REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOPO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE in persona del Giudice unico dr. Marcello Piscopo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 14051 nel ruolo generale affari contenziosi civili dell'anno 2022, avente per oggetto: vendita di cose immobili, vertente
TRA
codice fiscale: , Parte_1 C.F._1
codice fiscale: entrambi con Parte_2 C.F._2
l'avv. Stefano Rigutto
-ATTORI-
E
codice fiscale: , con gli Controparte_1 C.F._3
avv.ti Marco G. Simone e Dolores Mantovani
-CONVENUTA-
CONCLUSIONI
Per la parte attrice
Voglia l'Ill.mo Tribunale così giudicare:
In via principale, accertato e dichiarato che la convenuta si Controparte_1
è resa gravemente inadempiente al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con il Sig. il 9.4.2021 avente per Parte_3 oggetto il bene immobile meglio descritto in narrativa, dichiarare legittimo il recesso dal suddetto contratto preliminare esercitato dai Sigg. Parte_1
e , ai sensi della clausola n. 5 dell'art. 1385 c.c. e,
[...] Parte_2
1 per l'effetto, dichiarare che i Sigg. e Parte_1 Parte_2 hanno diritto di trattenere la somma di Euro 60.000,00 ricevuta dalla a titolo di caparra confirmatoria. CP_1
In via di stretto subordine, accertato e dichiarato il grave inadempimento della al contratto preliminare di compravendita immobiliare meglio CP_1 sopra descritto, dichiarare risolto il predetto contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c.
e condannare la a risarcire tutti i danni sofferti dagli attori in CP_1 conseguenza del descritto inadempimento, danni da quantificare, quanto al mancato incasso del prezzo previsto per la compravendita, in misura non inferiore ad euro 60.000,00 il tutto oltre interessi e rivalutazione come per legge, ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che risulterà di giustizia, anche eventualmente in via equitativa.
In ogni caso con vittoria delle spese di lite.
Per la parte convenuta
In via preliminare e/o pregiudiziale, principale, nel merito ed in via principale:
ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, rigettare tutte le CP_2 domande proposte, sia in via principale che subordinata, dai sigg.ri Parte_1
e nei confronti della convenuta sig.ra
[...] Parte_2 CP_1
, in quanto totalmente infondate in fatto e in diritto, per tutte le ragioni
[...] esposte in narrativa.
In via riconvenzionale:
-Accertato e dichiarato l'inadempimento del sig. e dei Parte_3 sigg.ri e rispetto alle pattuizioni di cui al Parte_2 Parte_1 punto 5) del contratto preliminare di compravendita del 09.04.2021, intercorso tra la sig.ra ed il sig. , condannare i Controparte_1 Parte_3 sigg.ri e , ai sensi dell'art. 1385 co. 2 Parte_2 Parte_1
c.c., al versamento in favore della sig.ra della somma di Controparte_1 euro 120.000,00 (euro centoventimila/00), pari al doppio della caparra confirmatoria versata in data 09.04.2021 dalla odierna convenuta all'atto della stipula del contratto preliminare, oltre interessi legali ex art. 1284 co. 4 c.c.
2 In via riconvenzionale subordinata:
-Accertare e dichiarare la risoluzione giudiziale del contratto preliminare di compravendita immobiliare, datato 09.04.2021, concluso tra la sig.ra ed il sig. , per inadempimento di parte Controparte_1 Parte_3 promittente venditrice, ai sensi dell'articolo 1453 c.c. e, per l'effetto, condannare i sigg.ri e alla restituzione Parte_2 Parte_1 della caparra confirmatoria versata, pari ad euro 60.000,00 (euro sessantamila/00), come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave della controparte, e condannare altresì gli attori al risarcimento dei danni conseguenti a detto inadempimento, pari ad euro 653,40 (euro seicentocinquantatre/40) per la registrazione del contratto preliminare del
09.04.2021 ed euro 9.028,00 (euro novemilaventotto/00) per la provvigione versata all'Agenzia immobiliare oltre interessi legali Controparte_3 ex art. 1284 co. 4 c.c. e rivalutazione monetaria.
In via riconvenzionale subordinata alternativa:
-Accertata e dichiarata la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita immobiliare, datato 09.04.2021, concluso tra la sig.ra ed il sig. , ai sensi dell'articolo 1457 Controparte_1 Parte_3
c.c., per mancato rispetto del termine essenziale fissato al 12.11.2021 da parte dei promittenti venditori, condannare i sigg.ri e Parte_2 Parte_1
alla restituzione della caparra confirmatoria versata pari ad
[...] euro 60.000,00 (euro sessantamila/00), come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave della controparte, e condannare altresì gli attori al risarcimento dei danni conseguenti a detto inadempimento pari ad euro 653,40
(euro seicentocinquantatre/40), per la registrazione del contratto preliminare del 09.04.2021 ed euro 9.028,00 (euro novemilaventotto/00) per la provvigione versata all' oltre interessi legali Controparte_4 ex art. 1284 co. 4 c.c. e rivalutazione monetaria.
