n. r.g. 3551/2025

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Giudice dott.ssa Alice Buonafede, nella causa civile iscritta al n. r.g. 3551/2025, dato atto della sostituzione dell'udienza del 18.12.2025, fissata per la discussione ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c.; lette le note depositate dalla parte ricorrente, che si è riportata integralmente alle conclusioni rassegnate nella memoria integrativa;



p.q.m.


decide come da provvedimento che deposita contestualmente, da considerare letto in udienza ai sensi dell'art. 127 ter, ultimo comma, c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 3551/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3551 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2025, a seguito di discussione tenutasi all'udienza del 18.12.2025, di cui è stata disposta la sostituzione con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., promossa da:
(C.F. , elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1 presso l'indirizzo e in Genzano di Roma, al Email_1
viale Fratelli Rosselli n. 34, preso lo studio dell'avv. Alessandro Calvitti, che lo rappresenta e difende in virtù di procura allegata all'atto introduttivo;

Ricorrente contro
(C.F. ), non costituita;
Controparte_1 C.F._2
Resistente contumace
Oggetto: contratto di locazione;

Conclusioni di parte ricorrente: come da note scritte depositate nel termine assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
2 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto da ai sensi dell'art. 658 Parte_1
c.p.c., al fine di conseguire la convalida dello sfratto per morosità dallo stesso intimato nei riguardi di rispetto al contratto di locazione stipulato in data Controparte_1
20.5.2019, registrato presso l'Agenzia delle entrate in data 22.5.2019, con cui il primo ha concesso in godimento alla seconda l'immobile di sua proprietà, sito in LE, via San
Salvatore n. 62, a fronte del pagamento di un canone locativo annuo di euro 1.920,00, da corrispondersi in ratei mensili di euro 160,00, nonché l'emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento dei canoni scaduti e di quelli a scadere.
L'intimante, a fondamento delle predette domande, ha, nella specie, dedotto che, a seguito del mancato pagamento dei canoni, per il periodo compreso fra ottobre 2019 e ottobre 2021, per la somma di euro 4.000,00, questo Tribunale ha già emesso il decreto ingiuntivo n. 2819/2021, pubblicato in data 19.11.2021, divenuto definitivo per effetto di mancata opposizione;
che il contratto stipulato dalle parti, in mancanza di espresse disdette, si è rinnovato sino al 19.5.2026; che l'intimata ha omesso di provvedere al pagamento anche dei canoni maturati successivamente, relativi al periodo compreso fra novembre 2021 e aprile 2025, per la somma complessiva di euro 6.720,00.
A seguito della mancata comparizione di all'udienza del Controparte_1
30.7.2025, con ordinanza del 7.8.2025, è stato disposto il mutamento di rito ex art. 667
c.p.c., assegnando alle parti termine perentorio per il deposito di memorie integrative, rilevando che l'avvenuta notificazione dell'atto di intimazione, con contestuale citazione per la convalida, nelle nuove forme di cui all'art. 3 ter c. 2 della l. n. 53 del 1994, non consentiva di convalidare lo sfratto.
Nella memoria integrativa, depositata ex art. 426 c.p.c. in data 4.11.2025, il ricorrente ha precisato che l'inadempimento della resistente rispetto al pagamento dei canoni di locazione deve considerarsi grave e tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., non avendo la stessa corrisposto i canoni per settantatré mensilità e accumulando una morosità complessiva di euro 11.680,00.
Lo stesso ha, dunque, domandato di: “(i) accertare il grave inadempimento della
3 conduttrice Sig.ra nata a [...] il [...] (c.f. Controparte_1
residente in [...] al C.F._2
contratto di locazione stipulato il 20 maggio 2019 e registrato il 22 maggio 2019 all'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale III di Roma Ufficio Territoriale di
LE (n. 000888- serie 3T) per i motivi di cui in premessa e, per l'effetto, dichiarare il medesimo contratto risolto per sua esclusiva colpa e cagione;
(ii) condannare la Sig.ra
nata a [...] il [...] (c.f. Controparte_1 C.F._2
al rilascio, in favore della parte locatrice, dell'immobile locato sito in LE (RM), Via
San Salvatore, n. 62, e precisamente locale distinto nel N.C.E.U. del Comune di LE, al foglio MU, particella 473, sub. 1, categoria C6 classe 4, mq 26 rendita catastale 77,88 libero da persone e cose nella piena disponibilità di parte intimante;
(iii) condannare la
Sig.ra nata a [...] il [...] (c.f. Controparte_1
al pagamento, in favore del Sig. dei canoni C.F._2 Parte_1 di locazione scaduti dal mese di novembre 2021 alla data dell'intimazione pari ad €
6.720,00 nonché al pagamento dei canoni di locazione successivi sino alla data odierna per l'ulteriore somma di € 960,00 e di quelli ancora da scadere sino al rilascio, oltre interessi legali (dal giorno della domandata computati ex art. 1284, comma 4° c.p.c. dalle singole scadenze al saldo e rivalutazione monetaria;
(iv) con vittoria di spese e compensi professionali oltre spese generali, CPA e IVA come per legge del presente giudizio e della fase sommaria”.
La resistente, pur ritualmente evocata in giudizio, anche a seguito di una nuova notificazione dell'ordinanza di mutamento di rito, perfezionatasi ai sensi dell'art. 3 ter c.
2 della l. n. 53 del 1994, in data 12.9.2025, non si è costituita ed è stata, pertanto, dichiarata contumace.
Ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa è definita mediante deposito contestuale della motivazione e del dispositivo, a seguito di discussione tenutasi, ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., all'udienza del 18.12.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.

