N. R.G. 5431/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Verbale della causa n. R.G. 5431/2024 tra
Parte_1
e
Parte_2
Oggi 9 dicembre 2025 ad ore 10:00 innanzi al dott. Melania Schirru, sono comparsi:
per l'avv. CARIERI ENRICO, anche in sostituzione Parte_1
dell'avv. DE LUCA NICOLA;

per l'avv. OT OB. Parte_2
Si dà atto che il Giudice provvede a redigere personalmente il verbale mediante
Consolle.
Il procuratore di parte ricorrente si riporta ai propri scritti difensivi ed insiste per l'accoglimento delle conclusioni così come rassegnate agli atti.
Il procuratore di parte resistente si riporta ai propri scritti difensivi ed insiste per l'accoglimento delle conclusioni così come rassegnate agli atti.
Il Giudice Istruttore invita le parti a discutere oralmente la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c..
Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio.
pagina 1 di 13 Al termine della camera di consiglio, il Giudice dà lettura della sentenza, come da fogli allegati telematicamente al presente verbale, con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Verbale chiuso ad ore 10:30
Il Giudice
dott. Melania Schirru
pagina 2 di 13 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Vicenza, in persona del Giudice dott. Melania Schirru ha pronunciato ex art. 429 co. 1 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 5431/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1
degli avv. CARIERI ENRICO e DE LUCA NICOLA, elettivamente domiciliato presso i difensori in VIA DEI CERCHI, N. 45 - 00186 ROMA
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_2 C.F._2
OT OB ed elettivamente domiciliato presso il difensore in
VIA IV NOVEMBRE N.31 - 36063 MAROSTICA
RESISTENTE
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 429 comma 1 c.p.c., come sostituito dall'art. 53 del D.L. 25 giugno
2008 n. 112, convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133;
o s s e r v a
Con ricorso regolarmente notificato alla controparte, adiva Parte_1
questo Tribunale concludendo nel merito come segue: «Voglia l'On. Tribunale adito, rigettata ogni avversa istanza, eccezione e difesa:

1. In via principale, nel pagina 3 di 13 merito, per le ragioni sopra esposte, con riferimento al canone di locazione pattuito con il contratto del 25.05.2021, accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale (violazione artt. 5 e 6 Contratto di locazione) in cui è incorsa la
Sig.ra e, per l'effetto, condannarla al pagamento dell'importo pari ad Pt_2
Euro 670,00, relativo al canone di locazione del mese di gennaio 2024, o comunque nella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia anche in via equitativa, il tutto oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria;
Sempre in via principale, nel merito, per le ragioni sopra esposte, accertare e dichiarare che tutti i danni riscontrati all'Immobile locato, al relativo mobilio nonché al garage, così come sopra descritti, sono stati provocati dalla Sig.ra Pt_2
nonché accertare e dichiarare, con riferimento agli obblighi di cui agli artt. 8 e
9 del Contratto di locazione, l'inadempimento in cui è incorsa la sig.ra Pt_2
e, per l'effetto, condannarla al rimborso/risarcimento delle spese sostenute dal
Ricorrente (Euro 2.100,00, per i lavori di tinteggiatura e stuccatura dell'Immobile ed Euro 103,80 per la sostituzione della cuffia della doccia e del rubinetto del lavandino) e quindi al pagamento dell'importo complessivo pari ad
Euro 2.203,80, il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto sino all'effettivo soddisfo;

