TRIBUNALE DI ISERNIA
Verbale di udienza
All'udienza del 22/12/2025 davanti a FR IN, Giudice onorario, è stata chiamata la causa iscritta al RG n. 59/2024
Per la società dei fratelli , Parte_1 Parte_2 CP_1
e è presente l'Avv. Franco Lonardo il quale si riporta al contenuto CP_2 della memoria ex artt. 416 e 418 c.p.c. chiedendone l'integrale accoglimento, il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa (sia della fase sommaria che della presente fase), ivi comprese le competenze e spese di mediazione.
Chiede che la causa venga decisa. Ove ritenuto necessario dall'On. Giudice adito istruire la presente causa, insiste nei mezzi di prova richiesti nella citata memoria, ovvero interrogatorio formale della ricorrente sui Parte_3 capitoli di prova in essa riportati, nonché prova per testi sugli stessi capitoli e con i testi e , inoltre ispezione giudiziale dei Testimone_1 Testimone_2 luoghi. Infine, viste le conclusioni di parte avversa, in particolare al punto 3 della memoria difensiva del 30.05.2024 dove si chiede in via subordinata la condanna della società alla corresponsione in favore Parte_1 della sig.ra al pagamento dei canoni di locazione a far data Parte_3 dal mese di luglio 2023, si precisa che, in passato, la sig.ra ha più Parte_3 volte rifiutato detto pagamento (vedi verbali di udienza) e comunque si mostrano e ne riserva il deposito nel PCT in udienza i bonifici effettuati da detta società alla ricorrente, a far data dal mese di agosto 2023 fino al mese di gennaio 2026. Sempre impugnando quanto ex adverso prodotto e richiesto anche in via istruttoria.
Per parte ricorrente è presente l'avv. Alessandra Longobardi che si riporta alle difese insistendo per l'ammissione dei mezzi istruttori articolati in atti.
I procuratori delle parti, riportandosi ai propri scritti difensivi, discutono la causa.
Il Giudice, si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice onorario
FR IN All'esito della camera di consiglio alle ore 16:03, dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, il giudice pronuncia la seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Isernia, Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona di FR IN, giudice onorario, nella camera di consiglio del 22 dicembre 2025 all'esito dell'udienza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, rubricata al numero di ruolo 59/2024 tra
) nato il [...] a Parte_3 C.F._1
VE (IS), rappresentato e difeso dall'avv. LONGOBARDI
ALESSANDRA, contro
Controparte_3
), in persona del legale rappresentante pro
[...] P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. LONARDO FRANCO
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Si premette che la parte dello svolgimento del processo viene omessa, alla luce del nuovo testo dell'art. 132, comma 2, numero 4, cod. proc. civ. nel quale non è più indicata, fra i contenuti della sentenza, la "esposizione dello svolgimento del processo".
Inoltre, la causa verrà decisa sui soli profili ritenuti direttamente rilevanti ai fini della decisione, in ossequio a Cass. civ., Sez. I, Sentenza, 15/04/2011, n.
8767 (rv. 617976: “Al fine di adempiere all'obbligo della motivazione, il giudice del merito non
è tenuto a valutare singolarmente tutte le risultanze processuali ed a confutare tutte le argomentazioni prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo aver vagliato le une e le altre nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento, dovendosi ritenere disattesi, per implicito, tutti gli altri rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata”)
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FATTO E DIRITTO
con contratto registrato il 13 settembre 2017, ha concesso Parte_3 in locazione a uso non abitativo alla un immobile in Venafro, via Parte_1
Campania n. 53 da adibirsi a magazzino per il commercio all'ingrosso (art. 3 del contratto). Il contratto, per la durata di sei anni, prevedeva la prima scadenza al 23 agosto 2023.
Con lettera del 2 novembre 2020, la locatrice ha chiesto la risoluzione del contratto per la prima scadenza motivando l'istanza con la dichiarazione che l'immobile sarebbe stato destinato ad “attività produttiva di parenti entro il terzo grado”, senza altra precisazione.
Quindi, con atto di citazione per l'udienza dell'11 gennaio 2024
[...] ha intimato alla lo sfratto per finita Parte_3 Parte_1 locazione alla prima scadenza.
Costituitasi in giudizio, la dopo alcuni rilievi nel merito, Parte_1 ha eccepito che “la predetta licenza non poteva essere intimata, atteso che la disdetta inviata con raccomandata a. r. del 02.11.2020 (cfr. doc. 5) non contiene una delle cause specificate dall'art. 29 della legge 392/78”.