2. Così, in sintesi, delineata la prospettazione di parte ricorrente, si ritiene che le
4 domande avanzate da quest'ultima debbano essere accolte per le ragioni e nella misura di seguito esposte.
Giova premettere, in linea generale, che, nell'eventualità in cui il creditore agisca per ottenere l'adempimento dell'obbligazione o la risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., lo stesso ha esclusivamente l'onere di dare prova del titolo legale o negoziale dell'obbligazione rimasta inadempiuta e della sua scadenza, potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre competerebbe al debitore dimostrare che l'obbligazione si è estinta in virtù dell'avvenuto adempimento o di altro fatto estintivo
(cfr., per tutte, Cass., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nel caso di specie, si osserva che il ricorrente ha dato compiuta prova di avere concluso in data 20.5.2019, con la parte resistente, un contratto di locazione transitoria, registrato presso l'Agenzia delle Entrate al n. 888 Serie 3T, con cui è stato concesso in godimento alla seconda l'immobile sito in LE, alla via San Salvatore 62, censito al
N.C.E.U. al foglio MU, p.lla 473, sub. 1, categoria C/6, classe 4, a fronte del pagamento di un canone annuo di euro 1.920,00, da corrispondersi in ratei mensili di euro 160,00, entro il giorno 20 di ogni mese (cfr. docc. 1 e 2 del fascicolo di parte ricorrente).
Il locatore ha, inoltre, allegato che la conduttrice non ha provveduto a corrispondere i canoni, alle scadenze contrattualmente previste, a partire dal mese di ottobre 2019 fino alla data del deposito delle memorie integrative, omettendo dunque il pagamento di 73 rate mensili del canone annuo convenuto.
La resistente, di contro, rimanendo contumace, non ha dato prova né di avere esattamente adempiuto l'obbligo di corrispondere il canone convenuto né del ricorrere di eventuali altri fatti impeditivi, modificativi o estintivi dell'obbligazione di cui il ricorrente ha lamentato l'inadempimento.
In punto di valutazione della gravità dell'inadempimento, trattandosi di locazione ad uso diverso da quello abitativo, si sottolinea che l'inadempimento imputabile alla resistente, da un lato, riguarda indubbiamente una prestazione caratterizzante il contratto, dall'altro, si è protratto per un lungo periodo di tempo a partire dall'ottobre 2019 e persiste tuttora.
5 Dette evenienze appaiono, pertanto, sufficienti a fare ritenere che lo stesso abbia determinato un significativo squilibrio del sinallagma contrattuale e sia, pertanto, di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse del creditore, tanto da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., con conseguente pronuncia di condanna all'immediato rilascio dell'immobile da parte della conduttrice.
Merita, infine, precisare che non assume alcuna rilevanza la circostanza che la durata transitoria del contratto non sia espressamente rapportata alle specifiche ragioni che la determinano, in quanto, in questa sede, il ricorrente non ha domandato l'accertamento dell'inefficacia del contratto in ragione della scadenza del suo termine di durata, ma ha chiesto di dichiararne la risoluzione in conseguenza dell'inadempimento rimproverabile alla conduttrice.
Rispetto alla domanda relativa al pagamento dei canoni scaduti e non pagati, si evidenzia che, correttamente, la richiesta è stata limitata dal ricorrente ai soli canoni scaduti a partire dal mese di novembre 2021, essendo già stato emesso, per il periodo antecedente, compreso fra l'ottobre 2019 e l'ottobre 2021, un decreto ingiuntivo divenuto definitivo, per effetto della mancata opposizione (cfr. doc. 3 del fascicolo di parte ricorrente).
Si specifica ancora che, essendosi il ricorrente, nelle note depositate in sostituzione dell'udienza di discussione, riportato alle conclusioni rassegnate nella memoria integrativa e non potendosi in questa sede applicare l'art. 664 c.p.c., che è disposizione di natura eccezionale, possono riconoscersi unicamente i canoni relativi alle mensilità afferenti al periodo dal novembre 2021 al novembre 2025, per la complessiva somma di euro 7.840,00 (euro 160,00 x 49 mensilità).
Le spese di lite, in applicazione dei principi di cui all'art. 91 c.p.c., devono essere poste a carico della parte resistente e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo sulla base dei parametri previsti dal d.m. n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento (causa di valore compreso fra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00), con la precisazione che per la fase sommaria è esclusa la fase decisoria che non si è svolta, mentre per il giudizio di merito è esclusa la fase di studio, la quale è
6 assorbita dalla liquidazione delle spese afferenti alla precedente fase di convalida.
Si sottolinea, da ultimo, che si farà applicazione, per entrambe le fasi, dei parametri minimi, data la non particolare complessità delle questioni poste e dell'attività processuale svolta.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella contumacia della parte resistente, così dispone:
a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione concluso da e Parte_1 da in data 20.5.2019, avente ad oggetto l'immobile sito in LE, Controparte_1
via San Salvatore n. 62, distinto nel N.C.E.U. del Comune di LE, al foglio MU, p.lla
473, sub. 1, categoria C6, classe 4;
b) condanna al rilascio, in favore di Controparte_1 Parte_1
dell'immobile di cui al capo sub a);
c) condanna a corrispondere, in favore di la Controparte_1 Parte_1
complessiva somma di euro 7.840,00, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284 c. 1 c.c. dalle singole scadenze alla data della domanda e di cui all'art. 1284 c. 4 c.c. dalla data della domanda al soddisfo;

d) condanna alla rifusione, in favore di Controparte_1 Parte_1 delle spese di lite, liquidate nella complessiva somma di euro 920,00, per compensi, e di euro 145,50, per esborsi, in relazione alla fase della convalida, e di euro 2.080,00, per compensi, ed euro 264,00, per esborsi, per la fase di merito, in ogni caso oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
LE, 19 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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