REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona della dott.ssa HI SA, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 17.12.2025, ha pronunciato in data 21.12.2025, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente
SENTENZA EX ARTT. 429 E 127-TER C.P.C.

nella causa civile iscritta al n. 42697 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, tra
(C.F. ), in persona del Ministro pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, Parte_2
(C.F. ), in persona del Prefetto pro tempore, entrambi ex lege
[...] P.IVA_2 domiciliati in alla Via dei Portoghesi n. 12, presso l'Avvocatura generale dello Pt_2
Stato, che li rappresenta e difende per legge.
- OPPONENTI -
e
(P.I. , in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_3 elettivamente domiciliata in Napoli alla Via Depretis n. 102, presso lo studio dell'avv.
EU CH, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione.
- OPPOSTA -
1 CONCLUSIONI:
- per parte opponente, “Voglia Codesto Ill.mo Tribunale, previa sospensione della provvisoria esecutività, accogliere la spiegata opposizione con tutte le conseguenze di legge e, per l'effetto, revocare/annullare/dichiarare inefficace e/o infondato il decreto ingiuntivo in epigrafe indicato, con vittoria di spese di lite della presente fase e della fase monitoria”;
- per parte opposta, “Voglia il Tribunale adito: Nel merito: 1) Rigettare la avversa opposizione, in quanto infondata sia in fatto che in diritto e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto.
2) condannare, in ogni caso, la opponente al pagamento delle somme per le quali il Tribunale riterrà raggiunta la prova. Nel merito, in via gradata. 3) Condannare, in ogni caso, il e la Parte_1 Parte_2
NT (opponenti) a rimborsare ai sensi degli art. 2041 c.c. le somme versate dalla alla amministrazione condominiale, quantificate in € 16.808,38 (di cui € 12.632,810 con bonifico del 13/02/2024 ed €
4.175,58 con bonifico del 03/04/2024), ovvero all'importo che il Tribunale riterrà provato. Con vittoria di spese diritti ed onorari di causa”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La adiva il Tribunale di Roma con ricorso per decreto ingiuntivo, CP_1 esponendo:
- di essere divenuta proprietaria dell'immobile concesso in locazione alla Parte_2
sito in via Igino Giordani, destinato ad uso sistemazione alloggiativa del Nucleo
[...]
Carabinieri Scorte;

- che l'amministrazione del condominio “Comune Torre Scarpitti”, ove era ubicato l'immobile di proprietà della società, aveva intimato al il pagamento di € Parte_1
16.702,40, oltre spese legali per € 106,00, a titolo di spese condominiali di amministrazione ordinaria, rimaste insolute;

