N. 537/2021 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
Tribunale Ordinario di Barcellona Pozzo di Gotto
Verbale d'udienza
Il giorno 13/11/2025, dinanzi al Giudice, Dott. Giuseppe Lo Presti, viene chiamata la causa civile iscritta al numero 537/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi, promossa da:
cod. fisc. , Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Paolo Pino,
- attrice -

contro

: in persona del legale rappresentante pro tempore, cod. fisc. Controparte_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Teresa Bartolone, P.IVA_1
- convenuta - avente ad oggetto: vendita di cose immobili.
Sono presenti l'Avv. Giuseppina Siracusa, in sostituzione dell'Avv. Paolo
Pino, nell'interesse di e l'Avv. Teresa Bartolone, Parte_1
nell'interesse della società convenuta.
Su ordine del Giudice, gli Avvocati discutono oralmente la causa, insistendo nelle rispettive domande, difese ed eccezioni, come articolate nei rispettivi atti processuali, e chiedono la decisione. Il Giudice visto l'art. 281-sexies cod. proc. civ., all'esito della discussione orale e udite le conclusioni rassegnate dalle parti, pronuncia
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
SENTENZA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. – , premesso di essere proprietaria di alcune unità Parte_1
immobiliari di un fabbricato sito in Barcellona Pozzo di Gotto, ha rappresentato di aver affidato a l'esecuzione dei lavori di Controparte_1
completamento e rifinitura delle stesse, per un corrispettivo complessivo di €
66.000,00, invero sostituito con il trasferimento alla convenuta delle rimanenti porzioni dell'edificio. Non essendo stati completati i lavori nel termine previsto (al più tardi, entro il 14 gennaio 2011), l'attrice ha chiesto la condanna della controparte al loro completamento, oltre al pagamento della penale, stabilita in € 50,00 per ogni giorno di ritardo, per un totale di € 194.500,00, oltre al risarcimento dei danni quantificati in € 12.000,00.
La causa è stata trattata e istruita mediante consulenza tecnica d'ufficio nella resistenza di parte convenuta per essere decisa come segue.
2. – La domanda di adempimento può essere accolta limitatamente al compimento dell'attività diretta al rilascio del certificato di agibilità, che – come si desume dalla lettura di pagina 6 dell'atto pubblico del 14 gennaio
2010, ai rogiti del Notaio (rep. n. 30856 – racc. 12840) – la Persona_1
convenuta si è obbligata ad ottenere.
2.1. – Il consulente tecnico d'ufficio, Ing. , all'esito del Persona_2
sopralluogo eseguito nel contraddittorio tra le parti ha constatato e concluso che sia per l'unità immobiliare al piano seminterrato (subalterno 4), l'unica ancora di proprietà (esclusiva) dell'attrice al momento della domanda, quanto per le parti condominiali, può dirsi raggiunta una condizione di completamento sostanziale delle opere che avrebbe dovuto Controparte_1
eseguire.
Su tale aspetto non influiscono i vizi riscontrati dal c.t.u., dal momento che le domande proposte dall'attrice in citazione (non ulteriormente precisate nei termini di rito) non sono sussumibili sotto gli articoli 1667 e 1668 del codice civile. Si tratta pertanto di un profilo irrilevante ai fini della decisione, tenuto conto del thema decidendum, da circoscrivere nel perimetro delle domande effettivamente e tempestivamente proposte (cfr. art. 112 c.p.c.).
Parimenti non rilevano le condizioni delle altre unità immobiliari di proprietà dell'attrice al momento dell'accordo del 14 gennaio 2010, essendo state vendute a terzi nel successivo mese di giugno, prima della scadenza del termine per il completamento dei lavori, con cessione al terzo anche di ogni diritto derivante dal contratto del 14 gennaio 2010 (arg. ex art. 5 del contratto di compravendita del 18 giugno 2010, ai rogiti del notaio n. Persona_3
rep. 2661 – n. racc. 1634, stipulato tra e Parte_1 [...]
