REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
SEZIONE II CIVILE in persona del Giudice Onorario in funzione di Giudice Unico, Dott. Fabio Fuser, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta a ruolo con al numero 1965/2024 tra
(C.F.: con l'Avv. Vincenzo La Brocca Parte_1 C.F._1
del Foro di Verona
Ricorrente - Opponente
CONTRO
(C.F.: ) con residente in [...]del CP_1 C.F._2
Friuli (UD) con l'Avv. Stefano Milillo del Foro di Udine
Resistente - Opposta
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Oggetto: Opposizione a decreto ingiuntivo – altri istituti del diritto delle locazioni
* * * * *
Conclusioni delle parti: come da verbale odierno.
Con ricorso del 22.7.2023 (i.e. 2024), depositato il 22.7.2024, la SI
(di seguito anche: e/o ricorrente e/o opponente e/o Parte_1 Pt_1
conduttrice) titolare dell'impresa individuale L'Isola del Panino corrente in
Udine, Via Pellis n. 3, ha opposto il decreto ingiuntivo n.407/2024, notificato il
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 12.6.2024 e richiesto dalla SI (di seguito anche: CP_1 CP_1
e/o resistente e/o opposta e/o locatrice) con il quale il Tribunale di Udine, a seguito dell'ordinanza di convalida di sfratto pronunciata in data 29.4.2024, ha alla medesima ingiunto il pagamento della somma di €.19.575,00 a titolo di canoni ed oneri accessori scaduti fino al mese di febbraio 2024, oltre ai canoni dovuti per il periodo successivo fino al rilascio dell'immobile locato, agli interessi legali sui singoli ratei di canone a decorrere dalla loro scadenza fino al saldo effettivo, oltre alle spese del procedimento di convalida e del monitorio. ha opposto il decreto affermando: Pt_1
➢ di aver stipulato in data 8.1.2019 un contratto di locazione ad uso non abitativo avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Udine, Via Pellis n.3;
➢ che a causa della pandemia Covid-19 a partire dalla fine dell'anno 2020 ha avuto delle difficoltà a pagare il canone di locazione;

➢ che la locatrice con l'atto di intimazione di sfratto ha chiesto il pagamento delle spese condominiali senza comprovare di aver provveduto al pagamento delle stesse;

➢ che in data 29.4.2024 il Tribunale di Udine emetteva ordinanza di convalida dello sfratto con ordine di rilascio dell'unità locata al 29.5.2024 ed emetteva contestuale decreto ingiuntivo per €.12.000,00 a titolo di canoni di locazione ed €.7.393,00 per spese condominiali;

➢ di aver effettuato numerosi pagamenti in contanti non correttamente conteggiati dalla locatrice per averli erroneamente imputati ad altra causale;

L'opponente ha, quindi, eccepito il difetto di legittimazione attiva della CP_1
limitatamente alla richiesta del pagamento delle spese condominiali in via diretta spettando tale azione solo al Condominio in quanto il proprietario può
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 chiederne il pagamento solo in sede di rivalsa dopo aver a sua volta provveduto al pagamento.
La conduttrice ha, infine, contestato l'erroneità dell'importo ingiunto per aver effettuato tramite il proprio compagno, NO , pagamenti in Persona_1
contanti per il complessivo importo di €.8.600,00 come da ricevute dimesse a mani del NO , coniuge della Per_2 CP_1
Precisava, altresì, che il rilasciava le quietanze via mail con causali non Per_2
veritiere e di aver corrisposto tramite il la complessiva somma di Per_2
€.30.000,00.
L'opponente ha, quindi, chiesto di annullare il decreto ingiuntivo opposto.
