n. 27849/2021 r.g.a.c.
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano

Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, ha deliberato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. 27849/2021 RGAC e vertente
TRA

in persona del l.r.p.t., elettivamente domiciliata in Napoli alla Via Toledo 116 Pt_1
presso l'avv. Furio Icolari, dal quale è rappresentata e difesa come da procura allegata telematicamente all'atto di citazione
ATTRICE

E
, in persona dell'amministratore Controparte_1
p.t., elettivamente domiciliato in Napoli al Corso Vittorio Emanuele 743 presso l'avv.
pagina 1 di 10 NZ IV, dal quale è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente alla comparsa di risposta
CONVENUTO

Oggetto: Rimozione delle cause di infiltrazioni in immobile, e risarcimento danni
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata e va accolta, per quanto di ragione.
L'associazione sportiva dilettantistica ha convenuto nel presente giudizio il Pt_1
, chiedendo di dichiararlo Controparte_1 Controparte_1
responsabile di infiltrazioni d'acqua che già dal 2017 si verificavano nei locali al piano terra int. 8 del fabbricato gestito dal convenuto, condotti in locazione dalla CP_1
asd attrice che vi svolgeva corsi di ginnastica ed attività sportive e culturali – e condannare il convenuto ad eliminare le cause delle infiltrazioni nonché a CP_1
risarcire i danni subiti dalla asd attrice causati da quest'ultima (€ 2.200 per ripristino provvisorio dell'immobile, € 18.331 per interventi di ripristino del terraneo per danni al soffitto, pareti perimetrali, infissi, arredi, pedane lignee, € 14.400 o diversa somma per mancato godimento dell'immobile nel quadriennio precedente la notificazione della citazione oltre € 1000 mensili o diversa somma ritenuta equa per il mancato godimento dei locali sino a quando fossero state eliminate le cause delle infiltrazioni, il tutto oltre rivalutazione ed interessi legali e nei limiti di € 52,000, con vittoria delle spese di lite;
si
è costituito il convenuto, chiedendo di rigettare la domanda perché CP_1
infondata, o subordinatamente dichiarare il concorso di colpa dell'associazione attrice e comunque rigettare la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante perché non provata, con vittoria delle spese di lite;
nel corso della istruttoria è stata prodotta Testi documentazione, sono stati escussi i testi , Testimone_1 Testimone_2
pagina 2 di 10 , , ed è stata espletata consulenza Tes_4 Testimone_5 Testimone_6
tecnica d'ufficio dall'ing. ora la causa va decisa. Persona_1
Con contratto del 30/7/2015 e hanno concesso in Controparte_2 CP_3
locazione alla l'immobile sito in Napoli alla Via San Filippo 10 int. 8; tale Pt_1
immobile, pacificamente, è stato interessato da infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal lastrico di copertura, costituito dal cortile del in Napoli, CP_1 [...]
. L'art. 1585.2 cc stabilisce che il conduttore ha facoltà di agire in Controparte_1
proprio contro le molestie di terzi che non pretendono di avere diritti sulla cosa locata, e quindi anche di chiedere che i terzi gli risarciscano i danni a lui causati con le loro molestie;
in questo caso il terzo è il convenuto, estraneo al contratto di CP_1
locazione di cui si è detto;
si veda, per quanto detto, Cass. 1693/2010: “In tema di locazione, l'art. 1585, secondo comma, cod. civ. esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, facendo salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi in nome proprio, senza impedire, tuttavia, al proprietario locatore di agire in proprio per ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti;
