R. G. n. 163/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO
Il Giudice
Nel procedimento iscritto al n. RG 163/2019, viste le note di trattazione depositate telematicamente dall'avv. NN AU, nell'interesse degli attori e e dall'avv. Franca Patrizia Formica, Parte_1 Parte_2
nell'interesse del convenuto sulla scorta del decreto Controparte_1
di regolamentazione dell'udienza del 4/11/2025 adottato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in data 10.03.2025, (fissata per la discussione ai sensi dell'art. 281 sexies cpc con provvedimento del 26.09.2022 poi reiterato) - pronuncia la seguente
SENTENZA
tra
, nato a [...] il [...], c.f. Parte_1
, e residente in [...], e C.F._1
nato a [...] il [...], c.f. Parte_2
, e residente in [...]
I n.191, entrambi rappresentati e difesi, per mandato in atti, dall'Avv.to
NN AU, elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in
Barcellona Pozzo di Gotto, Via Marconi n. 65, -attore-
CONTRO
con sede in Milazzo, via Marina Garibaldi Controparte_1
n.191, c.f. , in persona dell'amministratore pro tempore, P.IVA_1
Pag. 1 a 16 R. G. n. 163/2019
dott. in virtù della delibera assembleare del 07/02/2018, CP_2
elettivamente domiciliato in Milazzo (ME), via Marina Garibaldi n. 13
(Pal. Marullo) presso lo studio dell'avv. Franca Patrizia Formica, che lo rappresenta e difende, per procura in atti, -convenuto-
Oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Occorre premettere che la presente sentenza, secondo la previsione di cui all'art. 132 c.p.c. così come novellato dalla L. n. 69 del 2009,
nonché del riformato art. 118 delle disp. att. c.p.c. (ex D.L. n. 69/2013),
contiene solo la esposizione concisa delle ragioni in fatto ed in diritto che sorreggono la decisione, con limitata parte descrittiva delle attività
processuali svolte.
La vicenda scaturisce dall'atto di citazione datato 24 gennaio 2019 con cui gli attori impugnavano la delibera dell'Assemblea straordinaria tenutasi in data 25.10.2017 in seconda convocazione del CP_1
Parte_
in relazione al punto 2) dell' avente ad oggetto
[...]
l'approvazione del “Rilascio copia chiave della porta a specchio per
l'accesso al garage a tutti i condomini”, chiedendo di: “1) sospendere
inaudita altera parte la delibera assembleare del 25.10.2017 del
relativamente al punto 2) dell'odg per i motivi Controparte_1
espressi nel presente atto;
2) dichiarare che la delibera del 25.10.2017
relativamente al punto 2) dell'odg ha per oggetto un diritto di natura
non condominiale e non ricadente su un bene comune per i motivi
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esposti ai superiori punti 1) e 2) del presente atto e per l'effetto
dichiarala invalida, inefficace, nulla e/o annullarla;
3) in subordine, il
punto 2) della delibera de qua è stato approvato in violazione degli art.
1136, 1108 comma 3 c.c. senza il consenso di tutti i condomini, per i
motivi esposti nell'atto di citazione e nella presente memoria e per
l'effetto dichiararla invalida, inefficace, nulla e/o annullarla;
4) in via
ancora più gradata, dichiarare che il punto 2) della delibera de qua è
stato approvato in violazione degli artt. 1136, 1120, 1108 comma 1 e 2
c.c. e per l'effetto dichiararla invalida, inefficace, nulla e/o annullarla;

5) dichiarare la nullità, annullabilità, illegittimità e/o inefficacia della
suddetta delibera limitatamente al punto 2) dell'odg con qualsiasi
statuizione di legge e per l'effetto revocarla;
[…] 9) ritenere e
dichiarare che parte convenuta non ha partecipato al procedimento di
mediazione senza alcun giustificato motivo e, ai sensi dell'art.8 comma
4 bis del D.lgs 28/2010, condannarla al versamento all'entrata del
bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al
contributo unificato dovuto per il giudizio. 10) Condannare la parte
convenuta al pagamento delle spese, compensi del presente giudizio ivi
comprese le spese della procedura di mediazione pari ad € 48,80”.
Premetteva che la delibera impugnata avesse “… per oggetto un diritto
di natura non condominiale”, e ciò in quanto non si evince, dai titoli depositati, “…alcun riferimento, fra i beni comuni, alla c. d. porta a
specchio, al pianerottolo e alla relativa scaletta…” per i quali l'amministratore aveva ricevuto mandato “…affinché richieda ai
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detentori della chiave una copia da distribuire a tutti i condomini”.