Con comparsa del 7.10.2024 si è costituita contestando le deduzioni CP_1
della ricorrente ed affermando:
➢ che quanto dedotto dall'opponente non corrisponde al vero perché alcuni dei pagamenti asseritamente effettuati non si riferiscono al contratto di locazione oggetto dell'ordinanza di convalida e del decreto ingiuntivo opposto, ma al diverso contratto in essere tra le parti denominato “scrittura privata per contratto di locazione e vendita d'immobile ad uso commerciale” sottoscritto dalle parti nel gennaio 2019 che prevedeva l'acquisto dell'immobile con una sorta di “rent to buy”.
L'opposta ha, altresì, eccepito l'improcedibilità dell'opposizione per tardività della stessa e, nel merito, ha chiesto di respingere la domanda della conduttrice.
All'udienza del 12.2.2025 – quale nuova udienza ex art. 420 c.p.c. – è stato chiesto alla conduttrice di dimettere la copia notificata del ricorso introduttivo e la causa, a seguito di concorde richiesta dei procuratori delle parti, è stata rinviata al 25.3.2025 per pendenza di trattative. A tale udienza, dato atto che le parti non si sono conciliate, il giudice si è riservato sulle istanze istruttorie e
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 con ordinanza del 25.3.2025, svolte alcune osservazioni in merito ai pagamenti effettuati dall'opponente, è stata fissata l'udienza del 10.4.2025 – successivamente rinviata al 29.4.2025 – per richiedere alle parti alcuni chiarimenti.
Alla suddetta udienza l'opposta ha dichiarato di aver acquistato nel 1981 insieme al marito l'immobile oggetto di locazione e di avervi aperto una cartoleria e profumeria e di aver poi deciso di vendere l'immobile alla Pt_1
che, però, ha chiesto di prendere in affitto il locale, invece, di acquistarlo.
La ha, altresì, dichiarato che l'affitto che la conduttrice doveva pagare CP_1
era di 300,00 euro al mese e che all'inizio risultava regolare, poi però per tre anni non ha più effettuato versamenti, mentre nulla ha mai pagato a titolo di spese condominiali.
L'opponente ha dichiarato di avere concluso il primo contratto con canone mensile di €.300,00, precisando, però, che fin dall'inizio l'accordo prevedeva che la acquistasse l'immobile pagando la somma di €.1.000,00 al mese Pt_1
per il rent to buy, ma dopo il Covid quest'ultima non è più stata in grado di effettuare i versamenti.
La ha, altresì, dichiarato di avere dovuto sostenere spese per Pt_1
trasformare i locali in un bar perché vi veniva esercitata un'attività di vendeva di abiti da sposa.
La conduttrice ha dichiarato di non essere in grado di quantificare il debito maturato e la ha confermato che inizialmente la pagava CP_1 Pt_1
l'importo di €.1.000,00 al mese in vista dell'acquisto dell'immobile.
Il legale della ha, quindi, riconosciuto solamente i pagamenti provati CP_1
dalle ricevute prodotte nella misura in cui fanno riferimento all'uno ed all'altro contratto.
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 Veniva, quindi, fissata per la discussione l'udienza del 2.7.2025, successivamente differita d'ufficio al 10.8.2025, assegnando alle parti termine fino al 20.6.2025 per il deposito di note conclusive, deposito effettuato dalla sola opposta.
Assegnata la causa al nuovo giudice istruttore, all'udienza del 10.7.2025 le parti hanno precisato le conclusioni e discusso la causa.
Passando ad esaminare il merito della causa si osserva quanto segue.
L'opponente con l'intimazione di sfratto per morosità ha chiesto anche l'emissione di decreto ingiuntivo per l'importo di €.19.575,92 di cui:
➢ €.12.200,00 per canoni non corrisposti dall'ottobre 2020 fino al 23.2.2024 salvo l'acconto di €.100,00 del 4.10.2023;
➢ €.72,00 pari alla quota del 50% delle spese di registrazione del contratto di locazione degli anni 2022 e 2023;
➢ €.7.303,00 per spese condominiali al 31.12.2023.
