R.G.A.C. n. 1463/2022

TRIBUNALE DI BRESCIA
Sezione II
L'Avv. Pagliara, procuratore costituito nell'interesse degli attori, con le note scritte conclusive depositate, insiste per l'accoglimento delle domande formulate, con vittoria di spese anche del giudizio di ATP.
L'Avv. Corli, procuratore costituito nell'interesse della convenuta con le note scritte CP_1 conclusive insiste per il rigetto delle avverse domande, con vittoria di spese.
Il Giudice
Lette le note conclusive depositate dalle parti ai sensi degli artt. 127 ter c.p.c. e 281 sexies c.p.c. che tengono luogo dell'udienza del 16.12.2025, decide la controversia con la seguente sentenza incorporata al presente verbale, con enunciazione delle questioni di fatto e delle ragioni giuridiche della decisione

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Brescia, sezione II, in persona del G.U. in applicazione Dr.ssa AR AN, ha pronunciato ai sensi degli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al R.G.A.C. n. 1463/2022 avente ad oggetto RESPONSABILITÀ
CONTRATTUALE, pendente
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) entrambi residenti in [...] Controparte_2 elettivamente domiciliati in Desenzano del Garda (BS) alla Via Borgo di Sotto n. 37, presso lo studio dell'Avv. Augusto Pagliara che li rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione;
attori
E in persona del legale rappresentante p.t. (C.F. ) con sede in Montichiari CP_1 P.IVA_1 alla Via Falcone n. 136, elettivamente domiciliata in Brescia alla Via F. Carini n. 1, presso lo studio
1 dell'Avv. Emanuele Corli che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;
convenuta
CONCLUSIONI
Per parte attrice: in via preliminare: rigettare l'eccezione di decadenza dalla garanzia e della prescrizione dell'azione contestata nelle note di trattazione del 11.05.2022. in via principale e di merito: condannare la convenuta al pagamento in favore degli attori per il completo rifacimento della scala la somma di € 11.000,00, oltre iva, oltre interessi legali dal fatto al saldo;
in via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, qualora il danno vada ricompreso in quello di , condannare la convenuta al pagamento Persona_1 in favore degli attori della somma di € 6.000,00, oltre iva, oltre interessi legali dal fatto al saldo;
in via di ulteriore subordinata: qualora il danno vada ricompreso in quello di , Parte_3 condannare la convenuta al pagamento in favore degli attori della somma di € 3.500,00, oltre iva, oltre interessi legali dal fatto al saldo.
Con vittoria di spese ed onorari di causa e di ricorso Atp.
Per parte convenuta: Dichiararsi la decadenza dei diritti di garanzia e/o la prescrizione del diritto all'azione di garanzia proposta da e . Parte_4 Parte_2
- Statuirsi la inammissibilità delle domande formulate in atto di citazione.
Nel merito respingersi le domande degli attori poiché infondate, in fatto ed in diritto.
In ogni caso con rifusione delle spese di lite.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 10.02.2022 gli attori e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Brescia, la deducendo di aver acquistato CP_1
l'immobile adibito ad uso abitativo in Montichiari con atto notarile stipulato il 19.12.2019 al prezzo di € 206.620,00 e di aver scoperto sulla base delle relazione di un tecnico di fiducia una divergenza tra lo stato autorizzato e lo stato rilevato costituendo tale divergenza un abuso per parziale difformità da titolo edilizio. In particolare, tale difformità atteneva alla costruzione della scala interna a forma di piè d'oca che dal piano interrato sale al piano terra e al piano superiore dell'abitazione e che secondo tale perizia determinava un decremento del bene immobile pari al 20% rispetto al prezzo corrisposto al momento della compravendita stipulata e dunque per € 41.320,00.
Sulla base della perizia di parte, gli attori promuovevano un giudizio ex art. 696 bis nel corso del quale il CTU nominato dal Tribunale accertava l'esistenza di alcune irregolarità e in particolare la difformità dello stato di fatto rispetto alle pratiche edilizie per quanto riguarda il dislivello da superare
2 per entrambe le rampe di scala (lo stato di fatto è maggiore di cm 12,5 per la scala che sale dal piano interrato, e di cm. 14 per la scala che sale al piano primo) e per quanto dichiarato nella relazione tecnica per il superamento delle barriere architettoniche;
la mancanza del corrimano (con esclusione del tratto dove, da PT a P1 è presente la ringhiera); il mancato rispetto della regola di ON (2a +
p compreso tra 62-65 cm) che stabilisce quale deve essere il rapporto (dislivelli) che determina alzata e pedata del gradino in base alla definizione di pedata netta o lorda. Tuttavia, pur riscontrando tali difformità, gli attori evidenziavano che secondo il consulente d'ufficio, queste non davano luogo né ad una inidoneità del bene immobile né cagionavano un deprezzamento dello stesso. Per la risoluzione delle difformità evidenziate, il CTU formulava tre diverse ipotesi:
a) qualora il danno in esame vada ricompreso in quello di come “distanza in Parte_3 proiezione orizzontale tra due gradini successivi, misurata da spigolo anteriore e spigolo anteriore successivo”, dove le norme tecniche non sono esattamente degli obblighi di legge ma sono delle prescrizioni riguardanti le caratteristiche (dimensionali, prestazionali, ambientali, di qualità, di sicurezza, di organizzazione ecc.) di un prodotto, processo o servizio, secondo lo stato dell'arte e sono il risultato del lavoro di esperti (lo scopo della creazione di queste norme è di stabilire standard comuni e livelli di qualità minimi), i costi di questa prima soluzione sono stimati in circa € 3.500,00, comprensivi di pratica edilizia di regolarizzazione ed aggiornamento catastale;

