGGETTO: locazione. CONCLUSIONI PER PARTE RICORRENTE: NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE:
- accertare e dichiarare che il contratto di locazione si è risolto per fatti imputabili esclusivamente alla CP_1
- accertare e dichiarare l'illegittimità e/o infondatezza e/o inesistenza del recesso per gravi motivi comunicato dalla società e, per l'effetto, CP_1
- accertare e dichiarare il danno subito dalla Locatrice per l'anticipato recesso illegittimo e, di conseguenza,
1 - condannare la al pagamento in favore della società , quale gestore CP_1 Controparte_2 del Fondo Kildare Partner Italy Everest, dell'importo di € 104.211,48, per il risarcimento dovuto alla mancata percezione dei canoni concordati.

IN VIA SUBORDINATA: Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice non dovesse accogliere la domanda principale, si chiede di
− accertare e dichiarare l'illegittimità e/o l'infondatezza e/o inesistenza del recesso per gravi CP_ motivi comunicato dalla società e, per l'effetto,
− accertare e dichiarare il danno subito dalla Locatrice per l'anticipato recesso illegittimo e di conseguenza,
− condannare la al risarcimento danni nei confronti della società , CP_1 Controparte_2 quale gestore del Fondo Kildare Partner Italy Everest, per la mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, nella misura equitativamente quantificata dal giudice ai sensi dell'art. 1226 c.c.

IN OGNI CASO:
- con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge.
PER PARTE RESISTENTE: Nel merito in via principale
Accertare e Dichiarare la legittimità/fondatezza del recesso intimato dalla resistente in data 30 giugno 2023 per gravi motivi e quindi rigettare il ricorso, in quanto infondato in fatto e diritto, per tutti i motivi dedotti nella memoria di costituzione e risposta e in tutti gli atti di causa
In via subordinata Rigettare il ricorso, in quanto infondato in fatto e diritto, per tutti i motivi dedotti ed articolati nel presente atto e per gli effetti e quindi rigettare la richiesta di risarcimento danni invocata dalla ricorrente.
Con vittoria di spese e competenze professionali, oltre rimborso forfettario 15%, CNPA al 4% e IVA come per legge.

In via istruttoria Si reiterano le istanze istruttorie così come richieste all'interno della memoria di costituzione e risposta: Si chiede ammettersi prova testimoniale sui seguenti capitoli preceduti dalla locuzione “vero che:”
2 Cap. I La società , con riferimento al ramo d'azienda vendita al dettaglio di articoli CP_1 di abbigliamento, tessuti, calzature e pelleterie, ha subito un calo di fatturato passando da € 321.610,00 nel 2018 a € 172.000,00 nel 2022, come da doc. 4 e 5 (fascicolo parte resistente) che si rammostrano;
Cap II Il calo di fatturato ed i costi (canoni di locazione e costo dipendenti) ha influito sulla capacità economica e patrimoniale della società CP_1
Cap III La società , con riferimento al ramo d'azienda vendita al dettaglio di articoli CP_1 di abbigliamento, tessuti, calzature e pelleterie, ha valutato e messo in atto soluzioni per ripristinare la redditività del punto vendita;
Cap IV La società , con riferimento al ramo d'azienda vendita al dettaglio di articoli CP_1 di abbigliamento, tessuti, calzature e pelleterie, per ripristinare la redditività del punto vendita, ha utilizzato finanziamenti dei soci. Cap V: La società , con riferimento al ramo d'azienda vendita al dettaglio di articoli CP_1 di abbigliamento, tessuti, calzature e pelleterie, ha chiuso la propria attività. con i seguenti testi: Dai capitoli 1 a 5: Dott. - Via San Cristoforo, 44 - 21047 Saronno (VA). Testimone_1
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto

