N. R.G. 953/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LECCO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale di Lecco, in funzione del Giudice monocratico e quindi in persona del GOT Dott. Nicola Cianciaruso, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile promossa con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. notificato in data 30.05.22, iscritta al n. 953 del Ruolo Generale Affari Contenziosi per l'anno 2022 da:
Parte_1
, (P.IVA: in persona del
[...] P.IVA_1
Commissario Liquidatore Dott. , con gli Avv.ti Prof. Parte_2
AN RO (C.F. ) e NA SS (C.F. C.F._1
) ed elettivamente domiciliata presso lo studio di C.F._2
questi ultimi, sito in Bologna, via Degli Agresti, n. 6


- ricorrente -


contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._3
e (C.F. ) con l'Avv. Controparte_2 C.F._4
MA AR (C.F. ) ed elettivamente C.F._5
domiciliati presso lo studio di quest'ultimo, sito in Como in via Volta n. pagina 1 di 16 62, unitamente l'Avv. Antonio Spadetta, (CF. ) e C.F._6
all'Avv. Annamaria Spadetta, (C.F. C.F._7
- resistenti-
CONCLUSIONI
Per parte attrice
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis,
In preliminare:
- accertare la tardività della costituzione dei Controparte_1
e e per l'effetto dichiarare inammissibili
[...] Controparte_2
tutte le domande riconvenzionali ed eccezioni di rito e di merito non
rilevabili d'ufficio da questi formulate, in ragione dell'intervenuta
decadenza nella quale è incorsa Controparte, ai sensi degli artt. 38, 167 e
702 bis, commi 4 e 5, c.p.c.;
- accertare e dichiarare l'inammissibilità delle “note del difensore”,
depositate da Controparte in data 24 ottobre 2022 e, conseguentemente,
non volerne tenere conto ai fini della decisione della presente
controversia.
Nel merito:
ordinare ai Sigg. e Controparte_1 Controparte_2
se del caso previa dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare
di assegnazione del 27 giugno 2013, il rilascio immediato del complesso
sito in Como, via Belvedere n. 20, ovvero appartamento n. 39 (identificato
al catasto dal mappale CAM/7544 sub. 30), cantina pertinenziale n. 10
(identificata al catasto dal mappale CAM/7544 sub. 143), autorimessa pagina 2 di 16 pertinenziale n.51 (identificata al catasto dal mappale CAM/7544 sub.
135), autorimessa n. 86 (identificata al catasto dal mappale CAM/7547
sub. 35), occupato senza titolo, e la consegna dello stesso, senza dilazione,
libero da persone e cose, alla Parte_1
coatta amministrativa;

[...]
condannare i Sigg. e Controparte_1 Controparte_2
al pagamento di 35.216,81 euro, nonché delle ulteriori indennità di
occupazione sino all'effettivo rilascio, oltre interessi o della maggiore o
minore somma ritenuta di giustizia;

Sempre nel merito:
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice adito non
dovesse riconoscere la decadenza intervenuta ex lege a carico dei
[...]
e in ragione della tardività Controparte_1 Controparte_2
della costituzione in giudizio, dichiarare inammissibili e/o infondate tutte
le eccezioni e le domande da questi formulate per le ragioni esposte in
narrativa;
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice adito non
dovesse riconoscere l'irritualità del deposito effettuato da Controparte
delle note del difensore datate 24 ottobre 2022, dichiarare comunque
inammissibili e/o infondate le nuove domande ed eccezioni formulate nelle
stesse, nonché le nuove eccezioni riportate nelle note per l'udienza del 17
gennaio 2023 per le ragioni esposte in narrativa;

pagina 3 di 16 - rigettare, in quanto infondate in fatto e in diritto, tutte le domande ed
eccezioni formulate dai e Controparte_1 [...]