In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di giudizio.
Comunque respingersi ogni domanda ex adverso proposta.
In via istruttoria: ammettersi interrogatorio formale degli attori, nonché ammettersi prova per testi sui capitoli di prova, come articolati nella seconda memoria ex art. 183 c.p.c. del 29 dicembre 2022, con i testi ivi indicati.
3 MOTIVI DELLA DECISIONE
La controversia trae origine dal contratto preliminare di vendita concluso in data 09/04/2021 tra , padre degli odierni attori, in qualità di Parte_3
usufruttuario dell'immobile e di procuratore dei figli (ai quali apparteneva la nuda proprietà) e la convenuta , avente ad oggetto Controparte_1
l'appartamento con annessa cantina sito a Milano, viale Corsica n. 37, piano primo, in catasto fabbricati identificato al foglio 395, particella 328, subalterno 5, per il prezzo di Euro 750.000,00 di cui Euro 60.000,00 versati immediatamente a titolo di caparra confirmatoria e il resto da corrispondere al rogito notarile, da stipulare entro il 14/10/2021.
In particolare gli attori, premettendo che il padre è deceduto nella notte tra il 26 e il 27 ottobre 2021, hanno lamentato che la convenuta si è rifiutata di procedere alla stipulazione del contratto definitivo, adducendo pretesti in ordine al mobilio che per patto espresso doveva essere lasciato in casa, così come in relazione a malfunzionamenti di alcune luci, di un condizionatore d'aria, ecc.
Hanno quindi chiesto di accertare il proprio legittimo recesso dal contratto o in subordine la sua risoluzione per inadempimento della convenuta e, in ogni caso, il diritto di ritenere la somma di Euro 60.000,00 percepita a titolo di caparra confirmatoria.
Si è costituita la convenuta chiedendo il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, la condanna degli attori al pagamento della somma di
Euro 120.000,00 pari al doppio della caparra versata, vinte le spese.
Indi, senza lo svolgimento di attività istruttoria, la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte.
4 Tanto premesso, nel merito la domanda proposta dagli attori è fondata e deve essere accolta.
Se infatti è vero che gli stessi, nonostante l'intensa corrispondenza stragiudiziale (per di più tramite legale), non hanno mai formalmente esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 1385, comma secondo, del codice civile, tuttavia è anche vero che hanno espressamente invitato la promissaria acquirente a stipulare il contratto definitivo prima con raccomandata in data 08/11/2021 (doc. 4 di parte attrice) e poi, da ultimo, con diffida ad adempiere del 18/03/2022 (doc. 7 di parte attrice), senza che la convenuta abbia ritenuto di aderire all'invito o abbia indicato un valido motivo per giustificare il suo rifiuto di procedere al rogito notarile, risultando all'evidenza pretestuose le ragioni addotte con comunicazione del 25/10/2021
(doc. 3 di parte attrice).
Invero, quanto al mobilio, premesso che all'art. 5 del contratto preliminare la parte venditrice si era obbligata a rilasciare l'immobile libero da persone e cose ad eccezione di alcuni mobili ivi indicati, va osservato che tra tali eccezioni non rientravano anche il rosone colorato e la scarpiera su misura.
Inoltre i malfunzionamenti di una luce del bagno rosso e dello sciacquone del bagno finestrato, come anche del coperchio di uno dei condizionatori, i buchi sulle porte scorrevoli o il sensore di allarme staccato da una delle finestre o ancora la presenza di libri e oggetti dei proprietari, costituivano chiaramente minime imperfezioni di scarsa importanza nell'ambito della vendita di un immobile del rilevante valore di Euro 750.000,00, comunque abitato dai proprietari e quindi promesso in vendita non come nuovo ma nello stato di fatto in cui si trovava.
5 Deve dunque prendersi atto dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare, per palese e grave inadempimento della convenuta rispetto alle diffide ad adempiere in data 08/11/2021 e 18/03/2022, con conseguente diritto dei promittenti venditori di trattenere la somma di Euro 60.000,00 percepita a titolo di caparra, come da conforme domanda, ammissibile per costante giurisprudenza (Cass. n. 2999/2012; n. 5095/2015; n. 18392/2022).
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P. Q. M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, così provvede:
1)dichiara l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di vendita in data 09/04/2021 e, per l'effetto, accerta e dichiara il diritto degli attori di ritenere la somma di Euro 60.000,00 percepita a titolo di caparra confirmatoria;

2)condanna la convenuta al pagamento, in favore degli attori, delle spese processuali che liquida in Euro 786,00 per esborsi ed Euro 14.103,00 per compensi, oltre la maggiorazione del 15% per spese generali, cassa avvocati ed I.V.A.
Milano, 24 novembre 2025
IL GIUDICE
dr. Marcello Piscopo
6