1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc Parte_1
(in prosieguo, ) ha esposto che aveva concesso
[...] Parte_1 Controparte_3 in locazione, ad uso commerciale, a l'unità immobiliare n. 62 sita all'interno del CP_1
Centro Commerciale Metropoli, sito in Novate Milanese (MI), alla via Amoretti n.1, con contratto del 25 novembre 2011, avente decorrenza dal 15 luglio 2011, verso il canone annuale di € 86.000,00 oltre IVA ed aggiornamento ISTAT annuale. In seguito, essa era subentrata nel rapporto, avendo acquistato la proprietà del bene il 27 settembre 2018, e con scrittura privata del 29 settembre 2020 le parti, oltre a ridurre il canone per il periodo dal 1° marzo 2020 al 31 dicembre 2020, avevano prorogato la durata del rapporto di sei mesi, fino al 14 gennaio 2024.
Premessi questi fatti, la ricorrente ha esposto che, in data 30 giugno 2023, la conduttrice ha comunicato il recesso anticipato per gravi motivi ed ha restituito l'immobile il 29 dicembre
2023. Ha lamentato l'illegittimità del recesso, motivato con l'insostenibile situazione economica societaria che perdura da oltre tre anni con gravi perdite e con situazioni personali legate alla salute del titolare dell'azienda, ormai novantenne, che non permettono la gestione e
3 la prosecuzione dell'attività stessa, perché le ragioni addotte non presentano i requisiti della involontarietà, imprevedibilità e sopravvenienza, tali da rendere oltremodo gravosa economicamente la prosecuzione del rapporto, che ne giustificano, per costante orientamento giurisprudenziale, lo scioglimento, ma si esauriscono in una valutazione unilaterale sulla non convenienza di essa. Ha dedotto che il rapporto si è rinnovato sino al 14 gennaio 2030 e che la locatrice avrebbe diritto ad ottenere il risarcimento del danno di € 763.271.19 (IVA inclusa), pari ai residui canoni dovuti sino alla predetta scadenza, come riconosciuto dalla Corte di
Cassazione con la pronuncia n. 8482/2020, ma ha dichiarato di autoridursene l'ammontare ad una sola annualità, calcolata in complessivi € 37.423,44, di cui € 18.000,00 per canoni, €
16.458,41 per oneri accessori ed € 2.965,03 per spese di marketing.
Ha allegato di aver conferito mandato ad una società specializzata di reperire un nuovo conduttore e di aver già autorizzato una trattativa, il 17 settembre 2024, per la concessione in locazione della medesima unità verso il canone annuale di € 18.000,00, oltre IVA.
Ha chiesto di accertare l'illegittimità del recesso anticipato e di condannare al CP_1 risarcimento del danno, nella misura indicata di € 37.423,44.
Radicatosi il contraddittorio, la resistente si è opposta alle domande, eccependo che dal 2018, la situazione economica della società – con riferimento al negozio al dettaglio CP_1 oggetto di locazione - è documentata da gravi perdite finanziarie registrate negli ultimi anni, riduzione di ricavi e (di) sproporzione tra costi e ricavi che hanno reso obiettivamente ed oggettivamente insostenibile il proseguimento del rapporto contrattuale e tanto da costringere la società a cessare l'attività. In particolare, il fatturato del punto vendita è passato CP_1 da € 321.610,00 nel 2018 a € 172.000,00 nel 2022, evidenziando un calo drastico e significativo dell'attività commerciale, pari a oltre il 46%, mentre i costi operativi sono aumentati significativamente, giacché quelli del personale dipendente, per un organico di 3 unità, sono passati da € 167.868,38 nel 2018 a € 195.201,26 nel 2022, registrando un incremento pari a quasi il 16% e quelli di locazione, anch'essi in crescita, sono aumentati da €
97.333.33 nel 2018 a € 173.038,78 nel 2022, importi che rappresentano più del 50% del fatturato del 2018 ed il 100,34% di quello del 2022. Nemmeno l'adozione di misure straordinarie, quali i finanziamenti dei soci e la riduzione del personale, ha consentito di
4 invertire il trend, anche a causa del lockdown imposto dalle pubbliche Autorità per contenere la pandemia provocata dal Covid-19. A tutto questo si sono aggiunte le condizioni di salute del titolare, ormai novantenne. ha pure contestato il diritto al risarcimento del danno, sul presupposto che il CP_1 corrispettivo negoziale è dovuto fino al rilascio dell'immobile e che essa lo ha corrisposto.
Ha dedotto che nulla è dovuto dopo che il locatore ha riacquisito la disponibilità del bene locato, perché (i) non si applica il disposto dell'art. 1591 c.c., (ii) il canone rappresenta il corrispettivo per la privazione del godimento e, conseguentemente, (iii) non sussiste un danno effettivo, ma un mancato guadagno in relazione ai canoni esigibili sino alla scadenza negoziale.
Ha affermato che la mancata ricollocazione dell'immobile sul mercato locatizio non è imputabile a ma alle mutate condizioni di mercato. CP_1
Ha concluso per il rigetto delle domande.
Il giudice ha tentato, ma vanamente, di conciliare la lite.
All'udienza di discussione la ricorrente ha riferito che l'immobile in contestazione è stato nuovamente locato, a decorrere dal 9 novembre 2024, ed ha dichiarato di essersi avveduta di aver commesso un errore di calcolo, per difetto, nell'indicazione dell'ammontare del risarcimento, atteso che il canone annuale pattuito contrattualmente è di € 86.000,00 annui, oltre IVA e ISTAT. Ha precisato che dalla data di rilascio dell'immobile (30 dicembre 2023) a quella dell'inizio della nuova locazione (9 novembre 2024), il danno ammonta a complessivi €
104.211,48 ed ha chiesto di rettificare l'importo richiesto col ricorso, nei termini detti.
La resistente si è opposta, stanti le preclusioni proprie del rito locatizio.
Il giudice non ha ammesso le prove richieste e, all'esito della discussione, ha fissato l'udienza per la decisione della causa, disponendone la sostituzione col deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127 ter e 128 c.p.c., note che entrambe le parti hanno depositato. La causa viene oggi decisa.