Affermavano inoltre che “la natura condominiale del diritto di accesso
tramite la porta a specchio non è desumibile neanche ex lege e/o dal
regolamento condominiale”.
In subordine lamentavano la violazione degli artt. 1136 e 1108 comma 3
c. c. ed anche degli artt. 1120, 1108 comma 1 e 2 c. c.
Con comparsa dell'8.11.2019 si costituiva il Controparte_1
chiedendo di: “1) Rigettare la richiesta di sospensione non
sussistendone i presupposti sia in fatto che in diritto, in quanto la
delibera del 25.10.2017 relativamente al punto 2 dell'ODG nella parte
in cui è stata legittimamente adottata per le motivazioni indicate in
premessa; 2) Nel merito rigettare in toto la domanda, ritenendo e
dichiarando che la delibera oggetto di causa è pienamente valida ed
efficace ha ad oggetto un diritto rientrante nell'art. 1117 c.c. e quindi
avente natura condominiale e per l'effetto 3) Ritenere e dichiarare che
tutti i condomini hanno diritto ad avere la chiave della parta a specchio
oggetto di delibera per l'accesso al garage per i motivi sopra esposti;

3) Sempre ed in ogni caso rigettare la domanda di violazione ex art.
1136, 1120 e 1108 c.c. della delibera impugnata in quanto approvata in
ossequio delle maggioranze prescritte dalla legge;
[…] 7) Con vittoria
di spese e compensi del presente giudizio”.
Ciò in quanto contestava la sollevata questione di natura non condominiale del diritto oggetto della delibera assembleare affermando che la delibera impugnata “…non ha avuto ad oggetto, così come
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erroneamente sostenuto da controparte, il godimento di un diritto di
natura “non condominiale” ricadente nella proprietà esclusiva del
costruttore, perché a dire dei ricorrenti “mai oggetto di trasferimento”,
trattandosi invece “…di una deliberazione inerente ad un uso più
comodo e/o il miglioramento e/o rendimento delle parti comuni ex
art.1117 c.c. dell'edificio, di cui i condomini, come sarà provato in
corso di causa ne hanno sempre avuto sempre la disponibilità e ciò sin
dalla costituzione del condominio, con la conseguenza quindi che la
votazione favorevole è stata legittimamente adottata nel rispetto delle
maggioranze prescritte dalla legge, ovvero quella prevista dall'art 1136
c.c. …”; affermava inoltre “…che la c.d. porta a specchio - di cui si
controverte – si trova posizionata nell'androne principale del
fabbricato e per mezzo della quale è possibile accedere a piedi
dall'interno del , attraverso una scaletta, al piano CP_1
seminterrato, in cui si trovano ubicati, come da progetto depositato al
Comune di Milazzo, i locali per l'autoclave e la caldaia, le cabine Enel
nonché l'area destinata a parcheggio con i posti auto di pertinenza dei
condomini”. Contestava inoltre la insussistenza di “…violazione ex lege
in cui sarebbe incorso il nella convocazione ed adozione CP_1
della impugnata delibera assembleare”.
All'udienza dell'11.11.2019 erano concessi i termini ex art. 183, comma
6, c.p.c. e poi, con ordinanza dell'8/11/2021 “… atteso che non appare
ammissibile la richiesta di rimessione in termini di parte convenuta per
il deposito della memoria n. 3 ex art. 183 comma 6 cpc, posto che la
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udienza del 6.07.2020 è stata rinviata d'ufficio a quella successiva del
22.02.2021 con decreto del 26.06.2020 cioè molto prima dello spirare
del termine ex art. 183 comma 6 cpc così come prorogato a seguito
della sospensione dovuta alla emergenza sanitaria in corso,…”, era rigettata la richiesta di parte convenuta e la causa era assunta in riserva decisa con successivo provvedimento datato 18.11.2021 con cui era respinta la istanza di sospensiva della delibera impugnata;
erano rigettate le istanze istruttorie delle parti e fissata la udienza del
26.09.2022 per la precisazione delle conclusioni.
A tale udienza la causa era rinviata al 25.09.2023 anche per la discussione ex art. 281 sexies c.p.c. ove il procuratore degli attori insisteva nella richiesta di revoca dell'ordinanza del 18.11.2021 ed in subordine precisava le conclusioni chiedendo la decisione.