3. In ogni caso, per le ragioni sopra esposte, condannare la sig.ra al risarcimento (rimborso) in favore di parte Pt_2
Ricorrente delle spese legali stragiudiziali da quest'ultima sostenute, come dettagliatamente quantificate in narrativa, e quindi al pagamento dell'importo complessivo pari ad Euro 511,50. 4. In ogni caso, per le ragioni sopra esposte, condannare la sig.ra al rimborso integrale delle spese sostenute Pt_2
dall'odierno Ricorrente per il procedimento obbligatorio di mediazione e quindi al pagamento dell'importo complessivo pari ad Euro 247,66. 5. Per l'effetto, in considerazione del deposito cauzionale pari ad Euro 1.260,00 rilasciato dalla sig.ra in sede di stipula del contratto di locazione del 25.05.2021, Pt_2 pagina 4 di 13 compensare il maggior credito fino a concorrenza di tale somma ed autorizzare il locatore a trattenerla, con condanna della sig.ra alla somma residua;
Pt_2


6. Con vittoria di spese, competenze e onorari, oltre IVA, CPA e maggiorazione con distrazione a favore dei suindicati procuratori che si dichiarano antistatari
a norma dell'art. 93 c.p.c. **** IN VIA ISTRUTTORIA A: PROVA PER TESTI
Si chiede a Codesto ill.mo Giudice adìto, Voglia ammettere sommarie informazioni e prova per testi sulle seguenti circostanze: 1) “Vero che in data
01.01.2024, ovvero in seguito alla comunicazione da parte della sig.ra Pt_2
con la quale quest'ultima lamentava un guasto alla caldaia, il sig. Parte_1
e il nipote si recavano presso l'unità abitativa in
[...] CP_1
questione per consegnare alla sig.ra la legna necessaria ad alimentare Pt_2
la stufa ivi presente per sopperire alla mancanza del riscaldamento”. 2) “Vero che la sera del 13.01.2024, il Sig. arrivava davanti l'ingresso Parte_3
dell'unità immobiliare in questione, trovando la stessa incustodita. In particolare, il cancello esterno per accedere all'appartamento era stato lasciato aperto così come la porta di ingresso e anche le luci interne ed esterne nonché il riscaldamento erano stati lasciati accesi. Incustodito era altresì l'adiacente rustico adibito al deposito di attrezzature di valore. Per tale motivo il sig.
contattava immediatamente per telefono la sig.ra chiedendogli CP_1 Pt_2
dove fosse e perché aveva lasciato incustodita l'unità abitativa in questione". 3)
“Vero che la sera del 13.01.2024, trascorsi circa 20 minuti dall'arrivo del sig.
presso l'unità immobiliare in questione, sopraggiungeva fuori della CP_1
porta di ingresso la Sig.ra che riconsegnava al sig. le Pt_2 Parte_3
chiavi dell'Immobile, affermando che l'appartamento era stato pulito e che avrebbe fatto intervenire un suo pittore per eseguire i lavori di pulitura, stuccatura e tinteggiatura dell'appartamento”. 4) “Vero che nelle more del predetto procedimento di mediazione la sig.ra richiedeva ed otteneva Pt_2 pagina 5 di 13 l'autorizzazione da parte dell'odierno Ricorrente di far accedere un tecnico/imbianchino di sua fiducia al fine di verificare la congruità della spesa sostenuta per i lavori in ripristino dell'immobile in questione. Tale accesso da parte del tecnico della sig.ra aveva luogo in data 21.05.2024 alle ore Pt_2
18:00 circa”. Su tali circostanze, per come articolate, si indicano a testimoni: -
Sul capitolo di prova n. 1 e 4, il sig. (C.F.: CP_1
), nato a [...] in data [...] e C.F._3
residente in [...] C, 36063 – Marostica (VI); - Sui capitoli di prova n.
2, 3 e 4, il sig. (C.F.: ), nato a [...] C.F._4
Camposampiero il 06.10.1969 e residente in [...], 30016 -
ES (VE); - Sul capitolo di prova n. 4, il sig. (C.F.: Testimone_1
), nato a [...] in data [...] e residente in C.F._5
Via Madonna M. Berico, n. 82, 36061 – AS Del Grappa (VI).».