CP_2
In ogni caso:
- con vittoria di spese, competenze di lite, oltre al rimborso forfettario del
15%, c.p.a. 4% e IVA 22%”.
Per i convenuti e : Controparte_1 Controparte_2
Voglia il Giudice del Tribunale di Lecco, contrariis reiectis, così
giudicare: dato atto che i Signori e stanno saldando CP_1 CP_2
le spese condominiali afferenti l'immobile de quo, che risultano in capo a
e non a come ex adverso sostenuto Controparte_3 Parte_1
(come da doc. allegata); dato atto che gli stessi dichiarano di non
accettare il contraddittorio su domande nuove, rigettare la domanda come
formulata da Parte_3
perché infondata in fatto e in diritto, con la condanna di chi di dovere alle
competenze di lite.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il presente giudizio trae origine dal ricorso ex art. 702 bis cpc depositato in data 17 maggio 2022, con cui la Parte_4
chiedeva il rilascio immediato degli immobili siti in Como, via Belvedere
n. 20 occupati dai Sigg.ri e Controparte_1 Controparte_2
con condanna degli stessi al pagamento della somma di euro 22.211,81 per indennità di occupazione, oltre interessi o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre spese di lite. pagina 4 di 16 In particolare a fondamento delle proprie richieste la ricorrente deduceva di aver concluso, in data 27.06.2013, con i due resistenti, quali soci della
, un contratto preliminare di assegnazione Parte_1
della piena proprietà delle unità immobiliari site in Como alla Via
Belvedere n. 20, al prezzo di € 235.000,00 da corrispondersi quanto ad €
40.000,00 a titolo di caparra confirmatorie ed il saldo in parte in n. 16 rate da € 2.400,00 ed € 164.280,00 al momento del rogito notarile, da stipularsi entro il termine di 30 giorni dall'ultima rata.
Assumeva parte ricorrente che la veniva Parte_1
posta in liquidazione coatta amministrativa, con decreto ministeriale n.
384 del 30.11.2018 e con contestuale nomina del Dott.
[...]
, che, assunto l'incarico, inviava ai resistenti plurime lettere Parte_2
raccomandate non solo per sollecitare la regolarizzazione dei pagamenti della rate scadute con contabilizzazione dei pagamenti effettuati ma soprattutto l'invito presso il notaio designato per la sottoscrizione dell'atto notarile di assegnazione e contestuale versamento del saldo prezzo.
Esponeva infine parte ricorrente che, rimasti privi di riscontro gli inviti rivolti ai due resistenti, inviava altri solleciti fino al punto di vedersi costretta, visto il totale disinteresse dei due resistenti, a chiedere la risoluzione contrattuale per inadempimento con contestuale rilascio degli immobili occupati senza titolo.
Con provvedimento del 23.05.2022, il Tribunale fissava l'udienza di prima comparizione al 3.10.2022, con termine ai resistenti, fino a dieci giorni prima dell'udienza, per la costituzione in giudizio, che avveniva con pagina 5 di 16 comparse depositate da e rispettivamente il CP_1 CP_2
01.10.2022 e 24.10.2022.
Entrambi i convenuti formulavano in via preliminare richiesta di sospensione dell'ordine di rilascio degli immobili, chiedendo, sempre in via preliminare, il differimento dell'udienza di prima comparizione per la chiamata in causa di Fites Servizi di Tesoreria Filca Spa di Lecco e con l'ulteriore richiesta di sospensione del procedimento civile in attesa dell'esito del giudizio penale di opposizione all'archiviazione RGNR
447/2022 pendente avanti il Tribunale di Como.
Nel merito, entrambi i resistenti chiedevano respingersi il ricorso,
imputando alla la responsabilità della risoluzione Parte_1
del contratto preliminare, anche in concorso con la Fites Servizi di
Tesoreria Filca Spa di Lecco e con condanna della ricorrente e della Fites
Spa alla restituzione in favore dei resistenti dell'importo di € 71.948,80
oltre al maggior risarcimento ed interessi legali.
Con ordinanza del 21.01.2023, il Tribunale disponeva il mutamento del rito fissando la nuova udienza ex art. 183 c.p.c. per la data del 10.07.2023.
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. ed esaminate le memorie depositate, il Tribunale con provvedimento del 24.03.2024, ritenuta la causa sufficientemente istruita alla luce della documentazione versata agli atti, fissava l'udienza del 28.11.2024 per la precisazione delle conclusioni,
trattenendo successivamente la causa in decisione con termini ex art. 190
c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE pagina 6 di 16 Prima di affrontare il merito, è necessario decidere le eccezioni formulate da parte attrice in ordine alle decadenze dei due resistenti per la tardività
della costituzione in giudizio.
A tal proposito si osserva che con provvedimento del 23.05.2022 veniva disposta la fissazione della prima udienza di comparizione delle parti al