Si precisa che con riferimento alle spese condominiali, a fine di pag.1 dell'atto di citazione vengono indicate in €.7.393,07, al punto 3) di pag.3 dell'atto di citazione vengono indicate in €.7.393,92, nelle prime righe di pag. 2 dell'atto di citazione vengono indicate in €.7.303,97, quindi, vi sono tre differenti importi.
Considerato che all'importo ingiunto richiesto di €.19.575,97 si giunge considerando le spese condominiali pari ad €.7.303,97, si prenderà in considerazione solo tale importo.
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QUANTO ALLA RICHIESTA DI PAGAMENTO DELLE SPESE DI REGISTRAZIONE DEL
CONTRATTO PER GLI ANNI 2022 E 2023
L'importo di €.72,00 richiesto dalla pari al 50% delle spese di CP_1
registrazione del contratto di locazione degli anni 2022 e 2023 dimesso
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 dall'opposta con attestazione di intervenuta registrazione, non è stato contestato dall'opponente che sul punto nulla ha dedotto in atto di citazione;
a ciò si aggiunga che ex art. 8 della Legge n.392/1978 le suddette spese di registrazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali, ne consegue che tale somma si ritiene dovuta.
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QUANTO ALLA RICHIESTA DI PAGAMENTO DELLE SPESE CONDOMINIALI
L'opponente ha chiesto il pagamento delle spese condominiali pari ad
€.7.303,97 ed ha allegato all'intimazione di sfratto per morosità il conteggio di
Gestab con la situazione delle spese condominiali al 31.12.2023.
Ancora una volta l'opponente non ha contestato né di essere debitrice di tali somme né il quantum delle suddette spese nulla avendo dedotto sul punto nell'atto di opposizione.
La conduttrice si è solo limitata ad affermare che non sarebbe CP_1
legittimata a chiederne il pagamento in via diretta, ma solo in sede di rivalsa dopo aver provveduto al loro versamento.
Con tale difesa l'opponente ha di fatto confermato di essere debitrice di tali spese, essendosi solo limitata a contestare il soggetto che avrebbe dovuto richiedere il suddetto pagamento.
Tale tesi difensiva ed il citato riferimento giurisprudenziale non colgono, però, nel segno.
Ed infatti la pronuncia citata (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 17201 del 2008) afferma che per il pagamento degli oneri condominiali il Condominio o i condomini possono agire esclusivamente nei confronti di coloro che sono condomini, quindi, nei confronti dei proprietari degli appartamenti che per tale ovvia ragione sono condomini e non, invece, nei confronti del conduttore che, non essendo proprietario delle unità immobiliari, non è un condomino e,
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 quindi, non può essere destinatario di un'azione diretta da parte del
Condominio o degli altri condomini.
Nella fattispecie in esame – diversa da quella oggetto della pronuncia citata dall'opponente - non sussiste alcun problema di azione diretta, in quanto l'azione monitoria in contestazione non è stata promossa dal Condominio o da altri condomini nei confronti della conduttrice, ma dal proprietario stesso dell'immobile nei confronti del proprio inquilino.
E sul punto, va, invece, richiamato un diverso principio giurisprudenziale: “La questione da risolvere è quale sia il contenuto dell'onere probatorio gravante sul locatore che esiga il pagamento degli oneri condominiali. Innanzitutto, è costante il principio (Cass. 01/12/1987, n 8938) che, in caso di contestazione, il locatore ha l'onere di provare i fatti costitutivi del proprio diritto e che, a tal fine, non basta che dimostri di avere inviato la richiesta prevista dall'art. 9 L.
392/1978. Si tratta, dunque, di verificare se sia sufficiente che il locatore produca il rendiconto approvato dal condominio o se debba altresì corredarlo dei documenti giustificativi. Con riferimento ai rapporti condominiali questa
Corte ha ritenuto (cfr. Cass. 23/07/1988, n 4751; Cass. 23/05/1981, n 3402) che, una volta approvato il rendiconto, l'amministratore possa ottenere il rimborso delle spese senza essere tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi, dovendo i medesimi essere controllati prima dell'approvazione. Non diversa soluzione va data per quanto concerne i rapporti tra locatore e conduttore, disciplinati dalla legge 392/1978 senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici (cfr.