2. Le domande sono fondate.
Risulta documentalmente e/o è pacifico:

5 - che il contratto originario, sottoscritto il 25 novembre 2011, prevedeva una durata iniziale di sei anni a decorrere dal 15 luglio 2011, rinnovabile automaticamente per ulteriori sei anni in assenza di disdetta comunicata almeno dodici mesi prima della scadenza (art. 5);
- che le parti, in data 29 settembre 2020, hanno concordato una proroga di sei mesi della durata del rapporto locativo, differendola dal 14 luglio 2023 al 14 gennaio 2024;
- che la conduttrice ha comunicato il recesso anticipato per gravi motivi il 30 giugno 2023, allorché il termine per la comunicazione del diniego di rinnovo negoziale (cadente il 14 gennaio 2023) era già scaduto da oltre cinque mesi e mezzo;

- che i gravi motivi addotti a giustificazione del recesso anticipato sono stati indicati nel consistente calo di fatturato, dal 2018 al 2022, nel correlativo aumento dei costi operativi, e, specificamente, di quelli del personale dipendente e di locazione (quest'ultimo tenuto conto delle riduzioni accordate per i primi anni e, in seguito, dal 2020 al 2021, a causa della pandemia), nonché nelle condizioni di salute (non meglio specificate) del titolare, novantenne
(cfr. doc. 6 della ricorrente: l'insostenibile situazione economica societaria che perdura da oltre tre anni con gravi perdite (a tal riguardo si specifica che il fatturato del punto vendita è passato da euro 321.610,00 del 2018 a euro 172.000,00 del 2022, considerando che la sola locazione dell'immobile è di euro 93.000,00 annui e che tale costo assorbe oltre il 50% del fatturato e dovendo altresì sostenere le spese per il personale dipendente di numero 3 unità pari a euro 100.000,00 si spiega come la situazione economica sia diventata totalmente insostenibile). Oltre a ciò si aggiungono situazioni personali legate alla salute del titolare dell'azienda, ormai novantenne, che non permettono la gestione e la prosecuzione dell'attività stessa);
- che l'immobile in contestazione è stato nuovamente locato a decorrere dal 9 novembre 2024, verso il canone annuale di € 18.000,00, oltre IVA, a seguito di incarico conferito ad una società specializzata nel settore della locazione immobiliare, concernente tutte le unità immobiliari non già locate, di proprietà della ricorrente;

- che ha cessato solo l'attività commerciale già svolta nell'immobile locato (vendita CP_1 al dettaglio di abbigliamento, tessuti, calzature, ecc.), ma non anche le altre attività
6 imprenditoriali, che continua a svolgere altrove (cfr. dichiarazioni rese dal difensore, a seguito di chiarimenti richiesti dal giudice, all'udienza del 15 ottobre 2025).
E', invece, controverso tra le parti se i motivi addotti da nella comunicazione del 30 CP_1 giugno 2023 integrino o meno i gravi motivi che, ai sensi dell'art. 27 della L. n. 392/1978, giustificano la cessazione anticipata del rapporto per effetto del recesso esercitato dalla conduttrice e se spetti alla locatrice il risarcimento del danno richiesto ed in quale misura.