ne discende che, qualora a carico dell'appartamento locato si verifichi un'infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di un'autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno.”. In questo giudizio si tratta di stabilire se e quali danni possano essere risarciti all'associazione sportiva attrice, considerata la domanda di parte attrice come sopra riassunta, e non modificata entro il primo termine ex art. 183.6 cpc.
L'immobile condotto in locazione è stato rilasciato il 31/5/2022, come risulta 9864/2023 di questo Tribunale, emessa nel corso del presente giudizio e depositata dalla stessa parte attrice un anno dopo, per la udienza del 17/10/2024.
Ecco quanto riferito dai testimoni escussi. NA : “Ho un'impresa di Tes_1
costruzioni e sono stato chiamato dalla er effettuare dei lavori di tinteggiatura e Pt_1
di ripristino murario dell'intonaco, se ben ricordo tra il 2015 e il 2016, prima dell'apertura del locale. Successivamente, sono tornato presso i luoghi di causa pagina 3 di 10 periodicamente, una o due volte l'anno, chiamato dalla sempre a causa delle Pt_1
infiltrazioni. Sono stato presso i luoghi di causa anche nel 2017, quando ho riscontrato infiltrazioni che inizialmente erano solo in pochi punti e sembravano non essere più incorso infiltrazioni perché vi erano soltanto delle macchie gialle sui muri perimetrali e sul soffitto. Queste macchie hanno avuto delle progressioni perché, dopo circa 6 mesi sono tornato sui luoghi di causa e le infiltrazioni erano molto più estese e avevano interessato anche il soppalco, le aree circostanti e le finestre. Preciso che con cadenza semestrale, in 3 o 4 persone, andavamo e prima toglievamo le parti marce, grattando lo stucco e poi davamo nuovamente due mani di stucco e provvedevamo a ritinteggiare.
C'era anche una pedana di legno e abbiamo dovuto togliere alcune doghe della pedana per poi ripristinare il parquet. Preciso che nel 2017 ho visto caduta di acqua dal soffitto,
c'erano delle bacinelle per la raccolta dell'acqua e c'era anche dell'acqua a terra. Siamo stati chiamati più volte e questo fenomeno si è ripetuto più volte. Se ben ricordo,
l'ultima volta che sono stato sui luoghi di causa per un intervento è stata nel 2020.
Preciso che la caduta di acqua era continua e che, quando venivo chiamato, sentivo odore di muffa. Preciso che tutti questi interventi sono stati pagati dalla e sono Pt_1
stati fatturati in parte.” Di AR UI: “Sono a conoscenza dei fatti a causa perché sono un geometra e sono stato chiamato dalla dal suo difensore per verificare lo Pt_1
stato dei luoghi nel 2021 e redigere una relazione. Preciso che ero già stato sui luoghi di causa circa 3/ 4 anni prima, se ben ricordo nel 2017, per verificare la presenza di infiltrazioni. Preciso che sia nel 2017 che nel 2021 vi erano infiltrazioni con distacco di intonaco, sia al soffitto che negli angoli delle pareti, che nella zona soppalcata ed anche la pedana in legno aveva subito forti danni. La prima volta fui chiamato a seguito di un grosso temporale ed in tale circostanza ho visto l'acqua che colava;
invece, quando non pioveva l'acqua non cadeva perché non c'era un tubo in pressione. La pedana era danneggiata e con segni di umidità. Non ho visto pozzanghere di acqua a terra, ma posso dire che il pavimento era bagnato. Ho visto che dei lavori sono stati eseguiti ma, non eliminando le cause, le infiltrazioni si ripetevano. Preciso che prima del 2021 sono stato pagina 4 di 10 nella palestra circa due o tre volte e in tali circostanze in palestra non c'era nessuno. La palestra non era in attività perché ho visto arredi e suppellettili accantonate vicino alle pareti. Non ricordo quando ho visto tali arredi accantonati vicino alle pareti. Non ho mai visto la palestra aperta, in attività. Preciso che le infiltrazioni anche dopo i lavori nella palestra si verificavano sempre nuovamente e che si sono formate macchie anche vicino ai finestroni. Preciso che ho visto anche il distacco di intonaco e nell'ambiente si sentiva odore di muffa sia nel 2017 che nel 2021. Preciso che ho fatto dei sopralluoghi nel 2022, in qualità di ctp della e in tale occasione l'accesso ci è stato consentito dal Pt_1
