N. R.G. 6167/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GENOVA
Sezione III CIVILE
Il Tribunale, nella persona del G.O.P. dott.ssa Maddalena Vaglio Bernè ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6167/2023 promossa da:
(C.F. ), nato a [...] il n01/07/1961 , elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in c.so Italia 9\6 , presso lo studio dell'avv. Paolo Galletti , che lo rappresenta e difende come da mandato in atti, unitamente all'Avv. Monica Vescovi
ATTORE contro
(C.F. ), in persona dell'amministratore pro tempore, corrente in Controparte_1 P.IVA_1
Genova ed ivi elettivamente domiciliato in viale Sauli 39 16121 GENOVA , presso lo studio dell'avv.
ZI RI , che lo rappresenta e difende come da mandato in atti
CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: 1) condannare il Controparte_2
7, in persona dell'amm. p.t., al risarcimento dei danni subiti dall'attore, a causa delle infiltrazioni
[...]
d'acqua provenienti dal lastrico solare, nella misura pari ad € 25.000,00 o nella diversa misura che risulterà in corso di causa, determinata anche in via equitativa e denegatamente inferiore, oltre agli interessi di legge ed alla rivalutazione monetaria dal fatto all'effettivo soddisfo;
2) condannare il
ex art. 4 comma 1 DL 132/14 ed ex art. 96 comma 3 c.p.c. al Controparte_2
pagina 1 di 7 pagamento di una somma equitativamente determinata;
3) con vittoria delle spese di lite della fase istruttoria pregiudiziale (ATP), comprensivi del costo del CTU e del CTP, dell'introduzione della fase di negoziazione assistita e del presente giudizio”. per parte convenuta:
Piaccia al Tribunale Ill.mo, previa occorrendo ammissione di tutte le istanze istruttorie dedotte dal conchiudente e rigetto di quelle avversarie, preso atto della volontà del Condominio di eseguire le opere necessarie, pacificamente completate nel corso del giudizio, respingere l'avversa domanda in quanto nulla e\o infondata in fatto e in diritto e comunque non provata, tenuto anche conto della responsabilità dell'attore ex art. 2051 c.c., in subordine, limitare, anche in applicazione dell'art. 1227 c.c., il risarcimento alla quota di effettiva – denegata - responsabilità del e comunque limitarlo a quanto dovesse CP_2 risultare imputabile a danno diretto e nella somma ritenuta di giustizia, escludendo il danno da mancato e\o ridotto utilizzo dell'appartamento e\o di una stanza, e\o ogni altro asserito danno, o, in ulteriore subordine, riducendolo alla somma meglio vista, respingendo in ogni caso la domanda di riconoscimento della rivalutazione monetaria;
in ogni caso respingere la domanda attorea in punto spese tecniche e legali dell'A.T.P. o in subordine porne a carico del
Condominio conchiudente il solo 50%, per le ragioni esposte in atti;
respingere la domanda di condanna del CP_2 convenuto ex art. 96, III comma, c.p.c.; vinte o quantomeno compensate le spese del presente giudizio, con condanna di controparte ex art. 96 c.p.c.
Con ogni riserva di legge.

RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio il Parte_1 Controparte_2
, in persona dell'amministratore pro tempore, al fine di ottenere il risarcimento dei danni materiali
[...] occorsi nell'immobile di sua proprietà contrassegnato dall'interno 25, in conseguenza delle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare di proprietà CP_3
Parte attrice chiedeva, altresì, la condanna del convenuto al risarcimento dei danni da mancato CP_2 godimento dell'immobile in relazione ad alcuni vani dello stesso nonché il rimborso delle spese anticipate nella fase dell' Atp rubricato Rg 10412\22.
Si costituiva il convenuto, dando atto che i lavori afferenti il lastrico solare erano stati ultimati CP_2 in corso di causa, contestando nel merito la domanda attorea e rilevando che il ritardo nell' esecuzione dei suddetti intervenuti era stato causato dalla condotta ostruzionistica di parte attrice che da quando non era più amministratore del aveva impugnato tutte le delibere aventi ad oggetto le opere di CP_2 manutenzione straordinaria in questione.
pagina 2 di 7 Parte convenuta, inoltre, sul rilievo che non vi era il requisito dell'urgenza nell' atp rubricato RG 10412\22 che l'attore aveva instaurato, chiedeva che gli oneri relativi a detta procedura fossero posti in via definitiva a carico di parte attrice..
Successivamente venivano espletate le prove orali ammesse con ordinanza in data 28\06\2024 ed, in esito alle stesse, la causa veniva rinviata per gli incombenti ex art 189 cpc.