3. Con riguardo alla domanda di accertamento della illegittimità dell'anticipato recesso, è noto che, in base al diritto vivente, i gravi motivi richiesti dall'art. 27 citato sono integrati dalla sopravvenienza di circostanze estranee al conduttore ed alla sua volontà ed imprevedibili, che rendano eccessivamente gravosa, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto (cfr., ex multis, Cassazione civile sez. III, 05/04/2016, n.6553 : “Nelle locazioni, siano esse abitative o non, il conduttore può liberarsi dal vincolo contrattuale solo per ragioni determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione della locazione. La valutazione sulla c.d. gravosità della prosecuzione del rapporto, tuttavia, deve attenere sia il profilo economico, che le esigenze di vita del conduttore medesimo e non può riguardare la mera convenienza dell'affare”).
Nel caso in esame non sussistono i presupposti in questione, giacché, per specifica ammissione della stessa ex conduttrice, tutte le ragioni che essa ha addotto a giustificazione del recesso anticipato erano note già prima della scadenza del termine negoziale (14 gennaio 2023) per il legittimo esercizio del diniego di rinnovazione del rapporto, visto che il calo di fatturato lamentato era iniziato nel 2018 e si era aggravato, nei termini sopra riferiti, nel 2022, sicché, al
31 dicembre 2022, la resistente disponeva di tutti i dati contabili e finanziari, oltre che delle gestioni pregresse, anche dell'ultima, necessari per compiere le legittime valutazioni, anche di convenienza economica, sulla prosecuzione o meno del rapporto di locazione.
Quanto, poi, alle condizioni di salute del titolare, per un verso, nemmeno è indicato un loro peggioramento (non essendo nemmeno stato precisato quali fossero e se fossero insorte o meno patologie) e, per altro verso, è del tutto evidente che l'avanzamento dell'età e le difficoltà di
7 svolgimento di qualunque attività lavorativa, a novant'anni, sono fattori del tutto prevedibili e che ben avrebbero potuto e dovuto essere tenuti in debito conto già a gennaio 2023.
In sostanza, la situazione economica della società rappresentata da e l'avanzata età CP_1 del titolare, circostanze addotte a giustificazione del recesso il 30 giugno 2023, esistevano già agli inizi di gennaio 2023, allorché la conduttrice avrebbe, del tutto legittimamente, potuto comunicare il diniego di rinnovo alla scadenza negoziale del 15 gennaio 2024. Ciò esclude del tutto la imprevedibilità dei motivi del recesso anticipato, alla data del 30 giugno 2023, recesso che deve, perciò, essere dichiarato illegittimo.