). Parte_2
2.2. – Il consulente tecnico d'ufficio ha invece rilevato che l'intero fabbricato, e dunque anche il locale al piano seminterrato, è privo di certificato di agibilità (ciò che, tra l'altro, avrebbe dovuto essere oggetto di prova diretta della convenuta, trattandosi di obbligazione derivante da contratto;
cfr. Cass.
Civ., Sez. Un., sent. 30 ottobre 2001, n. 13533). Ne consegue che l'attività svolta da sia pur limitatamente a tale aspetto (di natura Controparte_1
amministrativa), non può dirsi pienamente conforme agli obblighi assunti nei confronti dell'attrice. 3. – In ordine al pagamento della penale, sarebbe stato onere della convenuta dimostrare di aver adempiuto compiutamente e nei termini concordati l'obbligazione contrattuale assunta (art. 2697, comma 2, c.c.), ovvero di non aver potuto adempiere per causa a sé non imputabile.
La formulazione del contratto (cfr. pagina 7) non consente di ritenere che le parti abbiano contrattualmente invertito l'onere della prova. avrebbe dovuto formulare richieste a prova diretta di cui, Controparte_1
invece, non c'è traccia né nella comparsa di costituzione e risposta, né nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c., con la quale la convenuta, invero, ha formulato una richiesta di prova orale, ma solo nell'eventualità di ammissione di quella contraria. In ogni caso la convenuta, dopo il deposito della relazione di consulenza tecnica d'ufficio, non ha insistito nelle richieste istruttorie formulate, a prescindere o meno dalla loro rilevanza ai fini della prova del corretto (tempestivo) adempimento. Anzi, ha chiesto espressamente il rinvio della causa per la precisazione delle conclusioni, senza riserve, in ciò manifestandosi l'implicita rinuncia alla richiesta istruttoria anteriormente formulata.
3.1. – Posto che la penale è stata testualmente stabilita per «ogni giorno di ritardo», nessun dubbio che essa spetti all'attrice unitamente all'adempimento dell'obbligo parzialmente inadempiuto. A ciò non osta il divieto di cumulo tra la domanda di adempimento e quella di condanna al pagamento della penale
(art. 1383 c.c.), dato che nel caso in esame la penale è stata espressamente convenuta per il semplice ritardo. È chiaro, pertanto, che essa concorra con l'adempimento dell'obbligazione, essendo la relativa clausola ontologicamente diversa da quella con cui la penale venga stabilita per l'inadempimento (in tal senso, tra molte, Cass. Civ., Sez. II, sent. 3 settembre 2019, n. 22050). Tuttavia, la misura convenuta e richiesta in citazione appare manifestamente sproporzionata ed eccessiva;
deve essere conseguentemente ridotta ai sensi dell'art. 1384 del codice civile.
Come giustamente rilevato dalla convenuta nella comparsa di costituzione e risposta, «Si pensi che per le unità immobiliari rimaste nella disponibilità dell'attrice con il contratto del 14.1.2010, il prezzo per la costruzione e rifinitura di tutte e tre le unità immobiliari è stato fissato in € 66.000 quando, di contro, l'attrice, nonostante la consegna delle opere, e la vendita di due di queste, pretenderebbe oltre il triplo della predetta somma.
L'eccessività è evidente e la sproporzione dei valori è ingiustificata».
Nella fattispecie l'eccessività non è legata alla misura dell'importo giornaliero della penale, ma all'assenza di un limite massimo ai fini del suo conteggio, dovendo comunque essere in qualche modo parametrata al valore della prestazione oggetto dell'obbligazione inadempiuta.
