TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. EN Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 10/11/2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
EN Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 20208/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: cessazione del contratto alla scadenza, uso abitativo, pendente
TRA
, rappresentata e difesa dall'avv. Carmela Merone, Parte_1
Email_1
Ricorrente
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Siciliano, Controparte_1
; Email_2
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione per finita locazione, – premesso di aver ereditato l'immobile Parte_1 sito in Napoli alla via San Filippo n. 9, locato ad uso commerciale a e Controparte_1 Parte_2
con contratto del 15/3/1994 - ha convenuto in giudizio (essendo il
[...] Controparte_1 Parte_2 deceduto il 18/5/2022) al fine di ottenere la convalida dello sfratto per finita locazione del contratto, con scadenza al 15 marzo 2024 ed avendo inviato ritualmente la disdetta.
Si è costituito , opponendosi alla convalida ed evidenziando che il contratto del 1994 Controparte_1 si era risolto nel 1998, allorquando è stato stipulato un nuovo contratto ad uso commerciale fra
, de cuius della odierna attrice, e e , quali Parte_3 Controparte_1 Parte_2 conduttori, ad un canone di vecchie lire 6.000.000 annui, da pagarsi in rate mensili anticipate da lire
500.000 cadauna (con canone attualmente ammontante ad euro 310,00 mensili, ovvero 3.720,00 annui). Ha eccepito che l'unico contratto vigente ed efficace fra le parti è quello del 15/3/1998, con scadenza fissata, a seguito del rinnovo di sei anni in sei anni, al 3 marzo 2028. Ha eccepito, inoltre, che nessuna disdetta per finita locazione è mai stata inviata dalla odierna locatrice, ma due raccomandate aventi diverso oggetto (una del 30/1/2018 e una del 12/9/2019), con riferimento a presunte inadempienze di diverso tenore di esso conduttore (la locatrice sostanzialmente lamenta che il conduttore non ha mai svolto attività nei locali). Ha evidenziato, inoltre, che il contratto del 1998 prevede espressamente lo svolgimento di attività diretta con il pubblico, che effettivamente vi è, in quanto è adibito da esso conduttore a sede secondaria dell'attività di agenzia di assicurazione di
“con l'utilizzo di 3 dipendenti e 3 collaboratori e produttori”, con conseguente Controparte_2 diritto all'avviamento che ha richiesto in via riconvenzionale, pari a 18 mensilità del canone, per un totale di euro 5.580,00. Ha precisato, quindi, che, qualora si ritenesse comunque disdettato il contratto di locazione avente scadenza nel 2028, andrebbe accolta, come riconvenzionale condizionata, la richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione.
Con ordinanza del 30/9/2024 è stata rigettata l'istanza di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento rito da sommario a ordinario locatizio.
Nel giudizio di merito la ricorrente locatrice non ha depositato la memoria integrativa.
Ha deposito la memoria integrativa il conduttore, , ribadendo l'infondatezza Controparte_1 dell'avversa domanda e la proposizione della domanda riconvenzionale condizionata, con la quale, qualora si ritenesse disdettato il nuovo contratto per la scadenza del marzo 2028, ha chiesto il riconoscimento del proprio diritto alla indennità di avviamento, ricorrendone tutti i presupposti.
La causa è stata rinvita per la discussione e decisione al 10 novembre 2025, udienza sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c..
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n. 69/2013, convertito in legge n. 98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo del 30/4/2025). Nel merito, la domanda di accertamento della cessazione del contratto di locazione formulata da si è rivelata infondata. , in fatti, ha documentato che fra le parti è in Parte_1 Controparte_1 vigore ed ha efficacia un altro contratto, stipulato il 15/3/1998 e rinnovatosi, di sei anni in sei anni, fino al 3 marzo 2028 (cfr. la decorrenza in contratto è fissata dal 4/3/1998), contratto regolarmente registrato. Non solo. L'esame della documentazione prodotta in giudizio ha consentito di verificare che anche le due raccomandate inviate dalla al conduttore non contengono alcuna disdetta, Pt_1 alcuna volontà di non voler rinnovare il contratto (vecchio) per altri sei anni alla scadenza pattuita, ma solo la propria volontà di ottenere la restituzione dell'immobile per presunto inadempimento del conduttore, che non lo avrebbe destinato ad alcuna attività. Ma, come detto, si tratta comunque di doglianze prive di rilevanza, in quanto il contratto del 1994 è stato risolto per volontà delle parti, con la stipula del nuovo contratto in data 15/3/1998.
Tanto chiarito, la domanda deve essere rigettata.
riguardo alla domanda riconvenzionale condizionata proposta dal conduttore, occorre CP_3 evidenziare quanto segue.
Se è vero che è pacifico l'orientamento giurisprudenziale per cui “in tema di locazione, la disdetta, vigendo al riguardo il principio della libertà della forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio” (Cass. 26526/2009) e che “in tema di locazione, l'intimazione di sfratto, direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore che l'ha sottoscritta e dello stesso mandato alle liti, può contenere la disdetta in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto” (Cass. 28471/2017). E' altrettanto vero, però, che l'orientamento suddetto presuppone che si discuta del medesimo contratto intercorrente fra le parti
(magari disdettato tardivamente o erroneamente con riguardo alla data di scadenza), ma, come detto, nella vicenda in esame è vigente fra le parti un contratto diverso. Inoltre, nella vicenda in esame la inequivoca volontà della locatrice di non rinnovare il contratto non è riscontrabile, in quanto non vi
è alcuna domanda della locatrice – in seguito alla eccezione del conduttore - che non ha depositato la memoria integrativa, di voler ritenere disdettato il diverso contratto del 1998.
Anzi, note depositate il 26/4/2025, la deduce che : “in ogni caso, si precisa che la richiesta Pt_1 di indennità di avviamento commerciale deve essere fatta al momento della cessazione del contratto di locazione commerciale o entro 12 mesi dalla cessazione. Nel caso di specie la scadenza contrattuale avrà luogo in data 15 marzo del 2028 e precisamente fra tre anni, pertanto tale richiesta allo stato attuale è priva di fondamento giuridico. La disdetta prodotta agli atti si riferisce al contratto del 1994 e non al contratto del 1998 di cui la sig.ra non né era a conoscenza, e Pt_1 quindi non ricorrono i presupposti giuridici per tale richiesta”.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda principale volta all'accertamento della cessazione del contratto di locazione del 15/3/1994 va rigettata.
Non essendo stata formulata alcuna domanda subordinata volta alla declaratoria di risoluzione del diverso contratto alla data del 3/3/2028, non vi è da provvedere sulla domanda riconvenzionale subordinata di condanna al pagamento dell'indennità di avviamento.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, sulla domanda proposta da nei Parte_1 confronti di , così provvede: Controparte_1
1) rigetta la domanda di risoluzione del contratto del 15/3/1994 alla scadenza;

2) dichiara non luogo a provvedere sulla domanda riconvenzionale condizionata proposta dal
CP_1
3) condanna a pagare le spese di lite in favore di , liquidandole Parte_1 Controparte_1 in euro 1.800,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Napoli l'11 novembre 2025.
Il giudice
dott. EN Ardituro