Cass. 03702/1994, n 1104; Cass. 14/07/1988, n 4606), in considerazione del fatto che i documenti giustificativi si trovano nella disponibilità dell'amministratore e non del locatore e che, inoltre, non è configurabile un onere del locatore di premunirsi dei documenti in previsione di possibili
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 contestazioni del conduttrice, tanto più che l'art. 9, comma 3, L. 392/1976 garantisce a quest'ultimo il diritto di prenderne visione, ovviamente presso
l'amministratore, che li custodisce. In conclusione, può affermarsi che il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio, producendo i rendiconti dell'amministratore, approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt. 210 e ss c.p.c. (Cass. 28/09/2010,
n.20348; Cass. 04/0671998, n. 5485). Sempre questa Corte regolatrice ha chiarito che la disposizione del comma 3 dell'art. 9 della l. 27 luglio 1978 n.
392, che impone al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla relativa richiesta, circoscrive altresì l'arco temporale entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione nonché di prendere visione dei documenti giustificativi. Ne consegue che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore, decorso i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora alla stregua del principio dies interpellat pro homine
e non può, quindi, sospendere, ridurre, ritardare o contestare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall'indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione (Cass.
24/11/1994, n 9980; Cass. 24701/1996, n. 540). Significa, insomma, che il conduttore che abbia ricevuto la richiesta di pagamento degli oneri condominiali è tenuto ad attivarsi entro lo spatium deliberandi che la legge di concede, sollecitando l0indicazione specifica delle spese e dei criteri di
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 ripartizione e pretendendo di prendere visione dei documenti giustificativi”
(Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 29329 del 13.11.2019).
Nella fattispecie in esame il locatore non ha prodotto i rendiconti dell'amministratori approvati dai condomini, ma tale lacuna probatoria si ritiene superata dalla mancata contestazione dell'opponente che nulla ha dedotto in merito alla documentazione prodotta da per documentare CP_1
le spese condominiali ed, anzi, ha di fatto confermato di essere debitrice della somma ingiunta essendosi limitata solo a contestare un'asserita carenza di legittimazione attiva del proprietario dell'immobile a richiedere tale debito in via diretta, anziché in sede di rivalsa.
Ne consegue che la somma di €.7.303,97 è dovuta dall'opponente.
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QUANTO ALLA RICHIESTA DI PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE
Dalla documentazione dimessa dalle parti e dalle dichiarazioni rese dalle stesse all'udienza del 29.4.2025 risulta confermata la volontà dell'opponente di acquistare l'immobile sito in Udine, Via Pellis n.3, previo periodo di locazione dell'immobile stesso.
In sostanza le parti hanno voluto di fatto concludere un contratto c.d. rent to buy di cui all'art. 23 del D.L. n. 133/2014 – sebbene privo delle forme ivi previste - con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l'immobile al conduttore/futuro acquirente, a fronte del versamento di un canone e dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo di acquisto una parte o tutta dei canoni già pagati.
Ed, infatti, con la “scrittura privata per contratto di locazione e vendita
d'immobile ad uso commerciale” del gennaio 2019 le parti hanno dato atto dell'intenzione della proprietà di concedere in locazione al fine di vendere
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 l'immobile a destinazione commerciale sito in Udine, Via Pellis n.3, e della volontà dell'opponente, anche quale titolare dell'impresa individuale L'isola del
Panino, di prendere in locazione e successivamente acquistare il suddetto immobile.