La domanda di parte attrice è fondata e meritevole di accoglimento solo nei limiti e per i motivi di cui in appresso.
Va premesso, ai fini della decisione, che parte attrice fonda le proprie doglianze, sul rilievo che il sarebbe responsabile ex art 2051 c.c. delle infiltrazioni lamentate in atto introduttivo, in qualità CP_2 di custode dei beni dai quali sono derivati i fenomeni infiltrativi.
In proposito, va preliminarmente osservato che la responsabilità ex art. 2051 c.c. ha natura oggettiva - in quanto si basa unicamente sulla dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, non già su una presunzione di colpa del custode - e può essere esclusa o dalla prova del caso fortuito (che appartiene alla categoria dei fatti giuridici), senza intermediazione di alcun elemento soggettivo, oppure dalla dimostrazione della rilevanza causale, esclusiva o concorrente, alla produzione del danno delle condotte del danneggiato o di un terzo (rientranti nella categoria dei fatti umani), caratterizzate dalla colpa ex art. 1227 c.c. e, indefettibilmente, dalla oggettiva imprevedibilità e imprevenibilità rispetto all'evento pregiudizievole.
In altri termini, nella fattispecie di cui all'art. 2051 c.c., il criterio di individuazione del responsabile è fondato su una relazione meramente fattuale col bene, la quale prescinde dal riferimento alla custodia di natura contrattuale o all'esercizio di diritti reali, al possesso o alla detenzione e viene meno esclusivamente nell'ipotesi di cose oggettivamente insuscettibili di essere custodite. ( in tal senso Cass.Civ. n 11152\2023)
Tanto premesso, deve rilevarsi, che in esito alla ctu licenziata nell' Atp rubricato RG 10412\22, le cui premesse e conclusioni la scrivente ritiene adeguatamente motivate e pienamente condivisibili, è emerso che le infiltrazioni lamentate da parte attrice sono da ascrivere alla mancata esecuzione di lavori di
“rifacimento integrale del pacchetto della copertura dovendosi, in primis, mettere in opera un nuovo e completo sistema impermeabilizzante da applicarsi secondo la regola dell'arte” (vds doc. 4, CTU pagg. 25 e 26).
Il CTU Geom. ha altresì precisato che “non si sono ravvisate particolari concause relativamente i danni Per_1 rilevati facenti capo alle infiltrazioni di acqua provenienti dalla copertura del fabbricato se non proprio la vetustà del lastrico che, come detto, risale al tempo di edificazione del fabbricato” (vds doc. 4, CTU pag. 29).
Infine il CTU Geom. , in merito alla contestazione del in ordine ad una pretesa cattiva Per_1 CP_2 conduzione dell'appartamento, la escludeva affermando che “non si può, quindi, affermare che possano sussistere acclarati difetti nella conduzione dell'immobile” (vds doc. 4 CTU pag. 30).
pagina 3 di 7 Non si può pertanto revocare in dubbio che, alla luce degli esiti peritali, sussista la responsabilità ex art
2051 c.c. del in ordine ai fenomeni infiltrativi lamentati da parte attrice e che lo stesso, CP_2 pertanto, sia tenuto a risarcimento nei confronti di parte attrice dei correlati danni occorsi.
In ordine alla quantificazione del danno occorso deve rilevarsi che il ctu nominato nel corso del citato Atp ha quantificato lo stesso nella misura di € 9.042,24.
Secondo l'assunto di parte attrice, la suddetta quantificazione non sarebbe corretta in quanto effettuata sulla base di un sopralluogo effettuato in data 6\02\2023, mentre è pacifico in causa che i lavori di rifacimento della copertura sono terminati nel 2024 e nel periodo intercorso tra il sopralluogo e l'ultimazione dei lavori le infiltrazioni si sarebbero aggravate.
Su detto rilievo, l'attore quantifica il risarcimento nella misura di € 16.993,01 corrispondente ai due interventi compiuti dalla ditta Inge Edilizia, il primo in data 07.11.23 per la messa in sicurezza in urgenza per l'importo di € 400,00 + 22% IVA = € 488,00 (vds doc. 18), ed il secondo, tra il 01.12.24 ed il 14.02.25, per la messa in pristino stato dell'appartamento per l'importo di € 13.528,70 + 22% = € 16.505,01 (vds doc. 22), per un totale complessivo di € 16.993,01.