proprietario, avendo la ià lasciato la palestra a seguito dello sfratto. Non ricordo Pt_1
se il tecnico del tribunale ha dichiarato l'inagibilità, anzi preciso che il ctu ha accertato che l'inagibilità vi era dal marzo 2021, essendo stato il sopralluogo effettuato in quell'epoca. Io, invece, nella qualità di ctp contestavo quanto sopra, perché l'inagibilità vi era già dal 2017. Non so se la palestra sia stata utilizzata dal 2017, posso solo dire che, quando sono andato io, non vi era alcuna attività in corso.” De IO BI: “Non sono condomino, pur essendo domiciliato nel condominio di ma Controparte_1
l'immobile è di mia madre. L'attività della palestra non ha avuto interruzioni, salvo che nel periodo covid, in cui è stato vietato lo svolgimento dell'attività. Dopo la fine delle restrizioni legislative, la palestra ha ripreso a svolgere le sue attività. Da quando abito nel palazzo, dal 2014, la palestra è stata in funzione fino al momento dello sfratto e preciso che dal mio appartamento sentivo la musica della palestra che aveva sempre le finestre aperte”. “Mi occupo di impiantistica idraulica ed elettrica. Testimone_5
Sono stato chiamato dalla società er effettuare dei lavori. Preciso che sono stato Pt_1
chiamato dalla già prima dell'apertura della palestra nel 2015 per svolgere dei Pt_1
lavori di manutenzione. La mi chiamava circa 3 /4 volte all'anno per lavori di Pt_1
manutenzione elettrica e idraulica. Nel 2017 sono stato presso la erchè il quadro Pt_1
elettrico ero in corto circuito e per questo sono stato chiamato, in tale occasione ho visto macchie di infiltrazioni sotto al soffitto e che colava acqua dal soffitto e vi erano dei secchi per la raccolta dell'acqua. Sono stato anche successivamente, ogni anno e l'ultima pagina 5 di 10 volta mi hanno chiamato per smontare i termosifoni e i fan-coil per l'umidità quando la a traslocato. Quando sono andato in palestra c'era cattivo odore per la muffa e i Pt_1
clienti si lamentavano per il cattivo odore e per la polvere che cadeva dal soffitto.
Questo è accaduto nel 2017. Nel 2018 sono stato di nuovo in palestra, come ogni anno, e la palestra era funzionante e c'erano macchie di umidità e puzza di muffa. La palestra faceva dei lavori ogni anno per tamponare l'effetto delle infiltrazioni. Preciso che le macchie di umidità erano anche sul soppalco. Per le attività che ho svolto sono stato pagato dalla sig.ra che fa parte della non ho emesso fattura e sono Parte_2 Pt_1
stato pagato in contanti. Preciso che c'era un'altra conduttrice del locale, sig.ra Per_2
che è andata via dal locale perché l'ambiente puzzava troppo. Questa circostanza la Par conosco perché ho sentito parlare la sig.ra e la sig.ra ” Per_2 Tes_6
: “sono socio della ma non sono legale rappresentante. Nei locali della
[...] Pt_1
ho visto macchie di infiltrazioni e preciso che queste macchie vi erano già da Pt_1
sempre ma erano piccole. Tali macchie si sono allargate dopo circa un anno dall'inizio dell'attività (2015). Nella palestra ogni anno venivano svolti dei lavori di manutenzione per eliminare le macchie di infiltrazioni, generalmente venivano eseguiti in estate o nel mese di dicembre, tanto dal 2017 fino a quando la a lasciato i locali. La palestra a Pt_1
causa delle infiltrazioni è stata chiusa durante l'esecuzione dei lavori, mentre negli altri periodi è stata aperta, salvo le interruzioni dovute al covid e dovute al problema delle infiltrazioni a seguito delle forti piogge. In particolare, quando pioveva, c'erano molti secchi di raccolta delle acque, posizionati in vari punti e in questi giorni la palestra era chiusa. Preciso che quando pioveva l'acqua penetrava dal soffitto e già sapevamo dove mettere i secchi per raccoglierla. Le infiltrazioni erano ovunque, anche al soppalco e alla pedana di legno. Ricordo che i finestroni non si potevano aprire, salvo uno che si apriva facendo molta forza. Nella palestra per un periodo c'era anche la sig.ra (che Per_3
