N. R.G. 17116/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 17116/2025 promossa da:
(C. F. ), rappresentata e difesa dagli Parte_1 C.F._1
Avv.ti Cristian Fragalà e Daniele Pirozzi, con Studio in Roma alla Via Rodolfo
Lanciani 30, presso il quale ha eletto domicilio, come da procura in calce al ricorso
RICORRENTE contro
(P. Iva. , in persona legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa nel presente giudizio dall'Avv.
QU RA AT presso il cui studio in Roma, Largo Arrigo, VII, 4 ha eletto domicilio giusta procura in calce alla memoria di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: opposizione a precetto ex art. 615 c.p.c. in materia locatizia.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 12.12.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
1 Con ricorso iscritto a ruolo il 03.04.2025 ha chiesto di vocare in giudizio Parte_1
la per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia Controparte_1
l'Ill.mo Tribunale di Roma 1. Disporre con urgenza la sospensione dell'esecuzione in corso ai sensi dell'art. 624 c.p.c. fino all'integrale pagamento dell'indennità di avviamento pari a ventuno mensilità dell'ultimo canone corrisposto;

2. Accertare e dichiarare l'improcedibilità e l'illegittimità dell'azione esecutiva promossa dalla nei confronti della sig.ra per il rilascio Controparte_1 Parte_1 dell'immobile sito in Roma, Via Sant'Anselmo n. 10, per mancato pagamento dell'indennità di avviamento ex art. 34 L. 392/1978. 3. Condannare il locatore al pagamento di € 218.445,36 (duecentodiciottomilaquattrocentoquarantacinque/36) a titolo di indennità di avviamento, oltre interessi commerciali e rivalutazione monetaria dalla data della cessazione del contratto.

4. Condannare la
[...]
al pagamento delle spese di lite”. In particolare, deduce Controparte_1 Parte_1 di avere sottoscritto, il 16.11.1997, con la Congregazione Mechitarista Armena un contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, Via Sant'Anselmo
n. 10, con scadenza al 16 novembre 2024.
Il 15.03.2024 la Congregazione Mechitarista Armena ha stipulato con la
[...]
un contratto di cessione della proprietà dell'immobile. Controparte_1
Successivamente, con ordinanza n. 18798/2024 del 31/10/2024 RG n .2764/2024, il
Tribunale Ordinario di Roma, Sezione Sesta Civile ha convalidato la licenza per finita locazione dell'immobile, escludendo la tacita rinnovazione del contratto e fissando l'esecuzione per il 14.03.2025. L'ordinanza è stata emessa a seguito dell'intimazione di licenza per finita locazione notificata dalla alla sig.ra Controparte_1
Pt_1
Pertanto, presenta l'odierna opposizione lamentando il mancato Parte_1 pagamento dell'indennità di perdita di avviamento ex art. 34 della L. 392/78 pari a €
218.445,36 tenuto conto che l'ultimo canone mensile aggiornato era pari a €
10.402,16.
All'udienza del 13.08.2025 è stata discussa la domanda cautelare che si è conclusa con ordinanza emessa il medesimo giorno in cui è stata dichiarata cessata la materia del contendere per la consegna, da parte della dell'assegno Controparte_1
2 emesso il 31.07.2025 da n. 5301436348-00 dell'importo di Parte_2
€ 218.445,36.
Si è costituita la con memoria depositata il 02.12.2025 nella Controparte_1
quale ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, - respingere il ricorso avversario e, per l'effetto, rigettare la richiesta di pagamento degli interessi moratori e la richiesta di rivalutazione monetaria in quanto non dovuti per le ragioni esposte in narrativa;
- con vittoria di spese sia della fase cautelare sia della fase di merito del presente giudizio”.
La chiede dichiararsi la cessazione della materia del Controparte_1 contendere per avvenuto pagamento dell'indennità di perdita di avviamento e dà atto dell'avvenuta riconsegna dell'immobile il 25.09.2025. Inoltre, la resistente eccepisce la non debenza delle somme richieste a titolo di interessi moratori.
La causa è stata decisa.