La difesa del , oltre ad aver contestato la quantificazione operata dal ctu, in quanto non CP_2 terrebbe conto dell'usura dell'immobile attoreo ha, altresì, contestato le suddette produzioni effettuate da parte attrice in data 30/4/2024 eccependone l'inammissibilità, in quanto tardive.
Nel merito, ne ha eccepito l'irrilevanza sul rilievo che si tratterebbe di una relazione di parte che nulla prova e di un preventivo (non una fattura) dei lavori, che l'attore afferma di aver già fatto eseguire.
In altri termini, secondo l'assunto di parte convenuta, la valutazione del costo orario e delle opere era già stata effettuata dal CTU e nessun valore probatorio avrebbe un preventivo che riporta costi orari ben maggiori.
Inoltre, secondo la difesa del , nessun rilievo rivestirebbe l'eventuale estensione delle CP_2 infiltrazioni, ipoteticamente intervenuta dopo l'ATP, atteso che il CTU aveva già conteggiato il rifacimento integrale dei soffitti e pertanto che l'infiltrazione si sia eventualmente estesa è irrilevante.
I rilievi di parte convenuta si appalesano pienamente condivisibili e, pertanto, la scrivente ritiene corretta la quantificazione operata dal ctu.
Da ciò deriva che il danno materiale occorso all'immobile di proprietà attorea dovrà essere liquidato nella misura di € 9.042,24.
In proposito deve, infine osservarsi che il ctu Geom. , in merito alla contestazione del Condominio Per_1 in ordine ad una pretesa cattiva conduzione dell'appartamento, la escludeva affermando che “non si può, quindi, affermare che possano sussistere acclarati difetti nella conduzione dell'immobile” (vds doc. 4 CTU pag. 30).
Per quanto concerne la domanda di parte attrice di condanna del convenuto al risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile devono farsi le osservazioni di cui in appresso. pagina 4 di 7 Va, in proposito, richiamato il consolidato orientamento della Suprema Corte cui la scrivente aderisce secondo cui:"... Il quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie CP_2 affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.
In tema di risarcimento del danno da perdita subita a seguito della lesione del diritto di proprietà, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto. ..." (cass civ ord n. 14381/2024 del 23-05-2024)
Tanto premesso, secondo la difesa di parte attrice il non ha avuto il godimento della camera da Pt_1 letto, posta sul lato mare, del proprio appartamento, dalla metà di aprile 2019 al 18.11.20 allorché il faceva per il tramite della ditta UB (vds verbale 26.11.24 dichiarazione teste CP_2
), un intervento all'interno di detta stanza per renderla fruibile e quindi nuovamente dal 07.12.20 Tes_1 al 14.02.25.
Secondo la difesa di parte attrice la stanza in questione era completamente inutilizzabile per dormire a causa della caduta di intonaco dal soffitto e per la formazione di muffa, problemi ovviamente aggravatisi nel corso degli anni e tale circostanza sarebbe stata confermata dai testi escussi Tes_2 Tes_3
Il CTU Geom. , nel proprio elaborato peritale, ha correttamente individuato nel canone Per_1 potenzialmente ritraibile dalla stanza, l'importo da liquidare per il mancato godimento della stanza e lo ha quantificato in € 113,40 mensili.
Pertanto secondo la difesa dell'attore moltiplicando il canone mensile di € 113,40 per 69 mesi si otterrebbe un risarcimento pari ad € 7.824,60
La difesa di parte convenuta ha, al contrario, osservato che la decorrenza del riconoscimento di un eventuale indennizzo per ridotto uso di una stanza non potrà che iniziare dalla data della CTU
(23/4/2023), non essendovi prova alcuna che prima di allora la stanza non fosse utilizzabile ,risultando, al contrario, che nel 2019 e nel dicembre 2020, a spese del Condominio, la stanza era stata ripristinata, come risulta dall'all. n. 35 di parte convenuta, costituito da una fattura, il dettaglio della quale è contenuto nella mail prodotta sub 37 e comprende il ripristino della stanza del signor Pt_1
La difesa del ha rilevato inoltre che la fattura è stata ripartita tra tutti i condomini, essendo CP_2 stata inserita nella voce piccola manutenzione delle spese generali del rendiconto 19/20 (all. n. 38), come confermato dalla teste Tes_4
Inoltre secondo la difesa del l'allegato 36 proverebbe un altro intervento, sempre pagato dal CP_2
, sempre riferito al ripristino della stanza del signor L'incarico alla ditta è stato CP_2 Parte_1 confermato dall'allora amministratore del Condominio, Dott. e dal titolare dell'impresa incaricata, Per_2
pagina 5 di 7 signor Rakdragoljub, escusso all'udienza del 26/11/2024, che ha confermato che la fattura prodotta sub 36 dal conchiudente corrispondeva all'intervento eseguito nell'appartamento del signor Parte_1
Alla luce delle osservazioni che precedono nonché della non univocità della dichiarazioni rese dai testi in ordine al periodo di mancato utilizzo della stanza non vi è prova in atti che prima del sopralluogo del CTU la stanza non fosse utilizzabile.