All'udienza del 22 gennaio 2024 è stata rigetta la richiesta di ordinanza ex art. 665 c.p.c., quindi è stato disposto il mutamento del rito e concesso termini per la mediazione e per la costituzione nel giudizio ordinario.
La causa viene oggi decisa sulla base delle sole prove documentali in atti, senza necessità di prove orali.
Per quanto qui interessa, è bene premettere che a mente dell'art. 29 L.
392/1978 può essere negata al conduttore la rinnovazione del contratto alla prima scadenza ove il locatore intenda
“a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali ...”
3 La disdetta formulata dalla locatrice reca la laconica affermazione secondo cui sarebbe stata intenzione della destinare l'immobile ad “attività Parte_3 produttiva di parenti entro il terzo grado”.
Ma, in applicazione del citato art. 29 L. 392/1978, nel comunicare il diniego di rinnovazione alla prima scadenza, il locatore non può limitarsi a fare generico riferimento all'intenzione di svolgere una non meglio precisata “attività produttiva” nell'immobile del quale si richiede la restituzione, ma è onerato di specificare quale particolare attività il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile. In tal senso, il comma 5° della citata norma stabilisce che “Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata”.
Del resto, mancando la chiara indicazione del motivo del diniego della rinnovazione, verrebbe impedito il controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato. In tal senso si è da tempo consolidato un orientamento di giurisprudenza da cui questo giudice non intende discostarsi.
Valga per tutti il riferimento a Cassazione civile sez. III - 29/11/1994, n. 10208:
“Il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli art. 28 e 29 l. 27 luglio 1978 n. 392, ha l'onere di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29 comma 4 e 5 nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei comma precedenti sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, non essendo sufficiente l'indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell'immobile, stante l'inammissibilità di un cambiamento successivo”.
Rileva evidenziare che con la sentenza sopra citata la Suprema corte ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto la validità della disdetta intimata dal locatore, che, nella lettera di comunicazione dal conduttore, si era limitato al generico riferimento alle ipotesi di cui alla lett. b) dell'art. 29 cit., dichiarando di dover adibire l'immobile "all'esercizio in proprio o da parte del
4 coniuge o dei parenti entro il II grado in linea retta ad una delle attività indicate all'art. 27".
Giova aggiungere che la condotta chiesta al locatore rileva anche ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dal successivo art. 31 L. 392/1978
(Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 14/09/2007, n. 19223, rv. 599159: “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi dell'articolo 29 della legge 27 luglio
1978 n. 392, deve essere specificato quale particolare attività il locatore (o chi per lui) intenda svolgere. A tale specificità è attribuito rilievo non soltanto per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo spettanti al conduttore, ma anche per consentire al giudice di verificare la conformità della pretesa alla fattispecie legale delineata dagli articoli 28 e 29 della citata legge, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto, e ciò in considerazione peraltro dell'esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, consentendone la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione”; conf. Cass. civ., Sez. III, Sentenza,
04/04/2017, n. 8669, rv. 645852-01).
Nella fattispecie l'intimante ha comunicato la risoluzione senza alcuna specifica indicazione circa l'attività da svolgere, peraltro con generico riferimento all'utilizzo dell'immobile da parte di parenti entro il terzo grado.
Una siffatta comunicazione di risoluzione del contratto non consente il conseguimento degli effetti voluti dal legislatore ed è, dunque, inefficace. Ne deriva il rigetto della domanda di risoluzione del contratto.
Restano assorbite le altre questioni.
Le spese seguono la soccombenza e, liquidate in dispositivo per il valore dichiarato da parte ricorrente (con esclusione, in assenza di attività, della fase istruttoria e di trattazione), devono essere distratte in favore dell'avv. Franco
Leonardo, dichiaratosi antistatario.

PQM


Il Tribunale di Isernia, in composizione monocratica, in persona dell'avv.
FR IN, giudice onorario, definitivamente pronunciando nella causa promossa da contro Parte_3 Controparte_3
, , iscritta al RG
[...] Parte_2 Controparte_3
59/2024
Rigetta la domanda condanna alla rifusione delle spese di lite che liquida in € Parte_3
5 3.397,00 per compensi oltre alle spese generali nella misura del 15%, ed accessori. Dispone la distrazione in favore dell'avv. Franco Leonardo, dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Isernia, nella camera di consiglio del 22 dicembre 2025
Il Giudice onorario
FR IN
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