Si costituiva così concludendo: «voglia, l'adito Tribunale, - Parte_2
rigettare tutte le domande di parte ricorrente, siccome infondate, sia in fatto che in diritto, dando atto che, per effetto della compensazione con il deposito cauzionale, maggiorato degli interessi legali ex art. 11 della legge 392/78, la convenuta resta creditrice del ricorrente di € 330,57, con valuta odierna, o quel diverso importo che l'adito Tribunale riterrà di liquidare sulla scorta dell'acquisita documentazione giustificativa dei crediti dedotti dall'ex-locatore, ovverosia il reale costo di un miscelatore per il lavello monoforo della cucina,
l'effettivo costo di una tinteggiatura interna a due mani di prodotto antimuffa compreso acido dove necessario su una superficie di 165 mq ed il giusto corrispettivo per metà mese di godimento di un appartamento senza riscaldamento ed acqua calda per dodici giorni;
- per l'effetto, condannare parte ricorrente a pagare a parte resistente gli indicati € 330,57, o quel diverso importo che l'adito Tribunale riterrà di liquidare secondo Giustizia, con gli pagina 6 di 13 interessi dalla domanda al competo soddisfo. Spese legali interamente rifuse, anche per il procedimento di Mediazione, e da assegnarsi al sottoscritto difensore, che le ha anticipate. In via istruttoria chiedesi di provare con i testi
(via Levà n. 36/c di Marostica) [cap. 1], (piazza Tes_2 Parte_3
Le Corbusier n. 12 Di ES) [cap. 2], (via Vecellio di Testimone_3
Marostica) [capp. 3, 4 e 5], (via Vecellio di Marostica) Testimone_4
[capp. 3, 4 e 5], (di Colceresa) [capp. 3 e 4], Testimone_5 Testimone_6
(di Marostica) [capp. 3 e 4], (di Marostica) [capp. 5 e 6] e Testimone_7
(di AS del Grappa) [cap. 7], le seguenti cir-costanze: Testimone_8
1) vero o no che il 1° febbraio 2024 lei ha ricevuto da la e-mail Parte_2
che le si mostra [doc. n. 8 di parte ricorrente], alla quale erano allegate le foto ed i video ivi indicati, e che le vengono mostrati [ns. doc. n. 5]? 2) vero o no che alle ore 17:49 del 13 gennaio 2024 lei ha ricevuto da questo Parte_2
messaggio vocale via whatsapp: «Ciao . Allora, ho sentito il ragazzo Pt_3
che deve venire a pitturare;
lui potrebbe venire venerdì un paio d'ore a stuccare, per-ché deve aspettare che si asciughi, e sabato viene a pitturare tutto quanto.
Dimmi se per te va bene così do conferma»? 3) vero o no che la prima settimana di gennaio 2024 era in casa, in via Collalto n. 1 di Colceresa, con Parte_2
la febbre a 39,5? 4) vero o no che pochi giorni prima del 13 gennaio 2024
ha pulito la macchia di olio uscita dal motore dell'auto di Testimone_3
nel garage della casa di via Collalto n. 1 di Colceresa? 5) vero o Parte_2
no che quando è entrata nell'immobile di via Collalto n. 1 di Parte_2
Colceresa le pareti del garage erano come le aveva lasciate il precedente locatore? 6) vero o no che al termine della locazione lei ha rilasciato al proprietario l'immobile di via Collalto n. 1 di Colceresa senza ridare la tempera alle pareti del garage? 7) vero o no che, su incarico di , la sua Parte_2
impresa avrebbe eseguito la tinteggiatura interna a due mani di prodotto pagina 7 di 13 antimuffa, compreso acido, dove necessario, su una superficie di 165 mq dell'appartamento in cui la stessa aveva abitato, in via Collalto n. Parte_2
1 di Colceresa, dietro il corrispettivo di € 825,00?».
Verificato l'esito negativo sia del procedimento di mediazione preventivamente esperito, sia della proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. - accettata dal resistente ma non dal ricorrente -, esaurita l'istruzione e la trattazione della controversia, le parti venivano invitate alla discussione della causa ed alla precisazione delle conclusioni ex art. 429 c.p.c..
Quanto al merito si osserva quanto segue.
Risulta documentalmente provata - oltre che incontestata - la risoluzione del contratto di locazione intervenuto fra le parti per l'immobile in via Collalto n. 1 di Colceresa (VI) per effetto del recesso della conduttrice, esercitato nel rispetto del termine di preavviso contrattualmente previsto.
La conduttrice eccepiva che l'immobile è stato restituito prima della scadenza contrattuale, prevista per il 31/01/2024, considerato che a seguito dei disagi, creatisi dal 01/01/2024, in occasione del mancato funzionamento della caldaia coincidente con il proprio stato febbrile, le parti convenivano di comune accordo il rilascio anticipato dell'immobile e la consegna dello stesso al 13/01/2024.