4. La domanda risarcitoria merita accoglimento per le ragioni e nei termini che di seguito si espongono.
La ricorrente chiede, a titolo di lucro cessante, il pagamento del corrispettivo negoziale maturato successivamente al rilascio dell'immobile (30 dicembre 2023) e fino alla stipulazione del nuovo contratto di locazione (9 novembre 2024), che ha calcolato in € 104.211,48.
Ponendo fine ad un contrasto giurisprudenziale perdurante da lungo tempo, la Corte di
Cassazione, a sezioni unite, ha recentemente affermato il principio per cui In tema di locazione, il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi (Cassazione civile sez. un., 25/02/2025, n.4892).
La Corte ha condiviso l'orientamento giurisprudenziale maggioritario, secondo il quale il locatore, il quale abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l'anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino alla scadenza del contratto o al reperimento di un nuovo conduttore;
in tal caso, l'ammontare del danno risarcibile costituirà valutazione del giudice di merito, che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto (Cass., Sez. 3, n. 8482 del 5/5/2020), prime fra tutte l'utile che il locatore avrà ricavato (o che avrebbe potuto comunque ricavare con l'uso della normale
8 diligenza) dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura e il termine convenzionale del rapporto inadempiuto (Cass., Sez. 6 - 3, n. 194 del 5/1/2023).
Ha, tuttavia, escluso l'automaticità del riconoscimento del diritto risarcitorio ed affermato che grava sul locatore la dimostrazione … d'essersi convenientemente attivato, non appena ottenuta la riconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell'immobile per una nuova locazione.
Nel caso in esame, ha assolto l'onere probatorio in questione, giacché ha prodotto in Parte_1 giudizio sia l'atto di conferimento dell'incarico di reperire un nuovo conduttore ad una società specializzata nel settore, con durata dal 1° gennaio 2024 al 30 settembre 2024, sia la proposta di locazione alle nuove condizioni contrattuali, predisposta dalla mandataria in data 6 agosto 2023
(entrambi documenti prodotti sub 10), così dimostrando di essersi immediatamente e diligentemente attivata per mettere nuovamente a reddito il bene.
Ha, poi, affermato, in udienza, di aver locato l'unità immobiliare in contestazione a decorrere dal 9 novembre 2024. Sebbene non abbia prodotto il nuovo contratto, la circostanza può ritenersi acquisita, in assenza di contestazioni avverse e trattandosi di fatto a sé sfavorevole, in quanto limitativo dell'ammontare del pregiudizio (calcolato nel valore locativo dell'immobile per la durata di dieci mesi ed otto giorni anziché in un anno).
Spetta, pertanto, il risarcimento del danno.
Circa il quantum, la locatrice ha espressamente dichiarato di volerlo limitare ad una annualità del corrispettivo negoziale, inizialmente indicato in € 18.000,00, oltre IVA e ISTAT e, poi, precisato, all'udienza di discussione, in € 104.211,48, di cui € 87.438,33 a titolo di canone di locazione, € 14.213,14 per oneri accessori e € 2.560,02 per spese di marketing. si è opposta alla modifica dell'importo richiesto in pagamento, eccependone la CP_1 tardività e decadenza, stanti le preclusioni proprie del rito locatizio, mutuate da quello del lavoro.
L'eccezione è infondata.
Secondo il costante orientamento giurisprudenziale maturato nella materia lavoristica,
l'ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta, compiuto in sede di precisazione delle conclusioni all'udienza di cui all'art. 420 c.p.c., non costituisce "mutatio",
9 ma semplice "emendatio libelli", ammessa ai sensi del combinato disposto della norma suddetta e dell'art. 414 c.p.c. (Cassazione civile sez. III, 14/03/1991, n. 2693. In termini,
Cassazione civile sez. III, 31/10/2017, n.25863, con specifico riferimento agli interessi, che sono accessori maturati sul credito chiesto in pagamento: la richiesta ulteriore di pagamento degli interessi convenzionali relativi al credito dedotto in sede monitoria, formulata dall'opposto in comparsa di risposta, non implica modifica della domanda originaria, così come non integra (a maggior ragione) gli estremi di una domanda riconvenzionale, ma costituisce una mera emendatio libelli, siccome comportante un mero ampliamento del petitum al fine di renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere: Cass. 08/01/2010, n. 75 e 08/07/2010, n. 16155).
E' pure indubbio che l'autorizzazione alla emendatio libelli, prevista dall'art. 420 c.p.c., può essere data dal giudice anche implicitamente, consentendo la formulazione, in sede di conclusioni, della domanda modificata, esaminandola e decidendola nel merito (Cassazione civile sez. lav., 10/03/2016, n.4702).
La modifica del petitum, nei termini detti, è dunque, consentita.
Tenuto conto delle circostanze del caso e, segnatamente, della autolimitazione del danno ad una sola annualità, poi ridotta a dieci mesi ed otto giorni, la scrivente ritiene congruo commisurare l'ammontare del danno al canone negoziale che la locatrice avrebbe percepito ove il rapporto fosse regolarmente proseguito, sino alla nuova locazione (=€ 86.000,00 annui, oltre IVA e
ISTAT), ma non maggiorato degli oneri condominiali e delle spese di marketing, il cui importo
è stato apoditticamente affermato, ma non documentato, giacché le produzioni in atti (docc. 9 e
16) non sono idonee a dimostrare i relativi esborsi. Si tratta, infatti, di un mero conteggio di provenienza unilaterale del creditore (doc. 9) e di documentazione tardivamente prodotta, senza la previa autorizzazione giudiziale, il 16 ottobre 2025, dopo che le parti avevano già discusso la causa e prima dell'udienza cartolare fissata per la decisione.
In definitiva, deve essere condannata al pagamento, in favore di , della CP_1 Parte_1 somma di € 73.551,59 (così calcolata: € 86.000/12 X 10 mesi = € 71.666,66 + € 1.884,93 per 8 giorni), maggiorata dell'adeguamento ISTAT, oltre IVA, a titolo risarcitorio, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo, già rivalutata all'attualità.
10 Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, vengono liquidate come da dispositivo, nei medi tariffari e con esclusione della fase di trattazione/istruttoria, non essendo state assunte prove orali.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, così provvede:

1. accertata l'illegittimità del recesso anticipato esercitato dalla conduttrice, condanna
[...]
CP_ al pagamento, in favore di Parte_1
a titolo risarcitorio, della somma di € 73.551,59, oltre ISTAT, IVA ed
[...] interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo, somma già rivalutata all'attualità;

2. condanna altresì la predetta resistente a rimborsare alla ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 8.433,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali,
IVA e CPA se dovute, ed € 545 ,00 per esborsi.
Milano, 6 dicembre 2025.
Il Giudice Francesca Savignano
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