TRIBUNALE DELLA SPEZIA
Procedimento RG n. 1113/2025
VERBALE di UDIENZA del giorno 11 dicembre 2025
Alle ore 11, davanti al Giudice dott. Gabriele Romano sono presenti: per parte ricorrente l'Avv. Sinopoli e l'Avv. Lo Giudice;
per parte convenuta nessuno compare.
L'Avv. Sinopoli e l'Avv. Lo Giudice precisano le conclusioni come in ricorso introduttivo e discutono la causa insistendo per l'accoglimento delle stesse.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, alle ore 17.50, assenti i Procuratori delle parti, pronuncia la seguente sentenza, ex art. 281 sexies c.p.c., che fa parte integrante del presente verbale d'udienza e che deposita in via telematica.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE della SPEZIA

Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Gabriele Romano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento n. 1113/2025 R.G.
1 promosso da: (Avv.ti Maria Cristina Sinopoli e Andrea Lo Parte_1
Giudice)

contro

: (contumace) CP_1
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato in data 15 luglio 2025
[...]
esponeva di avere sottoscritto in data 7 luglio 2022 contratto Pt_1 preliminare di compravendita, in forza del quale si obbligava a CP_1 cedergli, entro e non oltre il 31 dicembre 2022, la piena proprietà di un compendio immobiliare sito in Sarzana, Via Cisa 138, al prezzo complessivo di euro 60.000,00. All'atto del preliminare il ricorrente corrispondeva al promittente venditore l'importo di euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Nel corso del tempo il convenuto aveva richiesto al ricorrente diverse proroghe del termine di vendita del bene, motivate da difficoltà tecniche nell'acquisizione del locale studio;
senonché, ad un tratto, il promissario acquirente, essendo venuto a conoscenza dell'ammaloramento dell'immobile con il trascorrere del tempo, aveva diffidato il proprietario ad addivenire al rogito, pena il recesso dal contratto. In assenza di riscontro, il recesso veniva nuovamente comunicato al promittente venditore mediante notifica dell'invito alla negoziazione assistita. Sulla scorta di tali premesse, il ricorrente concludeva chiedendo accertarsi la legittimità del recesso dal contratto preliminare stipulato con il convenuto, con condanna di quest'ultimo alla restituzione dell'importo di euro 40.000,00, pari al doppio della caparra versata, oltre accessori di legge.
, ritualmente intimato, non si costituiva in giudizio e veniva CP_1 dichiarato contumace. La domanda attorea è fondata e meritevole di accoglimento. Il ricorrente ha documentato l'avvenuta stipula tra le parti di un contratto preliminare di compravendita [all. 1 ric.], con impegno del promittente venditore “a consegnare quanto promesso in vendita, libero da persone e cose alla parte promissaria acquirente, contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile definitivo, che dovrà stipularsi entro e non oltre il 31 dicembre 2022” (v. p.to 5 del contratto). Parimenti, è provato l'avvenuto versamento della caparra confirmatoria, pari ad euro 20.000,00, come da quietanza contenuta al p.to 3 del contratto. Quanto alla natura del termine pattuito nel preliminare, si osserva che, per costante giurisprudenza, il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non
2 può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (così, da ultimo, Cass. Sez. 2, 11/04/2025, n. 9529). Nella presente fattispecie, lo stesso promissario acquirente ha allegato di avere inizialmente accolto le richieste di proroga avanzate dal venditore (dovute alla necessità di acquistare un locale edificato su area condominiale e di procedere alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile), manifestando così il proprio persistente interesse alla stipula del contratto definitivo. Senonché, anche nel caso in cui le parti non abbiano pattuito un termine essenziale per la stipula del definitivo, il ritardo rispetto al termine ordinatorio indicato non deve comunque superare un ragionevole limite di tolleranza, non potendo eventuali proroghe concesse in favore dell'inadempiente protrarsi ad libitum. Nella specie, il convenuto non ha ritirato le comunicazioni inviate dal ricorrente presso il suo indirizzo di residenza e, a distanza di quasi tre anni dalla scadenza del termine indicato in contratto, non ha più notiziato la controparte sul compimento degli incombenti necessari per procedere alla stipula del contratto definitivo. Inoltre, non costituendosi in giudizio, il promittente venditore non ha allegato né provato (com'era suo onere) di non avere potuto adempiere per causa non imputabile. Ne consegue che il ritardo nella stipula del contratto definitivo, protrattosi oltre il limite di tolleranza esigibile dal promissario acquirente, integra un inadempimento tale da giustificare il recesso di quest'ultimo (da intendersi comunicato con la notifica dell'invito alla negoziazione assistita, stante il mancato recapito della precedente diffida inviata), con conseguente condanna del convenuto, ex art. 1385 comma 2 c.c., alla restituzione dell'importo di euro 40.000,00, pari al doppio della caparra ricevuta, oltre interessi legali dalla data della messa in mora ed interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dal momento dell'introduzione della domanda giudiziale. Le spese di lite (comprensive dal procedimento per sequestro conservativo in corso di causa e della fase di avvio della negoziazione assistita, v. all. 7 ric.) seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della causa, con diminuzione dei parametri medi di cui al DM n. 147/2022 (stante la ridotta complessità della controversia, il mancato svolgimento di attività istruttoria e la mancata resistenza in giudizio del convenuto) e con successivo aumento del 20% ex art. 4, comma 1 bis, DM n. 55/2014.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, accertata la legittimità del recesso comunicato da parte ricorrente, condanna CP_1
al pagamento in favore di della somma capitale di euro
[...] Parte_1
40.000,00, pari al doppio della caparra versata, oltre interessi legali dalla messa in
3 mora ed interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dal momento di proposizione della domanda giudiziale. Condanna il convenuto a rifondere il ricorrente delle spese di lite, che liquida in euro 658,38 per esborsi ed euro 3.130,00 per onorari, oltre spese generali, IVA e CPA per la fase di sequestro conservativo ed in euro 623,38 per esborsi ed euro 4.840,00 per onorari, oltre spese generali, IVA e CPA per il presente giudizio di merito (comprensivo dell'attivazione della negoziazione assistita). La Spezia, 11 dicembre 2025
Il Giudice dott. Gabriele Romano
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