Su tali circostanze veniva espletata l'istruttoria, sia con l'allegazione documentale agli atti (docc. nn. 4 bis e 5 bis di parte ricorrente e doc. 1 di parte resistente), sia con l'escussione dei testi indicati dalle parti e di particolare rilievo appaiono, sul punto, le deposizioni rese dai testi , Parte_3
e . Testimone_4 Testimone_3
I testi e hanno confermato lo stato di salute della resistente. Pt_2 Tes_3
Anche il teste , citato dal ricorrente, confermava di aver accettato in CP_1
riconsegna l'immobile in data 13/01/2024, su incarico del suocero, odierno ricorrente. Le sue dichiarazioni, pur generiche e vaghe con riferimento a date ed pagina 8 di 13 orari, hanno permesso di confermare l'intervenuto disfunzionamento della caldaia e l'intervenuto accordo sulla restituzione dell'immobile, poi avvenuta.
L'esame di tali testimonianze, considerate nel loro complesso, determinano l'impossibilità di usufruire l'immobile nel periodo intercorrente tra il 1^ ed il 12 gennaio 2024.
Per completezza, la Corte Suprema ha evidenziato che, in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (Cfr.: Corte Cass. Sentenza n.20322/2019 e Ord. nn.
12103/2020 e 2154/2021).
Anche diverse pronunce di merito (Trib. Roma sez. VI, 16 aprile 2019, n. 8640;
Trib. Roma sez. VI, 4 novembre 2019, n. 21328; Trib. Roma sez. VI, 4 giugno
2019, n. 11862; Trib. Cagliari, 31 maggio 2018, n. 1601; Trib. Pisa, 3 maggio
2017, n. 529) hanno evidenziato che l'art. 1460 c.c. si fonda su due presupposti:
l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, in relazione alla situazione oggettiva.
Ne consegue che ove il conduttore, come nel caso in esame, non abbia potuto godere dell'immobile locato, in presenza di vizi che ne pregiudicano il godimento, è legittima la sospensione del pagamento del canone da parte sua, ancor più se risulta concordato, come avvenuto nel caso di specie, il rilascio anticipato dell'immobile, perché tale comportamento appare proporzionale pagina 9 di 13 all'inadempimento del locatore. In tale ottica, anche a non voler considerare l'intervenuto accodo di rilascio, i vizi della cosa locata danno comunque facoltà al conduttore di autoridurre il canone.
Va osservato che, in tema di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato e che tale somma non può essere trattenuta dal locatore dopo il rilascio salvo che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte della stessa a copertura di specifici danni subiti (cfr. Cass. n. 4725/1989).
L'immobile de quo risulta essere stato concordemente riconsegnato alla data del
13/01/2024 e, nell'occasione, non risultano sottoscritti verbali di riconsegna, né risultano danni accertati in contraddittorio tra le parti.
Risulta, invero, che la conduttrice si fosse accordata con il sig. , unico CP_1
delegato dalla proprietà alla presa in consegna dell'immobile, per far accedere un proprio incaricato al fine di eseguire la tinteggiatura dei locali (docc. nn. 6 bis di parte ricorrente e n. 02 di parte resistente), ricevendo, successivamente, sostanziale diniego a tale intervento.
Quanto agli ulteriori danni successivamente lamentati dal locatore, poi, nulla è dovuto se non espressamente riconosciuto dalla conduttrice.
Come affermato dalla Suprema Corte nella sentenza n. 29329/2019 è escluso che il proprietario possa pretendere che il conduttore, al termine del contratto di locazione, riporti l'immobile a nuovo, poiché: "In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (...) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della L. n. 392 del
1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un pagina 10 di 13 vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore".
Orbene, nel caso di specie occorre evidenziare, in primo luogo, che all'atto della riconsegna dell'immobile nessun danno è stato constatato in contraddittorio tra le parti, né appaiono denunciati vizi “palesi” prima del rilascio, non potendo ritenersi attendibile in merito il teste in ragione delle dichiarazioni Tes_9
dalla stessa rese, così come descritte a verbale di udienza del 23/09/2025.