In generale, nel caso in cui la penale sia stata convenuta per l'inadempimento assoluto, il suo ammontare può anche eccedere il doppio del valore dell'opera stessa. In tal senso, in via sistematica, valga osservare che il superamento del limite del doppio rileva, ai fini della rescissione, solo in caso di accordo concluso in stato di bisogno (art. 1448 c.c.), da ciò desumendosi che l'accordo, anche se chiaramente sproporzionato, non può essere posto nel nulla negli altri casi. Di conseguenza ben potrebbe in questi casi avallarsi una penale pari al triplo del valore economico della prestazione inadempiuta.
Diverso è il caso in cui la penale sia stata convenuta, come nella fattispecie, per il ritardo, ove non emerga e non venga adeguatamente rappresentato un particolare interesse sotteso all'adempimento tempestivo (si pensi ad interessi di natura non patrimoniale, come, ad esempio, quello all'abitativo che tuttavia non rileva nella fattispecie, posto che l'attrice ha venduto anteriormente alla scadenza del termine per l'adempimento uno dei due immobili rimasti nella sua disponibilità, conservando la proprietà solo in relazione ad un magazzino/deposito). In questo caso, non essendo state evidenziate circostanze in grado di qualificare ulteriormente l'interesse del creditore all'adempimento nel termine convenuto, l'importo totale della penale non può eccedere la misura del corrispettivo pattuito per la prestazione tardivamente adempiuta, poiché diversamente la parte che ha adempiuto, sia pur in ritardo, avrebbe eseguito la propria prestazione senza conseguire alcun guadagno e, addirittura, rimettendoci economicamente.
Pertanto, considerato che , unitamente al diritto di Parte_1
proprietà sul fabbricato allibrato nel catasto del Comune di Barcellona Pozzo di Gotto al foglio 18, particella 1988, subalterno 6, e sulle relative pertinenze, ha ceduto a un terzo, , ogni diritto nei Parte_2
confronti della controparte in virtù del titolo di provenienza e, quindi, dell'atto pubblico del 2010 (cfr. art. 5 del contratto di compravendita del 18 giugno
2010), è chiaro che il suo diritto al pagamento della penale deve essere circoscritto – anche per ragioni di giustizia sostanziale – al valore dei lavori che avrebbe dovuto eseguire sull'unità immobiliare posta al Controparte_1
piano seminterrato (subalterno 4), l'unica di proprietà dell'attrice.
Suddividendo l'importo di € 66.000,00 per i metri quadri (143, pari a 23 più
120) complessivi risultanti dalla somma dei subalterni 4 e 6 (le metrature delle pertinenze vanno escluse, trattandosi di aree scoperte o, comunque, non significative ai fini della determinazione del compenso spettante all'appaltatore) e moltiplicando il risultato per i metri quadri del magazzino
(23), risulta che la penale debba essere definitivamente stabilita nella misura massima e complessiva di € 10.615,38.
A tale somma vanno aggiunti gli interessi ex art. 1284, comma 4, c.c., dal giorno della domanda giudiziale al soddisfo.
Trattandosi di debito di valuta, l'importo dovuto dalla convenuta non è soggetto a rivalutazione. 4. – La domanda risarcitoria è ammissibile, ma infondata.
4.1. – L'art. 1453, comma 1, c.c. prevede che il creditore possa domandare, congiuntamente all'adempimento, anche il risarcimento del danno.
Dato che la penale è stata convenuta per il solo ritardo, nulla osta alla proponibilità anche della domanda risarcitoria non radicata sulla mera tardività dell'adempimento, bensì sull'inadempimento della prestazione convenuta in contratto.
Nondimeno, per evitare un ingiusto sacrificio dell'obbligato ed il correlativo indebito arricchimento del creditore, dovrà tenersi conto, nella liquidazione della prestazione risarcitoria, dell'entità del danno per il ritardo, che sia stato già autonomamente considerato nella determinazione della penale (cfr. Cass.
