REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO
TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 1698 dell'anno 2024., pendente
TRA
Parte_1
: AVV. BRUNO FONDELLI
[...]
- PARTE RICORRENTE -

CONTRO

Controparte_1
DIFENSORE: AVV. SIMONA BISA'
- PARTE RESISTENTE -
avente a oggetto: Comodato di immobile urbano
CONCLUSIONI
➢ Parte ricorrente:
“Voglia l'ill.mo Tribunale di Lucca in composizione monocratica: A) dichiarare la risoluzione del comodato e condannare il convenuto a rilasciare immediatamente Controparte_1 libero e vuoto di persone e di cose l'immobile posto in Marina di Pietrasanta viale Concordia n°118 nella disponibilità della proprietaria Parte_1
B) Stabilire il giorno del rilascio;
C) Condannare il convenuto a rimborsare le spese ed i compensi del giudizio”.

➢ Parte resistente:
1 “IN VIA PRINCIPALE: disporre che il rilascio dell'immobile da parte del SI. avvenga Controparte_1 concedendo a quest'ultimo un congruo lasso di tempo affinché lo stesso resistente possa reperire altra sistemazione abitativa;
IN VIA RICONVENZIONALE: condannare la SI.ra a corrispondere la somma di € Parte_1
15.000,00 a titolo di rimborso delle spese sostenute dal SI. per le opere di manutenzione Controparte_1 ordinaria e straordinaria nonché per l'acquisto dell'arredamento e dei materiali necessari a tali opere;
condannare, altresì, la ricorrente a risarcire tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, patiti e patiendi dal SI. CP_1
a causa del mancato ripristino dell'utenza dell'energia elettrica presso l'immobile sito in Marina di
[...]
Pietrasanta, Via Concordia n. 118, di proprietà della SI.ra da quantificarsi in € Parte_1
30.000,00 o in quella maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia o determinata in via equitativa. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di procedimento. Si chiede di essere ammessi a prova per interrogatorio formale della SI.ra sui seguenti capitoli Parte_1 di prova:
1) DCV che l'immobile di sua proprietà sito in Pietrasanta, frazione Marina, Via Concordia n. 118 è privo di utenza relativa all'energia elettrica;
Contr
2) che suo figlio, le ha chiesto numerose volte il ripristino dell'utenza dell'energia elettrica Controparte_1 per l'immobile sito in Pietrasanta, frazione Marina, Via Concordia n. 118; Contr
3) che lei ha incaricato la SI.ra dell'agenzia immobiliare Angel & ER per provvedere a Tes_1 consegnare le chiavi dell'immobile al SI. Controparte_1
4) DCV che, quando è stato consegnato al SI. l'immobile di Marina di Pietrasanta, Via Controparte_1
Concordia n. 118 era privo di qualsivoglia tipologia di arredamento e complementi di arredo;
5) DCV che dal 16 giugno 2017, giorno in cui il SI. ha lasciato l'immobile di Marina di Pietrasanta, CP_1
Via Concordia n. 118, al 05 giugno 2020, giorno in cui vi ha fatto ritorno, l'immobile in questione è rimasto abbandonato;
6) DCV che tutto l'arredamento oggi presente presso l'immobile di sua proprietà sito in Marina di Pietrasanta è stato acquistato dal SI. Controparte_1
Si chiede, altresì, di essere ammessi a prova per testi sui seguenti capitoli di prova:
1) DCV che nel mese di maggio 2020 la SI.ra chiedeva più volte al figlio, Parte_1 Controparte_1 di tornare ad abitare nell'immobile sito in Marina di Pietrasanta, Via Concordia n. 118;
2) DCV che durante le conversazioni telefoniche avute con il figlio la SI.ra chiedeva al figlio di Parte_1 eseguire alcuni lavori di manutenzione presso l'immobile sito in Marina di Pietrasanta, Via Concordia n. 118;
3) DCV che il giorno 05 giugno 2020, il SI. ha raggiunto Marina di Pietrasanta per prendere Controparte_1 possesso dell'immobile di proprietà della SI.ra ; Parte_1
4) DCV che lo stesso giorno, ovvero il 05 giugno 2020, ha ricevuto le chiavi dell'immobile sito in Marina di Pietrasanta, Via Concordia n. 118, dalla SI.ra all'uopo incaricata dalla SI.ra Tes_1 [...]