2. Nel merito
In primo luogo, deve rilevarsi che tra le condizioni dell'azione l'art. 100 c.p.c. prevede che per proporre un'azione giudiziale occorre avervi interesse. L'interesse ad agire consiste nell'utilità che il ricorrente mira ad ottenere attraverso una pronuncia giurisdizionale che rimuova la situazione di fatto lesiva di una propria posizione giuridicamente qualificata. Nel caso di specie la lesione di una posizione giuridicamente qualificata avente ad oggetto il pagamento dell'indennità di perdita di avviamento è venuta meno stante la consegna dell'assegno avvenuta all'udienza del
13.08.2025, così che può concludersi per una pronuncia di cessazione della materia del contendere ma solo con riferimento alla domanda di pagamento di detta indennità.
La causa, però, prosegue per l'accertamento della debenza degli interessi su detta somma.
Inoltre, deve essere anche decisa la questione relativa alle spese di lite. In tema di spese di lite deve rilevarsi come la Suprema Corte abbia chiarito che “Il giudice del merito, nel caso in cui dichiari cessata la materia del contendere, deve deliberare il fondamento della domanda per decidere sulle spese secondo il principio della soccombenza virtuale” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 3165 del 04.06.1979; conforme Corte di Cassazione, sen. n. 5555/2016).
3 La declinazione di tale principio nella materia della opposizione a precetto prevede che, in caso di caducazione del titolo esecutivo, la liquidazione delle spese di lite debba essere decisa in relazione agli originari motivi di opposizione a precetto. In pratica, ove il titolo esecutivo sulla base del quale è stata azionata la pretesa esecutiva, sia venuto meno successivamente alla notifica del precetto, l'opposizione ai sensi dell'articolo 615 codice di procedura civile deve essere valutata in relazione agli originari motivi di cui all'atto introduttivo e alla sussistenza degli stessi al momento dell'avvio del giudizio. Sul punto si legge: “In caso di esecuzione forzata intrapresa sulla base di un titolo giudiziale non definitivo, la sopravvenuta caducazione del titolo per effetto di una pronuncia del giudice della cognizione (nella specie: ordinanza di convalida di sfratto successivamente annullata in grado di appello) importa che il giudizio di opposizione all'esecuzione per altri motivi proposto vada definito con una pronuncia di cessazione della materia del contendere, e non già di accoglimento dell'opposizione, e le spese processuali regolate, per conseguenza, secondo il criterio della soccombenza virtuale, da valutare unicamente in relazione agli originari motivi di opposizione” (Corte di Cassazione, SS. UU., sen. n. 25478 del 21.09.2021).
A tal proposito, deve rilevarsi come la debenza dell'indennità di cui all'art. 34 della
L. 392/78 appare incontestata tra le parti. La debenza di detta indennità è, comunque, evidente tenuto conto che il contratto ha cessato i suoi effetti per l'iniziativa giudiziale del locatore e non per inadempimenti o iniziativa della conduttrice.
Si rileva, inoltre, che la società resistente abbia ammesso di aver ricevuto la richiesta di pagamento di indennità della perdita di avviamento data 28 Marzo 2025 (all. 9 alla memoria di costituzione) e di aver risposto in pari data (allegato 10 alla memoria di costituzione). Tali circostanze sono documentalmente dimostrate ma deve rilevarsi come la nella propria risposta, non abbia offerto il Controparte_1 pagamento della somma dovuta di € 218.445,36 ma quella notevolmente inferiore di
€ 130.000,00 pretendendo di compensare le seguenti somme:
- euro 52.016,16 come da fattura n. 34 del 20.3.2025 a titolo di penale per l'occupazione dell'immobile dal 14 novembre 2025 al 15 marzo 2025 ai sensi dell'articolo 12.a del contratto di locazione;

4 - euro 20.805,66 a titolo di penale per l'occupazione dell'immobile dal 15 marzo 2025 al 10 aprile 2025;
- euro 6.300,00 oltre accessori di legge, a titolo di spese legali per il giudizio di convalida di fine locazione;

- euro 3.000,00 oltre accessori di legge per il procedimento esecutivo di rilascio dell'immobile in corso;