A tal proposito le parti hanno stabilito che: i) conceda in locazione la CP_1
suddetta unità immobiliare;
ii) la locazione avrà una durata di 42 mesi a decorrere dal 1.3.2019 al 30.8.2022; iii) il 30.8.2022 avrebbe Pt_1
acquistato l'immobile locato salvo eventuale proroga di 24 mesi;
iv) il canone di locazione in €.1.000,00 di cui €.300,00 da pagarsi in forza di separato contratto di locazione ed €.700,00 da pagarsi mediante rimessa diretta a decorrere dal 15.3.2019; iv) l'importo dell'affitto corrisposto in 42 mesi pari ad
€.42.000,00 o 66 mesi in caso di proroga pari ad €.66.000,00 costituirà il monte capitale da scalare sul prezzo di acquisto dell'immobile fissato in
€.90.000,00.
Mentre con il “contratto di locazione d'immobile ad uso commerciale” le parti hanno stabilito che: i) conceda in locazione la suddetta unità CP_1
immobiliare; ii) la locazione avrà una durata di 6 anni a decorrere dal

1.12.2018 fino al 30.11.2024; iii) il canone di locazione in €.3.600,00 annui da corrispondersi in rate mensili di €.300,00 da pagarsi anticipatamente entro i primi 15 giorni del mese decorrere dal 15.3.2019.
In sostanza a decorrere dal mese di marzo 2019 doveva provvedere a Pt_1
versare a titolo di locazione a la somma di €.1.000,00, di cui €.300,00 CP_1
in forza del contratto di locazione ed €.700,00 in forza della scrittura privata del gennaio 2019. con l'intimazione di sfratto ha azionato il solo contratto di locazione CP_1
sostenendo che l'opponente non ha versato i canoni di €.300,00 mensili da ottobre 2020 fino al febbraio 2024 per un totale di 41 mensilità pari ad
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 €.12.300,00 dedotto l'acconto di €.100,00, per una richiesta complessiva di
€.12.200,00.
L'opponente con l'atto di citazione ha dimesso n.9 ricevute costituite da mail inviate dal NO – marito della – al NO Persona_3 CP_1 [...]
– compagno della – per comprovare i pagamenti effettuati Per_1 Pt_1
all'opposta.
Esaminando quanto dedotto in citazione dalla in particolare i capitoli di Pt_1
prova dalla medesima formulati, nonché le dichiarazioni rese da quest'ultima all'udienza del 29.4.2025 e, soprattutto, le ricevute/mail di data 25.10.2020,
8.5.2021, 18.6.2021, 15.7.2021 risulta che quest'ultime fanno riferimento a versamenti effettuati all'opposta di €.700,00 ciascuno, mentre le ricevute/mail del 15.10.2021 e del 26.1.2022 pari ciascuna ad €.2.100,00 riguardano versamenti accorpanti tre mensilità di €.700,00 ciascuna, tant'è che l'opponente con i capitoli dedotti ha cercato di provare di aver corrisposto con il versamento del 15.10.2021 le mensilità di agosto, settembre ed ottobre
2021 e con il versamento del 26.1.2022 le mensilità di novembre, dicembre
2021 e gennaio 2022.
E' documentalmente provato che i versamenti di cui alle ricevute dimesse dall'opponente riguardano il canone di locazione di €.700,00 di cui alla
“scrittura privata per contratto di locazione e vendita di immobile ad uso commerciale”, in quanto ciò è confermato non solo dalle ricevute di €.700,00 e di €.2.100,00 (per più mensilità) pari all'importo del suddetto canone, ma anche dalle causali ivi contenute che fanno sempre riferimento all'acquisto dell'immobile, come pure da quanto risulta dalle ricevute relative/mail agli acconti parziali. Ed, infatti, la ricevuta di €.500,00 del 27.11.2020 (cfr. doc.3) riguarda l'acconto della rata di ottobre 2020, mentre con la successiva ricevuta di €.400,00 del 5.2.2021 (cfr. doc.4) viene confermato con €.200,00 il saldo
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 della mensilità di ottobre 2020, quindi, di €.700,00 (€.500,00 + €.200,00) e per l'ulteriore somma di €.200,00 l'acconto della mensilità di novembre 2020.