03.10.2022 e nel medesimo provvedimento si faceva espressamente avviso ai costituendi convenuti che la costituzione in giudizio avrebbe dovuto avvenire nel termine di dieci giorni prima di tale udienza e quindi il
23.09.2022, pena la decadenza delle domande riconvenzionali, delle eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio e della eventuali chiamate di terzi in garanzia.
Risulta che i due resistenti e si sono costituiti CP_1 CP_2
tardivamente in giudizio rispettivamente il 01.10.2022 e 24.10.2022.
La costituzione tardiva dei convenuti ha pertanto comportato la decadenza sia della domanda riconvenzionale nei confronti di Parte_1
di restituzione dell'importo di € 71.948,80 oltre interessi e del
[...]
risarcimento di tutti i danni subiti sia della domanda di chiamata in garanzia nei confronti di Fites Servizi di Tesoreria Filca Spa di Lecco.
Passando al merito si osserva che l'attrice ha agito in giudizio, per sentir accertare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare stipulato, in data 27.06.2013, con i Sigg.ri e per inadempimento CP_1 CP_2
di questi ultimi e, conseguentemente, il proprio diritto alla restituzione degli immobili ed al risarcimento dei danni quantificati in sede di pagina 7 di 16 precisazione delle conclusioni in € 35.216,81 per l'occupazione abusiva dell'immobile.
Nel caso in esame, risulta documentalmente provato che, con contratto preliminare di compravendita del 27.06.2013 (doc. n. 2 attrice)
promise di vendere a Parte_1 Controparte_1
e che promisero di acquistare, la
[...] Controparte_2
piena proprietà del complesso immobiliare, sito nel Comune di Como in
Via Belvedere n. 20, meglio descritti in contratto. per il prezzo di €
235.000,00 da corrispondersi quanto ad € 40.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed il saldo in parte in n. 16 rate da € 2.400,00 ed €
164.280,00 al momento del rogito notarile, da stipularsi entro il termine di 30 giorni dall'ultima rata.
Pattuirono, inoltre, che, fermo restando che la proprietà e il possesso del complesso immobiliare sarebbero stati trasferiti con la stipula del contratto definitivo, la materiale disponibilità delle unità immobiliari in oggetto fosse concessa al promissario acquirente subito dopo la sottoscrizione del preliminare – tra il 29 ed il 31.07.2013 - e, pertanto, lo stesso ne acquisisse la detenzione per soddisfare le esigenze abitative della famiglia.
L'attrice, inoltre, ha allegato che i due convenuti non avevano adempiuto all'obbligo di presentarsi nella data prefissata (17.07.2020) presso il notaio indicato con lettera raccomandata del 14.05.2020 né avevano concordato altra data, nonostante l'invito loro rivolto con lettera raccomandata del
24.07.2020, per procedere alla stipula dell'atto notarile di trasferimento della proprietà dei beni e per effettuare il versamento del saldo prezzo. pagina 8 di 16 A fronte di tali inadempimenti, parte attrice, invocando l'operatività
della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. contenuta nel contratto preliminare all'art. 13.2, aveva intimato la risoluzione contrattuale per inadempimento contrattuale, chiedendo la restituzione immediata degli immobili siti in Como, via Belvedere n. 20 occupati dai Sigg.ri
[...]
e con condanna degli stessi al CP_1 Controparte_2
pagamento della somma di euro 22.211,81 per indennità di occupazione,
oltre interessi o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre spese di lite.
A fronte di quanto sopra, i convenuti si sono difesi sostenendo di aver corrisposto all'attrice le somme di € 40.000,00 e le n. 16 rate di €
2.400,00, nel rispetto dei termini pattuiti nel contratto preliminare,
allegando, a proprio sostegno, varia documentazione, relativa ai pagamenti effettuati in favore della a Parte_1
titolo di rate in acconto sul prezzo e spese condominiali, senza tuttavia prendere posizione in ordine alle varie comunicazioni e diffide ricevute dal commissario liquidatore, sia in relazione alle richieste di riepilogo dei pagamenti eseguiti sia ai reiterati inviti di presentazione dal notaio per il rogito notarile e versamento del saldo .
A tal riguardo si osserva – come ampiamente prodotto da parte attrice -
che i convenuti sono stati ampiamente informati del ruolo del commissario liquidatore, della relativa procedura e della necessità di procedere alla vendita, previa verifica dei pagamenti.
Infatti risulta: pagina 9 di 16 a) una prima lettera raccomandata del 20.12.2018 del commissario liquidatore Dott. in cui comunicava ai convenuti Parte_2
l'intervenuta dichiarazione di liquidazione coatta della cooperativa
Parte_1
b) una seconda lettera raccomandata del 28.05.2019 in cui il commissario liquidatore sollecitava ai convenuti un riscontro;