b) qualora il danno vada ricompreso in quello di ossia che entrambe le rampe di Persona_1 scale non soddisfano il rapporto Blonde, si prevede la posa in opera del corrimano dove non presente la ringhiera e per la scala che scende all'interrato l'eliminazione del gradino sotto il filo della porta con realizzazione del pianerottolo piano, i costi di questa seconda soluzione sono stimati in circa € 6.000,00, comprensivi di pratica edilizia di regolarizzazione ed aggiornamento catastale;

c) in subordine qualora si ritenga non ipotizzabile l'adeguamento della scala ma necessario il completo rifacimento con la demolizione del rivestimento della scala, la rimodulazione di tutti i gradini e la realizzazione del nuovo rivestimento, l'importo di spesa stimato per le opere è pari a circa € 11.000,00 (comprensivo delle opere a norma di legge e realizzate secondo la regola dell'arte e delle pratiche tecniche necessarie per l'esecuzione di tali lavori);
Instaurato il giudizio di merito, gli attori chiedevano al Tribunale in via principale di condannare la al pagamento di € 11.000,00 per effettuare il completo rifacimento della scala e al CP_1 pagamento di € 3.000,00 per i danni costituiti dai disagi da sopportare per l'esecuzione dei lavori;
in subordine di condannare la convenuta al pagamento di € 6.000,00 oltre interessi legali ove si ritenga che il danno vada ricompreso nella pedata lorda, oltre ai danni per l'esecuzione dei lavori da
3 quantificarsi in corso di causa;
in via ulteriormente subordinata condannare la convenuta al pagamento di € 3.500,00 ove si ritenga che il danno vada ricompreso nella pedata netta oltre ai danni per l'esecuzione dei lavori da quantificarsi in corso di causa. Il tutto con vittoria di spese anche rispetto al giudizio di ATP.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 2.05.2022 si è costituita la convenuta CP_1 la quale eccepiva la decadenza degli attori dalla garanzia per vizi della cosa venduta di cui
[...] all'art. 1495 c.c. e la prescrizione della azione di cui all'art. 1492 c.c.
La convenuta eccepiva che sebbene la parte venditrice fosse altresì costruttrice dell'immobile non potevano applicarsi le norme in tema di appalto, sicché l'acquirente non poteva esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale, esclusivamente al committente nel contratto di appalto.
Ancora, parte convenuta eccepiva che ai sensi dell'art. 1490 c.c. il compratore in caso di vizi della cosa venduta ha a disposizione o l'azione redibitoria volta ad ottenere la risoluzione del contratto o l'azione quanti minori ossia di riduzione del prezzo, ma non anche l'azione di esatto adempimento, con la conseguenza che la domanda diretta ad ottenere il pagamento delle somme quantificate nel procedimento di ATP ex art. 696 bis c.p.c. per l'esecuzione di opere di adeguamento della scala doveva dichiararsi inammissibile e tanto anche a voler affermare l'applicazione delle norme regolanti il rapporto di appalto.
Nel merito, la convenuta eccepiva l'infondatezza dell'avversa domanda, evidenziando come nella relazione del consulente nominato in sede di ATP si chiariva anzitutto che l'interpretazione più corretta e quella che rispetta sia le leggi che le prescrizioni delle norme tecniche (UNI), è quella della pedata netta, cioè al netto dello sporto, che in questo caso riporta la scala alla condizione di maggiore aderenza alla normativa”. In secondo luogo, la convenuta eccepiva che la divergenza di minima entità tra stato di fatto (derivante dall'opera di edificazione in oggetto) e le tavole di progetto della scala interna dell'unità residenziale degli attori (“….lo stato di fatto è maggiore di cm 12,5 per la scala che sale dal piano interrato e di cm. 14 per la scala che sale a piano primo”…) non integrava un abuso edilizio poiché non comportava alcuna violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e che trattandosi di una difformità minima, la stessa rientrava tra quelle difformità tollerabili previste dall'art. 34 bis d. lgs. n. 380/2001 che richiama ogni altro parametro diverso da quelli espressamente menzionati.
In ogni caso, la convenuta eccepiva che le caratteristiche costruttive della scala erano note agli acquirenti che le avevano accettate al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita tanto più che il CTU nominato in sede di ATP dichiarava che alcune modifiche alla scala si erano rese
4 necessarie per effetto degli accordi raggiunti in sede di stipula del contratto preliminare tra promittente alienante e promissari acquirenti.
Sulla scorta di tali rilievi, la concludeva per il rigetto delle avverse domande con vittoria CP_1 di spese di lite.
Concessi dal G.U. i termini di cui all'art. 183 c.p.c., rigettata la prova orale articolata, la causa ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni al 13.03.2025 e poi al
18.12.2025 e nuovamente per esigenze di ruolo del precedente G.U. al 26.01.2026. Con decreto n.
86/2025 adottato dal Presidente del Tribunale di Brescia a seguito dell'entrata in vigore del d.l. n.
117/2025, la causa è stata assegnata alla scrivente ai sensi dell'art. 3 d.l. n. 117/2025 e fissata per essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. alla data del 16.12.2025 ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.