Invero anche dalle dichiarazioni rese dai testi e che avevano effettuato un Testimone_5 Tes_4 sopralluogo nell'appartamento del signor in data 4/10/2022 risulterebbe che Parte_1
l'appartamento (compresa la stanza lato mare) era abitabile, e munito di tende e suppellettili.
In proposito la teste ha dichiarato“…abbiamo visionato tutto l'appartamento compresa la stanza lato mare;
Tes_4
l'appartamento era ammobiliato con tutte le tende e le suppellettili compresa la stanza lato mare;
ove ricordo un letto da una piazza e mezza…”.
Alla luce delle osservazioni che precedono, la durata del mancato utilizzo della stanza in questione risulta quindi di 16 mesi ovvero dall'aprile 2023 (data della CTU) al luglio 2024 quando sono cessate le problematiche infiltrative. come risulta dalla relazione (all. n. 65) del direttore lavori, Arch. , da cui si Tes_5 evince che in data 19/7/2024 è stata stesa la guaina sul lastrico.
La durata massima del limitato utilizzo della stanza è quindi di 16 mesi: dall'aprile 2023 (data della CTU) al luglio 2024.
Ne consegue che il risarcimento per la suddetta voce di danno dovrà essere liquidato nella misura di €
1.814,40 (pari ad € 113,40 per 16 mensilità).
Per contro la domanda di parte attrice che lamenta di aver patito le conseguenze delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, non solo nella camera lato mare sopra indicata, ma anche negli altri ambienti della propria abitazione che non ne permettevano il pieno godimento ed in relazione alla quale parte attrice ha chiesto la liquidazione in via equitativa l'importo di € 7.607,25, non può trovare accoglimento in assenza di adeguati riscontri probatori, essendo al contrario pacifico che l'attore ha sempre abitato nell'immobile.
Per quanto concerne la domanda di parte attrice di condanna per la mancata partecipazione alla negoziazione assistita deve osservarsi che il ha dedotto che in data 31/5/2023 (all. n. 10di CP_2 parte convenuta), presente il signor ha deliberato di aderire alla negoziazione e che per un Parte_1 disguido dell'ufficio dello scrivente avvocato, l'adesione alla negoziazione non è stata inviata nel termine di
30 giorni, scadenti il 3/6/2023, ma il giorno 14/6/2023 (all. n. 11di parte convenuta).
Alla luce di quanto sopra osservato la suddetta domanda non può pertanto trovare accoglimento
Per quanto riguarda la domanda di parte attrice di rimborso delle spese di atp la stessa merita accoglimento dovendosi, in proposito, richiamarsi il consolidato ed autorevole orientamento della Suprema Corte che ha precisato che :”le spese dell'accertamento tecnico preventivo ante causam devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in pagina 6 di 7 considerazione, ove l'accertamento tecnico sarà acquisito, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c, a carico del soccombente ( cass civ 26478\24)
Non possono infine trovare accoglimento in assenza dei presupposti di legge le rispettive domande di condanna ex art 96 cpc
Le spese di lite seguono la soccombenza e pertanto gravano sul convenuto e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al DM 55\14 come modifica con DM 147\22


P.Q.M.


IL TRIBUNALE il Tribunale, nella persona del G.O.P. dott.ssa Maddalena Vaglio Bernè, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione dichiara tenuto a conseguentemente condanna il in persona Controparte_2 dell'amministratore pro tempore, a corrispondere a , a titolo di risarcimento del danno e per Parte_1 le ragioni di cui in parte motiva, la somma di € 10.856,64 oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo;
dichiara tenuto e conseguentemente condanna il in persona Controparte_2 dell'amministratore pro tempore a rimborsare a le spese di lite che liquida in € 7855,00 per Parte_1 compensi, ed € 4264,74 per esborsi oltre rimborso spese forfettario al 15% Iva e Cpa nella misura e con le modalità di legge.
Genova, 19 dicembre 2025
Il G.O.P
dott.ssa Maddalena Vaglio Bernè
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