Dopo diversi rinvii con decreto del 10.03.2025, questo giudice,
rigettava la richiesta formulata dagli attori di revoca della ordinanza del
18.11.2021, non sussistendo rilevanti motivazioni idonee a produrne tale effetto rinviando all'udienza del 04.11.2025 con la concessione di termine per note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Alla udienza del 04.11.2025 svolta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. (con scambio di note in sostituzione della presenza fisica dei procuratori delle parti) la causa è stata incamerata così in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Giova premettere che in applicazione del principio processuale della
"ragione più liquida", desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., “la causa
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può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole
soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario
esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di
economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio
interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano
dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico
sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine
delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c” (Cass Sez. 5,
Ordinanza n. 363 del 09/01/2019; Cassazione, sezione civile V, sentenza
11 maggio 2018, n. 11458; Cassazione, sezione civile VI, sentenza 28
maggio 2014, n. 12002). Sul punto, di recente, la Suprema Corte di
Cassazione con ordinanza del 06.09.2022 ha ribadito: “il principio della
“ragione più liquida”, imponendo un approccio interpretativo con la
verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che
su quello della coerenza logico sistematica, consente di sostituire il
profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, di cui
all'articolo 276 cod. proc. civ., in una prospettiva aderente alle esigenze
di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata
dall'articolo 111 Cost., con la conseguenza che la causa può essere
decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione –
anche se logicamente subordinata – senza che sia necessario esaminare
previamente le altre”.
Quindi, in via preliminare va innanzitutto rigettata la richiesta formulata dagli attori di revoca dell'ordinanza emessa da questo giudice in data
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18.11.2021 richiamandone qui il contenuto e non sussistendo elementi tali da mutare orientamento in ordine alla prova testi chiesta nelle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. ribadendone la genericità e tendenti a fare esprimere ai testimoni valutazioni anche di carattere giuridico.
Infatti, ripercorrendo i vari orientamenti formatisi nel corso degli anni,
la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che una testimonianza articolata non in fatti specifici, ma in valutazioni, è irrilevante dal punto di vista della sua efficacia probatoria;
inoltre, l'apprezzamento della rilevanza della prova attiene al potere del giudice di direzione del processo e ha carattere ordinatorio processuale (cfr. Cass. civ. ord. n.
1294 del 2018). Pertanto, non possono essere ammessi, in quanto non aventi ad oggetto fatti specifici, i capitoli di prova diretti ad ottenere dal teste un mero giudizio, privo cioè di riferimenti concreti e appigli obiettivi (Cass. n. 4111/95; Cass. n. 1173/94). In applicazione di questo principio la S.C. , con sentenza n. 13693/2012, ha affermato “…che la
prova testimoniale non può mai avere ad oggetto l'affermazione o la
negazione dell'esistenza del nesso di causalità tra una condotta ed un
fatto illecito, ma può solo limitarsi a descrivere i fatti obiettivi, restando
poi riservato al giudice stabilire se quei fatti possano essere stati la
causa del danno”. Mentre “La regola secondo cui la prova testimoniale
non può avere ad oggetto apprezzamenti o giudizi, ma fatti obiettivi,
deve essere intesa nel senso che essa non può tradursi in una
interpretazione del tutto soggettiva o indiretta ed in apprezzamenti
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tecnici o giuridici. Pertanto, in tema di prova del possesso,
consistendo questo in una relazione tra il soggetto e la cosa, può
formare oggetto di testimonianza l'attività attraverso la quale il
potere si manifesta, non il risultato del suo esercizio nel quale
il possesso si identifica” determina la inammissibilità dei capitoli di prova quando hanno per oggetto questioni tecnico giuridico contabili poiché la prova testimoniale deve avere ad oggetto fatti obiettivi e non può tradursi in una interpretazione del tutto soggettiva o indiretta ed in apprezzamenti tecnici o giuridici (cfr. Cass. civ. n. 4370/1996).
Nel merito le domande principali degli attori possono essere trattate in un unico punto focalizzando l'attenzione sulla eccezione formulata dagli stessi circa la natura non condominiale del diritto oggetto della delibera assembleare del 25.10.2017.
Gli attori, infatti, asseriscono che la “porta a specchio” di accesso al garage condominiale costituisca godimento un diritto di natura “non
condominiale” ricadente invece nella proprietà esclusiva del costruttore
-padre degli odierni attori, deceduto- in quanto “mai oggetto di
trasferimento”.