Parte_1
5) DCV che al suo ingresso presso l'immobile sito in Marina di Pietrasanta, Via Concordia n. 118, trovava all'esterno una situazione di incuria totale come, ad esempio, piante rampicanti cresciute intorno al cancello di ingresso ed erba dall'altezza di almeno un metro;

6) DCV che al suo ingresso presso l'immobile sito in Marina di Pietrasanta, Via Concordia n. 118, trovavate il soggiorno con evidenti infiltrazioni provenienti dal soffitto, con calcinacci caduti sul pavimento e la presenza di vistose macchie di muffa sulle pareti;

7) DCV che anche gli altri locali dell'immobile di proprietà della SI.ra presentavano sulle Parte_1 pareti vistose macchie di muffa nera;

2 8) DCV che la terrazza posizionata proprio al di sopra del soggiorno presentava un abbondante ristagno di acqua causato dal fogliame che si era nel tempo accumulato sulla pavimentazione;
Contr
9) che ha provveduto il SI. aiutato da lei, SI.ra alla pulizia del giardino Controparte_1 Parte_2 ed alla potatura delle siepi e delle piante rampicanti;
Contr
10) che ha provveduto lei, assieme al SI. a ripulire la terrazza dal fogliame e che, una Controparte_1 volta completata l'opera di pulizia, è ripreso il regolare deflusso delle acque meteoriche;
Contr
11) che ha provveduto lei, assieme al SI. ad eliminare le macchie di muffa presenti Controparte_1 all'interno dell'abitazione e a pitturare tutti i locali della medesima abitazione, il tutto a spese del SI. CP_1

[...]
12) DCV che al momento del vostro ingresso presso l'immobile sito in Marina di Pietrasanta, Via Concordia n. 118, questo si presentava privo del necessario arredamento e che, in particolare, era privo della cucina;

13) DCV che l'immobile veniva arredato completamente a spese del SI. e che, in particolare, Controparte_1 quest'ultimo provvedeva ad acquistare, tra le altre cose, la cucina, un tavolo e relative sedie, il frigorifero, un divano, un armadio ecc;
Contr
14) che il SI. ha speso circa la somma pari a circa € 15.000,00 per l'acquisto del Controparte_1 necessario arredamento e complementi di arredo;

15) DCV che al momento del vostro ingresso l'immobile sito in Marina di Pietrasanta, Via Concordia n. 118, era sfornito di energia elettrica;

16) DCV che il SI. provvedeva al pagamento della fattura relativa all'utenza dell'energia Controparte_1 elettrica che era rimasta insoluta;

17) DCV che dal mese di giugno 2020 ad oggi lei ed il SI. avete vissuto nell'immobile sito in Controparte_1
Marina di Pietrasanta, Via Concordia n. 118, senza energia elettrica e solo utilizzando un generatore di energia elettrica che viene alimentato a benzina;
Si indica come testimone la SI.ra domiciliata in Marina di Pietrasanta, Via Concordia n. 118”. Parte_2

