REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nocera Inferiore, Seconda Sezione Civile in persona del giudice monocratico dott. ANDREA LOFFREDO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4300/2019 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione e risarcimento danni
TRA
, rappresentata e difesa dall'avv. Errico Vittorio De Filippo, come da Parte_1 procura in atti
INTIMANTE
E
e , rappresentati e difesi Controparte_1 Controparte_2 dall'avv. Domenico Attanasio, come da procura in atti INTIMATI
CONCLUSIONI
Quelle di cui alle note scritte in sostituzione dell'udienza di discussione del 5.12.2024, qui da intendersi richiamate e trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto introduttivo del giudizio notificato il 4/7/19 intimava sfratto Parte_1 per morosità ai sigg. e quali conduttori del suo Controparte_1 Controparte_2
appartamento, con annesso locale deposito, sito in Castel S. Giorgio alla via R. Lanzara,
13 (fol.8 part.1978 sub.8 cat. A/2 e fol.8 part.1976 sub.15 cat. C/2) locato ad uso abitativo come da contratto di locazione del 21/2/2018, reg.to in via telematica presso l'Agenzia delle Entrate di Pagani il 22/02/2018 al n.1061 serie 3T. A base dell'intimazione esponeva che i conduttori non avevano corrisposto il canone di locazione di €. 420/00 mensili da
Giugno 2019 in poi, lasciando altresì impagati gli oneri condominiali mensili di €. 35/00 da Aprile 2019 in avanti (importi che alla data dell'intimazione non erano stati ancora onorati, come da dichiarazione rilasciata dall'amm.re del Condominio del 19/12/19 prodotta in atti). Chiedeva, inoltre, l'emissione di ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva della somma di €. 525,00. Con comparsa di costituzione e risposta gli intimati esponevano che l'immobile locato aveva presentato nel tempo e nel corso del rapporto di locazione evidenti vizi che ne avevano compromesso la normale vivibilità, mettendo in serio pericolo la salute dei conduttori. Nel caso di specie, un consulente tecnico di parte nella persona dell'Arch.
, aveva effettuato un sopralluogo presso l'unità abitativa accertando Persona_1 fenomeni di condensa presenti in diversi punti dell'appartamento, e nello specifico aveva concluso sostenendo che la causa delle muffe e del cattivo odore è essenzialmente la condensa, causata da una errata realizzazione dell'involucro murario dell'appartamento, realizzato senza la posa in opera di un sufficiente e necessario strato di materiale coibente, in spregio alla normativa vigente al momento della realizzazione del fabbricato.
Gli intimati allegavano che tale fenomeno aveva causato problemi di salute ad essa
, in quanto sensibile alle muffe e procurato danni anche a mobili e suppellettili CP_1
della committente. Quantificavano tali danni in €. 10.200,00. Aggiungevano che le precarie condizioni dell'immobile avevano indotto i conduttori a sospendere il pagamento dei canoni di locazione, non avendo la proprietaria provveduto ad eliminare l'inconveniente. Inoltre il giorno 16.05.2019 gli operatori del Dipartimento di Prevenzione
ASL di Salerno, dopo aver effettuato un sopralluogo presso l'abitazione occupata dai resistenti, accertavano che le murature interne perimetrali degli ambienti abitativi ed in particolare quelle della camera da letto matrimoniale, della cameretta e del servizio igienico presentavano parziali macchie di annerimento dovute a presumibili fenomeni di umidità/condensa diffusa. Tali macchie risultavano visibili in forma più accentuata lungo gli angoli e nella parte bassa della muratura esterna e parte del solaio della camera da letto matrimoniale, come pure le stesse macchie erano presenti nella parte sottostante della medesima parete individuate nell'attiguo vano cameretta. Le menzionate macchie di annerimento rispetto agli arredi ivi rinvenuti venivano individuate sia nelle zone retrostanti i rispettivi letti che a ridosso dell'armadio della cameretta. Infine, altre similari macchie ma di lieve entità erano visibili anche sulla parte alta della parete esterna del servizio igienico. In conclusione, gli operatori dell'ASL, tenuto conto delle risultanze derivanti dal sopralluogo, ritenevano che l'abitazione in questione necessitasse di interventi tecnici di manutenzione straordinaria atti ad eliminare gli inconvenienti rilevati.
