REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Perugia, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Andrea Ausili, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di appello iscritta al n. 3568 del Ruolo
generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2018 e promossa
da
rappresentato e difeso dall'Avv. Pietro Parte_1
Gatteschi; appellante contro
, rappresentato e difeso dall'Avv. Giorgio Controparte_1
Repice;
appellata avverso la sentenza del Giudice di Pace di Perugia n.
7/2017 del 12.12.2017, depositata in data 19.12.2017.
OGGETTO: APPELLO - ALTRE CONTROVERSIE DI DIRITTO
AMMINISTRATIVO
CONCLUSIONI:
per “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Parte_1
Perugia adito, contrariis reiectis, per i motivi esposti
nel presente atto e negli scritti di primo grado, in
accoglimento del gravame proposto ed in riforma della impugnata sentenza, così giudicare: accertare e dichiarare
l'illegittimità del recesso della Signora
[...]
dal contratto di locazione ad uso abitativo CP_1
16.05.2011 stipulato tra le parti, in ragione
dell'insussistenza dei gravi motivi di recesso e dunque
dei requisiti previsti dalla legge per lo scioglimento
anticipato dall'accordo e, per l'effetto, condannare
l'appellata al pagamento in favore dell'appellante della
somma di euro 2.700,00 a titoli di canoni di locazione
dovuti e non pagati da settembre 2012 a giugno 2013;
condannare, altresì, l'appellata a restituire
all'appellante il deposito cauzionale di euro 540,00. Il
tutto oltre interessi dal dovuto all'effettivo soddisfo.
Con vittoria di spese e competenza professionali dei due
gradi di giudizio”;
per “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, Controparte_1
ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, -
dichiarare inammissibile ed in ogni caso rigettare
l'appello proposto dal sig. avverso la Parte_1
sentenza n. 7/2017 emessa dal Giudice di Pace di Perugia
perché infondato in fatto ed in diritto per tutte le
ragioni esposte in narrativa e, per l'effetto, confermare
integralmente la predetta sentenza. - condannare parte
appellante al pagamento di spese e compensi del presente
grado di giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
pag. 2/13 1. Con atto di citazione in appello ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 [...]
, chiedendo l'integrale riforma della sentenza n. CP_1
7/2017 del 12.12.2017, depositata il 20.12.2017, emessa dal Giudice di Pace di Perugia.

1.1. A fondamento dell'impugnazione proposta, parte appellante esponeva:
- che con decreto ingiuntivo n. 563/2013, su ricorso di il Giudice di Pace di Assisi ingiungeva Parte_1
a il pagamento di euro 2.700,00 per Controparte_1
canoni di locazioni non corrisposti da settembre 2012 a giugno 2013;
- che con atto di citazione ritualmente notificato,
proponeva opposizione avverso il Controparte_1
suddetto decreto ingiuntivo, dinanzi al Giudice di Pace di
Perugia, asserendo l'insussistenza del credito azionato in sede monitoria per l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato con il chiedendo, Pt_1
altresì, in via riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale di euro 540,00;
- che si costituiva in giudizio Parte_1
contestando l'infondatezza dell'opposizione proposta,
evidenziando l'illegittimità del recesso dal contratto di locazione esercitato dalla conduttrice;

- che con la gravata sentenza il Giudice di Pace
accoglieva l'opposizione, revocando il provvedimento pag. 3/13 monitorio e condannando l'opposto alla restituzione del deposito cauzionale e alle spese del giudizio;

- che, con primo motivo di appello, la suddetta pronuncia era censurata nella parte in cui il giudice di primo grado aveva erroneamente valutato il materiale probatorio inerente alla legittimità del recesso dal contratto di locazione, ritenendo per tale ragione sussistenti i gravi motivi che soli giustificano il recesso;

- che, con secondo motivo di appello, doveva ritenersi errata la sentenza nella parte in cui il primo giudice aveva considerato sussistenti i presupposti di legge per ritenere legittimo il recesso contrattuale effettuato dalla conduttrice.