c) una terza lettera raccomandata del 30.01.2020 in cui il commissario liquidatore invitava i convenuti a prendere contatti con il notaio rogante;

d) una quarta lettera raccomandata del 16.05.2020 in cui il commissario liquidatore comunicava ai convenuti l'appuntamento presso il notaio del
17.07.2020 per procedere alla stipula dell'atto notarile;

e) una quinta lettera raccomandata del 24.07.2020 in cui il commissario liquidatore invitava i convenuti a concordare con lo studio del notaio una nuova data per procedere alla stipula dell'atto notarile;

Tutte le suddette comunicazioni sono rimaste senza riscontro da parte dei convenuti ad eccezione di una comunicazione pec 17.06.2019 proveniente dall'Avv. in cui genericamente si affermava la regolarità CP_1
dei pagamenti da parte dei convenuti, cui faceva seguito la risposta del commissario liquidatore in cui preannunciava la necessità di procedere alla stipula dell'atto una volta ottenuta l'autorizzazione ministeriale.
Alla luce di tali considerazioni può dirsi, pertanto, pacifico l'inadempimento dei convenuti e Controparte_1
alle obbligazioni trovanti titolo nel contratto Controparte_2
pagina 10 di 16 preliminare di stipula del contratto definitivo, con contestuale pagamento del saldo del prezzo.
Di converso, appare irrilevante l'aver effettuato i versamenti della caparra e degli ulteriori acconti sul prezzo, risultando dimostrato non solo il totale disinteresse dei due convenuti a collaborare con il promissario venditore per ricostruire i versamenti effettuati nel corso degli anni ma soprattutto l'inosservanza del termine più volte comunicato per procedere alla compravendita presso il notaio rogante.
Così accertati gli inadempimenti dei convenuti, deve essere altresì
accertata e dichiarata l'intervenuta risoluzione ex art. 1456 c.c. richiamata all'art. 13.1 del contratto preliminare, come comunicata dall'attrice con lettera raccomandata del 01.12.2020.
Deve quindi ora ricordarsi che il contratto preliminare in questione prevedeva la concessione della detenzione dell'immobile ai promissari acquirenti dalla data di stipula del preliminare.
Pertanto, il contratto può essere qualificato quale preliminare "con effetti anticipati" (nel caso di specie parziali) caratterizzato dalla anticipata immissione del promissario acquirente nella detenzione del bene.
Tale tipologia contrattuale viene ricondotta dalla giurisprudenza alla categoria dei contratti collegati, essendosi evidenziato che, in tali casi, le parti “stipulano altresì - e, come del pari si è già evidenziato, ciò può aver
luogo contemporaneamente e contestualmente al preliminare ma anche in
tempi e con atti diversi, a seconda che le circostanze lo richiedano - dei
contratti accessori, al preliminare necessariamente perché funzionalmente pagina 11 di 16 connessi e, tuttavia, autonomi rispetto ad esso, rispondendo ciascuno ad
una precisa tipica funzione economico- sociale e pertanto disciplinati
ciascuno dalla pertinente normativa sostanziale. Contratti con i quali le
parti pervengono ad una regolamentazione, se pur provvisoria tuttavia
ben definita, dei rapporti accessori funzionalmente collegati al principale
e nei quali, secondo un'autorevole opinione dottrinaria meritevole d'esser
condivisa, vanno ravvisati, quanto alla concessione dell'utilizzazione della
res da parte del promittente venditore al promissario acquirente, un
comodato […]" Cass. Civ. SSUU n. 7930/2008).
Da quanto sopra discende, in primo luogo, che il negozio (seppur formalmente incluso nel regolamento negoziale del preliminare), con cui le parti hanno stabilito la concessione in godimento del bene ai convenuti dal momento della stipula del contratto, deve essere qualificato come un contratto di comodato;
in secondo luogo, che tale contratto risulta accessorio, ancorché collegato, a quello preliminare di vendita, che mantiene la sua causa e funzione, e, pertanto, la risoluzione del contratto preliminare è destinata a travolgere il contratto di comodato collegato, se risulta che i contraenti non avrebbero concluso il contratto collegato senza quello dichiarato risolto. Nel caso in esame, l'accertata risoluzione del contratto preliminare travolge, inevitabilmente, anche il contratto collegato di comodato, essendo palese che lo stesso fosse stato stipulato solo in funzione del futuro trasferimento di proprietà del bene e, quindi, non sarebbe stato voluto senza il preliminare.
pagina 12 di 16 Ciò chiarito, al (mero) accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare, consegue, in primo luogo, l'accoglimento anche della domanda attorea di condanna dei convenuti al rilascio, in favore dell'attrice, del complesso edilizio oggetto del contratto preliminare risoltosi e la cui materiale disponibilità era stata concessa al convenuto al momento della stipula del contratto. Difatti, venuto meno il titolo di detenzione dell'immobile, costituito dal contratto collegato di comodato,
travolto dall'accertamento della risoluzione del contratto preliminare, il convenuto è tenuto a restituire i beni all'attrice.
Stante l'accertamento della natura del contratto di comodato gratuito da parte dei due convenuti, non potrà esser accolta la domanda attorea di condanna dei convenuti e al pagamento di € CP_1 CP_2
35.216,81 per indennità di occupazione.
Deve, invece, essere accolta la domanda di condanna dei convenuti al pagamento dell'indennità di occupazione abusiva dal 01.12.2020.
Difatti i due convenuti risultavano tenuti, sin dal momento della risoluzione del contratto di comodato e, quindi, dal momento del venire meno del titolo della detenzione, a restituire l'immobile all'attrice, sicché
gli stessi devono rispondere dei danni conseguenti alla mancata riconsegna.
Il danno da occupazione abusiva per il periodo successivo all'intervenuta risoluzione del contratto - da farsi coincidere con la data del 01.12.2020 -
- può dirsi coperto da quello già risarcito per effetto della ritenzione della caparra confirmatoria, in quanto la caparra è deputata al ristoro del danno pagina 13 di 16 da inadempimento del contratto conseguente all'omessa riconsegna a seguito del venir meno del titolo contrattuale.
Le spese di lite seguono la soccombenza, pertanto i convenuti devono essere condannati, in solido fra loro, a rifondere all'attrice le spese sostenute per il presente giudizio che si liquidano - a norma del D.M.
55/2014, come modificato dal DM n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa e dell'attività effettivamente svolta, anche in considerazione del rito prescelto - in complessivi € 3.000,00 per compensi ed € 786,00
per spese, oltre Cpa. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lecco, in persona del GOT dott. Nicola Cianciaruso,
definitivamente pronunciando, nella causa in epigrafe, ogni diversa domanda od eccezione respinta o disattesa, così provvede:
definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione di diritto, ex art. 1456 c.c., in data 01.12.2020, del contratto preliminare di compravendita immobiliare,
stipulato in data 27.06.2013, tra e Controparte_1 [...]
avente ad oggetto il Controparte_4
complesso edilizio sito in Como, via Belvedere n. 20, ovvero appartamento n. 39 (identificato al catasto dal mappale CAM/7544 sub.
30), cantina pertinenziale n. 10 (identificata al catasto dal mappale
CAM/7544 sub. 143), autorimessa pertinenziale n.51 (identificata al catasto dal mappale CAM/7544 sub. 135), autorimessa n. 86 (identificata pagina 14 di 16 al catasto dal mappale CAM/7547 sub. 35), occupato senza titolo, e la consegna dello stesso, senza dilazione, libero da persone e cose, alla liquidazione coatta amministrativa, Parte_1
nonché del contratto collegato di comodato gratuito del medesimo complesso immobiliare;