Da ultimo, con la ricevuta del 1.6.2023 viene confermato che i suddetti versamenti si riferiscono al canone di €.700,00 per l'acquisto dell'immobile, mentre il canone di €.300,00 di cui al contratto di locazione viene definito “per il normale”.
A ciò si aggiunga che a seguito del versamento di €.800,00 l'opponente, con l'occasione di dare conferma dell'intervenuto incasso della suddetta somma, fa un riepilogo della situazione contabile e rappresenta che per i mesi di gennaio e febbraio 2022 non sono stati effettuati versamenti, mentre per la mensilità di marzo 2022 un acconto di €.200,00, per le mensilità di aprile e maggio
2022 due acconti ciascuno di €.300,00 e quanto alla somma di €.800,00 appena incassata dall'opposta seguendo un criterio – da quanto si intuisce – di continuità mensile, quest'ultima viene ripartita per €.200,00 quale acconto per il mese di maggio 2022 e quanto ad €.600,00 per il mese di giugno 2022, con la precisazione che per tale mese mancherebbe l'importo di €.100,00 necessario per giungere alla somma del canone mensile di €.700,00 in funzione del futuro acquisto dell'immobile. Viene, infine, precisato un ritardo dei versamenti di circa un anno quanto al canone per l'acquisto, mentre con riferimento al contratto di locazione viene dato atto che i versamenti sono fermi al mese di settembre 2020, così, infatti, risulta scritto: “Per il normale di
300€. Sei fermo a Settembre 2020”.
Ne consegue che la somma di €.8.600,00 (700 + 500 + 400 + 700 + 700 +
700 + 2.100 + 2.100 + 800) che l'opponente afferma di aver versato all'opposta e che quest'ultima ha confermato di aver ricevuto, riguarda la locazione di cui “scrittura privata per contratto di locazione e vendita di
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 immobile ad uso commerciale” e non il titolo azionato da costituito dal CP_1
“contratto di locazione d'immobile ad uso commerciale” dell'1.1.2019.
Quanto al titolo azionato ed ai versamenti effettuati dall'opposta occorre esaminare con attenzione due ricevute/mail inviate dal marito della al CP_1
compagno della Pt_1
Nella mail del 2 febbraio 2023 delle ore 19:18, nell'effettuare il riepilogo dei versamenti per l'acquisto e dei versamenti per la locazione dell'immobile, quanto al contratto di locazione per il quale le mensilità di €.300,00 venivano versate a mezzo bonifico, il ha affermato che: ”Per quanto riguarda i Per_2
versamenti regolari di 300€. Sono stati Dal 16/5/19 il primo altri 8 fino
a31/01/20 e poi un altro il 15/07/20 e un altro il 17/07 20 Inoltre un versamento di €.900 ,00 il 07.10.20 e l'ultimo di €. 900,00 Il 20.07.21 Per un totale pertanto di 5.100,00”
Se ne deduce:
➢ versamento della prima mensilità di maggio 2019;
➢ versamento di ulteriori otto mensilità da giugno 2019 fino a gennaio 2020;
➢ versamento del 15 luglio 2020, ma non viene indicata la mensilità cui imputare il pagamento;

➢ versamento del 17 luglio 2020, ma non viene indicata la mensilità cui imputare il pagamento;

➢ versamento di €.900,00 effettuato il 7.10.2020;
➢ versamento di €.900,00 effettuato il 20.7.2021 per un totale di n.17 mensilità ricevute pari ad €.5.100,00
Nella precedente mail del 26 gennaio 2022 delle ore 11:52 il ha Per_2
affermato che: “Il versamento di €. 300 è invece fermo al 7.10.21 per €. 900
a saldo dei mesi di Aprile, Maggio, Giugno 2020”
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 Considerato che l'opponente non ha contestato di fatto il debito residuo di cui al “contratto di locazione d'immobile ad uso commerciale” dell'1.1.2019, anzi con la mail del 2.2.2019 ha di fatto confermato di aver versato solo la somma di €.5.100,00 senza dimenticare che all'udienza del 29.4.2025 ha affermato
“di non essere in grado di quantificare il debito maturato” è manifesto che la mail del 26.1.2022, precedente a quella del 2.2.2023, contiene un errore materiale nella data del 7.10.2021 che deve, invece, intendersi riferita al

7.10.2020 ciò in quanto la somma di €.900,00 ivi indicata è stata imputata a pagamento dei mesi di aprile, maggio, giugno 2020, quindi, se il versamento fosse effettivamente del 2021 riguarderebbe il pagamento di mensilità antecedenti di oltre un anno e mezzo, sebbene a luglio 2021 l'opposta riceva un ulteriore versamento di €.900,00 che di fatto viene imputato a pagamento di mensilità successive (luglio, agosto e settembre 2020). Se fosse corretta la data del 2021 del versamento del 7.10, avremo l'anomalia che con tale versamento successivo si vanno ad imputare delle mensilità anteriori rispetto a quelle che di fatto vengono imputate con il versamento precedente del luglio
2021.