§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. Parte_1
in qualità di proprietaria dell'immobile sito in Marina di Pietrasanta, viale Concordia
118, ha convenuto in giudizio onde sentirlo condannare a rilasciare Controparte_1
il predetto immobile, occupato senza titolo. A sostegno del ricorso ha dedotto che il figlio resistente, dopo aver occupato dal 2008 il predetto immobile a titolo gratuito, lo aveva rilasciato a seguito di accordo transattivo nell'anno 2017, dopo di che, in base a nuovo accordo tra le parti, ne era stato concesso nuovamente il
3 godimento in favore del resistente, nel corso dell'anno 2021, per la durata di quindici giorni;
che, ciò nonostante, il resistente ometteva di rilasciare l'unità abitativa a seguito della richiesta di riconsegna;
che l'esperita mediazione aveva avuto esito negativo.
§1.1 – Per resistere alla domanda e chiederne il rigetto si è costituito
[...]
deducendo che, dopo il rilascio per cessazione del primo contratto di CP_1
comodato, avvenuto nel 2017, la madre lo aveva ricontattato pregandolo di tornare ad abitare l'immobile, senza richiedere l'inserimento di alcun termine, ma a condizione che il figlio provvedesse ad eseguire alcune opere di manutenzione;
che tali condizioni venivano accettate;
che nel mese di giugno 2020 il resistente si trasferiva nuovamente nell'immobile, scoprendo che, nonostante il perfetto stato conservativo in cui era stato restituito nel 2017, l'immobile versava in condizioni di degrado e abbandono;
che per renderlo nuovamente abitabile il resistente aveva dovuto sostenere ingenti spese, cui si erano aggiunte quelle necessarie ad arredarlo;
che la madre non aveva provveduto a ripristinare l'utenza del servizio di fornitura dell'energia elettrica. Ha quindi concluso per sentir rigettare il ricorso e, in via riconvenzionale, per sentir condannare la ricorrente a rimborsare le spese per le opere di manutenzione e per l'acquisto degli arredamenti, oltre al risarcimento del danno per il mancato ripristino della fornitura di energia elettrica.
§1.2 – La causa è stata spedita in decisione senza svolgimento di attività istruttoria diversa dalla produzione di documenti e all'esito dell'udienza del
5.12.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., è stata data lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – La domanda della ricorrente è fondata e va accolta.
E' invece infondata la domanda riconvenzionale.
§3. – Anzitutto, mette conto precisare che la ricorrente fonda la domanda di rilascio sul contratto (valido o meno, per quel che si dirà qui appresso).
§3.1 – In quest'ambito, la giurisprudenza della corte regolatrice ha avuto modo di precisare che «l'azione personale di restituzione, è destinata a ottenere l'adempimento
4 dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario. Essa non può pertanto surrogare l'azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna viene chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo. In questo caso la domanda è tipicamente di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica» (in questi esatti termini, Cass., sez. un., n. 7305 del 2014, cui si aggiungono n. 795 del 2020, n. 14135 del 2005; n.
2392 del 2002).
§3.2 – Con precipuo riguardo al contratto di comodato, corre l'obbligo di considerare che il comodante, per conseguire il rilascio del bene dato in comodato, può avvalersi sia dell'azione di rivendica, che dell'azione contrattuale, ma, non essendo facoltà del giudice mutare "ex officio" il titolo della pretesa, la controversia va decisa con esclusivo riferimento al titolo dedotto dall'interessato; in caso di azione contrattuale, l'attore ha l'onere di provare non la proprietà del bene, ma l'esistenza del contratto di comodato, anche se il convenuto abbia sollevato un'eccezione di usucapione in proprio favore, tale pretesa non essendo idonea a trasformare in reale l'azione personale esercitata (cfr. Cass. sent. n. 2726 del 2013.
In senso analogo, Cass., sez. un., sent. n. 7395 del 2014).
Mentre l'azione di rivendicazione, tendendo al riconoscimento del diritto di proprietà dell'attore ed al conseguimento del possesso sottrattogli contro la sua volontà, esige la prova della proprietà della cosa da parte dell'attore e del possesso di essa da parte del convenuto;
la prova della proprietà dell'attore, invece, non è richiesta nella diversa azione di restituzione della cosa da parte del convenuto per il venir meno del titolo in base al quale la deteneva (Cass. sent. n. 2392 del 2002; n.
7169 del 1991; n. 6522 del 1996; n. 13605 del 2000).