1.2. Con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva in giudizio contestando Controparte_1
l'appello proposto e rilevando:
- che, in via preliminare, l'appello era inammissibile per violazione dell'art. 342, c. 2, n. 1, c.p.c.;
- che, nel merito, l'appello era infondato, in quanto il primo giudice aveva correttamente dato conto delle risultanze istruttorie idonee a fondare la legittimità del recesso contrattuale esercitato dall'odierna appellata;

- che, alla luce di ciò, il giudice di primo grado aveva giustamente ritenuto integrati i presupposti di gravità posti a base del recesso, applicando logicamente pag. 4/13 la disciplina di settore.

1.3. La causa era istruita mediante produzioni documentali.

1.4. Le parti precisavano le conclusioni all'udienza del 2.7.2025, all'esito della quale il giudice concedeva i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
***

2. Con i due motivi di appello proposti, esaminabili congiuntamente, parte appellante censura la gravata sentenza nei termini in cui il primo giudice ha ritenuto sussistenti i presupposti di legge legittimanti il recesso dal contratto di locazione da parte della conduttrice dell'immobile, valutando erroneamente il materiale probatorio prodotto in giudizio (primo motivo) e, quindi,
per aver interpretato in modo non corretto la disciplina applicabile alla fattispecie in esame (secondo motivo).
Al riguardo, parte appellata eccepisce l'inammissibilità del primo motivo d'appello, per violazione dell'art. 342, c.2, c.p.c., stante la genericità delle doglianze mosse dall'appellante in relazione all'impugnata sentenza.
Tale eccezione non merita accoglimento, in quanto, da una lettura complessiva del motivo addotto dall'appellante, è possibile individuare con sufficiente grado di chiarezza le questioni e le doglianze mosse al provvedimento di primo grado.
pag. 5/13 Tanto è confermato anche dalle difese svolte al riguardo da parte appellata la quale ha puntualmente censurato quanto contestato dall'appellante.
Ad ogni modo, nel merito, i motivi di appello sono infondati.
Secondo quanto sostenuto dall'appellante, il recesso dal contratto di locazione per cui è causa è stato esercitato dalla conduttrice in assenza dei gravi motivi previsti dalla normativa di settore, tali da giustificare la legittimità del recesso anticipato rispetto ai pattuiti termini di scadenza del vincolo contrattuale. In
particolare, i comportamenti offensivi ed ingiuriosi,
nonché le immissioni rumorose che la conduttrice ha asseritamente dovuto subire da parte dei vicini non possono integrare – in tesi – i requisiti di gravità che legittimano il recesso arbitrariamente esercitato, posto che le stesse motivazioni fanno riferimento a valutazioni meramente soggettive della conduttrice/appellata e non corrispondono a fattori imputabili al locatore a titolo di responsabilità o di inadempimento nell'esecuzione del contratto di locazione.
Sul punto, si richiama quanto espresso dall'art. 3, c.
6, l. n. 431/1998 che, in materia di locazione abitative,
dispone che “il conduttore, qualora ricorrano gravi
motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto,
dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”
pag. 6/13 (c.d. “recesso legale”). La Corte di Cassazione,
intervenendo a chiarire la portata della clausola generale contenuta nella norma in esame, ha provveduto a tipizzare i casi di legittimità del recesso, stabilendo i presupposti per l'integrazione dei gravi motivi. In
particolare, la Corte, nel tentativo di bilanciare il diritto all'abitazione con il rispetto del vincolo contrattuale, ha stabilito che le motivazioni addotte dal conduttore, oltre a non dover essere rimesse ad una pura valutazione soggettiva, devono possedere, simultaneamente,
tre requisiti specifici e rigorosi. Invero, i gravi motivi in presenza dei quali la normativa in commento,
indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto (in tal senso: Cass.,
sent., n. 12291/2012; Cass., sent. n. 5911/2011; Cass.,