non è socia della che vi svolgeva attività di danza classica e che è andata via dopo Pt_1
un anno e mezzo, credo a causa delle infiltrazioni perché lavorava con i bambini.
Ricordo che la sig.ra aveva posizionato uno specchio che si stava rovinando Per_3
pagina 6 di 10 per le infiltrazioni. I lavori di manutenzione venivano pagati dalla e venivano Pt_1
fatturati dalla ditta Arkmetal. Il numero degli associati, soprattutto i bambini, in conseguenza delle infiltrazioni si è ridotto e l'attività è cessata perché non c'erano più tanti iscritti. L'amm.re del condominio, insieme al portiere, è venuto più di una volta a verificare lo stato dei luoghi e in tali occasioni l'amm.re diceva che il problema sarebbe stato risolto. Sono stato presente al momento in cui è venuto l'amm.re. Preciso che sono socio, che aiutavo mia sorella, e che sono insegnante di danza aerea. Gli associati pagavano una quota di iscrizione, di circa 30 euro. Per svolgere le attività pagavano una quota mensile, di cui non ricordo l'importo.”
Prima voce da esaminare: “€ 2.200 per ripristino provvisorio dell'immobile, € 18.331 per interventi di ripristino del terraneo per danni al soffitto, pareti perimetrali, infissi, arredi, pedane lignee.”. Vi è in atti un solo documento relativo ai lavori che l'attrice sostiene di avere eseguito per rendere agibile il locale da essa condotto in locazione, e pacificamente utilizzato come palestra: una fattura emessa il 23/9/2019 da sas Ark Metal di FR NA & C., da € 2.200 per “Ripristino superficiale con stuccheggiatura e tinteggiatura per ripristino soffitto e pareti per danni da infiltrazioni acqua locale palestra sito in Via S. Filippo, 10 – Napoli” da € 2.200 con Iva a carico di chi riceve la fattura, e pagamento previsto in contanti lo stesso giorno di emissione. E' il danno da ripristino provvisorio dell'immobile richiesto in citazione. Non vi è una ricevuta di pagamento. Si è visto che il teste , ossia il legale Testimone_1
rappresentante dell'impresa che emise la fattura, ha riferito di interventi periodici effettuati dalla sua impresa nei locali stuccando e ritinteggiando, tra il 2017 e il 2020; inoltre tolsero alcune doghe della pedana in legno e aggiustarono il parquet;
tutti interventi pagati dalla fatturati solo in parte. Secondo quanto ritenuto dal CTU, Pt_1
con analitica motivazione dalla quale non vi è motivo di discostarsi, considerata la natura e l'entità delle infiltrazioni che si verificavano nell'immobile adibito a palestra, è effettivamente verosimile che, come riferito dal teste , l'intervento fatturato Tes_1
nel 2019 sia stato ripetuto per 4 anni, e che la società attrice abbia pagato ogni volta la pagina 7 di 10 stessa cifra. Circostanza confermata anche dal teste , socio di Tes_6 Pt_1
secondo cui ogni anno erano necessari lavori di manutenzione per eliminare le causa delle infiltrazioni, e tale lavori venivano eseguiti e fatturati dalla ditta KM (in realtà, come detto, è in atti una sola fattura della ditta, ma è comprensibile che il teste, non essendo il legale rappresentante di non conosca con precisione il numero Pt_1
delle fatture emesse). Il teste , che si occupa d'impiantistica idraulica ed Tes_5