- che siffatte spese di ordinaria amministrazione risultavano chiaramente dal bilancio consuntivo 2022 e dal bilancio preventivo 2023;
- di avere, nell'inerzia del conduttore, effettuato i versamenti dovuti al , CP_2
2 argomentando che, trattandosi di spese di ordinaria amministrazione, sia a norma di contratto che a norma di legge, le stesse gravavano sul conduttore e chiedendone, pertanto, il rimborso.
Con decreto n. 8501 del 4.7.2024, provvisoriamente esecutivo, il Tribunale di
Roma accoglieva la domanda, ingiungendo il pagamento di € 16.702,40, maggiorato degli interessi come richiesti e delle spese del procedimento di ingiunzione.
Con atto di citazione iscritto a ruolo in data 10.10.2024, il
[...]
e la di proponevano opposizione avverso il decreto Parte_1 Parte_2 Pt_2 ingiuntivo loro notificato in data 2.8.2024, eccependo preliminarmente l'omesso svolgimento del tentativo di conciliazione obbligatoria imposto dall'art. 9 del contratto di locazione e, nel merito, sia l'inesigibilità e la mancata prova del credito ingiunto, provato solo mediante fatture, sia l'infondatezza della pretesa monitoria, riferita a spese da considerarsi a carico della proprietà (tra cui le spese di assicurazione del fabbricato, il compenso dell'amministratore, le spese per la tenuta del conto corrente condominiali e le spese legali).
Costituitasi in giudizio, la precisava che il proprio credito (relativo a CP_1 tre rate trimestrali di € 4.175,60 ognuna, scadute in data 10.4.2023, 31.5.2023 e
15.7.2023, cui poi si aggiungeva l'ulteriore rata, di pari importo, scaduta il 15.10.2023, per complessivi € 16.702,40), risultava dal bilancio consuntivo per l'anno 2022 e dal bilancio preventivo per l'anno 2023; deduceva che trattavasi di debito posto dagli artt.
6 e 7 del contratto di locazione e dall'art. 1576 c.c. a carico del locatario, del quale la locatrice si era fatta carico versando all'amministrazione condominiale la somma di €
16.808,38 con due distinti bonifici, spiccando conforme fattura nei confronti del conduttore e costituendolo in mora sin dal gennaio 2024; contestava l'eccezione di improcedibilità e la mancanza di prova del credito, oltre che l'infondatezza della pretesa monitoria, e chiedendo il rigetto dell'opposizione ovvero, in subordine, la condanna degli opponenti a rimborsare la somma di € 16.808,38 ai sensi dell'art. 2041 c.c.
Rigettata la richiesta di sospendere la provvisoria esecuzione del decreto opposto, veniva disposto l'avvio della procedura di mediazione in ragione dell'oggetto della controversia;
constatato l'esito negativo del procedimento stragiudiziale, per
3 mancata comparizione della parte regolarmente chiamata, la causa veniva rinviata per la decisione, nelle forme dell'art. 429 c.p.c., all'udienza cartolare del 10.12.2025, poi differita d'ufficio al 17.12.2025.
* * * * *

1. Sull'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento del tentativo di conciliazione obbligatoria.
Le attrici deducono, anzitutto, l'improcedibilità della domanda per omesso svolgimento del tentativo di conciliazione obbligatoria previsto dall'art. 9 del contratto di locazione, il quale statuisce che “Le parti espressamente convengono che, in caso di controversia, anche se inerente al pagamento dei canoni di fitto, prima di poter adire l'Autorità Giudiziaria, dovrà inderogabilmente esperirsi un tentativo di conciliazione presso la Prefettura, del quale sarà redatto apposito verbale sottoscritto dalle parti”.
Come già osservato in sede di esame della richiesta ex art. 649 c.p.c., conclusasi con il rigetto della stessa (cfr. ordinanza del 2.4.2025), con pronuncia risalente – ma non smentita – la Suprema Corte ha affermato che la clausola, con la quale le parti conferiscano ad un terzo il solo incarico di esperire un tentativo di conciliazione, per le eventuali controversie che insorgano sull'interpretazione ed esecuzione di un determinato contratto, non implica rinuncia alla tutela giurisdizionale, come nel diverso caso del compromesso per arbitrato irrituale (in cui il terzo ha il compito di definire la contesa in via transattiva con effetto vincolante per i contraenti), con la conseguenza che il mancato esperimento del suddetto tentativo non è di ostacolo alla proponibilità e procedibilità dell'Azione giudiziaria: così Cass. 3.12.1987, n. 8983.
Da tale, condivisibile orientamento il Tribunale non ritiene di doversi discostare, con conseguente rigetto dell'eccezione proposta dalle opponenti (le quali, contraddittoriamente, non hanno ritenuto di comparire alla procedura di mediazione poi fatta esperire nel corso del giudizio).