2) condanna e a Controparte_1 Controparte_2
rilasciare immediatamente all'attrice Parte_1
in persona del Commissario
[...]
Liquidatore Dott. il complesso edilizio oggetto del Parte_2
contratto del 27.06.2013 sito in Como, via Belvedere n. 20, ovvero appartamento n. 39 (identificato al catasto dal mappale CAM/7544 sub.
30), cantina pertinenziale n. 10 (identificata al catasto dal mappale
CAM/7544 sub. 143), autorimessa pertinenziale n.51 (identificata al catasto dal mappale CAM/7544 sub. 135), autorimessa n. 86 (identificata al catasto dal mappale CAM/7547 sub. 35), occupato senza titolo, e la consegna dello stesso, senza dilazione, libero da persone e cose, alla in liquidazione coatta amministrativa;
Parte_1
3) rigetta la domanda dell'attrice di risarcimento di € 35.216,81 per indennità di occupazione.
4) condanna i convenuti, in solido fra loro, a rifondere all'attrice le spese sostenute per il presente giudizio che si liquidano - a norma del D.M.
55/2014, come modificato dal DM n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa e dell'attività effettivamente svolta, anche in considerazione pagina 15 di 16 del rito prescelto - in complessivi € 3.000,00 per compensi ed € 786,00
per spese, oltre cpa. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge.
5) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale dei convenuti e di chiamata in causa del terzo, per intervenuta decadenza delle stesse;

6) rigetta ogni altra domanda
Così deciso in Lecco in data 17 novembre 2025
Il Giudice Onorario
pagina 16 di 16