elettrica, ha confermato gli interventi annuali “per tamponare l'effetto delle infiltrazioni”, ed ha riferito di essere intervenuto nella palestra perché il quadro elettrico era in corto circuito, presumibilmente a causa delle infiltrazioni. Per gli anni successivi al 2020, nulla è provato. Il CTU, che si è basato sulla relazione di un precedente CTU in un diverso giudizio, e che ha a sua volta relazionato come CTU sulla stessa situazione in altro giudizio ancora, basandosi su tutti gli elementi evidenziati ha redatto un computo metrico analitico delle somme spese dall'associazione attrice per mantenere il locale in condizione di poter essere utilizzato come palestra, distinguendo tra spese periodiche come finitura e tinteggiatura, ed opere eseguite una tantum come ripristino di parquet ed impianto elettrico – ed è giunto a calcolare la somma di € 9.277,23, e senza Iva, risultando tutti pagamenti non fatturati, tranne uno in cui l'Iva era a carico del soggetto nei cui confronti era emessa la fattura, ed anche in questo caso non è sato dimostrato che sia stata versata.
Secondo punto: € 14.400 per mancato godimento dell'immobile. Si tratta in effetti di una richiesta di risarcimento del danno da lucro cessante, che avrebbe potuto essere provata dimostrando quanto incassava la asd attrice prima che si verificassero le infiltrazioni, e quanto a seguito delle stesse, dimostrando che il reddito era diminuito;
o comunque provando quanto avrebbe potuto incassare se le infiltrazioni non si fossero verificate. Invece, nulla di tutto ciò è stato provato: ha riferito che Testimone_6
la quota d'iscrizione era di circa € 30, ma non si sa nulla sull'entità della clientela, sul numero di associati, sul volume d'incassi, non esiste alcun documento in proposito: pertanto, la domanda sul punto non può considerarsi provata. Sappiamo che la Pt_1
pagina 8 di 10 pagò per un certo periodo canoni autoridotti, poi non li pagò proprio, ma il punto non è quanto abbia pagato per canoni di locazione, perché se l'immobile fosse divenuto totalmente inutilizzabile avrebbe potuto risolvere il rapporto di locazione, e non lo ha fatto: evidentemente quindi l'associazione attrice ha continuato ad utilizzare l'immobile,
e ciò giustifica che seguitasse a pagare i canoni, ma può aver subito una perdita di introiti, e in questo sarebbe consistito il danno (a parte gli effetti delle restrizioni imposte dal governo per contenere la pandemia da Covid 19): ma sul punto, si ripete, non è stato dimostrato assolutamente nulla. Oltretutto si deve supporre che, se venivano effettuati interventi annuali di ripristino, fosse per mantenere utilizzabile l'immobile, e quindi impedire la diminuzione di clientela. Questa voce di danno, dunque, non può essere riconosciuta.
Domande di risarcimento di ulteriori danni formulate oltre il primo termine ex art. 83.6 cpc sono inammissibili.
In definitiva, il convenuto va condannato a risarcire all'associazione attrice CP_1
la somma di € 9.277,23; oltre rivalutazione secondo indici Istat dal 1/1/2021 alla pronuncia;
oltre interessi legali sulla somma via via annualmente rivalutata dal 1/1/2021 alla pronuncia;
oltre interessi legali sulla somma definitivamente rivalutata dalla pronuncia al soddisfo.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


PQM



Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 27849/2021 rgac tra:
[...]
attrice; , convenuto;
così Pt_1 Controparte_1 Controparte_1
provvede:
pagina 9 di 10 1) Condanna il convenuto a pagare alla asd attrice, a titolo di CP_1
risarcimento, la somma di € 9.277,23; oltre rivalutazione secondo indici Istat dal
1/1/2021 alla pronuncia;
oltre interessi legali sulla somma via via annualmente rivalutata dal 1/1/2021 alla pronuncia;
oltre interessi legali sulla somma definitivamente rivalutata dalla pronuncia al soddisfo;

2) Condanna il convenuto a rimborsare alla asd attrice ogni somma che CP_1
questa documenti di avere versato al CTU in forza dei decreti di liquidazione in atti;

3) Condanna il convenuto a rimborsare alla asd attrice le spese del CP_1
giudizio, che liquida in € 264 per esborsi ed € 5.077 per compenso, oltre spese generali, Iva e Cpa.
Così deciso in Napoli in data 5/12/2025 Il giudice unico

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