2. Sul merito della controversia.
Nel merito, l'opposizione è infondata.
L'odierna convenuta ha anzitutto prodotto in giudizio il contratto di locazione intercorso tra la propria dante causa e la controparte e avente ad oggetto
4 l'immobile concesso in locazione alla Prefettura di sito in via Igino Giordani, Pt_2 destinato ad uso sistemazione alloggiativa del Nucleo Carabinieri Scorte (all. 1 alla comparsa di costituzione e risposta), fondante l'obbligazione di pagamento degli oneri accessori (cfr. artt. 6 e 7), così documentando la fonte contrattuale del proprio credito.
Fonte che si assomma a quella legislativa, data dall'art. 9, l. 392/1978 (dettato per le locazioni ad uso di abitazione e applicabile anche alle locazioni ad uso diverso giusto il richiamo contenuto nell'art. 41 della stessa legge), che pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni e, nella misura del 90% ovvero in misura inferiore ove concordato, anche le spese del servizio di portineria;
con la previsione che il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta e con facoltà per il conduttore, prima di effettuare il pagamento, di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di ottenere i documenti giustificativi della richiesta.
La convenuta, inoltre, ha prodotto in giudizio due distinte di bonifico, rispettivamente dell'ammontare di € 12.632,80 (recante causale “Saldo sp Condom li COM
RE AR Rata 1 2 3 2024 Messa in mora del 05102023 Studio legale Mariani”)
e di € 4.175,58 (recante causale “Saldo sp Condom li COM RE AR Rata 4
2023”), e dunque pagamenti per € 16.808,38: cfr. all. 6/7 alla comparsa di costituzione e risposta.
Ancora, la società ha prodotto il bilancio consuntivo relativo all'esercizio ordinario 2022 e il bilancio preventivo relativo all'esercizio ordinario 2023 (all. 4 alla comparsa), mentre la controparte ha depositato anche il bilancio consuntivo relativo all'esercizio ordinario 2023.
Tanto premesso, va ricordato che la richiesta di rimborso degli oneri condominiali si atteggia come azione di ripetizione di indebito: il locatore, dunque, può ottenere una condanna di pagamento a proprio favore, solo laddove deduca e dimostri di avere anche anticipato le somme dovute, per contratto, dal conduttore (cfr. Cass.
5 2769/1998: “Gli oneri accessori costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore” e Cass.
22899/2016: “Nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso”).
Nella vicenda che ci occupa, sono dimostrati sia i versamenti, che i bilanci cui i pagamenti si riferiscono, per cui il credito – contrariamente a quanto affermato dalla debitrice – non è fondato unicamente sulla fattura emessa dalla società locatrice nei confronti delle amministrazioni opponenti.
Con riferimento al quantum debeatur, deve rilevarsi poi come sia documentata la ricezione, da parte degli opponenti, della diffida di pagamento del gennaio 2024 (cfr. all.9/10 alla comparsa), senza che gli stessi, prima dell'odierno giudizio, abbiano contestato alcunché circa la corretta ripartizione delle somme richieste;
e a ciò aggiungasi che, nonostante la regolare convocazione, le amministrazioni chiamate non hanno inteso comparire al procedimento di mediazione, circostanza dalla quale è possibile trarre argomenti di prova in ordine alla fondatezza delle asserzioni della convenuta, ai sensi dell'art. 116, II comma c.p.c. (secondo il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs. 4.3.2010, n. 28).
In virtù delle superiori considerazioni, l'opposizione sperimentata deve dunque essere respinta.

3. Sulle spese di lite e sulla sanzione accessoria per mancata partecipazione alla procedura di mediazione.
Giusta la soccombenza, gli opponenti vanno solidalmente condannati alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo sulla base dei parametri medi suggeriti dal d.m. 55/2014 per le controversie di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed €
26.000,00 (con applicazione dei parametri minimi per le fasi istruttoria e decisionale,
6 non essendosi assunte prove costituende ed essendosi adottata per la discussione la modalità della trattazione scritta).
Analogamente, si liquidano sulla base dei parametri medi i compensi dovuti per la procedura di mediazione, alla quale i convenuti non hanno partecipato senza giustificato motivo (come risulta dal verbale negativo di mediazione prodotto da parte locatrice in allegato alla nota di deposito del 12.6.2025): dal che discende anche la condanna dei predetti, giusto il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs. 28/2010 – applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023 –, al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:

1. rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo opposto;

2. condanna gli opponenti, in solido tra di loro, a rifondere all'opposta le spese processuali, che si liquidano in € 3.387,00 per compenso del giudizio ed € 1.323,00 per compenso della procedura di mediazione, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

3. condanna gli opponenti al versamento in favore dell'Erario di un importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Roma il 21.12.2025.
Il Giudice
HI SA

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