- rinuncia al risarcimento degli ulteriori danni subiti e subendi.
Ebbene la somma di dette cifre è pari a € 82.121,82 che, sottratte al quantum dovuto a titolo di indennità di occupazione (€ 218.445,36), danno la cifra di € 136.323,50.
Somma diversa da quella offerta in parziale pagamento. Peraltro, ciò che qui rileva è che, comunque, neanche detto pagamento parziale è stato effettuato dalla
[...]
Controparte_1
In subiecta materia la Suprema Corte suole affermare che “In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il diritto del locatore al risarcimento del danno, a norma dell'art. 1591 c.c., per la ritardata restituzione dell'immobile locato, ancorché sia stato emanato un provvedimento di rilascio, non va riconosciuto per il periodo precedente alla corresponsione dell'indennità di avviamento, di cui agli artt. 34 e 69
l n. 392 del 1978, atteso che tale corresponsione costituisce condizione per
l'esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore è legittima” (Corte di Cassazione,
Sez. III, ord. n. 24285 del 16.10.2017). Pertanto, al momento della sua proposizione,
l'opposizione avanzata da era fondata potendo ella legittimamente Parte_1
opporre il rifiuto della restituzione del bene immobile fino al pagamento della indennità di cui all'art. 34 della L. 392/78.
Riguardo al pagamento degli interessi deve rilevarsi come la disciplina di cui al D.
Lgs. 231/2002 non possa trovare applicazione non potendosi qualificare il contratto di locazione concluso con un Ente religioso, come transazione commerciale. Sul punto, l'art. 2 del D. Lgs. 231/2002 enuncia la seguente definizione: “"transazioni commerciali": i contratti, comunque denominati, tra imprese ovvero tra imprese e pubbliche amministrazioni, che comportano, in via esclusiva o prevalente, la consegna di merci o la prestazione di servizi contro il pagamento di un prezzo”.
5 D'altra parte, però, risultano dovuti gli interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla data di richiesta del pagamento del 28.03.2024.
Pertanto, la deve essere condannata al pagamento, in favore Controparte_1
di dei seguenti interessi sulla somma di € 218.445,16: interessi nella Parte_1 misura legale dal 16.11.2024 al 27.03.2025 pari a € 1.702,68 e interessi ex art. 1284, quarto comma, c.c. dal 28.03.2025 fino alla data di pagamento del 13.08.2025 pari a
€ 8.945,48. Pertanto, la deve essere condannata al Controparte_1 pagamento, in favore di della somma complessiva di € 10.648,16 per Parte_1
interessi.
Non è dovuta, invece, la rivalutazione monetaria richiesta trattandosi di debito di valuta e non di valore.


3. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi tenutisi innanzi al tribunale di valore ricompreso tra € 52.000,00 ed € 260.000,00 applicando i compensi minimi stante la scarsa complessità delle questioni trattate ed eliminando la fase istruttoria perché non si è tenuta. Pertanto, la deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite in Controparte_1
favore di che si liquidano in € 4.217,00 per compensi ed € 632,55 per Parte_1 spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.
Applicando i medesimi criteri per il giudizio cautelare la Controparte_1 deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite del giudizio cautelare in favore di che si liquidano in € 2.613,00 per compensi ed € 391,95 per spese Parte_1
generali, oltre IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara cessata la materia del contendere con riguardo al pagamento della somma in conto capitale dovuta ai sensi dell'art. 34 della L. 392/78 dalla Controparte_1
[...]
condanna la al pagamento, in favore di della Controparte_1 Parte_1 somma complessiva di € 10.648,16 per interessi;

6 condanna la alla rifusione delle spese di lite del giudizio Controparte_1
cautelare in favore di che si liquidano in € 2.613,00 per compensi ed € Parte_1
391,95 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge;
condanna la alla rifusione delle spese di lite in favore di Controparte_1 che si liquidano in € 4.217,00 per compensi ed € 632,55 per spese Parte_1
generali, oltre IVA e CPA come per legge.
Roma, 12.12.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
7