1.Sul merito.
La domanda formulata dagli attori è infondata e deve essere rigettata per quanto di ragione.
Preliminarmente, essendo stato introdotto tra le parti il procedimento cautelare di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. recante R.G. n. 2524/2021 proprio al fine di acquisire la prova dei pretesi vizi lamentati dagli acquirenti dell'unità immobiliare in oggetto prima del processo di cognizione, si ricorda che "l'acquisizione della relazione di accertamento tecnico preventivo tra le fonti che il giudice di merito utilizza per l'accertamento dei fatti di causa non deve necessariamente avvenire a mezzo di un provvedimento formale, bastando anche la sua materiale acquisizione, ed essendo sufficiente che quel giudice l'abbia poi esaminata traendone elemento per il proprio convincimento e che la parte che lamenti la irritualità dell'acquisizione e l'impossibilità di esame delle risultanze dell'indagine sia stata posta in grado di contraddire in merito ad esse" (cfr. Cass. n.
6591 del 05.04.2016).
Nella specie, la consulenza tecnica d'ufficio redatta dall'Arch. è stata prodotta da Persona_2 parte attrice nel giudizio di merito (cfr. doc. n. 3 allegato all'atto di citazione).
Ciò premesso, pertanto, nel caso di specie, è indiscussa la piena utilizzabilità nel presente giudizio dell'accertamento tecnico preventivo in precedenza espletato, stante il rispetto della garanzia del contraddittorio tra le parti, che vi hanno comunque partecipato ed erano tali anche in sede di istruzione preventiva, essendo quindi le relative risultanze opponibili anche in questa sede alle stesse.
Si rende poi necessario un sintetico inquadramento giuridico delle domande attoree formulate in relazione al caso di specie ovvero ad un contratto di compravendita immobiliare e alla responsabilità del costruttore/venditore per vizi del bene.
Sul punto è necessario precisare che il fatto che lo stesso soggetto sia al tempo stesso venditore e costruttore dell'immobile, non legittima il compratore ad esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e, dunque, l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli
5 artt. 1667 e 1668 c.c.; mentre certamente lo stesso compratore può proporre azione per far valere i vizi dell'immobile con conseguente applicazione della disciplina di cui agli artt. 1490 e 1492 c.c., relativa, dunque, ai vizi redibitori del bene compravenduto, che attengono esclusivamente alla materialità dello stesso. Il compratore può, altresì, esperire l'azione, prevista dall'art. 1669 c.c., di natura extracontrattuale, operante non solo a carico dell'appaltatore e a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente finale dell'immobile.
Nel caso di specie, certamente non può operare la disciplina di cui agli artt. 1490 e 1492 c.c. perché le norme dettate in tema di azione redibitoria vanno interpretate con riferimento al principio generale di cui all'art. 1455 c.c. con la conseguenza che l'esercizio dell'azione è legittimato soltanto da vizi concretanti inadempimento di non scarsa importanza, i quali sono da individuare in funzione della loro capacità di rendere la cosa inidonea all'uso cui era destinata, secondo apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito.” (cfr. Cass. civ. 3716 del 2024).
In particolare, in applicazione del generale istituto della risoluzione x art. 1453 e ss c.c., ai sensi dell'art. 1492, il compratore può agire in via redibitoria per la risoluzione del contratto in presenza di vizi e difetti della cosa venduta.