I vizi “palesi”, denunciati solo successivamente alla riconsegna, vanno ricondotti alla c.d. normale usura, non costituendo danni eccedenti l'ordinario utilizzo della cosa ed essendo stata rifiutata dalla proprietà la ritinteggiatura dei locali, così come prevista dal contratto, oltre che offerta e preventivata dalla conduttrice.
Ciò vale sia per la muffa dietro i pensili, sia per i rubinetti della cucina e del bagno rotti, le macchie di olio nel pavimento del garage, gli asseriti lavori grossolani di stuccatura che avrebbero danneggiato le pareti dell'unità abitativa e le prese della corrente elettrica rotte, atteso che l'immobile è stato utilizzato per oltre due anni e mezzo;
analogamente deve osservarsi per quanto riguarda sia i tappi di scarichi della cabina-doccia e dei lavandini sporchi e intasati di calcare, sia la cuffia della doccia intasata di calcare e arrugginita, rispetto ai quali - peraltro - la parte ricorrente ha provveduto direttamente alla sostituzione senza provare di aver preventivamente posto in essere le meno onerose operazioni di pulizia.
È escluso, pertanto, che alla resistente debbano essere posti a carico esborsi maggiori (sostituzione) di quelli che il locatore avrebbe sostenuto usando ordinaria diligenza e buona fede.
In sostanza: manca in primo luogo la prova che i danni lamentati siano imputabili al conduttore ed inesistenti data di consegna originaria dell'immobile e manca la prova che detti danni sussistessero all'atto della riconsegna, non pagina 11 di 13 essendo rilevati in sede di concordata riconsegna, pur trattandosi di vizi palesi.
Allo stato, pertanto, premesso quanto sopra e considerato il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, appare conforme a giustizia, riconoscere in favore della ricorrente quanto riconosciuto dalla resistente come danno dovuto e più precisamente: la porzione di canone relativa al periodo 1-13 gennaio 2024 (euro 204,50); la sostituzione del miscelatore lavello mono foro (€.
20,07 – doc. 4 di parte resistente) e la sola tinteggiatura dell'appartamento, come prevista in contratto, offerta e quantificata dalla resistente stessa (€. 1'006,50 comprensivo di Iva – doc. 3 di parte resistente).
Correttamente quantificando la domanda di parte resistente, quindi, le somme suindicate (pari a complessivi euro 1'231,07), riconosciute ed offerte anche in sede di mediazione obbligatoria (oltre che in corso di causa), vanno detratte dal deposito cauzionale dovuto in restituzione e maggiorato degli interessi ex art 11
L. 392/78 al momento della riconsegna (>1'260,00 + 79,95 – 1'231,07 =107,98 euro), oltre interessi legali dal 14/01/2024 al saldo effettivo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo (secondo il D.M. n. 55/2014 e s.m.i., scaglione di riferimento, valori minimi, avuto riguardo ai parametri di cui all'art. 4, co. I, dell'accennato decreto).


P.Q.M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando:
1) Accerta e dichiara (C.F. ) Parte_2 C.F._2
creditrice di (C.F. ) della Parte_1 C.F._1
somma complessiva di €. 107,98, oltre interessi legali dal 14/01/2024 al saldo effettivo;

2) Dichiara tenuto e condanna (C.F. Parte_1
) a rifondere alla resistente le spese processuali del C.F._1 pagina 12 di 13 presente giudizio (da distrarsi in favore dell'avv. OT OB, difensore dichiaratosi antistatario), complessivamente liquidate in euro 1'278,00, oltre rimborso forfettario spese generali, ed oltre C.P.A. e Iva, se dovuta, come per legge;

3) Visto l'art. 52 D.Lgs. 196/2003, dispone che, in caso di diffusione della presente sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione giuridica, su riviste, supporti elettronici o mediante reti di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e degli altri dati identificativi degli interessati.
Così deciso in Vicenza, il 9 dicembre 2025.
Il Giudice
- Dott. Melania Schirru -
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