A chiarire le imputazioni dei versamenti è utile osservare quanto segue.
E' evidente che il versamento del 15.7.2020 riguardi la mensilità di febbraio
2020 considerato che l'ultima mensilità pagata era quella di gennaio 2020, mentre quello di due giorni dopo del 17.7.2020 riguardi la mensilità di marzo
2020, conseguentemente il pagamento del 7.10.2021 (i.e. 2020) riguarda le successive mensilità di aprile, maggio e giugno 2020 e quello del 20.7.2021 le ulteriori di luglio, agosto e settembre 2020, con l'ulteriore conseguenza che la morosità ammontava alla data dell'atto di intimazione a n.41 mensilità come dedotto dall'opposta e precisamente: 3 del 2020 (ottobre, novembre e dicembre), 12 del 2021, 12 del 2022, 12 del 2023 e 2 del 2024 per un totale
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 di €.12.300,00 cui va dedotto l'importo di €.100,00 a titolo di acconto che l'opposta dichiara di aver ricevuto per un totale richiesto con l'atto di intimazione e successivamente ingiunto di €.12.200,00.
Va, pertanto, accertato e confermato che il credito dell'opposta per canoni di locazione alla data dell'intimazione è pari ad €.12.200,00.
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L'opposizione è, pertanto, infondata e va rigettata.
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In ragione della mancata registrazione della “scrittura privata per contratto di locazione e vendita ad uso commerciale” (doc. 4 del fascicolo di parte opposta) che rientra nella fattispecie del contratto rent to buy, in quanto parte opposta ha dimesso una copia semplice priva dell'intervenuta registrazione, deve procedersi alla trasmissione degli atti all'Agenzia delle Entrate per le valutazioni di competenza.
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QUANTO ALLE SPESE DEL GIUDIZIO
Per il principio della soccombenza le spese di causa sono poste a carico di e vengono liquidate come da dispositivo ex art. 5, comma 6, del D.L. n. Pt_1
55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, con riduzione del 50% della fase istruttoria e della fase decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa, così provvede:
- rigetta l'opposizione e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo n.
407/2024;
- condanna alla rifusione delle spese di lite a favore di Parte_1 CP_1
che si liquidano ex D.M. n. 55/2014, così come modificato dal D.M.
[...]
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024 n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, in complessivi €.3.386,50 (di cui
€.919,00 per la fase di studio della controversia, €.777,00 per la fase introduttiva del giudizio, €.840,00 istruttoria e/o di trattazione, €.850,50 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA, se dovuta, e CPA come per legge;

- dispone la trasmissione all'Agenzia delle Entrate della “scrittura privata per contratto di locazione e vendita ad uso commerciale” (doc. 4 del fascicolo di parte opposta) per le valutazioni di competenza in ragione della mancata registrazione.
Così deciso in Udine il 10.7.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Fabio Fuser
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione – R.G. 1965/2024