sent. n. 15620/2005).
Calando tali principi giurisprudenziali al caso di specie, si ritiene che – come correttamente ritenuto dal primo giudice - i motivi addotti dalla conduttrice, come documentati, si prestano ad essere inquadrati nei “gravi motivi” di cui alla norma sopra menzionata, essendo espressione di eventi che, oltre ad essere sopravvenuti rispetto alla costituzione della locazione, imprevedibili pag. 7/13 ed estranei alla volontà della conduttrice, hanno reso in maniera oggettivamente gravosa la prosecuzione del rapporto contrattuale, con ripercussioni sullo stato di salute dell'appellata.
Il primo giudice ha correttamente valutato le risultanze istruttorie ritenendo dimostrato, sulla base di convergenti deposizioni testimoniali (testi Tes_1
e che dall'appartamento dei condomini
[...] Testimone_2
, e provenivano rumori Persona_1 Pt_2 Per_2
intollerabili. Coerente con tali deposizioni è anche la missiva inviata dall'odierno appellante del 5.10.2011
(doc. 11) ai condomini al fine di far cessare le condotte rumorose.
Tali rumori e le conseguenti lamentale manifestate dalla , di cui vi è ampia documentazione, sono CP_1
stati verosimilmente la causa dell'incrinarsi dei rapporti tra i condomini ed hanno causano il ripetersi nel tempo di condotte moleste, ingiuriose e vessatorie adottate dai condomini , e nei confronti Persona_1 Pt_2 Per_2
dell'odierna appellata.
Sul punto si richiama la documentazione versata in atti, da cui risulta che tali comportamenti –
oggettivamente non accettabili - avevano reso i rapporti così tesi ed insostenibili da costringere la stessa a sporgere formale denuncia-querela nei confronti dei responsabili delle condotte lesive subite (cfr. all. n. 4
pag. 8/13 fascicolo di primo grado parte appellata).
Di tali circostanze veniva reso edotto il proprietario dell'immobile con missive del 13.10.2011 e del 21.11.2011
(cfr. all. n. 5 fascicolo di primo grado di parte appellata) e, infine, con formale lettera raccomandata del
22.2.2012 (all. n. 6 fascicolo di primo grado di parte appellata), con cui la conduttrice rappresentava la volontà di recedere dal contratto di locazione,
illustrando gli intollerabili atteggiamenti vessatori dei condomini e le gravi ripercussioni che ciò aveva determinato sul proprio stato di salute. Lo stesso proprietario/odierno appellante, peraltro, prendendo atto e riconoscendo la gravità degli episodi intervenuti tra i condomini, inoltrava una lettera raccomandata a tutti gli inquilini dell'immobile, proponendo l'adozione di alcune regole di civile convivenza per regolare i rapporti di vicinato in questione e, così, porre fine a tali problematiche (cfr. all. 11 fascicolo di primo grado parte appellata).
Inoltre, in più occasioni la conduttrice si trovava costretta a chiedere l'intervento delle Forze dell'Ordine
per dirimere i diverbi condominiali. Al riguardo, si richiama la testimonianza resa dal luogotenente
[...]
, il quale dichiarava che tra il mese di luglio Tes_3
2011 e i primi mesi del 2012 (quindi, nel periodo oggetto di causa) più volte veniva contattato dall'appellata che pag. 9/13 segnalava insulti, offese (oggettivamente intollerabili per il loro contenuto), e comportamenti ingiuriosi posti in essere nei suoi confronti dai condomini;
episodi,
peraltro, che, secondo quanto dichiarato dal teste e come documentato in atti (cfr. doc. n. 13 fascicolo di primo grado di parte appellata), coinvolgevano anche altri condomini, tali e e che hanno Per_3 Parte_3
poi riguardato anche i conduttori che subentravano a parte appellata.
Con particolare riferimento ai condomini e Per_3
il teste luogotenente ha Pt_3 Testimone_3
confermato la circostanza che anche i predetti hanno più
volte contattato i Carabinieri per denunciare i comportamenti incivili dei condomini e Persona_1 Pt_2
e di avere constatato che nella loro cassetta erano Per_2
state depositate delle feci, aggiungendo che per tale ultimo fatto era stato aperto un procedimento penale a carico di nell'ambito del quale lo stesso Parte_4