5 §3.3 – Nel caso di specie, la pretesa attorea articolata nei due capi di domanda non si inquadra nell'ambito di un'ordinaria azione di rivendica (art. 948 c.c.), essendo configurabile il connotato tipico delle azioni restitutorie, che è ravvisabile con l'affermazione dell'esistenza del contratto o della mancanza ab origine del titolo in base al quale la cosa è stata trasferita – a motivo della nullità del contratto di comodato per omessa registrazione - (Cass. sent. n. 14135 del 2005; n. 2392 del
2002; n. 13605 del 2000).
E però, in entrambe le ipotesi, fatto costitutivo della domanda è la conclusione del contratto di comodato di cui, in un caso, dovrebbe accertarsi la nullità
(domanda subordinata); nell'altro, la sopravvenuta inefficacia per effetto del recesso intimato dalla comodante (domanda principale).
§4. – Invero, all'interno della cornice sopra delineata, il Tribunale ritiene che il contratto di comodato concluso nell'anno 2020 sia irrimediabilmente nullo a norma dell'art. 1, comma 346, l. 311 del 2004, disposizione ove si recita che “i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Il che comporterebbe irrefutabilmente il diritto alla restituzione dell'immobile, consegnato in forza di un contratto sin dall'origine radicalmente invalido.
Per converso, qualora si intendesse opinare diversamente – nel senso cioè della validità del contratto di comodato che, siccome stipulato verbalmente sarebbe esente dall'obbligo di registrazione – si approderebbe comunque ad un esito del tutto similare, giacché provato il contratto, non ne risulterebbe invece dimostrata la durata, ciò importandone l'inquadramento tra i comodati c.d. “precari”, ovvero senza determinazione di termine, con il diritto del comodante all'immediata restituzione a semplice richiesta, a norma dell'art. 1810 c.c.
La domanda di restituzione va in conclusione accolta, fissando per l'esecuzione la data del 2 febbraio 2026.
§5. – La domanda riconvenzionale, come anticipato, è infondata per un triplice ordine di convergenti ed alternative ragioni.
6 §5.1 – Ed infatti, avendo il resistente agito sulla base del contratto di comodato, egli ha ammesso, con efficacia confessoria, di essersi volontariamente assunto l'obbligazione di provvedere alle spese di manutenzione della cosa, spese che, con quelle di arredo, egli si sarebbe comunque dovuto addossare a norma dell'art. 1808 c.c., non avendo egli comunque diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa se non, con riguardo alle spese straordinarie, al ricorrere delle condizioni previste dalla legge, che però non risultano integrate.
Sul punto, è stato infatti precisato che “il comodatario, che al fine di utilizzare la cosa debba affrontare spese di manutenzione straordinaria, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, salvo che si tratti di spese necessarie ed urgenti, pretenderne il rimborso dal comodante, non essendo quest'ultimo tenuto, in ragione dell'essenziale gratuità del contratto, a conservare la qualità del godimento della cosa, né
a far sì che la stessa sia idonea all'uso cui il comodatario intende destinarla” (Cass. n.
15699/2018).
Il resistente, attore in riconvenzione, non ha però dimostrato – e rivelandosi inidonee allo scopo le prove testimoniali dedotte, irrilevanti ai fini che qui interessano – né la straordinarietà delle opere di manutenzione asseritamente eseguite, né la loro necessità, né l'urgenza, il che esclude ogni diritto al rimborso.
§5.2 – Per inciso, va da sé che tali considerazioni sono coessenziali alla ritenuta validità del contratto di comodato, viceversa risultando del tutto recessive in caso di predicata e ritenuta nullità del contratto di comodato, come sopra è stato dichiarato.
§5.3 – Un'autonoma ragione di infondatezza vizia invece la domanda risarcitoria, non avendo il ricorrente dimostrato di aver sofferto un danno risarcibile, avendo viepiù omesso di allegare e dimostrare elementi di fatto idonei a giustificare una liquidazione equitativa a norma dell'art. 1226 c.c.
§6. – Le spese di lite si liquidano secondo soccombenza, assunto il valore indeterminabile della lite per le cause di bassa complessità. Si applicano i valori medi per la fase di studio ed introduttiva ed i valori minimi per la fase
7 istruttoria/trattazione e per la fase decisoria, in dipendenza della ridotta attività difensiva espletata in tali fasi.


P.q.m.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra contraria domanda, istanza o eccezione, così provvede:
− Accoglie il ricorso e, per l'effetto, condanna a rilasciare Controparte_1
l'immobile di cui in motivazione, fissando la data del 2 febbraio 2026 per l'esecuzione.
− Rigetta la domanda riconvenzionale.
− Condanna il resistente al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro
5.200,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e
CPA come per legge.
Lucca, 5 dicembre 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI
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