I resistenti evidenziavano che i suddetti problemi erano stati portati a conoscenza della proprietaria prima ancora dell'inizio della procedura di intimazione di sfratto, sia verbalmente che attraverso una costituzione in mora inviata a mezzo posta raccomandata a/r del 06.06.2019, affinchè procedesse a lavori di manutenzione straordinaria, senza ottenere alcun esito. Per tali motivi chiedevano al giudice di rigettare l'intimazione di sfratto per morosità e in via riconvenzionale di dichiarare la locatrice inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dai convenuti a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in giudizio.
Con provvedimento del 30.07.2019 il giudice ordinava agli intimati di rilasciare libero da persone e cose, in favore della parte intimante, l'immobile con annesso deposito sito in Castel San Giorgio (SA) alla Via Lanzara n. 13 e fissava per l'esecuzione la data del
30.09.2019; disponeva altresì il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c. e fissava l'udienza ex art. 420 c.p.c. per il giorno 15.01.2020, assegnando all'intimante termine perentorio sino a venti giorni prima della predetta udienza ed agli intimati termine perentorio sino a dieci giorni prima della predetta udienza per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di documenti e delle rispettive memorie integrative. Esperita la mediazione obbligatoria, che si concludeva con verbale negativo, in esito alla notifica dell'ordinanza in forma esecutiva e dell'atto di precetto richiesto il
23/9/19 e del successivo avviso di rilascio ex art.608 cpc l'appartamento, con annesso garage, venivano rilasciati a mezzo intervento dell'Ufficiale Giudiziario in data 2/12/19.
Nell'occasione della consegna l'intimante riscontrava danni all'appartamento, per cui dichiarava all'Ufficiale Giudiziario di trattenere il deposito cauzionale di €. 840/00 e di riservarsi domanda per il ristoro del maggior danno previa dettagliata determinazione e quantificazione. Alla consegna presenziava l'arch. che, con relazione Persona_2 tecnica asseverata il 17/12/19, quantificava in €. 7.020,00 oltre iva l'ammontare occorrente al ripristino dei danni emersi, descrivendoli in dettaglio e documentandoli con numerosi rilievi fotografici (compresi quelli attestanti lo stato dell'appartamento all'inizio della locazione). Precisava che per tali danni all'immobile essa intimante si riservava di agire in futuro nei confronti degli intimati. L'intimante evidenziava che alla data di restituzione coattiva dell'immobile la morosità maturata dai conduttori risultava pari a €.
2.520,00 per canoni sino a Novembre 2019 e a €. 322/42 per pertinenti oneri condominiali, per un ammontare complessivo di €.2.842/42. Con ordinanza del
10/8/2020 il precedente Giudice, disattesa ogni istanza istruttoria, ritenuta matura la causa per la decisione, concedeva termine per note conclusionali e all'esito dell'udienza, il giudice decideva la causa.
Le domande dell'intimante non sono fondate e vanno rigettate. Vanno accolte in parte le domande degli intimati.
Giova preliminarmente esaminare entità e origine dei problemi di condensa creatisi nell'appartamento locato. Invero è indubbio che il problema della condensa lamentato dagli intimati sussisteva. D'altra parte l'intimante non lo ha contestato, limitandosi a sostenere che il manifestarsi della condensa è stata la conseguenza della mancata areazione degli ambienti. Sebbene in astratto la condensa può derivare dalla mancata adeguata areazione degli ambienti, nel caso in esame è da escludere per due motivi: 1) perché l'appartamento era abitato dagli intimati e come tale è impensabile che essi lo vivessero senza permettere il normale di ricambio di aria negli ambienti;
2) perché il fenomeno si presentava in particolare negli angoli dei vani in cui erano presenti i pilastri in cemento armato, privi della necessaria coibentazione, che serve proprio a evitare, per effetto di scambio termico con la temperatura esterna, la condensa e le muffe, segnatamente nel periodo freddo invernale. Insomma la condensa è senza dubbio ricollegabile ad un difetto costruttivo dell'immobile e poteva essere evitato solo con importanti interventi di manutenzione straordinaria consistenti in isolamento e ripulitura delle superfici murarie danneggiate. In tal senso depongono i verbali dell Parte_2
e la ctp prodotta dagli intimati. Orbene, non vi è dubbio che il locatore, in forza dell'art. 1578 cod. civ., è tenuto a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto oltre che a garantire al conduttore il pacifico godimento dell'immobile e nel caso di inadempimento il precedente art. 1575 cod. civ. garantisce il risarcimento dei danni derivati dai vizi dell'oggetto della locazione.