Occorre in primo luogo qualificare la disciplina giuridica applicabile al caso di specie richiamando l'art. 1102 c.c. rubricata “Uso della cosa
comune”.
La norma opera in materia più generale di comunione ma appare applicabile anche alla materia condominiale e sancisce che: “Ciascun
partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la
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destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il
partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in
danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il
titolo del suo possesso”.
Nel caso in esame parte convenuta ha specificato invece che la delibera oggetto di causa, di cui gli attori ne chiedono la nullità e/o la inefficacia
è piuttosto inerente ad un uso più comodo circa il raggiungimento delle parti comuni ex art. 1117 c.c. ove sono ubicate -e ciò appare incontestato in atti- non solo il garage condominiale con i relativi posti auto ma anche un'autoclave servizi, quindi, indispensabili a tutti i condomini e rientranti tra le parti comuni condominiali.
Tra l'altro, parte attrice ha riconosciuto come due condomini abbiano già l'accesso a tale porta a specchio in virtù dei contratti di compravendita tra il padre de cuius dei germani (cfr. fascicolo di CP_1
produzione degli attori ) e, oltre a questi cui era garantito CP_1
l'accesso, è poi emerso che anche altri condomini hanno avuto sempre la disponibilità delle chiavi che transitavano verso le parti comuni del oltre che per imposizione della autorità giudiziaria Controparte_1
(cfr. ordinanza di questo tribunale del 20.02.2007, prodotta come all. 12
con l'atto di citazione, documento quest'ultimo di cui in seguito sarà
ulteriormente detto).
Posta la questione nei termini sopra riportati, vi è da dire che la Corte di
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Cassazione, Seconda Sezione Civile, con l'ordinanza n. 16893/2025, ha riaffermato un principio fondamentale riguardante la gestione condominiale: l'assemblea dei condòmini non può deliberare su beni di proprietà esclusiva dei singoli, nemmeno quando queste decisioni riguardano la manutenzione dell'edificio condominiale.
La questione dirimente e comunque primaria appare quindi proprio questa e cioè verificare se il passaggio preteso avvenga o meno su proprietà privata.
Sul punto le argomentazioni di parte attrice appaiono lacunose.
Nell'atto di citazione, infatti, si legge che “…dall'esame dei titoli
pubblici allegati e della planimetria del piano seminterrato depositata
al catasto inerente le parti comuni … non si evince alcun riferimento,
fra i beni comuni, alla c. d. porta a specchio, al pianerottolo e alla
relativa scaletta …”, ergo sarebbero privati - per esclusione- secondo la tesi attorea.
Ma tale assunto non appare convincente in considerazione di due elementi.
Il primo è riferito a quanto accertato nel provvedimento giudiziario sopra richiamato e prodotto come allegato 12 dagli attori - contenzioso sorto fra un condomino e la madre degli attori ed avente ad oggetto la medesima problematica di cui alla delibera condominiale qui impugnata
- ove si legge, fra l'altro, che la reclamata in quel giudizio sig.ra
[...]
- come detto madre degli attori - ha affermato “…che lo CP_3
spoglio è stato posto in essere dai suoi figli, in quanto effettivi
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proprietari dell'immobile nel quale gli stessi convivono con lei, sin dal
momento in cui il defunto marito ha costruito l'intero edificio
condominiale, lasciandolo alla sua morte esclusivamente ai figli …-
rilevando però- …che tale affermazione non è suffragata da alcun
elemento di riscontro, non avente la resistente prodotto alcun
documento in tal senso …”, carenza sussistente anche nel caso di specie,
ma non solo.
Ed infatti come secondo elemento possono nuovamente essere richiamati i capitoli di prova per testi articolati dalla parte attrice che, in quanto rivolti a dimostrare sostanzialmente il possesso -e non la proprietà ammesso che si possa dimostrare in tal modo in mancanza di titoli- oltre che inammissibili per le ragioni di cui alla ordinanza del
18.11.2021, sono da ritenersi inconducenti al fine.
Pertanto, essendo rimasto indimostrato, anche in tal caso, che l'accesso tramite la porta a specchio sia ad uso esclusivo, consegue che a tutti debba essere consentito con conseguente diritto degli stessi ad avere le chiavi che consentano, attraversando la porta a specchio, agli stessi accedere all'ingresso alle parti comuni dell'edificio e consentirne così il loro pieno godimento.