Civ., sez. II, sent. 13 gennaio 2005, n. 591; Cass. Civ., sez. II, sent. 31 ottobre
2018, n. 27994
4.2. – non ha ottenuto il certificato di agibilità, soggetta alla Controparte_1
procedura di rilascio di cui all'art. 24 del d.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380. Ma non è chiaro quale sia il pregiudizio correlato dall'attrice a tale inadempimento.
In citazione è stato affermato che la richiesta di € 12.000,00 a titolo di risarcimento del danno si fonda sulla «mancata consegna del piano seminterrato rifinito in tutte le sue parti» che «ha comportato il mancato godimento dello stesso».
Tuttavia, è vero che il bene era già di proprietà dell'attrice e che non risultano atti o comportamenti da parte della convenuta atti ad impedire alla proprietaria di conseguire la disponibilità materiale del bene (le affermazioni contenute nella relazione di c.t.u. al riguardo non sono propriamente rilevanti o, comunque, dirimenti;
in ogni caso, non sono utilizzabili ai fini della decisione, esulando dall'oggetto dell'incarico conferito e non potendo fondarsi la decisione su circostanze di fatto nuove, che la parte interessata avrebbe dovuto allegare nel rispetto delle preclusioni assertive). La «consegna», tenuto conto degli accordi tra le parti, deve dunque essere esclusivamente riferita ai lavori di rifinitura, nel pieno rispetto, peraltro, della prospettazione di parte attrice che, in difetto di ulteriori precisazioni, ha cristallizzato il thema disputandum.
Nondimeno, il consulente tecnico d'ufficio ha rilevato, a seguito del sopralluogo, che, da un punto di vista fisico, è stata raggiunta una condizione di completamento sostanziale delle opere previste dalla concessione edilizia originaria (C.E. n. 63/2006) e dalla variante (C.E. n. 101/2013), non può ritenersi che il locale non fosse in alcun modo fruibile, di fatto.
La domanda di risarcimento, del resto, non è stata posta in correlazione all'omesso rilascio della certificazione di agibilità.
A ciò si aggiunga che non è chiaro se la somma richiesta corrisponda ad un pregiudizio di natura patrimoniale o non patrimoniale: nel primo caso sarebbe stato necessario indicare se esso fosse da considerare come danno emergente o lucro cessante, indicando i criteri adottati per la quantificazione del risarcimento;
mentre nel secondo sarebbe stato necessario che l'istante descrivesse le conseguenze pregiudizievoli di natura personale.
Si tenga presente che, alla luce di quanto indicato alla lettera o dell'atto di citazione (pagina 5), il pregiudizio di cui è stato chiesto il risarcimento
(mancato godimento del locale al piano seminterrato, di proprietà dell'attrice) non può coincidere, neppure in parte, con il mancato pagamento di € 6.000,00 da parte dell'acquirente dell'unità immobiliare venduta il 18 giugno 2010, che avrebbe dovuto e dovrebbe essere eseguito in favore di Parte_1
«al completamento delle opere condominiali»
[...]
5. – Considerato il parziale e limitato accoglimento delle richieste formulate in citazione, le spese processuali vanno compensate per intero ai sensi dell'art. 92, comma 2, del codice di procedura civile. Quanto liquidato in favore del c.t.u. deve essere invece posto definitivamente a carico di parte attrice ai sensi dell'art. 8 del testo unico delle spese di giustizia.

P.Q.M.

il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 537/2021 R.G.A.C., così provvede: condanna a chiedere e a porre in essere, a propria cura e spese, Controparte_1
tutte le attività necessarie al rilascio del certificato di agibilità del fabbricato in
Barcellona Pozzo di Gotto, via Giorgio La Pira n. 76, e al pagamento, in favore di di € 10.615,38, oltre interessi ex art. 1284, Parte_1
comma 4, c.c., dal 16 marzo 2021 al soddisfo e rigetta le altre domande;
compensa per intero le spese processuali del giudizio e pone interamente a carico dell'attrice la somma liquidata in favore del consulente tecnico d'ufficio.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Lo Presti