Gli intimati non hanno però allegato e provato specifici e concreti danni ai beni mobili di loro proprietà, mentre il danno alla salute può essere valutato equitativamente dal giudice ex art. 1226 c.c., stante la oggettiva difficoltà nel fornirne la prova. Nel caso di specie, peraltro la presenza di umidità e muffa, dipendente da difetti strutturali dell'immobile, doveva sussistere in minima misura già all'inizio del rapporto di locazione, aggravandosi nel tempo e richiedendo l'intervento della proprietaria locatrice, che non vi fu. Ciò effettivamente ha legittimato i conduttori a interrompere – dal giugno 2019 - il pagamento dei canoni e degli oneri condominiali dovuti, in base alla regola inadimplenti non est adimplendum di cui all'art. 1460 c.c..
Va pure evidenziato, però, che solo nel giugno 2019 è insorta la controversia tra locatrice e conduttori, non sussistendo prova di precedenti comunicazioni scritte dei conduttori in ordine all'inconveniente che presentava l'immobile, preso in locazione nell'anno precedente. La causa prima di risoluzione del contratto di locazione può rinvenirsi, dunque, essenzialmente nel manifestarsi in modo più intenso, nella primavera
2019, del fenomeno condensativo, che sebbene non abbia reso inabitabile l'appartamento ne ebbe a diminuire in modo sensibile la godibilità da parte degli intimati,
i quali, però, ebbero a far presente l'insalubrità dell'appartamento per la prima volta solo un mese prima del presente giudizio. Ad essi va quindi riconosciuto comunque un risarcimento del danno equitativamente valutabile in euro 3.000,00. Riguardo alla debenza dei canoni di locazione e degli oneri condominiali, sono da ritenersi non dovuti quelli richiesti dalla locatrice con l'iniziale atto di intimazione, attesa la costituzione in mora indirizzata all'intimante in data 06.06.2019, precedente di un mese alla notificazione dell'intimazione di sfratto per morosità. In conclusione, va accolta la domanda con cui gli intimati chiedono il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità degli intimati, atteso che il mancato pagamento dei canoni di locazione è derivato dalla sopravvenuta insalubrità degli ambienti interni a causa della presenza di fenomeni di condensa derivanti da una errata realizzazione dell'involucro murario dell'appartamento, realizzato senza la posa in opera di un sufficiente e necessario strato di materiale coibente. Preso atto della avvenuta risoluzione del contratto, di fatto avvenuta a seguito dell'ordinanza di rilascio del precedente giudice istruttore, va dichiarato l'inadempimento contrattuale della locatrice nel non garantire la salubrità dell'immobile con adeguati e tempestivi interventi di manutenzione straordinaria, con accoglimento della domanda di risarcimento danni quantificati in euro
3.000,00. Riguardo alla sopravvenuta domanda degli intimati di restituzione della cauzione pari a due mensilità per un importo totale di euro 840,00 essa è inammissibile in quanto tardiva.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate riguardo ad un valore della causa tra euro 1.101,00 ed euro 5.200,00 tariffe medie, ridotte del 50 % per la semplicità del processo e delle questioni trattate, per studio, introduzione, trattazione e conclusionale.


P.Q.M.



definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
1) Rigetta la domanda dell'intimante di convalida di sfratto per morosità degli intimati.
2) Accoglie le domande degli intimati e per l'effetto, dichiara che il mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali è derivato dalla sopravvenuta insalubrità dell'appartamento oggetto di locazione.
3) Preso atto della avvenuta risoluzione del contratto, di fatto avvenuta a seguito dell'ordinanza di rilascio del precedente giudice istruttore, va dichiarato l'inadempimento contrattuale della locatrice nel non garantire la salubrità dell'immobile con adeguati e tempestivi interventi di manutenzione straordinaria;

4) Condanna la intimante al pagamento agli intimati della somma di euro 3.000,00
a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali moratori dalla domanda giudiziale al soddisfo
5) Rigetta ogni altra domanda
6) Condanna l'intimante al pagamento in favore degli intimati delle spese di giudizio, che liquida in complessivi euro 3.538,50 per compensi di difesa, oltre rimborso contributo unificato, rimborso spese generali, Cpa e Iva come per legge.
Così deciso in data 4/02/2025 Il Giudice
dott. Andrea Loffredo