In particolare, ha affermato di recente la Suprema Corte “In materia di compravendita, si verte in ipotesi di vizi redibitori quando la cosa consegnata presenti imperfezioni attinenti al processo di formazione, fabbricazione o produzione di essa, ovvero difetti di qualità essenziali per l'uso cui è destinata.” (Cass. 26402/2023). Nella fattispecie in esame, il CTU designato nel giudizio di ATP conciliativa, pur avendo evidenziato delle difformità minime quanto alla costruzione della scala interna, ha escluso che tali difformità compromettessero l'uso dell'immobile o ne ridimensionassero il valore.
Resta perciò escluso in favore degli attori sia il rimedio dell'azione di risoluzione sia l'azione quanti minoris volta ad ottenere una riduzione del prezzo.
Nelle note conclusive depositate il 4.12.2025, gli attori ritenendo che i vizi riscontrati anche dal CTU fossero vizi occulti asserivano che la domanda giudiziale proposta era diretta ad ottenere il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1494 c.c.
Ritiene il Tribunale che neppure possa riconoscersi agli attori il risarcimento del danno come richiesto.
Ciò in quanto l'applicazione dell'art. 1494 c.c. consente al compratore che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa venduta di esercitare l'azione di risarcimento del danno per l'inadempimento del venditore, purché ricorrano i presupposti dell'azione di garanzia. Nel caso di specie, tali presupposti non sono configurabili sia perché come sopra detto si è di fronte a delle minime difformità di realizzazione della scala che non compromettono la destinazione del bene e non ne diminuiscono
6 il valore, sia perché come accertato dal CTU nel giudizio di ATP i contenuti scritti nel preliminare di fatto comportano la modifica della scala, anche se non espressamente detto, infatti le variazioni delle camere e lo spostamento della porta della camera di fronte al bagno di piano primo ha comportato
l'arretramento dell'arrivo della scala con il conseguente inserimento del gradino a piè d'oca nel pianerottolo (cfr. pag. 23 dell'elaborato peritale). Ne deriva che al momento della stipula del preliminare l'utilizzo dei gradini a piè d'oca o l'assenza del corrimano (previsto nel progetto) erano caratteristiche note agli acquirenti, sicché non può imputarsi al venditore la responsabilità nella modifica della scala pattuita dai compratori.
Per tali ragioni la domanda, pur se proposta ai sensi dell'art. 1494 c.c. deve essere respinta.


2.Sulle spese di lite.
Le spese, in applicazione del principio di causalità, seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo, facendo applicazione dei valori minimi di cui al D.M. n. 55/2014 come aggiornato al D.M. n. 147/2022 tenuto conto della non complessità della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, in persona del G.U. in applicazione, Dr.ssa AR AN, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al R.G.A.C. n. 1463/2022 avente ad oggetto RESPONSABILITÀ
CONTRATTUALE, pendente tra e – attori – e in Parte_1 Parte_2 CP_1 persona del legale rappresentante p.t. – convenuta – ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
Rigetta le domande;

Condanna e in solido tra loro al pagamento, in favore di Parte_1 Parte_2 in persona del legale rappresentante p.t., delle spese di lite che si liquidano in € 3.809,00 CP_1 per compenso professionale, oltre il 15% rimborso spese generali, IVA e C.P.A. se dovute come per legge.
Così deciso in Brescia, 16.12.2025
Il Giudice
AR AN
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