Al fine, è bene precisare che sono considerati locali comuni di un condominio tutte le aree di un edificio condominiale di proprietà
comune delle singole unità immobiliari dell'edificio che l'art. 1117 c. c.
elenca in via esemplificativa e non tassativa elenca le parti comuni di un edificio quali ad esempio i locali caldaie, i locali contatori e i locali
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autoclave.
Quindi va rigettata la domanda di cui al punto 2 delle conclusioni della citazione in quanto indimostrata la circostanza che la delibera abbia avuto ad oggetto un “diritto di natura non condominiale”.
Le domande di cui ai punti da 3) a 5) formulate nell'atto di citazione degli attori nell'atto di citazione del 22.01.2019 vanno anch'esse rigettate.
Ed infatti posta la contraddittorietà della domanda rispetto a quanto presupposto dagli attori a supporto di quella principale, si rileva che la maggioranza prevista nell'art. 1108 comma 3 c. c. è riferibile a “…atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”, in favore di terzi estranei e non a vantaggio dei condomini stessi che da canto loro possono
“…servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e
non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il
loro diritto…” ex art. 1102 c. c. comma 1.
Ma, quanto al quorum necessario ai fini della validità della delibera assembleare, si rileva che l'ordine del giorno di cui al punto 2) non sia stato approvato comunque in maniera legittima e secondo i canoni prescritti dall'art. 1136 c.c. comma 2.
Parte convenuta sostiene che “il punto 2) della delibera del 25.10.2017
aveva ad oggetto il “rilascio copia chiave della porta a specchio per
l'accesso al garage a tutti i condomini” rientrante come sopra indicato
ad un uso più comodo e/o il miglioramento e/o rendimento di una parti
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comune e quindi condominiale già preesistente, ai sensi dell'art. 1117
quater c.c. , in quanto l'accesso dalla porta a specchio e il possesso
della relativa chiave era sempre stato esercitato dai condomini sino al
momento in cui l'arbitraria sostituzione della serratura ne ha precluso
l'utilizzo…” erroneamente ritenendo che “… la stessa sia stata
legittimamente adottata, in seconda convocazione, nel rispetto sia
quorum costitutivi (ovvero con la maggioranza dei condomini presenti)
sia dei quorum deliberativi (ovvero con la maggioranza degli
intervenuti) essendo stata votata con n. 14 condomini favorevoli su 21
presenti”.
Infatti, parte convenuta omette di dire che i criteri per ritenere valida la delibera siano due: maggioranza degli intervenuti sussistente, come detto in comparsa di costituzione;
ma anche “… almeno la metà del
valore dell'edificio” che non appare sussistere poiché la delibera de qua
è stata approvata con “…favorevoli mill. 449,50…”.
E posto che l'art. 1117 quater c. c. richiami “… la maggioranza prevista
dal secondo comma dell'art. 1136 …” previste dalla assemblea in prima convocazione;
ma la medesima disposizione, al comma 4 stabilisce che
“Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli
1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma,
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devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal
secondo comma del presente articolo” che stabilisce la validità delle
“…deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio”.
Quindi in accoglimento della domanda di cui al punto 4 delle conclusioni esposte nell'atto introduttivo del giudizio si annulla la delibera impugnata limitatamente al punto 2 dell'odg.
Sulle spese processuali.
Stante l'accoglimento della domanda subordinata, le spese vanno poste in capo al convenuto ma limitatamente ad un terzo di esse, CP_1
compensando i residui due terzi con la condanna al pagamento in tal misura in favore degli attori e liquidate in dispositivo applicando i parametri minimi data la non complessità delle questioni trattate ai sensi del DM 147/2022 dello scaglione di riferimento (indeterminato a complessità bassa).

P. Q. M.


Il Tribunale di Barcellona P. G., definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione disattesa nel giudizio iscritto al n. R. G. 163/2019, così provvede:

1. ACCOGLIE solo la domanda n. 4 dell'atto di citazione;

2. , per l'effetto, la delibera oggetto di CP_4
impugnazione limitatamente al punto 2 dell'OdG;

3. RIGETTA tutte le altre domande;

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4. CONDANNA il al pagamento di un terzo Controparte_1
delle spese di giudizio nei confronti degli attori e Parte_1
che si liquidano secondo i criteri indicati Parte_2
nella somma di € 1.270,00 per compensi, di € 518,00 per spese esenti, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge, compensando i residui due terzi disponendo la distrazione delle stesse a favore dell'Avv. NN AU ex art. 93 c.p.c.
Barcellona Pozzo di Gotto 6/12/2025.
Il G. I. in funzione di giudice unico got AN MO
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