luogotenente ha testimoniato.
Con riferimento ai conduttori che sono subentrati a parte appellata il luogotenente ha anche Testimone_3
costoro hanno contattato nel tempo i Carabinieri di
Valfabbrica per lamentare disagi a causa dei comportamenti tenuti dai medesimi condomini che hanno recato serio disturbo e pregiudizio all'odierna appellata.
La circostanza che anche i condomini e Per_3 Pt_3
pag. 10/13 e coloro che hanno condotto l'appartamento dopo Pt_3
che l'odierna appellata lo aveva lasciato hanno denunciato ai carabinieri condotte offensive e moleste –
sostanzialmente analoghe a quelle denunciate da
[...]
– tenute nei loro confronti dai condomini CP_1
, e , non può che avvalorare – in Persona_1 Pt_2 Per_2
termini di veridicità – quanto riferito dall'odierna appellata e la gravità della situazione. Peraltro, il condomino sentito a SIT il 20.5.2012 ha Pt_3
confermato le condotte moleste e ingiuriose tenute dai condomini , e nei confronti della Per_2 Pt_2 Persona_1
. CP_1
Le dinamiche relazionali sopra descritte ingeneravano,
quindi, uno stato d'ansia e di stress tale da turbare il vivere quotidiano della conduttrice. Tale ultima circostanza, oltre ad essere documentalmente dimostrata
(cfr. doc. n. 3 e n. 12 fascicolo di primo grado di parte appellata), è stata confermata, in sede testimoniale, dal medico curante dell'appellata, il quale ha affermato che la stessa, nel periodo di godimento dell'immobile, è stata affetta da sindrome ansioso depressiva reattiva da stress relazionale che si è ridotta e poi progressivamente risolta dopo l'allontanamento dalla situazione abitativa stressante (cfr. verbale d'udienza dell'8.7.2016).
La dismissione della detenzione dell'immobile in questione non è, quindi, dipesa da arbitraria volontà
pag. 11/13 della conduttrice, bensì da esigenze esterne, costituite dai reiterati e molesti atteggiamenti tenuti dai condomini, con concrete e negative ripercussioni sulla salute della stessa, sopravvenute e imprevedibili rispetto all'inizio del rapporto locatizio e tali da rendere oggettivamente gravosa ed intollerabile la prosecuzione del medesimo vincolo contrattuale, così come correttamente rilevato dal primo giudice.
Dunque, il prima giudice ha da un lato correttamente apprezzato le risultanze istruttorie e dall'altro correttamente ritenuto che la situazione in cui si è
venuta a trovare l'appellata per le ripetute condotte moleste dei vicini, con concrete ripercussioni negative sulla sua salute, giustificavano i gravi motivi che l'ordinamento pone a fondamento del recesso.

3. Nessuna specifica contestazione è stata svolta con riferimento al punto della sentenza di primo grado relativo alla condanna dell'appellante alla restituzione del deposito cauzionale in favore dell'appellata. Parte
appellante si è, invero, limitata a richiedere la restituzione del deposito cauzionale nelle sole conclusioni dell'atto introduttivo del presente giudizio,
senza formulare specifico motivo d'appello al riguardo.
Sul punto l'impugnazione è inammissibile, non essendo supportata da adeguato motivo di censura.

4. Le spese del presente grado di giudizio seguono il pag. 12/13 principio di soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, quale giudice di secondo grado,
definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. n. 3568 del
2018 sul ricorso in appello proposto da Parte_1
contro , così provvede: Controparte_1
- rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza impugnata;

- condanna a corrispondere a Parte_1 [...]
, a titolo di rimborso delle spese di lite del CP_1
presente grado di giudizio, la somma di euro 2.552,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario al 15%,
IVA e CPA;

- visto l'art. 13 c. I quater D.P.R. 30.5.2002 n. 115, dichiara parte appellante tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Perugia, il 25.10.2025
Il Giudice
Dott. Andrea Ausili
(atto sottoscritto digitalmente)
pag. 13/13